【有長線投資價值的領展】
領展房地產投資信託基金
LINK REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
股票代號:0823
股息率:3.9%
每股股息:$2.90
市值:$1500億
業務類別:地產業
集團主席:聶雅倫
主要股東:貝萊德(8.98%)
5年業績
年度:2017/2018/2019/2020/2021
收益(億):92.5/100/100/107/107
盈利(億):177/478/203/-171/11.9
每股盈利:7.93/21.7/9.56/-8.17/0.57
每股派息:2.28/2.50/2.71/2.87/2.90
(截至31/3為一個財政年度)
--企業簡介--
領展房地產投資信託基金,擁有一個包括位於香港、北京、上海及廣州之零售商舖、停車場及辦公室物業的多元化物業組合。
物業組合的零售設施主要為日常所需的需求,而停車場設施則主要為使用零售設施的租戶、顧客及鄰近居民提供服務。
以市值計,領展是亞洲地區最大型房地產投資信託基金,亦是全球以零售為主的最大房地產投資信託基金之一。
--房地產投資信託基金(REIT)--
【圖1】--領展物業組合
領展為一隻房地產投資信託基金,而根據信託契約,領展需確保每個財政年度、向基金單位持有人派付之分派總額不少於可分派收入總額之90%,另亦可加管理人酌情決定為可供分派之任何其他額外款項。
在上述財務數據中,見到盈利數字反而比收入數字大,由於收入主要為租金收入,盈利則包括投資物業公平值變動,即物業賬面上的升值都會反映,由於物業估值近年上升了不少,故反映在盈利數字中。盈利每年有較大升幅,就是由於香港近年的物業價值上升。
資產淨值只是評估領展價值的參考因素,估值上升雖令盈利數字上升,但不會為領展帶來實質收入,沒有真正的現金流,而在可分派給股東的部分亦不計算。
雖然估價有參考作用,但對實質盈利並非有直接幫助,故盈利數字未必能反映領展的賺錢能力。股本回報率亦是相同原理,故同樣難以反映真實面。
--去政府化。釋放價值--
【圖2】--物業分派資料
【圖3】--物業收入資料
領展在過往10年,租金保持上升,每年均有不錯的增幅,雖然不是暴升,但這種平穩上升的情況,證明是價值的逐漸釋放。
這反映領展在不斷市場化的前提下,賺錢能力不斷提升,能以市場價格去調整租金,而估值亦能與市場看齊,因為領展在上市前的賺錢能力很低,但上市後能提升賺錢能力,這正是價值的逐漸釋放,亦令領展成為優質股的特點之一。
不過要注意,領展已上市逾10 年,雖然釋放價值的過程仍未完結,但釋放較多價值的時期已經過去,即是高增長年代已過去,往後雖然仍有增長力,但將進入較為中度增長的年代。
--翻身商場提升價值--
自2005 年上市以來,領展已為數十個項目進行翻新,而接下來的5年,領展亦計劃花30億為約30個項目進行翻新,令資產價值及租金得以保持上升。
領展除了將原有的物業進行翻身,近年亦更進取地發展,近年完成的旺角彌敦道700號,就是其中一個例子。
領展以收購的模式取得物業,由於位置十分優質,於是領展將物業然後進行翻身,低層的部分,改建為商場「T.O.P」,善用了位置的優勢,大幅提升租金,從而令物業的價值上升。
【圖4】--「T.O.P」商場
在領展上市初期,可能因加租而令出租率受影響,但近年已轉成市場主導,加上領展管理亦已有一定經驗,故出租率不斷提升,由2009 年的87% 升至近年的96%。可見領展無論在資產價值、租金收入,又或是賺錢能力,多年來都不斷進步。
【圖5】--5年租金及租用率
由於領展擁有不少優質地點的商場,而這些商場只需翻新就能將價值大幅提升,雖然不少已完成,但餘下的商場仍有這個優勢。
同時由於領展有一定規模,成本較易控制,在融資或其他方面都有一定優勢;領展的債務組合實際利息成本由2010 年3 月31 日的4.30% 降至近年的2%、3%,成本絕對不高。
--發展前景--
發展方面,領展仍有空間。於2012 年,領展擴大其投資範圍至涵蓋香港所有可持續提供收入之非住宅用途物業類別,包括但不限於單幢式資產及綜合用途(以零售為主)之發展項目,但不包括酒店及服務式住宅。
2013 年,領展與中國內地其中最大的房地產發展商萬科簽訂戰略合作意向書,共同發掘中國零售物業的投資機會。現時中國的物業部分,按估值計約佔領展超過1成,而領展本身已有資產本身已很龐大,發展其他項目相比整個領展來說,影響暫時未算明顯。
另外,由於領展對自由行等的依賴比其他商場少,始終較為貼近民生,因此租金收入相對其他市場物業會較平穩,就算整體物業市場租金下跌,對領展的影響亦只會有限,故往後的租金收入及派息都能平穩發展。
領展過往年代的管理策略,是持有物業,翻身物業,到了近年,開始變得較為進取,會進行物業買賣,亦會買入物業翻身,雖然領展在翻身物業有一定的經驗,但近年的策略,難勉令風險度略有提升。雖然可提高長遠的增長力,但又同時增加了風險,投資者要明白這點。
--疫情因素--
領展的核心業務是收租,疫情對業務都會有少少影響,但從領展的財務數據分析,影響並不算大。
加上疫情只是中短期情況,並不是長期性,因此,只是疫情慢慢過去,領展就會回到更理想的業務水平,投資者只是忽視中短期情況,集中分析長期價值,就可以。
--投資策略--
綜合而言,領展是理想的優質股,有一定規模,坐擁不少優質商場,而餘下仍有一些有條件提升的商場,故仍有一些潛力。加上此股派息穩定,因此無論是收息又或是增值方面,領展都擁有條件,長線甚至永遠持有都可。
由於此股優質,因此市場估值往往不平,而息率有時會處3.5% 以下,雖然預期股息會逐漸上升,但較有耐性的投資者,宜等息率達4% 才投資,而最起碼的要求也要有3.5% 以上息率。
現時的股息率水平,可理解為合理區約中間位置,對於追求平穩增長及收息的投資者,已可以分注投資,長線持有。如果本身有貨的投資者,只要長線持有就得。
(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)
同時也有71部Youtube影片,追蹤數超過19萬的網紅Pin Cheng Ji,也在其Youtube影片中提到,关注品城记FB账号→https://pcjfb.page.link/bjYi 希爾頓酒店行政總廚教你做一道經典粵菜:沙薑焗乳鴿 你還想做學什麼菜?歡迎留言告訴我們! 前段時間已經跟大家預告過了, 因為疫情的原因, 現在我們不大方便到處跑, 所以,也在嘗試著拓展一些除探店外的選題。 而說的吃,去餐廳只...
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近日來,各大社交媒體的朋友圈,都紛紛被各式月餅或應節糕點洗版。話說中秋佳節品嚐月餅的習俗,最早出現於公元九世紀中葉的晚唐時期,歷經千餘年來發展,至今月餅品項已不下百種,以廣式月餅和蘇式月餅最為普及,魯式提漿月餅和京式翻毛月餅則流行於華北地區(有興趣的朋友,不妨拜讀一下梁實秋先生著作《雅舍談吃》,書裡對於山楂餡翻毛月餅有動人的描述)。上世紀80年代源自香港半島酒店的奶皇月餅,可說是當前最夯的人氣商品,而包裝時尚、口感討喜的新派月餅(例如新加坡萊佛士酒店的冰皮月餅)也早已風靡各地。
#香港龍景軒三星月餅
#香港新同樂二星月餅
#香港半島酒店奶皇月餅
#香港恆香老餅家月餅
#香港聖安娜至尊月餅
每年中秋節前夕,貓兒品嚐到的各式月餅不下30種(當然,跟坊間那般收月餅收到手軟的工商部落客相較,這數目微不足道),其中不乏一流品牌~包括由米芝蓮星級食府主廚率領自家團隊製作的頂尖月餅(像是3星的龍景軒&富臨飯店、2星的天龍軒&新同樂、1星的潤&夏宮&嘉麟樓),傳統老字號經典月餅(例如香港大同與恆香、澳門鉅記、廣州蓮香樓和上海杏花樓),以及
#李子柒金玉蛋黃酥
#香港志蓮淨苑福餅
#台北歐華普羅旺斯花采月餅
#台北佳德糕餅公司鳳梨酥
#汕頭西堤仁和潮式朥餅
在傳統觀念上,中秋節是重要的團圓時刻,公司也贈送給每一位同仁知名的香港聖安娜月餅;貓兒則繼之前寄給貓爸與貓媽的龍景軒月餅禮盒,以及跟本地好友分享的幾款應景糕點(例如佳德鳳梨酥、李子柒蛋黃酥),等到中秋前夕,貓兒更會把香港龍景軒、嘉麟樓、新同樂出品的星級月餅,還有來自汕頭的潮式朥餅、George郭師傅特地送給貓兒的歐華酒店普羅旺斯花采月餅,帶來辦公室與同事們一起品嚐(考量到吃素的朋友,貓兒也準備了志蓮淨苑的純素福餅),在兩岸三地的月餅烘托下,共同感受佳節將近的溫暖氛圍。
#2021年中秋月餅系列
By the way,相信貓兒的知心好友都知道:本帖重點在於兩岸三地的特色月餅,至於看到月餅或食物照片就會留言提醒「吃多月餅身材會變胖唷」的少數網友,在此貓兒便統一回覆:「以貓兒這段期間吃下去的月餅熱量,跟貓兒平日的工作量、假日持之以恆的高強度運動量相較,月餅的卡路里並不會讓貓兒擔心,也請偏離重點的朋友無需掛懷,謝謝!」。
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中環街市裝修後重開,人頭湧湧好不熱鬧。
第一代的中環街市,最早建於1842年。旁邊的砵典乍街紀念第一位香港總督——砵甸乍爵士。這個教科書上讀到的名字,今天還變成了酒店的名字(石板街酒店英文名就是Pottinger Hotel)。
19世紀英國所向披靡,鴉片戰爭與南京條約象徵清朝敲起喪鐘。當耆英與砵甸乍於1843年6月26日在香港就《南京條約》換約,砵甸乍遂正式成為香港首任總督。
鴉片戰爭爆發後不久,日本也遇上跟清朝一樣的麻煩。1853年,美國艦隊司令Perry率領四首軍艦駛入江戶灣(東京灣),在日本引起的騷動不亞於13年前英國軍艦到達大沽口。
當時手日本民間流傳這首歌謠:
「泰平の眠りを覚ます上喜撰、たった四杯で夜も眠れず」
歌謠中的「上喜撰」,本來是一種京都宇治出產高級綠茶的名稱。由於跟「蒸氣船」的讀音「じょうきせん」一模一樣,用諧音諷刺幕府必須面對現實,不能再裝睡。
歌謠表面說喝四杯「上喜撰」會徹夜難眠,實際上是諷刺四條蒸氣船的到來,從此將令德川幕府不得繼續安眠。
德川幕府面對Perry送來的國書,神態猶如清道光帝手持巴麥尊致中國宰相書。第二年,德川幕府在武力的威逼下終於接受美方條件,簽訂條約被迫開國。
缺口打開後,禍患洶湧而至。至1858年,日本與多國簽定不平等條約。西方國家由此獲得領事裁判權、片面最惠國待遇、協定關稅、設定租界等不平等權益,除了割地賠款,日本跟中國「享受」同等待遇。
一個民族在歷史或者會經歷多次失敗。失敗並不可怕,日本的失敗雖然帶來各種災難,但以時間為主軸的歷史,給世界上任何民族東山再起的機會。
日本證明避免交戰減少損失,也是明智選擇。即使定立不平等條約,也不變得一直沉淪下去。
假如清朝迎戰必敗,盡早與英國締結相對有利的和約是否方為上策?
如果根據這一判斷,清朝早就不應抵抗,英國軍艦開到中國海馬上就應該投降。再根據這一個邏輯,戰場上曾經英勇抵抗的將領的血都是白流。
失敗的民族仍有機會再度輝煌,關鍵在於戰後的奮發。
歷史系舊同學指出,北京大學歷史系的茅海建教授《天朝的崩潰》是當年中文大學歷史系劉義章教授力推的好書,是研究近代中外關係的必備讀物。好多讀歷史的同學、研習近代中國歷史的網友都讀過了。
雖然這是他80年代的論文結集,並早於1995年成書,並不影響40年後的今天重新閱讀的價值。
以前讀高中,「政治腐敗」四個字概括了清朝當時的環境。到底道光皇帝、林則徐、琦善、奕山、耆英對世界認知如何?他們當時立場如何?他們的醒覺與反應,是否能跟上時局變化?關於這些深入的內容,這些年來,我都沒有仔細思考過。
冷兵器對熱兵器,不是士氣問題,不是軍心問題。落伍守舊又迷信無知的民族,在文明利器的摧殘下,根本不可能翻身。每一場戰役的仔細描寫,看到的是驚心動魄血流成河、一次又一次注定速亡。
大量資料佐證目不暇給,好睇過偵探小說。
我自己做功課,節錄了幾千字茅海建式歷史觀。謹摘錄其中一段關於「條約平等」之語,分享各位:
//若從具體條款來看,南京條約之所以不平等,主要是三項內容:割地、賠款、赦免漢奸。其中釋放英國囚犯合乎當時和現在的國際慣例,至於平等國交,其實是不平等條約中的平等條款。
另外還有三項規定:五口通商、廢除行商、新定稅制,這些關於經濟貿易條款也比較難界定平等或不平等。從社會經濟發展歷史角度來看,一口通商,行商制度束縛中國貿易發展,不理中國自給自足的小農經濟轉向市場交換的工商經濟;廣州的關稅由官吏和行商操縱,使每一次關稅都成為討價還價灰色交易,外商受害國家無利,這些還要保留?
理論上來說最佳方案是清朝政府自身改革,作好內部準備主動開放,並在具體做法與國際接軌。但在歷史現實中,這種可能性等於零。
後來歷史證明,西方衝擊了中國舊有模式,民眾的物產和生活為之大受損害,當中有出現前所未有的種種社會經濟現象。表面上作為英國戰爭目的,卻反映了把中國納入世界貿易體系的企圖,令中國在毫無準備和放被情況下開放。這對中國有不利一面,但在客觀上為中國提供擺脫循環新途徑。從短期上觀察,負面作用大於正面效應,以從長期來看,負面再用不斷退隱,正面效應逐漸生長。
到了20世紀,正面效應遠遠超過負面作用。如果中國開放不是上世紀中葉而是更晚,中國現狀又會怎樣?//
圖:Pottinger hotel,又一間吃環境的餐廳,曾跟歷史系學妹去過打卡。望出去就是石板街,砵典乍街。
這個砵甸乍爵士手段高明,成功履行英國政府的吩咐。比起之前的Elliot要有能多了。至於有幾高明,書本都好詳細。
餘下那些耳熟能詳的清朝大臣名字也不是曇花一現,他們在鴉片戰爭往後的人生至死,都可在《天朝的崩潰》中找到答案。
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希爾頓酒店行政總廚教你做一道經典粵菜:沙薑焗乳鴿
你還想做學什麼菜?歡迎留言告訴我們!
前段時間已經跟大家預告過了,
因為疫情的原因,
現在我們不大方便到處跑,
所以,也在嘗試著拓展一些除探店外的選題。
而說的吃,去餐廳只是其中一種場景,
相信很多股東,平時也會在家裡做一些菜,
“自己動手,豐衣足食”嘛!
只不過,對於新人來說,
要迅速做出一道色香味俱全的菜餚,
還是有一定難度的。
不用擔心!從今天開始,
我們將推出一個《大廚教做菜》的板塊,
邀請城中的資深大廚(有一些甚至是行尊),
來教大家怎麼做菜(主要是粵菜)。
希望愛下廚的股東,能夠喜歡這個版塊。
事不宜遲,馬上來學習第一道菜吧。
沙薑焗乳鴿做法:
食材:
鮮沙薑150g
乳鴿一隻300g
蔥段
調味配料:鹽、糖、蒜、味粉、生抽、老抽、生粉、雞粉、花生油
步驟:
1. 將鮮沙薑洗乾淨,輕拍讓沙薑味滲出
2. 把乳鴿洗淨後斬件,並廚房紙將水分吸乾,裝入碟中備用
3. 往乳鴿斬件中依次加入鹽、糖、味粉、生抽及老抽
4.之後再加入生粉,最後倒入花生油,將調味配料與乳鴿斬件攪拌均勻,準備入鍋
5. 大火提前將砂鍋加熱,再加入油,放入鮮沙薑,加少少鹽,炒至表面呈金黃色
6. 再將調好味的乳鴿均勻平鋪在沙薑上,蓋上鍋蓋,調至中火焗6分鐘後即可
吃遍广东
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跟着嘉升吃美食
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跟着大秋吃美食
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吃遍佛山
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粥粉面饭来一波
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吃遍珠海
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品一座城
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吃鸡!
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跟着品城记玩啊
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品一座城,不僅僅是美食,更是人文!
走,帶你去找好吃的!
我們的夢想,是吃遍世界上每一座城市的美食!
吃遍給廣州,再吃遍全世界!
傳統中華美食,西餐,網紅美食,平民小吃!
只要是好吃的,我們絕不放過!
想要GET更多好吃的食物,跟著我們就對了!歡迎訂閱【https://pcj.page.link/Tbeh】
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添好運點心專門店
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電話:2788 1226
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灌湯餃,顧名思義就是一隻包裹着滿滿湯汁及餡料的餃子,然而因為功序繁複,加上一個不留神麵皮便會穿破流出湯汁,前功盡廢,因此不少酒樓都已改變做法,以湯浸餃,就算餃子穿了,因為泡在湯中,可「遮醜」。習非成是,年輕一輩以為灌湯餃本就是這樣。由食家劉健威及其子劉晉所開,位於銅鑼灣的留家廚房,就堅持保留傳統,每日中午推出傳統灌湯餃。
留家廚房
地址:灣仔軒尼詩道314-324號WSquare5樓全層
電話:2571 0913
營業時間:星期一至日12nn-3pm,6pm-11pm
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福臨門
地址:灣仔莊士敦道35-45號
電話:2866 0663
營業時間:11:30am-3pm, 6pm-11pm
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黃白相間,鹹蛋香中帶甜,這款的骰可愛的蛋黃千層糕,於香港七、八十年代盛行於茶樓,但由於工序繁複,現在已買少見少,想吃也只能尋尋覓覓,銅鑼灣這家粵菜,卻難得堅持傳統、以繁複的工序做蛋黃千層糕,獲得不少客人歡心。
大三圓酒家
地址:銅鑼灣登龍街1-29號金朝陽中心2期Midtown8樓
營業時間:星期一至日11am-3:30pm/6pm-11pm
電話:2983 9899
詳情: http://bit.ly/2n0L7CG
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外皮吹彈可破,熱騰騰內餡鮮味無窮,這道傳統點心「娥姐蒸粉果」,由上世紀30年代廣州傳入,如今在香港,除了一些傳統茶樓還有提供外,其他食店已十分罕見,灣仔這家屹立超過八十年的酒店中菜廳,仍堅持製作,獲不少食客大讚。
粵軒
地址:灣仔告士打道72號六國酒店1樓
營業時間:星期一至五11:30am-3pm,6pm-11pm;星期六日10:30am-3pm,6pm-11pm
電話:2866 3806
價錢:娥姐蒸粉果 $48/籠
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