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大安區房價ptt 在 Re: [心得] 大安區看屋心得- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價


作者KimiRaikkone (雷克南)
看板home-sale
標題Re: [心得] 大安區看屋心得
時間Fri Jun 26 06:18:12 2020

原文恕刪

新房的好處大家都知道了~
我這邊幫這些"老豪"宅說點話

會花一億不管在哪邊買房,絕對不會只是中實戶
台北有錢人在多,能花得起一億以上買房子也絕對不是多數
那也是為啥豪宅稅/貸款定在8000萬的道理
台北的中實戶定位在5000~8000內
貸款4000萬一個月繳20多萬,對能湊的出2000~3000萬頭期的人來說
絕對不是大數字,在頂尖科技業資深一點工程師等級一年就年收>250了
更不用說上市上櫃的高階主管等級,或是沒上市中小企業的老闆

不管是不是有上億資金
在台灣買房永遠是兩件事情考慮-地點以及新舊
這就跟預算兩千萬要買新北新房還是台北蛋黃老公寓一樣
這些傳統"好宅"地點佔了絕對優勢
天廈/鳳翔/百吉那個位置,如果是三年內新房,一億的資金連邊都碰不到
看看同區塊忠孝東路門牌的聯合大哲,入場最低門檻兩億.
其實這問題沒有絕對對錯,個人選擇而已
或是換句話說,還是口袋深度問題而已
如果夠有錢,陶朱,信義聯勤,勤美璞真就噴下去了阿~要新有新,要地點有地點
但最低入場卷四億~
但拿台北其他區的新準豪宅來跟仁愛路四段的老好宅比較,這就有點差異太大了
真正有上億買房資金的,沒有說100%.但至少有大部分還是會先從地點考量起
住仁愛路四段,跟住內湖/甚至新店..不考慮新準豪宅多豪華..
這地點也差太多了吧...
稍微近一點的好了,信義計畫區那邊,一億也挑不到啥新房...
吳興街裡面新建案都要近百..永春那邊森業永春要130萬...
這些地方旁邊環境更糟...

硬體設備,外觀方面
很多版友說,都花上億了,為啥要買這30年老房
30年房問題很多,很麻煩,等等等
拿30年房子去比現在新蓋的房,外觀阿,硬體阿
一般情況下來說,絕對沒錯.
拿30年的台北老公寓,或是普通華廈,隨便現在不管哪邊的新房絕對都屌打
但,現在討論的是30年前的頂尖好宅.
這些房30年前的建設規格絕對是超過同期一般房子很多很多
我想應該也有版友去看過這幾間房子.
但,拿鳳翔來說,鳳翔的外觀,你不說他30年.根本看不出她是一間30年的老房
他的外觀絕對不輸現在很多其他新房
當然,內裝一定比較老舊.管線電器用了30年,也當然很舊啦~
而且相較於現在的準豪宅,門廳氣派度差很多~
但..30年前主力銷售產品是公寓..公寓阿~~
台北市30年的公寓現在變啥破樣大家都知道.
但這些老豪宅絕對跟同期老房有不小差距
在次強調,這邊所說的老豪宅..
是真正公認的當代豪宅...
就跟這十五年來公認的帝寶,
近年來的勤美,陶朱之流...
原po這些房子真的都是當時一時之選..
這些老好宅不管當時或是現在的售價,都是贏同期同地點房子一大截.
每個時代的頂宅本來就不是拿來跟一般房屋比的
應該不會有人拿15年的帝寶,跟台北同期的15年的華廈相提並論吧?
或是拿現在的聯合大哲,跟吳興街新房一起比較?

價錢方面
我不知道大家對公設的看法是怎樣
當然我知道,現在的建築法規更完善,逃生設施更完整,造成了公設的上升
羊毛出在羊身上,沒錯
現在,花一億買的新房,公設比我們抓35%(先不考慮車位)
就有3500萬.你是買了公設
這跟花2000萬,有700萬的公設的價差是有很大不同的
2800萬,已經又是一間新房的概念..
這些老豪宅,除了地點以外還有就是坪數非常實在,花的錢幾乎都是在室內坪..
台北一億現在室內坪頂多60了不起了.
這些老宅買下去室內是實在80~90up.
當然,對真有錢人買的起現在台北真豪宅,他們根本不在乎這些...

30年前這些房子一千萬.
對,沒錯.
30年前鳳翔/天廈開賣一坪14萬,
這些總價買起來大概1100~1500萬
現在看起來很不可思議的便宜,他漲了八倍!原屋主賺爆了!
但時空背景根本不同.
30年前,房貸利率我們就抓10%(但長輩跟我說當時房貸利率約15%)
貸個800萬好了.一個月啥都不用做要付六萬利息
這還是利息而已喔,本金加上去一個月要還將近十萬
不要說30年前可以拿出十萬還房貸.就算是30年後的現在
有多少人可以拿出十萬光還房貸?
或是這樣說,30年前民生社區富景街一坪4~5萬.公寓
現在富景街隨隨便便舊公寓也超過50萬吧?
30年前有一千萬資金的人在台北玩大富翁甩骰子走到哪買到哪,都是十倍報酬率以上.
買這些豪宅的投報率反而低勒~
30年前的一千萬,可不是現在的一千萬,等值購買力絕對超過現在一億
跟原屋主比起來多花了九千萬?
這九千萬,只是你我口袋的錢變薄了而已...

最後說一點更實際的.
這些老豪宅不管是原住戶,中期住戶,新住戶.
都是在社會上社經地位較靠前的
這些住戶對都更的接受度以及開放度,遠比那些死守著30年舊公寓的人來的高
在等20年,這些老房都更速度可能會比台北很多地方公寓都來的快
這些地方都更下去,翻三倍不是問題.
(小弟這些地方多少有親朋好友住)

買房,只是你在你能選擇的區間考量而已
兩千有兩千的考量
一億有一億的考量
五億有五億的考量

會在台北看這區間帶的絕對已經是特殊人群了
要買新或舊的考量
或許比你我都考慮的多的多...



--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.193.45.23 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1593123494.A.6F7.html
推 lynos: 這觀念在過去20年，是對的 06/26 06:30
→ lynos: 現在，傳統豪宅就是沒落，成交價會說話 06/26 06:31
其實也不是沒落吧~
看成交價..
這幾年台北高總價房子不都是跌多漲少
就是回到應該有的價值上面.
台北市更多被認為準豪宅的新房這三年砍了20%以上
頂豪宅掉價更多~
就拿你說的皇翔御琚來說,最高成交價103年-290萬最低成交價108年-220萬
這也不能說這些新豪宅在沒落吧?
豪宅稅奢侈稅房屋稅這些對高總價房市影響非常非常大

→ lynos: 如果15年前，花1億，我會認為是大戶 06/26 06:32
→ lynos: 這15年，房價都疊起來，開槓桿的很多 06/26 06:33
→ lynos: 1億總價就是中實戶而已 06/26 06:33
嗯...定義不同吧..可能一億買房對我來說是很高的天花板
→ lynos: 很多人還是停留在大安地段大於一切 06/26 06:34
→ lynos: 事實上，應該多去走走，看看其他地方的進步 06/26 06:35
→ lynos: 內湖，好地方，優質住宅，多得是 06/26 06:35
→ lynos: 現在購屋觀念，綜合性評估比地點更重要 06/26 06:36
內湖好房很多我知道
我不知道內湖頂級房子有沒有站上兩百...真沒研究
但是內湖就算是預售新房,均價有超過這些老宅的也不多
這不就代表地點還是>房子本身價值...

→ lynos: 光是老豪宅的天花板高度，比起一些新宅，就遜多了 06/26 06:37
→ lynos: 個人認為現在總價只要低於1億，就不是豪宅 06/26 06:38
→ lynos: 所以有人提前20人豪宅，沒有意義 06/26 06:39
→ lynos: 皇翔御琚，或冠德，這種成交4億或8億，才是豪宅 06/26 06:40
→ lynos: 談豪宅，去看看新豪宅長什麼樣子 06/26 06:41
推 lynos: 豪宅就和高股價一樣，一旦沒有前景，股價崩落是必然 06/26 06:45
我沒有說這些房子還是豪宅阿
我說他們頂多是老"好宅"
現在真正豪宅定義就是四億起跳,非常同意阿~
這些房子現在一億多..更多現在根本七八千可以買到
離現在市場上的豪宅,差地遠勒~
我也說啦不可能拿這些老豪宅去跟現在豪宅一起比較
那根本不合理也不切實際
我全篇不是要表達這些房子有多"豪"
只是要表達在一億區間內 這些房子的選擇並不差~

→ lynos: 我只是順勢而為 06/26 06:47
→ lynos: 屋齡超過30年，40年，本身賣相就差 06/26 06:50
→ lynos: 再過10年，屋齡近50年，賣相更差 06/26 06:50
→ lynos: 買了阿公級住宅，不是自己找麻煩 06/26 06:52
房子年齡大於一定以後就不會再跌了
最後剩下就看這地段到底值多少錢
這些老宅一定會落在一個合理成交價內
周邊一定會有比價效應的
這些一線老宅不可能比附近的老公寓老華廈還便宜
最差頂多就一樣價錢~
台北市房子本來就偏老,有些老公寓還不是照噴(當然都更心理居多啦)

推 lynos: 不要再用單價去看高總價 06/26 07:07
→ lynos: 事實上，有些老宅，就是被新宅替代了 06/26 07:08
→ lynos: 同樣1億，多數人就是不會考慮老宅 06/26 07:08
→ lynos: 所以提什麼地段，單價，沒太大意義 06/26 07:09
→ lynos: 皇翔御琚，為何被砍價，它的屋齡，已經快10年 06/26 07:10
→ lynos: 這就是它的最大問題，屋齡越高，折價率越高 06/26 07:11
對阿 完全同意
那照這道理來說,我花一億去買內湖新房
等十年以後
是不是要承受的折價遠比買已經折價到不行的老宅來的風險大?
這些老宅附近有地板價在那邊撐
你說要這些老宅跌到比周邊公寓還低價 我是不相信

我沒有要說老宅一定好,每個人有每個人選擇
一億的人是考慮台北市頂尖地段的的老豪宅跟台北市的新房
兩千萬的人是考慮台北頂尖地段的公寓跟新北新房
都是個人喜好的選擇而已啊~這無關對錯....
這問題在板上不是討論到爛了...
噓 besomebodyy: 賣不出去了齁 06/26 07:20
不好意思 小弟我沒有這些房產 也買不起這些房產
我只說我個人看法...

推 ming2710: 推 location才是重點 06/26 07:23
推 Shizuku: 推推推，最近也認識花了八千買市中心老大樓的人，想法跟 06/26 08:00
→ Shizuku: 這篇差不多 06/26 08:00
推 leonhsu: 可以來仁愛鴻禧丫 06/26 08:05
推 Shizuku: 買七八千萬等級的不會覺得自己是有錢人啦，因為他們生活 06/26 08:27
→ Shizuku: 圈多的是買上億的，自己還要考慮八千以內避奢侈稅。 06/26 08:27
→ Shizuku: 對他們來說一樣是地點跟屋齡的取捨，然後地點重要性還是 06/26 08:28
→ Shizuku: 勝出罷了 06/26 08:28
→ lynos: 買這些老牌豪宅，說穿了，就是看上過去風光 06/26 08:30
→ lynos: 認為這些鄰居能給自己加持 06/26 08:30
→ lynos: 很多實力強，老早就搬到新豪宅 06/26 08:31
→ lynos: 或是出租 06/26 08:31
推 amordelcor: 皇翔被砍價是大門警衛.... 拜託 06/26 08:32
→ lynos: 8000萬，這種總價帶，就目前市場，沒什麼特別 06/26 08:33
→ lynos: 噗……不是警衛原因拉 06/26 08:33
→ lynos: 屋齡就是最大原因 06/26 08:33
推 tp53: 身為常在內湖走跳的人，覺得內湖的硬傷真的是都市計畫不好， 06/26 08:35
→ tp53: 路太小又常有奇怪斜斜（三角形）的地方 06/26 08:35
→ lynos: 花幾億，當然是買新的，快10年，叫中古了 06/26 08:35
→ lynos: 內湖是要看地方 06/26 08:35
→ lynos: AIT附近，碧湖，民權東路六段透天，康寧路三段 06/26 08:36
→ lynos: 現在8000萬中古，難賣，議價空間大 06/26 08:37
→ lynos: 不要隨便切入這種物件，一定賠錢 06/26 08:38
推 amordelcor: 有幾億 會有人挑門口掛過人的？ 這個比10年影響大多了 06/26 08:42
推 lynos: 大門口，根本沒什麼 06/26 08:42
→ lynos: 就和帝寶一樣，刑案出事的人很多 06/26 08:43
→ lynos: 也是不在意 06/26 08:43
→ lynos: 帝寶屋齡也是問題，折價是必然 06/26 08:44
推 lynos: 台北房市整體是往下，拉高是解套用 06/26 08:50
推 amordelcor: 刑案和在門口gg差那麼多...... 06/26 08:55
→ lynos: 成交價還有220，算不錯了 06/26 08:57
推 Fukker: 地點 地點 地點 06/26 08:59
→ lynos: 和高點比跌幅20%，差不多 06/26 09:00
推 tskier: 推 06/26 09:08
推 maypcc: 好奇lynos大是買哪間 怎麼對豪宅漲跌的原因 了然於胸 06/26 09:09
推 amordelcor: 房仲吧 06/26 09:11
推 ddey: 鳳翔當年真的不貴 我陪我爸媽去看的 鳳翔跟國際名園同價 12 06/26 09:12
→ ddey: .5萬。敦煌便宜一點9.5萬。 06/26 09:12
→ ddey: 附近一般的新華厦也要8.5萬 06/26 09:13
推 ddey: 以前台北市的房子價差沒那麼大 06/26 09:16
推 ddey: 當年我爸月薪才五萬多。連中階都不到。也是買的起。 06/26 09:18
→ ddey: 但最後買了最便宜的。後悔一輩子 06/26 09:19
→ lynos: 以前小時候，四段就是華美，百利出名 06/26 09:19
華美怎可能是豪宅
華美戶數那麼多,坪數那麼小
跟百吉百利這種差很多吧?

→ lynos: 後來仁愛路蓋了一堆新高樓 06/26 09:21
→ lynos: 這區實力在早期和逸仙路，並列同等級 06/26 09:23
推 poc7667: 新豪宅結構比較好沒錯 但是地段絕對遠遠遠遠大於房屋價 06/26 09:25
→ poc7667: 值 大方向真理絕對是這樣。新板特區豪宅王是誰？ 橋峰 ！ 06/26 09:25
→ poc7667: 單價連大安附中學區五十年老公寓都不如 新北第一豪宅橋峰 06/26 09:25
→ poc7667: 比不上大安五十年公寓的單價 。大方向來說 地段遠大於建 06/26 09:26
→ poc7667: 物價值 幾千年來不變真理 06/26 09:26
推 lynos: 老公寓賣多少？5000萬嗎 06/26 09:27
→ lynos: 低總價物件，拉高單價，根本不能這樣看 06/26 09:27
→ lynos: 新板8000萬以上物件很多阿 06/26 09:28
→ lynos: 總價是你能拿出多少 06/26 09:29
→ lynos: 比單價真的自我安慰 06/26 09:30
不然到底要怎麼比?
會拿大安舊公寓跟新板新房比就是因為這兩者比較有可比性
說明了地點還是大於房子本身價值~
難不成要拿大安新大樓跟新板新大樓比?
簡單一句話啦 所有條件都相同的情況下
地點好一定就是貴啦~
台灣房市一定是這樣啦

→ lynos: 地段，是你在低檔投資時，優先思考 06/26 09:31
→ lynos: 高檔買屋，買地段，一樣賠死 06/26 09:31
→ lynos: 尤其是老屋，下殺，沒在留情 06/26 09:32
→ lynos: 這幾年老公寓下殺 還買不到經驗嗎 06/26 09:32
實在是不懂您的論點?
高檔買屋,整體房價往下修的時候 管你新房舊房地點好壞
都往下噴
但是地點好的房子相對抗跌,稍微有研究房地產都知道吧?
難道你要說的是內湖新房會比大安公寓抗跌?

推 chocopoodle: 推這篇 06/26 09:34
推 poc7667: 原來購屋 單價不需要考慮啊 zzzz 老公寓室內實坪有四十就 06/26 09:41
→ poc7667: 很嚇人了 大安附中學區單價就90萬up 我是要說 地段價值 06/26 09:41
→ poc7667: 遠大於建物 雙北第一豪宅 拿來北市精華區比 都是細漢的。 06/26 09:41
→ poc7667: 老公寓可能都可以打趴了 原因就是地段。至於消費者喜歡 06/26 09:41
→ poc7667: 住豪宅 還是破公寓 這是另外一回事 06/26 09:41
推 lovesesame: 推樓上，新生國小、師大附中更是一堆人搶破頭，想讀就 06/26 09:42
→ lovesesame: 是要買在這裡 06/26 09:42
→ poc7667: 說錯 是新北tier 1的豪宅 不是雙北lol 06/26 09:42
推 lynos: 90萬有很高嗎 06/26 09:44
→ lynos: 你不過就是花低總價，沾大安區的光 06/26 09:44
→ lynos: 買個像樣的電梯，都不行，只好買公寓 06/26 09:45
→ lynos: 這就是低總價的概念 06/26 09:46
那到底要拿甚麼來做基準?
我們不要看房子老舊 也不要張飛打岳飛
新北挑一間靠前面的豪宅
台北市隨便挑一間同樣年齡的房子
不考慮地點的情況下,台北至少有一半同年齡房子不管總價單價遠比新北高
一樣去挑30年公寓,我不相信新北有哪一間30年公寓能贏過台北大安的

→ lovesesame: 無聊 事實上就是有人用大安中古屋和新板豪宅比較啊！ 06/26 09:46
→ lovesesame: 如果是我還是選大安啊，有人惠選新板啊！就看個人選 06/26 09:46
→ lovesesame: 擇不是嗎？ 06/26 09:46
推 poc7667: 新板八千萬一級豪宅 在大安就是換到 一個古蹟大樓。因為 06/26 09:46
→ poc7667: 地段！有一天新板豪宅 超越大安古蹟大樓 不是因為他 豪宅 06/26 09:46
→ poc7667: 建物本身 而是真的有那時候 只是是新板地段超越大安而已 06/26 09:46
→ poc7667: 。地段地段地段 06/26 09:46
→ lynos: 其實單價拉高，當了盤仔，而不自知 06/26 09:46
推 yiempt: 板橋到台北不塞車還好 一塞車就塞到天荒地老 06/26 09:47
→ lynos: 一直談地段，你究竟買了什麼地段，讓你賺翻 06/26 09:48
→ abyssa1: 7000萬到一億的總價帶買家真的很少 超出一般受薪階級能 06/26 09:49
→ abyssa1: 力範圍 即使雙醫師也是太吃力 在資本家眼中又不夠高級.. 06/26 09:49
→ abyssa1: 搭配豪宅稅跟限貸 老豪宅因為大坪數撐起總價的就慘兮兮 06/26 09:49
→ lynos: 喊了地段，卻又沒買到便宜，沒賺到 06/26 09:50
→ lynos: 自我安慰而已 06/26 09:51
這十年來 地點好的房就是先領漲
能撿到甚麼便宜?
→ lynos: 你沒市調嗎，大安老公寓，這幾年修正不少 06/26 09:55
→ lynos: 還在地段迷思 06/26 09:55
→ lynos: 這10年來，漲哪裡？？ 06/26 09:56
說的好像只有大安公寓跌一樣 其他地方公寓都硬梆梆不跌?
地點不好的公寓更是修正到爆...
※ 編輯: KimiRaikkone (123.193.45.23 臺灣), 06/26/2020 09:59:06
→ lynos: 大安區，我比你還熟悉 06/26 09:57
→ lynos: 你報地點 06/26 09:57
→ lovesesame: 明明就是前兩年房價跌的多，老公寓跌更多的原因，明 06/26 09:58
→ lovesesame: 明就是一堆人想買便宜等都更改建，殊不知這些鄰居也 06/26 09:58
→ lovesesame: 不是省油的燈！ 06/26 09:58
推 amordelcor: 大安公寓修正的原因是都更 稅 又不是屋齡 06/26 09:58
→ lynos: 什麼都更稅？ 06/26 09:59
推 poc7667: 一般人買房資源有限： 地段,建物新舊,坪數大小 就挑自己 06/26 09:59
→ poc7667: 看重的去選擇。市場上的認定大安區地段就是屌打新板特區 06/26 10:00
→ poc7667: 地段。你自己都說成交價會說話了 lol 結果大安就是貴， 06/26 10:00
→ poc7667: 五十年古蹟公寓都屌打新板特區單價 結果又說市場上的買家 06/26 10:00
→ poc7667: 盤子 XD 06/26 10:00
→ lynos: 就是漲多了，修正 06/26 10:00
→ lynos: 我談的是總價，不要提單價 好嗎 06/26 10:00
→ lynos: 買不起電梯，才去買公寓 06/26 10:01
要比總價也可以啊
蘋果比蘋果嗎
一樣屋齡,新北最優的地點挑出一間豪宅
跟台北不要說大安我們放寬到大安信義中正中山松山
也挑出一間同樣屋齡房子
在坪數相同的情況,新北總價會超越台北這些區的嗎?
那到最後還不是地點來決定一切?
※ 編輯: KimiRaikkone (123.193.45.23 臺灣), 06/26/2020 10:05:01
→ lynos: 什麼實用性，都騙人，預算不夠才是真的 06/26 10:02
推 colorfulplay: 蛋黃區中古豪宅有些社區，屋主換去新豪宅，舊的就 06/26 10:02
→ colorfulplay: 租出去變特殊招待會館，或是租給博弈 06/26 10:02
→ lynos: 可是又愛沾大安區的光，勉強住公寓 06/26 10:02
推 amordelcor: 不懂也沒辦法 柯柯 06/26 10:02
→ lynos: 新手喜歡住大安，可以理解 06/26 10:04
→ lynos: 畢竟有了一點錢，想找有錢鄰居 06/26 10:04
→ lynos: 可是鄰居還是瞧不起你阿 06/26 10:05
→ lynos: 高貸款，為了地段，沾光，很多人目前就是這樣 06/26 10:05
推 poc7667: 我只能說ly大的看法太偏 覺得住大安古蹟公寓的人都是盤子 06/26 10:06
→ poc7667: 都要沾大安區的光xd 每個人的需求考量都不同好嘛 06/26 10:06
推 lynos: 事實就是這樣 06/26 10:07
→ lynos: 我是覺得自己要量力而為 06/26 10:08
推 poc7667: 大安的價格 是市場公認給他的價值。 至於盤不盤子 一間 06/26 10:09
→ poc7667: 房子幾千萬 我不覺得誰買房子會蒙著眼睛亂買 各取所需 06/26 10:09
→ lynos: 言之差矣 06/26 10:10
→ lynos: 房價沒有什麼公認價 06/26 10:10
→ lynos: 大安區的抗跌性，已經沒有以前那麼強 06/26 10:11
→ abyssa1: 大安老豪宅多半單價已經比同地段一般公寓華夏低了 大空 06/26 10:20
→ abyssa1: 間硬需求的買家 其實買這種也不是很奇怪的決定啦 06/26 10:20
推 colorfulplay: 大安區公寓身邊有專玩都更的大戶在大量買進 06/26 10:22
→ colorfulplay: 但他們不會住在裡面啊XD 都是出租或是乾脆直接空屋 06/26 10:22
→ colorfulplay: 買大安區公寓寄學籍享用台北市資源和各項補助ok 06/26 10:22
→ colorfulplay: 高資產住大安區除了青田街一樓有車庫有花園那種 06/26 10:22
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