210403蘋果 買家甩掉仲介找上屋主 想省2%「留意這關鍵」
蘋果原址→https://tw.appledaily.com/property/20210328/VCTBZ75WUBHN5JNSADOAFV4ENM/
不少屋主賣房,和房仲簽了委託銷售,可能面臨突然有親朋好友或買方想買,若私下成交,是否衍生違約的問題?對此專家表示,這要看屋主和房仲簽的是一般約或專任約,專任約的限制較多,在合約期內屋主不能委託其他業者銷售,也不能私下成交,若違反約定,違約金通常是契約上開價的4%。
(林佩萱/台南報導)……↓
最近台南民眾要賣房,陸續簽下4位房仲委託銷售,售屋開價約1800萬,為獨棟透天,並由仲介帶看。未料,有次透過房仲帶來一對夫妻看房,買方十分喜愛該房,等到看房結束,房仲離開現場,買方跑來找屋主,希望跳過仲介私下成交。
此舉也讓第一次賣房的屋主,十分驚訝!他坦言,買方想跳過房仲,能省下仲介費是不錯,不過主要還是看屋主和仲介之間的交情!由於買方想跳過的房仲是他的朋友,對方也付出了勞動力,加上買賣雙方期待的價格還有一段差距,因此屋主建議買方透過房仲過來議價就好。
對此,屋比房屋總監陳傑鳴表示,這要看屋主和房仲簽下的是一般約或專任約。通常專約限制較多,在合約期內屋主不能委託其他業者銷售,也不能私下成交,若違反約定,違約金通常是契約上開價的4%。
不過,簽專約的優點是簽約房仲積極度高,成交金額較能達到自身期望。反觀屋主若簽下一般約,屋主私下成交並沒有違約的問題,不過,仍要注意當初所簽的委託銷售契約書條款,是否有「委託期間內不得有非透過本公司經紀人員銷售的情形」這類霸王條款,屋主若發現業者的一般約上有這類條款,可要求房仲拿掉,另簽一份符合自身需求的合約,建議屋主賣房應仔細確認逐條合約,以免自身權益受損。
房仲作家、美商ERA不動產資深經理陳泰源表示,通常有心的買方會巧妙規避2點,私下和屋主成交 。第一種是等屋主和房仲合約到期,再私下成交、第二種是同時和多家品牌房仲看同一間房,這樣各家房仲也很難舉證,買方是他們帶來的。
陳泰源說,通常一般約的委託,仲介被買方跳過,也只能認了,但仲介若經常遇到這種事,應自我反省,是不是服務做得不夠好。
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191005「履約保證」與「價金信託」的百密一疏及深度剖析◎文/陳泰源&游璿樺
【前言】
無論是從報章雜誌、電視新聞、網路媒體報導,多數消費者已被教育「買房子一定要做履約保證」這樣才安心。其實「履約保證」就是一個專門且獨立的第三方專戶,讓買家可以把錢匯入,等到過戶手續辦妥後再「一手交錢、一手交屋」的概念,對雙方來講都蠻有保障的。
只是,有了「履約保證」機制,買房的交易流程是否就真的萬無一失?除了履約保證,還有一種制度叫「價金信託」,這兩者之間究竟又有何不同?
【案例1】
2018年1月的新聞,安新建經被一狀告上法院。根據原告表示,勤德股份有限公司於104年6月時就新竹縣湖口鄉總價5億多元之土地買賣,委託安新建築經理有限公司辦理買賣價金履約保證,並於105年6月30日完成土地分割及移轉登記。
殊不知在進行交款過程中,安新建經公司委託的毛姓代書,竟以要繳1.3億元土增稅為由(事實上稅款只有三千多萬元),自安新建經申請了這筆款項,而安新建經不知因何緣故,在未查證清楚的情況下就將客戶的錢撥付代書,導致勤德公司遭受損失,因此依法向安新建經求償。
相關新聞→https://news.housefun.com.tw/news/article/147062186079.html
【案例2】
2018年7月的新聞,中華地政士事務所負責人陳國帥涉嫌向銀行詐貸、詐取房屋等不法,至少13人被害,不法獲利超過2億元。
檢方查出,陳從去年起即以此手法雇用朱克立等業務員,尋找低於行情、急欲求售的房屋,先由沈姓代書(沈咨凡)出面說服屋主捨棄「履約保證」改採用國泰世華銀行的「價金信託」,並在買賣合約書的內容做手腳,騙走賣家房子,再以人頭名義貸款取走現金,讓檢方認為該集團簡直是「詐騙進階版」。
相關新聞→https://www.nextmag.com.tw/realtimenews/news/419240
【履約保證與價金信託的差別】
看完上述兩個案例之後,是否發現,無論是「履約保證」還是「價金信託」,只要遇上黑心代書,其實都有漏洞可鑽。
究竟哪種制度比較好?且讓我試圖盡量持平、客觀地說給你聽。
《帳戶有別》
履約保證:由四方成立的契約書,上面清楚記載著委託人是「建經公司」,受託人是銀行,買賣雙方只是被保證人,而銀行扮演的只是「管理價金」的角色。買方所匯的錢,進的是建經銀行的價金信託帳戶。
價金信託:單純扮演「管理價金」的角色,買賣雙方直接就是「委託人」而非建經公司(沒有建經公司的存在),錢匯入的是銀行設立的、買賣雙方共同聯名的信託專戶。
《便利性》
履約保證:因為錢存入的是建經公司預開的銀行價金信託帳戶,因此在簽約當下就能立即給帳號戶,比較便利。
價金信託:銀行專員要在簽約當下才能協助買賣雙方申請臨時專戶,因此帳戶通常需隔一天才能給,最快也是上午簽約、下午給帳號,這的確是稍微麻煩一點的地方。
《撥款效率》
在撥款文件事先準備好的前提下,
履約保證:代書通知建經公司已完成交屋→建經公司再通知銀行撥款。
價金信託:代書通知銀行→銀行與買賣雙方確認已完成交屋後撥款。
小結:看起來履約保證多了一道程序,實則不過就是多一通電話通知而已,所以其實差不多。
《簽約形式》
履約保證:建經公司100%不會派專員到簽約現場,都是代書直接處理,因此,只要碰上黑心代書,漏洞便出現。
價金信託:銀行規定一定要確認是買賣雙方本人親簽的關係,因此會派專員到現場,至於派哪家分行的專員去,代書無法事前掌握,而且,簽約現場除了買賣雙方、房仲、代書之外,也會多1方(銀行)見證,這樣的簽約形式,對黑心代書多少有震攝的效果。
《買賣契約書》
履約保證:由建經公司出,契約書內的條文採統一格式,較難在內容做手腳。
價金信託:銀行沒有「買賣契約書」,所以,若找A代書簽約,就會採用A代書事務所版本的買賣契約書;若找B代書簽約,就會使用B代書事務所的買賣契約書,因此,倘若出現黑心代書,漏洞便出現。
《代書代繳稅的方式》
履約保證:代書將撥款單交給建經公司,建經公司會把錢出款到代書指定的帳戶,通常是代書事務所或代書的個人帳號,也因為代書能經手到錢,倘若代書黑化,漏洞便出現,這也是上述案例1會發生的主要原因。
但自從案例1事件發生後,建經公司開始有了新規定,一旦稅金超過50萬元,會改出到代書就近的分行,請代書直接在分行繳納,不入代書指定帳戶。
價金信託:請代書把稅單交給信託銀行,由信託銀行繳納,或是出款到代書指定的價金信託銀行的分行,直接到分行窗口繳稅;換句話說,代書只要憑藉稅單直接去離他事務所最近的銀行櫃台繳稅即可,代書在全程是碰不到錢的。
《收取相關費用》
履約保證:費用通常為總價的萬分之6,買賣雙方各付萬分之3。
價金信託:因為少了建經公司這一層的「服務」存在,價格會比較便宜,費用通常不到總價的萬分之3,有的甚至才幾千塊錢而已,至少便宜一半以上。
《服務有別》
履約保證:一旦發生交易糾紛,能提供主動調解的服務。例如,買家延遲不匯款,這時建經公司就會代替賣方,提供相關的法律行動,比方說催告(寄存證信函)、甚至是訴訟程序。若雙方事先已談好、判決前已取得和解,建經公司也可以配合提前出款給買賣雙方。簡言之,建經公司靈活多一些、主動多一些、服務多一些。
價金信託:單純管理價金,發生糾紛時銀行亦不介入,買賣雙方自行看要怎麼處理。若能私下商議圓滿解決最好,若真進行訴訟程序,銀行就得等法院判決下來,再依照結果執行價金去向。
小結:這也是履約保證的費用比價金信託貴的最主要原因。
【買房,你該這樣做】
無論是「履約保證」還是「價金信託」,概念都是把錢放在銀行保管,可一旦出事了,差別就會出現。但強調,履約保證提供的並非「保證」而是「服務」(法律面的催告程序、主動調解交易糾紛),這也是為何有立委提出應該正名為「價金託管」的原因。
再回頭細讀案例1與2,不曉得讀者注意到了沒?遇到「履約保證」,只要一名黑心代書即有漏洞可鑽;但遇到「價金信託」,由於代書全程碰不到錢,因此,除非買家亦是共犯,才能破解。
再試問大家:銀行跟建經公司,誰的資本額比較大?誰比較容易出現財務危機?誰承擔風險的能力比較強?誰又比較有可能私下挪用客戶的資金做周轉?採用「履約保證」制度把錢存進建經公司的帳戶,還是用「價金信託」制度把錢存進銀行,到底哪個讓人覺得比較安心?答案呼之欲出。
不過,你還是可以視情況去選擇要不要享有建經公司提供的法律服務,假設此次的交易金額不大且相對單純,你委託的房仲、仲介公司、代書也是認識且長期合作的,基本上可以選擇比較省錢的「價金信託」(如果仲介公司能讓你選擇的話);但如果交易金額龐大且案件本身較複雜,委託的房仲、仲介公司、代書完全不熟,或許選擇履約保證可能比較好。
話又說回來,兩種制度皆有漏洞可鑽,與其這樣,不如採用「雙代書制」,找你信任的代書陪同,並與負責簽約的代書一同審視買賣契約書及商議交易程序,這樣更能萬無一失。
===法律教室:台灣房屋加盟總部法務協理─游璿樺===
【法律教室】
依銀行的不動產買賣價金信託契約之約定,銀行因可歸責之事由致信託關係終止或信託財產損失時,對賣賣方負損害賠償之責。建經公司的履約保證申請書之保證責任約定,賣方於產權移轉登記與買方後,買方未依約結清尾款或辦理代償時,建經公司於保證限額內代為支付賣方應得之價款。
代書(地政士)受買賣雙方委任辦理產權移轉登記相關手續,因故意或過失觸犯《刑法》第216條行使偽造私文書、第339條詐欺取財、第336條第2項業務侵占等罪,除受國家刑法制裁外,並應依地政士法第26條之規定,因地政士有不正當行為或違反業務上應盡之義務致委託人或其他利害關係人受有損害時,對買賣方負損害賠償責任。
【透過價金信託或履約保證保障價金、規避風險】
買房是人生大事,誰都希望過程能順利。但買賣方只要是簽訂買賣契約,就有不履約的可能性。因此,越來越多人會選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證來規避風險,保障交易安全。萬一遇到買賣方違約或交易糾紛出現,才能做到「有事無恐」,除向違約方求償外,若可歸責於銀行或建經公司,也可連帶請求損賠。
【履約保證增添違約處理簡易流程】
買賣契約簽訂後,最不願遇到就是買賣一方違約或房屋發現重大瑕疵。當賣方一屋二賣另行賣給出高價的買方、簽約後房屋突遭法院查封而無法移轉登記,或買到凶宅、海砂屋,身為買方的你,該怎麼辦?辦完產權移轉登記後,但買方遲遲不付尾款或辦理代償,身為賣方的你,又該怎麼辦?
遇到上述情況,最怕就是違約一方避不見面、置之不理,尋求法律訴訟途徑,耗時冗長,徒增金錢、時間、機會成本。相對於銀行價金信託,非有買賣雙方書面協議或確定判決書之認定,不得返還或沒收價金。履約保證增添「違約處理簡易流程」,若買賣之任一方發生違約情事,一般經他方七日以上催告未履約,再經建經公司最終催告仍未履約,亦未提起訴訟,未違約一方得書面通知解約。作為公正第三方的建經公司,得將價金返還給買方或交由賣方作為違約金沒收,以維持買賣契約之公平性,並提昇交易糾紛解決效率。
【慎選合法代書】
在上述案例1、案例2中,受任代書因一己私心,觸犯《刑法》行使偽造私文書、詐欺取財、業務侵占等罪,除受國家刑法制裁外,並應負起相關損害賠償責任。
然,在現行不動產交易制度下,無論選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證,買賣雙方通常都需委任代書,協助簽訂買賣契約及辦理產權移轉登記相關事宜。除了勿用來路不明或非合法的代書外,若經由品牌房仲業者成交或承作建經公司的履約保證者,買賣雙方可共同協商選擇房仲業者或建經公司推薦的特約代書,可獲得較好的制度監督及保障。
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一般委託私下成交 在 Lin's竹北房產筆記_品揚的竹北房產交流網 Facebook 的最佳解答
如果說:同一件事情所發生不同的結果,累積起來,會成為「經驗」。那麼事情可能發生的結果,看起來就成了「機率性」的問題。
這句話有點像繞口令,但卻是工作幾年中,所得到的深刻體會。
例:
還記得新人時期,經營顧客經營到一半,在我還沒發現出了問題(仍傻傻堅信著顧客曾對我說過的話)時,前輩就自己的經驗判斷,冷冷地跟我說:"品揚,你知道你被顧客放生了嗎?"。當時自己經驗還不是很夠,甚至認為前輩對顧客的想法怎麼那麼暗黑。但...那組顧客經營到最後,確實如前輩說得那樣。
在自己跟顧客接觸的經驗值越來越多時,也習慣了:
1.看屋時間到,買方遲到就算了,打電話還不接。
2.屋主說:"我雖跟你簽一般約,但只會交給你賣"。然後過沒幾天,就看到同業廣告上架了。
3.帶買方看完房子,當下彼此相談甚歡,也有提到下一次看屋物件,但回去後,從此人間蒸發(如果是忙碌,至少也回一下)。
4.屋主說:"我雖然簽給很多家,但這個價格,我只降給你,其他仲介都沒有的哦"。過沒很久的時間,同業用更低的價格賣掉了。
5.買方說:"我把你當自己的親弟弟看待,我只相信你,你直接告訴我這屋主最低多少會賣,如果價格可以,我們會很阿莎力,直接跟你買,也不再來來回回"。事後從其他同業那邊間接得知,這組買方到處跟仲介裝熟問底價,想私下跟屋主成交。
6.房子賣著賣著,有一天屋主說:"雖然委託期還沒到,但我們家族討論決議留著自己用,就暫停銷售吧、也麻煩你們把廣告都下架"。然後在幾個月後的實價登錄上,看到了該戶的成交資訊。
7.買方說只跟你看屋,於是你投注了很多心力在他身上,他要什麼物件你都想辦法弄給他。但最後他跑去跟同業買,還是買曾跟你看過的物件。
--
於是,當現在聽到同事murmur顧客時,我也會冷冷地道一句:"呵呵,如果他不那麼做,那他就不是屋主(買方)了啊!"。
「唯有習以為常,才不會再次受到傷害」。
這句話有股莫名的哀傷、暗指了對人性的絕望,卻也一語道破。
我相信,當事者在那個處境下,勢必有其考量與立場。但,很多事件一而再再而三地發生,就會累積成既定的主觀認知(就如同,消費者對於業者的一些行為,也有很多既定的murmur與印象)。
於是我思考著:"究竟何為異常?又何者為正常?"。當我們對周遭發生的鳥事都視為理所當然時,是否代表著社會體制中,關乎人與人之間的信任,當涉及利益時,其實薄弱到任一微風輕拂,就會輕易倒下?
慘...越講越覺得自己有些厭世。但我只是講出很多人沒說出口的真相罷了。
相對於這些負面觀點,其實更由衷地期盼消費者與業者,彼此能將心比心地對待,而不是盡出各種敷衍與理由、一直上演諜對諜的戲碼。
雖然我知道很難……
但如要「得到」,勢必先從「願意相信」開始。
#屬乎業者的murmur
#當然好咖顧客還是有的所以更加珍惜
#我知道消費者對於業者的murmur可以寫出更長一篇
#房仲之路縮短看盡人生百態
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想請教一個模糊地帶
假如看到一個案件讓仲介A去談1200談不到
換一個仲介B談到了理論上A不能跟我要錢
那如果是自己找到屋主談到了,A能跟我要錢嗎?但是我跟屋主談也是談1200甚至更低,
是不是代表仲介沒有達成我的目的?
有一派說法是因為你已經是先通過仲介了,所以他有服務事實。
另一派是說就意思意思包給仲介紅包就好。
如果真的走上法律會怎樣?
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.228.80.27 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1678751547.A.090.html
吧?
因為照你這個理論,我跟仲介A談了我就被綁死了,為什麼我讓B談我就不用給A錢了?而
且仲介不就可以把價格踩死?反正最後我跟誰買我都要給他錢?
※ 編輯: wesely24 (36.228.80.27 臺灣), 03/14/2023 08:25:44
※ 編輯: wesely24 (36.228.80.27 臺灣), 03/14/2023 08:34:41
※ 編輯: wesely24 (36.228.80.27 臺灣), 03/14/2023 08:35:51
※ 編輯: wesely24 (112.78.67.168 臺灣), 03/14/2023 08:49:14
不是放生A,假如他談不到我自己找到買家談到,那不能怪我吧...
※ 編輯: wesely24 (210.202.218.253 臺灣), 03/14/2023 09:21:31
價格,這不能說我只是想規避吧?
就可以,或許兩個月後還是成交1200但是我可能已經下手別間了
※ 編輯: wesely24 (210.202.218.253 臺灣), 03/14/2023 10:04:56
找屋主,但是也是等到仲介談不到理想價才去找屋主直接談
※ 編輯: wesely24 (210.202.218.253 臺灣), 03/14/2023 10:22:07
※ 編輯: wesely24 (210.202.218.253 臺灣), 03/14/2023 16:29:05
※ 編輯: wesely24 (210.202.218.253 臺灣), 03/14/2023 18:35:45
放棄不賣吧,專約那麼雞巴沒人敢簽啦,會拿專約威脅的業務你會推薦?
※ 編輯: wesely24 (210.202.218.253 臺灣), 03/14/2023 21:16:50
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