今天學校辦活動，繳了錢，小孩有午餐、水和冰棒可以吃，我樂得輕鬆。
今天完結篇，故事很長，有時間的慢慢看。
呼聲最高的B神雕俠侶組合，為什麼只排到第二順位呢？
他們的確賣出了本社區最難賣的房子，因為這個房子長期出租，所以室內的建材和保養上相較於一般自住房 比較不討喜。（這個房子open house 的時候我們有去看）。
而且open house 的時候，還有租客住在裡面，看似不滿屋主要賣房，所以房子雜亂，物品堆積，花園也沒整理，廚房也是沒有擦拭，此外，房客還一臉臭臉的坐在家中餐桌旁，讓看房的人頗尷尬。
因為房客不配合整理，無法拍出美美的居住照，屋主只能用以前空屋時招租拍攝的舊照片來當廣告照片。實品屋現場真的不太好看。
所以這房子最後比屋主預期多賣出了3萬元，卻仍是本區最低價格售出的房子。有可能剛好是搭了賣房熱潮和不錯的地段好運拋售成功。不然之前兩年換了幾個仲介都沒有賣出去，神雕俠侶也因此拿下本區其他物件。
但大家有提到的「順眼」很重要。神鵰俠侶雖然一搭一唱，他們不是醜或怎樣，就是感覺上沒這麼「順眼」;人和人之間就是這樣，順不順眼就是一個感覺。但這不是最重要的因素，而是他們的銷售策略我不太能接受。
他們估價後決定把底價壓得比市價低，然後尾數9990up，希望藉此吸引更多人來看房。在這裏有點不好意思的說，老娘以前也是搞行銷的，我的想法是賣房子不是要找一堆人來看，（又不是賣預售屋）而是要找手上有錢的人來看，而且要有足夠預算的人來看，如果這個房子有100萬的行情，你以低底價吸引一堆手上只有７～80萬或90萬的人來看，只會拿到很低的出價，因為人家會依照你的定的底價為基準和他們自己的預算出價；這不是我要的行銷手法，雖然老公也欣賞他們一個服務買方、一個服務賣方的合作方式，但行銷手段太老派，而且完全不適用市場現況。（個人的看法），我太愛我的房子，我一聽到他的低底價策略，我就一把🔥想送客，雖然他解釋這只是行銷手法，但我無法接受。
所以，我們並沒有選擇B。
最後就是我們選擇的C了
以我寫作的方式，壓軸通常最精彩。
這個美女業務員臉上掛著最大的笑容，充滿精神和熱情，就是「順眼」。
第一次約訪的時候呢，她跟著我科學家繞了房子一圈，看完之後，又要求再繞一圈，再一圈，一共繞了三圈。
最後一圈的時候，她開始提出建議：「這個窗簾建議可以換掉」，
科學家回：「好好的為什麼要換掉？不換」，
她又建議「這個牆面漆可以重刷成亮一點的顏色，或是刷成白色，比較討喜」，
科學家又頂嘴「我就愛他這個顏色，所以多年來都沒有重刷，喜歡的人就喜歡，不喜歡這個房子的人，換漆也不會買」，
美女業務員不死心繼續建議「外面屋簷下的竹製遮陽棚可以拿掉」，
科學家依舊沒附議「這個竹簾可以為我們遮擋夏天強烈的陽光，而且很漂亮，我不想拿掉」，
女業務員：「拿掉會使空間感更好，而且你已經有遮陽棚了，拍照會明亮好看」，
科學家只回「我考慮看看」，
從頭到尾，美女業務員都是掛著笑容，沒有因為科學家的一再拒絕改造，而有任何退縮，坐下來談的時候，她告訴我們，房子的價值通常有兩個面向來看，一個是有形的價值，一個是無形的價值，有形的價值就是從廚房的建材，浴室廁所的建材是否用名牌，還有地毯的新舊，甚至屋頂是瓦片屋頂還是鋼板屋頂，價格都有影響，這些顯然這個房子裡面沒這方面的加分因素，當然你們有三台新型冷氣和太陽能板以及太陽能熱水器，這些是可以為你們加分，但如果你們能夠在投資一點錢做一些改變，來提高有形的價值，絕對可以加倍回收的。另外一個無形的價值就是Location了，你們現在這一區很搶手，你們有絕對優勢可以很快賣出房子，我的建議你們可以討論看看，她當時給了我們一個和我們心裡預估插不多的價格，然後真誠的表示希望我們可以把房子交給她賣，但當我們看到他提出的佣金比例和廣告費，我們就決定再考慮一下，可是他的行銷策略卻讓我非常心動，她主張現在是賣方市場，以我們房子的條件，讓買方自由出價可以爭取到比我們預期更好的價格，因為這個地段好，買家會依據自己內心喜歡這個房子的程度和他們所了解這附近最近出售價格做參考來出價，「你們也知道我前幾個月在這條街上賣出很高價格的一棟房子，他們一樣沒有游泳池，但是他們室內建材都是名牌 ，所以有那個價值。但誰知道呢？未來的買家也許根本沒看過那個房子，所以無從比較建材，只知道這一條街的房子已經有那樣高的價值，所以，我們很有機會賣出好的價格。」
年輕人賣房，果然是比較靈活，會隨著市場變化而改變行銷策略，這才是對的。
在面談過四個業務員之後，我們當時忙著花園整頓的工作，還沒有決定要給誰賣，當下得先把房子的花園，果園，菜園做一個大整理，那才是我們真正要把錢投入的地方。我們決定要把休耕多年的菜園推平，整理出一片草地，把生長過度密集的植物請專業的人來整理和疏枝，還有一些針刺類的植物砍除，方便下一個屋主好整理。預算非常有限，這也是我們為何抗拒美女業務員的建議的原因。期間，除了美女業務員時常打電話來關心我們花園的工作進度，並且詢問有什麼需要幫助的地方，同時還積極的表示很希望能幫我們賣房子，當科學家告訴他，我們還沒決定時，她說：「不管你們最後決定給誰賣，我都希望你們可以在簽約前再見我一面，再給我一次說明的機會，再聽聽我的意見，就算最後你們決定不是我，我還是希望可以幫到你們。」到這裡，我們有一些被感動了，她態度讓人動容。其他三位業務員都沒有任何動靜。
花園施工完成，我們夫妻開始坐下來討論房子要給誰賣，我們兩個都同時投票給了C，她不但專業，而且態度積極，光是看我們房子繞三圈舉動來看，她就值得這個合約了，許多專業的意見和分析，都是我們在其他三組仲介那邊沒有得到的資訊，另外三組仲介講的東西都大同小異，連行銷方式都雷同，只有C給了很多新的觀念，此外，我覺得她的笑容如果讓我覺得溫暖舒服，那麼，她一樣可以感染那些來看房買房的人，對她產生喜歡和信任感。
決定前，我最後還有一個問題要問她，於是我們再次約她在家裡見面。
當我們面對面坐下來，我看著她漂亮的眼睛：「我最後有一個問題要問，你知道你是我們接觸所有仲介抽佣和廣告費都是最貴的，我們不打算拿著別人的報價來向你砍價，但請你說服我，你這麼貴，我為什麼要選擇你？」
她拉著我的手，語氣激動的說： 「因為我是最好的，選擇我，你不會後悔，我會向你證明你的決定是對的。」
雖然，她的答案意思是會用行動和時間證明，但似乎要走到最後才能揭曉，但我相信她那真摯的眼神。
我們簽約了，最後的結果，遠遠超出我們預期的好，破表的售價，我們真的做了最正確的決定。
簽約後，神鵰俠侶才在某天突然來訪送了合約，但我們說已經簽約他人了，D打了個電話約簽約時間，我們也告知抱歉了，A 音訊全無。
故事還沒說完，下一章說說，堅持不改造房子的我們，到底科學家犯了什麼錯誤，迫使我們將錯就錯的將房子改造了，這一改造也幾乎將我們逼到了絕境，但我們又如何從絕境中找到了生路。
如何說服屋主賣房 在 [心得] 如何善用仲介去買房- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
我知道版上仇仲風氣很興盛
但我個人經驗是 自售屋主真的很難搞
他們表面上說幫彼此省服務費
但是那個價格很扯阿
多的是 我的房子跟這社區其他房子不一樣的
我在等待欣賞我房子的有緣人
所以我沒買過自住客的房子 因為價格真的不划算
至於為什麼要透過仲介買
因為物件多 且會幫你說服屋主 還會有基本保障
然而仲介會不會騙人
答案是肯定的 只是他騙了什麼
我覺得我能夠在我想要的價格買到房子就好
其餘的 我看破不說破 甚至要我配合演戲都行
最後是仲介費部分 這個我不砍 甚至讓對方選
有的直營店就是規定收1%
有些高專會跟你收2%
但這些本來就是該計算在成本裡面的
買來租人的首重物件的保值性跟房租的投報率
我選定一個投報率後用期望的租金去回推一個總價
在拿這個總價去扣除仲介費 契稅
整理房子到能出租產生的費用
還有每年產生的房屋稅 地價稅 相關保險
在抓家具三套
扣掉這些才會是我的出價
當然有時候算起來很芭樂就不斡旋了
作為一個很愛斡旋且約看從不放鳥的買家
房仲都會跟我保持連絡的
看是要刷員工的KPI 積分 點數(每家好像不太一樣)
我也都願意配合
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那要如何防止房仲的招數
我個人作法是 斡旋下的天數短 不追價
到小房間後 其實都在喝茶吃餅乾
熟的仲介都不會在來跟我談價格
但我待過信義9小時 住商8小時 永慶7小時
大部分都是放生我一個人在房間啦
或者評比餅乾跟教仲介泡茶
只要你可以不追價 就不用怕任何招數了
約到小房間 我還沒有不成交過
但在斡旋過程中有被人加價搶過
但不後悔 繼續尋找下一個物件
得知我幸 不得我命
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我特喜歡那種專約然後又是開發方的
代表他不用與人拆帳 只要跟公司拆
同時也代表屋主對他有一定的信任度
這種仲介有時候甚至會為了自己成交
不讓同公司的人有看屋或出價的機會
那也意味者競爭者少
就像那種沒放上網甚至連公司內網都還不一定有的物件
我一定直接湊現金去下急斡旋
只要屋主缺錢或急或腦波弱的 就中了
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以下分享幾個我"認為"在說謊的房仲
通靈王就別看了 省得氣噗噗
把我當白痴的 明明實登不過31-32 跟我說行情37正常的
開價1100 說有人出到1050還在努力 其實成交價連1000都沒有
跟我說前面那塊建地會蓋公寓 但我拿雷射打完他至少能蓋八樓
(最後因為獎勵容積還是建蔽率沒用完 硬是蓋到十樓)
說有人下過450的斡旋 我說我無法比這更高 改口說那人沒看過房子就下
還有一些問前面空地地目就消失的
中午要簽約 早上打給你問你要不要追價搶的
不想跟人拆帳 不給看房子不讓屋主知道這邊有人要出價的
要我演窮人裝窮的
找人假扮我太太跟對方談價的
招數很多啦 大家看看笑笑就好
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 122.116.119.211 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1580595087.A.918.html
所以有時候不太熟的仲介要跟我嘴開價多少的時候
我都會說那是你們訂的或少數屋主會自己訂的
那不重要阿 你要開一億也行
有點像家具有些陋習 開高給人殺
浪費彼此時間
我報價單通常不二價 了不起去個小尾數
不過我上述還是著重在熱門物件
你之後還是得賣阿 汰弱換強
差別在於你的選擇是短期 中長期 長期
我當初買自住的時候也有遇到一樣狀況
我拿得起放得下 但我老婆不是
好不容易遇到一個太想要的物件 逼我追價...
好在我在一陣爭吵後請他選擇相信我
最後還是沒追而且買到了第一間
但是回過頭我會想
其實貸款20年一個月多10萬售價每個月也才多付500
貸款25年 30年就更少了
為了這個破壞家庭和諧 值得嗎
奉勸買來自住的 別等剛需在入場
家人鬧起來很痛苦的
我如果發現有對手是自住客
我就覺得這房子沒什麼買到的希望了
一點點的差距對方追的機會很大
在推案一定會先市調
中古屋賣35 新屋可能推案就推40
人很貪心不可能降價賣的
但發現推案不如預期
新屋也降到35
是你要買哪種
所以你得清楚該物件的周邊發展狀況
那組是另外一家仲介 那仲介我也認識
他也有打過來"關心"我看完覺得如何
扮我太太的原因聽說是
屋主堅持要確認有這個斡旋 要求通話的
而我這邊的仲介這次的腳本是
我太太喜歡 我不喜歡 在不答應我要收回斡旋了
後來屋主才口頭答應
我只問 有沒有找漂亮一點的扮我太太
所以常常有人問我如何買房子...
我都不知道從哪開始回答好 我根本不知道你的取向阿
誠實仲介讓你沒成交
說謊仲介讓你成交
你最後會選哪個
我個人歸類為業務技巧
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