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【房東應如何 #合法 收回房屋？】
🏠 小陳名下有棟 #房屋 在15年前租賃給小華居住，每月固定收取租金，但雙方沒有約定 #租期 ，也未簽訂 #租賃契約 ，今天小陳因為自己居住的房屋已成為危樓而不適合居住，需要收回租給小華的房屋自住，於是要求小華應儘速搬遷，然而小華卻一再拖延避不見面，請問小陳該怎麼合法地收回房屋？
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👉🏻 http://www.glorylaw.com.tw/Spcolumncontent.aspx?SID=501
#房東們注意囉～
#房東 #房客 #民法
#定期租賃 #不定期租賃
#合法收回房屋 #土地法
#終止租約 ＃存證信函
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#王耀緯律師
#恩典法律事務所
📌【民事法實務選編】曾品傑教授 #月旦法學教室 第226期（2021.8）
本期共選錄10則民事法實務見解，其中值得留意之裁判有三。
首先，最高法院110年度台上字第268號判決表示，民法第216條之1規定所謂因同一侵害原因事實，係指受利益與同一侵害事實之損害，具有相當因果關係而言，此因果關係是一種法律評價，非自然意義下之條件關係，其判斷基準，須符合法律規範意旨，且利益與損害須具備一致性。
其次，最高法院110年度台上字第421號判決指出，承租人於原有房屋不堪使用而改建，繼續為租賃土地之使用收益，出租人不即為反對之表示，並繼續收取租金者，參酌民法第451條規定之立法精神，應認為係以改建物不堪使用為期限而新成立租賃關係。
末者，最高法院109年度台上字第2826號判決有謂，鄰地所有人若出具未附期限之土地同意書，致使用執照註記之鄰地土地套繪無期限，且無從於土地使用關係消滅時申請廢止原核可之使用執照並解除套繪管制者，自有違財產權之保障，而屬對鄰地所有權之妨害。
📌本期選錄裁判爭點
✏勞工爭訟解僱之合法性時是否適用權利失效理論？
✏當事人預期將來成立雙務契約而先為給付，嗣契約不成立者，得否援引不當得利之規定請求他方當事人返還已為之給付？
✏民法第216條之1規定之「同一侵害原因事實」應如何判斷？
✏民法第216條第1項所謂「所失利益」究竟應如何認定？
✏出賣人已移轉標的物所有權然尚未交付予買受人，而繼續占有者，是否構成無權占有？
✏承租人租地建屋而未約定租期，嗣房屋不堪使用而改建，出租人不即為反對之表示，並繼續收取租金者，雙方當事人是否默示更新成立不定期租賃契約？
✏若所有人之土地遭套繪管制，需經鄰地所有人辦理農舍變更為住宅始得解除者，所有人得否行使妨害除去請求權，訴請鄰地所有人辦理刪除套繪管制之登記？
✏附屬建物應如何判斷？
✏設置網頁連結他人之網頁資訊者，是否有違公平交易法第25條？
✏董事得請求查閱、抄錄之公司資訊界線為何？
完整內容：#月旦法學教室 第226期（2021.8），民事法實務選編／曾品傑教授
📕本期目錄：https://www.angle.com.tw/magazine/m_single.asp?BKID=2795
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【續繳房租但沒有簽約可以嗎】
今天有網友傳給我一篇爆料公社的討論文
大意是說租約到期後
房客跟房東並沒有簽紙本約
但口頭上有續約並且有續繳房租
結果房東突然反悔叫房客搬走還直接用大鎖把門鎖住不讓房客進去
這樣到底該怎麼辦
當然下面留言又是一片眾說紛紜
有人說沒有簽約只有口頭 只好認賠之類的
到底是怎樣呢
根據民法第451條規定
「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」
也就是如果租約期滿以後房東繼續收租金
房屋租賃就會變成不定期契約
也就是沒有期限的租賃契約
而這種契約土地法第100條規定
只有以下6種狀況，房東才能收回房子終止租約。
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
如果沒有以上這些情況
房東是不能擅自終止租約的
像網友傳給我的案例
其實房東跟房客之間已經成立的不定期租賃契約
所以房東不能隨便叫房客搬走
更不能自己拿鎖把大門鎖起來
不然除了違反民法租賃相關規定以外
還有可能觸犯了刑法上的強制罪
臺灣人很常因為說哎呀是老租客了
所以就懶得重新打契約
或是為了方便先收錢以後再說
結果這種狀況下其實都會讓租約變成不定期租約
事後要收回房屋都很麻煩
各位房東們不可不慎喔
#突然覺得好像應該再開房屋租賃的講座了
#有人要報名嗎
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