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【新書上市】我的孩子出生了🐣經過幾個月的閉關寫書，婉拒許多吃喝玩樂，終於將這本書給生出來了！

中間一度想要放棄，甚至常常被自己的完美主義氣死，怕寫的太深太淺，怕給的觀念以偏概全，洋洋灑灑的寫下15萬字，紀錄下自己實證過的方法，從月薪2～3萬負債上班族，到現在財務自由、資產破千萬，恍如隔世！

後來，考量到書本厚度，決定拆開成2本書，這本書著重在新手入門的理財規劃，提高上班族、打工族、接案族的主動收入，以及學會用錢賺錢的投資觀念，如果希望月收入提升至6位數，存款超過數百萬的人，這本書的基礎非常的重要。
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到了未來，才有機會進入資本的市場，瞭解更進階的海外投資、被動收入打造、房地產買賣、創業獲利心法等，希望有機會再下一本書分享給大家！

蕾咪將自己這幾年來實證在自己生活中，以及擔任財務顧問時所使用的知識與方法都寫進書裡了，希望能對妳們有幫助，一起體驗收入翻倍成長的威力！

我想要特別感謝這5位曾經交流財務觀念的朋友撰文推薦。

謝謝 ECHO 李昶俊在我寫書的2個月期間，陪著我一字一句的討論內文，釐清適合新手理解的難度。

謝謝 Mr. Market 市場先生 交流彼此對投資理財領域的觀點。

謝謝冰蹦拉 :: 美食旅行 開啟了我的財務顧問諮詢之路，讓我發現自己的天賦。

謝謝放棄22k,蹦跳新加坡！艾兒莎的創業經歷激勵了我，應該要擴散影響力，幫助更多人。

謝謝 Blaire左撇子總是感性與理性兼具的，讓我認識人生情感面的重要性。

另外，也想感謝願意義氣相挺掛名推薦的朋友們，你們也是我學習的對象。

知名主持人 關韶文
台灣ETF學院創辦人 李柏鋒的擴大機
生活理財YouTuber Ms.Selena
自由學院創辦人 Yale Chen 陳頁真
新生代理財Youtuber Shinli
平民保險王劉鳳和
我是崴爺

謝謝你們在新書試閱才剛出來時，就信任我的作品品質，願意掛名推薦！

最後，我想感謝我的粉絲觀眾讀者們，謝謝你們的支持，讓我的新書親簽版一開賣就售完，順利擠進博客來中文暢銷書即時排行榜前10名！❤️

明晚8點有我的新書導讀會！
還沒有買書的朋友，歡迎購買喔！
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只要看看書店暢銷排行榜，就可以略知當下社會的主流趨勢；這兩年和投資理財相關的書籍就特別熱門。

根據媒體報導：去年台股新開戶數有67萬人，其中20至39歲的族群就占了6成，投入集中市場交易的人數也創下新高到了438萬人。

就連最近接到的演講邀約，主辦單位都希望崴爺的主題是和投資理財相關。

我覺得這是好事。

年輕人越早有投資理財的觀念，就越有機會財富自由，至少因為經濟因素淪為下流老人的機率會越低。

對於「崩世代」而言，「投資理財知識」和「斜槓思維」已經成為生存之必要。

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我喜歡看投資理財書，排行榜上的投資類暢銷書應該都讀了。

你會發現一件有趣的事，不管投資、買房，每位專家都有自己的理論和方法，他們的說法可能不太一樣，甚至是互相牴觸的。
(有些專家，自己前後期的說法都不一致。)

但他們身上都有一個相同的地方：
「都找到能讓自已賺錢的原則和套路。」

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雖然不是投資專家，但崴爺已經找到自己的投資邏輯和原則，這幾年投資策略上也更篤定、成熟。

我的方法不見得適合其他人；像我的事業合夥人是個極度保守、規律、龜毛(硬要加一句)的處女座，就不可能用我這種積極型的投資策略，因為他會嚇壞的，他也挺不過帳面賠錢的壓力。

所以我建議他定期定額的買ETF，長期下來，他ETF的獲利已經到了30%。

崴爺想要表達的是：

『不管黑貓、白貓，能抓到耗子的就是好貓。』

崴爺強烈建議投資幼幼班的年輕人，要多吸收投資前輩們的「投資邏輯」，而不是只想「聽明牌」。

找出最適合自己的工具、符合你當下的投資條件、讓你舒服的方法，這才是最適合你的投資方式

■ 【還能買房投資嗎？】

二十六歲，懵懵懂懂買下第一間房子。

因為家裡缺乏投資理財的教育，我其實不懂買房的眉眉角角，只想在新北有個地方可以住。

這已經是西元2000年的事了。

當時買在汐止24坪的中古屋，房價300萬，房貸利率記得是7%左右；扣掉自備款80萬，我一個月負擔15,000元的房貸。

那時候我正在創業，經營第一家火鍋店。

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「投資買房」的啟蒙，是因為我第二家店的房東。

2002年，我開了第二家火鍋店，這家店的房東大我二十歲，他是個創業的大叔。

他和我說：「開餐廳，只能讓你賺小錢；想要有錢，一定要懂得投資房產！」

大叔是經營五金門窗的生意，然後把本業賺到的錢拿去投資店面。

他很熱心的算給我聽：

“一千五百萬的店面，他和銀行貸款一千萬，租給我們一個月六萬；等於是房客在幫忙繳銀行的貸款和本金。”

之前，他也是這樣的操作，用五百萬的自備款買了店面，租給別人做生意，四年後他把店面賣掉賺了五百萬，年化報酬率將近15%。

大叔的眼光不錯，選到店面都增值不少；靠著店面的買賣，他賺了不少錢。

聽到賺錢，金牛座青年的眼睛都亮了，開始對房產產生了興趣。

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汐止那間房子，住了八、九年後我就賣掉了。

那是第一次靠賣房賺到錢；我把這些錢，拿來當頭期款，買下台北市內湖的房子。

隔年，我把開廣告公司賺到的錢，買了中原大學附近的兩間套房當包租公；每年的租金投報率有7%。

兩年後，我把兩間套房賣了，賺了一倍。

2014年左右，我又陸續買了汐止、桃園南崁、中壢平鎮的房子。

不過，這兩、三年已經陸續把這些房子脫手了。

26歲到現在，我買賣過九戶房子，菜鳥也熬成熟手了；一直到現在，我都還是把看房當成休閒娛樂之一。

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有三十初頭的粉絲私訊我：

「崴爺，我創業賺了一些錢考慮要投資房產，請問房產還可以投資嗎？」

我想，我應該可以分享一些經驗值給他。

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崴爺剛提到那些賺錢的往事，都發生在2014年前；現在房產投資的大環境，已經和2014年之前遍地是黃金的年代大大不同了。

前面崴爺提到，房東大叔「買店面」的獲利模式，現在已經行不通了。

在房東大叔那個年代，大部分的行業一定要有「實體店面」才能做生意；但現在的電商時代，對實體店面的需求大幅縮減，供過於求，到處都可以看到待租的店面。

加上現在的「店面」也不知道在貴什麼，買店面的投報率根本划不來，也不好轉賣。

我個人覺得，靠投資店面賺錢這件事，已經是北風北了。

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那買個小套房、小宅當「包租公」呢？

崴爺很愛做功課，查了很多北部「房價」和「租金」的行情，

以西門町附近為例，五年左右的十多坪套房，每月租金在兩萬左右，房價落在八百萬左右；換算投報率大概3%左右。

我之前中壢平鎮的房子，我的租金投報率大約也在3%左右。

一般來說，現在當包租公每年的投報率大約是在2%~4%之間，只比銀行定存略高。
(我省略了土地稅、房屋稅、租屋閒置期的費用)

這樣的投報率水準，只能你抵銷通膨，說白了，只有「保值」的效果，並沒有高獲利的可能。

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很多投資客，其實並沒有在care租金收益的；因為他們更在意「房價增值」。

但是那種房價飆漲的時代紅利，早就沒了啊。

2014年之前，沒有「實價登錄」機制，大家買房、賣房的價格有很大的灰色地帶。

以前，你可能遇到一個菜鳥或不了解區域行情的買家，願意用高於實際行情的價格和你買房，讓你賺到很高的價差。

但現在，實價登錄透明揭露中古屋交易的價格，讓投資者沒辦法偏離市場行情「賣太貴」，大大減少獲利的空間。

最麻煩的就是「房地合一稅」了。

2014年之前，你一買到房，看到市場價格不錯，就立刻脫手賺價差。

但如果你是在2016年1月1日以後買入房子並賣出：

持有房子未滿1年，獲利的部分要扣45%增值稅；
持有期間1～2年，要扣35%增值稅；
持有期間2～10年，稅率是20%；
持有期間超過10年，稅率15%。

例如：你用2000萬購入房子，持有一年半就用2100萬的價格脫手，雖然帳面上賺了100萬，但扣掉35％的房地合一稅，實際上只剩下65萬的獲利。

這65萬還要扣除買、賣時的規費、手續費(十多萬跑不掉)；還有銀行貸款的違約金、裝潢費；甚至如果你透過仲介賣房，還要支付仲介費用。

扣除這些交易的隱性成本，你根本沒有獲利空間。
(而且前提是房價要漲才行)

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這樣一路看下了，是不是覺得投資房產真的沒那麼好賺。

我們長輩們，年輕時只要買對了房子，就能一輩子不愁吃穿；但我們這個年代，已經沒有這樣的神話。

現在把同樣的資本拿去投資股票或ETF，獲利可能都比買房還好。

更何況買房之後，一大筆資金就被卡在那，要用錢時也沒那容易變現。
(賣房之後，至少要一個半月以上才能拿到現金。)

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「但是，崴爺你幹嘛還買房投資呢？」

好，問到重點了。

我這幾年在做投資的重新配置，把以前買在「蛋白區」的房子都賣了。

把部分的資金配置在股市，把部分資金轉購入台北市的房子拿來出租。

我當然知道，租金投報率頂多就是對抗通膨而已；但崴爺太了解自己的性格了！

在投資上我蠻敢衝的，而且常常三心二意，缺乏長期投資的毅力；去年二月~六月的股災期間，我就發現自己這樣的投資缺陷。

所以，我才決定把部分的錢，拿來買蛋黃區的房子。

一、 因為蛋黃區的房子相對保值；我不用太擔心踩雷。

二、 買了房子後，它沒那麼容易變現，還有實價登錄的緊箍咒，讓我不會短期就想賣房。

這時候買房投資的「缺點」，對我而言變成了「優點」。

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我買房的目的，是讓我「守成」和「保值」。
(打從心裡已經放棄增值的可能)

雖然股市投資更好玩刺激，也更有機會短期獲利；但股市如浮雲、看過很多過路財神的案例。

另外，我的個性太浮動，所以買房投資是針對我自己個性缺失，所做的決定。

所以，如果你想靠投資買房賺大錢，基本上很難啦；但如果你和我一樣，有點錢就手癢、愛亂投資，那就選一個蛋黃區的房子，好好地把錢鎖在那裡。

#我寫太長了
#看完的人真的太強了