210530蘋果 大直豪宅「背景不純正」身價慘跌上千萬
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大直豪宅聚落赫見賠售戶,屋主持有近6年,慘賠1490萬。房市專家分析,價跌乃因物件位處娛樂區,依規定不能做住宅使用,「因此遷入戶籍、房屋稅率、無重購退稅通通不適用」,偽豪宅身價自然貶值,提醒民眾買屋,千萬留意土地使用分區。
(施智齡/台北報導)……↓
「豐匯大樓」位於中山區樂群二路,2015年完工,樓高11層共82戶,周遭有萬豪酒店、ATT 4 Recharge商場、CBD台北時代廣場及美麗華百樂園,商業機能充沛。實價登錄顯示,該棟5樓戶今年1月以1億3000萬元成交,建坪154.79坪、地坪24.21坪,扣除車位後,單坪101.5萬;但對照持有人2015年的購入價1億4490萬、單價114萬,相當於賠售了1490萬。
何以豪宅價跌如此深,美商ERA不動產資深經理陳泰源指出,「豐匯」基地在都市計畫中,屬於為大灣北段商業區中的娛樂區用地,開發用途應作為電動玩具店、舞場除外的「娛樂服務業」,但早期政府管得鬆,讓大灣北段建案默默轉推更高單價的住宅品,形成當前的商業區違規住宅現象,近年查得嚴,進場買的多半出於辦公需求,單總價自然不若豪宅漂亮。
據悉,台北市政府2016年起成立大彎北段違規住宅查處專案小組,針對違規住宅進行裁罰,涉及的戶數高達1678戶;爭議不斷的違規商業宅,在2019年出現曙光,北市府都委會通過「住戶繳每坪5.2萬回饋金,住宅即可就地合法」的方案,但全案仍在內政部都委會審議中。
陳泰源分析,在合法化之前,包含「豐匯」在內的大灣北商業宅,持有人無法遷戶籍進去之外,還面臨3不優惠的稅賦。首先,房屋稅不適用自住房屋稅率1.2%,而是採用非住家非營業用2%、或者營業用稅率3%;其次,地價稅也會隨之調漲5倍;第三則是未來換屋,賣出繳納的土地增值稅,無法享用重購退稅。他說,「雖然生活機能便利、大樓規劃佳,但物件的持有跟交易成本,對買家都會是個考量,因此區域住戶都希望能夠就地合法」。
天時地利不動產總經理張欣民補充說明,商業區用地依規定可一定比例開發作為商業用途,一部分作為住宅。民眾若購置住商混合的物件,有2點要留意,確認建物為合法住宅使用,若是成屋,可先行調閱謄本確認,假使建物違反使用用途,未來可能遭取締,得不償失;其次則是選擇有進行電梯分流的大樓,避免住宅樓層或棟別,出入過於複雜。
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大 豐 二路 實 價 登錄 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最佳貼文
【大直新聞周一報】
1.大直商辦案基地面積近2600坪,初步推估可售坪數約1.4萬坪,目前已有2~3組企業主詢問,能否量身訂做8千至1萬坪的企業總部,可接受的總價落在100億元。→https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2997462
2.大直的萬豪酒店,高檔華麗的建築、寬敞華麗的室內裝潢,還有代表台灣蝴蝶王國的裝置藝術,但華麗的背後,負責建案的大陸工程,竟然卡住下游承包商800萬元資金,導致小包商資金運作困難、財務出現重大缺口。本刊與參與萬豪酒店石材裝潢的蔡姓承包商碰面,他指著萬豪的石頭地磚說,「這裡是我負責施工的,萬豪酒店已經用4、5年了,我們卻還沒拿回所有錢。」。→https://www.ctwant.com/article/16159
3.美麗華旁的大直典華占地利之便,今年首次將跨年活動區域延伸到整棟大樓,不僅結合典華1樓豐FOOD第一次推出宵夜場吃到飽,還擴大派對至整個樓層,連今年才全新打造的denwell SKY 1 頂樓戶外區域也限量開放,戶外搖滾區視野一次把美麗華、台北101雙煙火看個過癮。→https://ctee.com.tw/industrynews/activity/188307.html
4.莊盛全領著本刊記者巡視大直館,占地寬敞的大直館共有七層樓,卻只有十九個房間,含七坪及二十二坪兩種房型,還有遠眺台北101大樓的景觀房,不輸五星級飯店。→https://www.ctwant.com/article/15866
5.近期實價登錄又揭露一筆台北市大直豪宅「西華富邦」交易,該戶位於 10 樓,今年 9 月以總價 1 億 7623 萬元出售,持有 4 年後交易價小增 220 萬元,相對前 4 筆交易認賠 298-2127 萬元出售,景況大不同。→https://news.cnyes.com/news/id/4418952
6.大直知名豪宅「西華富邦」近期又揭露一筆最新交易,該戶位在10樓,今年9月以總價1億7623萬出售,持有4年轉手小賺220萬元,不過之前實價登錄曾揭露另一筆同樣位在10樓、9月交易的資料,反而是賠了785萬元出場,專家表示,轉售會有不同結果,關鍵仍在於屋主入手價格的高低。→https://estate.ltn.com.tw/article/8694
7.「茶室比亞英式伯爵鮮奶茶專賣Shakes Pure Tea」 位於車水馬龍的北安路,熱鬧的中山區大直地段,整排民宅中的一棟建築,門面走英式古典藍調設計風,格外醒目,宛如英倫風質感小店,加上整個開放式曲線吧台,鵝黃色與深藍交疊的對比色調,不得不讓人多看幾眼,原來這是一間2019年大直站附近,新開幾個月的主打英式伯爵茶鮮奶手搖飲料店。→https://travel.ettoday.net/article/1589859.htm
8.一名網友在「爆廢公社二館」貼照表示開車行經大直附近時,在樂群二路上看見「全台灣顏值最高的路口」,照片中可以看到有兩塊大大的競選看板,分別是蔣萬安和吳怡農,後方還有美麗華摩天輪。原PO在貼文中提及兩人雖隸屬不同政黨,但「單論皮相不戰政治」的話,很難選出誰比較帥。→https://udn.com/news/story/7548/4202333
9.在鐵板料理界有40餘年經歷的謝樂觀,近期結合「無奶油烹調」、「五行食補」等養生概念,於大直創立「Iron Chef 鐵板教父謝樂觀」鐵板料理餐廳,除了室內空間以藝術品點綴,還大量運用在地食材、花卉入菜,設計了季節一口香、主廚美國沙朗牛肉捲、包種茶炒飯等菜色,帶來另一種鐵板料理的型態。→https://udn.com/news/story/7187/4194416
10.超狂牛小排牛肉麵!大直隱藏版美食,還有碳烤松阪豬肉燥飯。→https://travel.ettoday.net/article/1589983.htm
11.捨去主播光環及高薪,蘇逸洪兩年12趟郵輪行成達人,理財專家曾說過,人生要有2000萬就能過上好的退休生活,我現在自住的大直房子當年1坪30萬買的,現在漲到90萬,動產加不動產,對我綽綽有餘,我就不再眷戀了」。→https://health.udn.com/health/story/120703/4210731
12.跨年煙火一向是迎接新年且是參加跨年民眾期待的重頭戲,美麗華宣布今年跨年夜將施放300秒的浪漫星空煙火,並舉辦跨年演唱會「Enjoy love, enjoy life」,與民眾一起度過2019、迎接2020。→https://udn.com/news/story/7270/4219511?from=udn-catelistnews_ch2
13.近年動保議題再度受到關注,在2019年聖誕前夕,大直ATT 4 Recharge與伊特諾網路傳媒攜手將於12月14日至15日接連2天舉辦聖誕嘉年華公益音樂會,並邀請伊特諾旗下等知名才藝主播接力熱唱,結合線上直播與現場舞台活動,從白天High到夜晚。→http://play.nownews.com/archives/319479
14.「Nuit Blanche 白晝之夜」是全球性的夜間城市藝術節,而第四屆臺北白晝之夜,選定在臺北大直、內湖區域,以捷運大直站至捷運西湖站為主要活動範圍,呈現出至少 20 場演出與 18 處夜間藝術裝置。希望透過這場「城市藝術計畫」,讓內湖、大直市民產生地方認同感。→https://www.peopo.org/news/434039
15.「一邊一國行動黨」今天在大直典華舉行募款餐會,席開100桌,由該黨不分區立委候選人陳昭姿、朱孟庠主持,會前由陳水扁陪同立委候選人參加見面會,陳水扁並出席晚上的餐會,向支持者致意。→https://www.peoplenews.tw/news/c0fc9f74-51ca-4b13-b728-f5691b43cb60
16.來自大直高中的江敏慈遇上國立彰化師範大學劉祐汝快速以8-1淘汰對手,第二輪則與善化高中的李芯頤爭奪晉級會外賽門票,可惜江敏慈沒把握住首輪的火熱手感,最終以2-8無緣晉級。→https://www.sportsv.net/articles/69863
17.小禎、佩甄、小嫻、柯以柔和Ruby組成「綜藝女神」今晚(14日)在大直ATT Show Box合體舉辦「女神卡卡演唱會」,演藝圈好友包含艾力克斯、李詠嫻、安妮、丁柔安、謝忻、陳謙文,以及緋聞男友張勛傑等人也都到場為她們打氣。→https://star.ettoday.net/news/1602275
18.小嫻這陣子狂練舞,除了鋼管舞、國標,還為了14日在大直ATT Show Box舉辦「女神卡卡的演唱會」挑戰韓團舞蹈,最高紀錄一天練習2到3種舞,一周花5到6天練舞,連經紀人也不斷提醒她要多休息。→https://www.chinatimes.com/newspapers/20191211000809-260112?chdtv
19.蔣萬安則上午7點30分到樂群二路、敬業三路162巷路口,與石舫亘向附近大直社區的上班族拜票,蔣萬安未談民調,只說自己會一步一腳印繼續拚拚下去。→https://money.udn.com/money/story/7307/4217025
20.前總統馬英九今至台北典華大直館參加僑親後援總會成立大會,他在會中砲火全開,痛批總統蔡英文無視去年公投的反核民意,且還修法讓公投與大選脫鉤,民主進步黨應改成「極權退步黨」。→https://news.ltn.com.tw/news/politics/breakingnews/3009067
大 豐 二路 實 價 登錄 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最佳解答
180529蘋果 仰德大道滿是豪宅 沒2億看富豪家門過乾癮
新聞網址→https://tw.appledaily.com/new/realtime/20190529/1575086/
民進黨總統初選,僵持不下的總統蔡英文與行政院前院長賴清德,昨透過牽線,在友人的陽明山住家會面,引發外界好奇;陽明山是傳統豪宅聚落,因隱密性好、景觀優美,成為不少名人富豪首選,包括欣陸投控董事長殷琪、國巨董事長陳泰銘、已逝世的裕隆集團前董事長嚴凱泰、遠東集團董事長徐旭東、與主播張雅琴、歌手張清芳等,都在陽明山持有物件。
記者 黃政嘉/台北報導......↓
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,上述名人的共通點,除財力豐厚外,因為都想住得低調,所以選擇陽明山,首先「隱密性比市區好」,且大老闆家中通常都有專人管理,不用自己打理生活一切,自己也有車,相較方便的生活機能需求,反較注重住宅的自然景觀,陽明山景觀美,且獨棟獨戶,隱密性高,都是名人在陽明山置產。
美商ERA易而安不動產資深經理陳泰源表示,陽明山多為別墅社區,門口有警衛看管,安全性高,也有人希望下班後,能離開市區的緊湊生活,選擇在山上過放鬆養生生活,相較其他北市山區住宅,住在陽明山也能象徵身分地位,部分人也相信陽明山風水佳,地靈人傑。
陳泰源分析,陽明山房價因山區大,分半山腰或深山內,交通方便度也有差,概括來看,傳統別墅因大坪數總價高,單價就會較低,總價達2億元、3億元的別墅,屋齡逾40年,一坪甚至低於50萬,而有管理員的集合式住宅,據實價登錄資料,新建案每坪現約下修至70萬元至80萬元之間,2、3年前開價90萬元至120萬元,除因廣告開價本就有殺價空間外,跟近年房市景氣也有關。
陳炳辰表示,目前陽明山別墅交易熱區以中庸一路至中庸二路、仰德大道一段至三段為主,每戶交易總價大約為1億至1.3億左右。
信義房屋天母德東店營業員李芊億表示,陽明山獨棟別墅重點區域在文化大學前的仰德大道四段的支幹道,近200坪物件,總價約1.8億元至2.4億元,另外是位在美國在台協會舊官邸前的仁民路,因隱密性最高,受大型企業家喜愛,近200坪物件,總價2億元至2.5億元。
永慶房產集團業管部資深經理謝志傑說,陽明山豪宅屬特殊性產品,雖交通不便但有隱密性高,環境清幽等特性,易吸引有錢名人,或是退休族購入獨棟透天豪宅。
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