181126免費搬家期的灰色地帶@文/陳泰源
【案例】
最近成交一間租案,租約內容載明:起租日是12月1日,給房客的免費搬家期為11月28、29、30日,共3天。
這樣的文字記載,一般人的理解應該是,28號當天上午以前就能拿到鑰匙,房客可以順利進行搬家。所以,房客與房仲不疑有他,也沒細問,就這樣簽完約了。
回去後,房客開始規劃搬家,把自己的公事、私事做了安排與調配,並預約好搬家公司到府搬家的日期。
到了11月27日,也就是免費搬家期的前1天,房客問房東「何時可以拿到鑰匙」?沒想到,房東卻說要到28號的晚上才行,這讓已經安排好搬家規劃的房客相當困擾,晚上才能交付鑰匙,等同實質上可搬家的日期僅剩29、30這2日而已。
但是沒辦法,因為租約只載明免費搬家期是從28號起算,卻沒有詳細規範什麼時候交付鑰匙?因此留下了「條文漏洞」,房東只要在28號晚上11:59以前給鑰匙,也能勉強算依約進行。
【租屋,你該這樣做】
這次之所以會發生房客權益受損的情事,是因為房東出租自住中的房子,所以為了讓房客有房子可住,房東也在忙搬家,導致互有拖延。
而一般租屋提到「免費搬家期」,通常只有明訂日期,少有規範房東要交付鑰匙的最晚期限是何時?所以在此提醒租屋族,為了避免自己的權益受損,建議搬家規劃時,請事先跟房東確認何時可取得鑰匙?以免安排好的計畫被打亂。
【房仲必學訣竅】
一般而言,家具家電全配、房客一卡皮箱即可入住的房子,免費搬家期是1~2日;有附基本配備的通常是3日,若是房客要自備家具、家電的空屋,通常是5日~1個禮拜,當然,這也要看實際屋況、坪數大小及雙方和議的結果為何。
至於租約明訂11/28是免費搬家期的第1天,通常是27號交付鑰匙,又或者在28當天上午、中午之前,這樣至少下午還能搬家,若是晚上才交付鑰匙,等於白白浪費房客整整1天的時間。
照理說,這應該算是一種無須強調的「默契」,只是若租約沒有載明清楚,事先也沒提前再確認,房東想在當天晚上才給鑰匙,又能怎麼辦呢?
記得,以後在租約中,除了要寫明免費搬家期共有幾日之外,還要進一步註明,房東最晚什麼時候要交付鑰匙給房客,並在簽約當下提醒、協助確認彼此可配合的時間是否清楚且有共識?以免造成房客權益受損有所抱怨。
【法律教室:台灣房屋加盟總部法務經理─游璿樺】
《免費搬家期為租賃契約之附加契約》
按契約自由原則,由租賃雙方自由約定,在約定之租賃期外,由出租方額外提供3個完整日無償免費給承租方作為搬遷之用,並不應再收取任何租金或費用,為主租賃契約之一種附加契約。
免費搬家期為出租方提供一小段無償優惠期概念,目的主要為激勵承租方快速締約,或推動其加速履約的談判手段,但不可解讀為試住期或鑑賞期,作為承租方將來不想履約的解約事由。
《交付錀匙為提前點交租賃物》
免費搬家期為租賃契約之附加契約,出租方應於”107年11月28日0點0分前”交付錀匙給承租方,提前點交租賃物給承租方,提供完整3日作為搬遷之用。
縱然,承租方提前完成搬遷,亦不用交還錀匙,剩餘期間可移作原租賃目的使用。例如,承租方隨身物品較少,搬家迅速,已於11月28日當日完成搬遷,剩餘的11月29至30日共2日,就可作為居住使用。
《租賃糾紛可至該地區公所申請調解排除》
於本案例中,出租方因個人認知不同,於11月28日晚間方交付錀匙,或甚至不依約定遲延1~3日才交付錀匙,未能提供完整3日給承租方,有損承租方權利。
倘若承租方向出租方反映免費搬家期縮短,未符合契約約定,仍未得可接受方案或賠償; 亦或出租方僅回覆免費搬家期是多給的優惠,並未影響租期入住權益,承租方實質上未受損害,不必賠償。
承租方另外申訴管道,可準備相關資料,免費向租賃物所在地之區公所申請民事調解,排除租賃糾紛,維護自身權利。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2018/11/181126.html
房東提前解約損害賠償 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最讚貼文
171129台視 杜絕惡房東 押金上限2個月資訊透明化
影片網址→https://youtu.be/DK003qwr1L0
立法院今天(28號)通過「租賃住宅市場發展及管理條例」,為了杜絕惡房東,設下押金上限兩個月門檻,若出租廣告和事實不符,除了處最高5萬元罰鍰,民眾還可要求損害賠償,刊登廣告的媒體也要連帶負責,另外,為了防止惡房客,新法也祭出,毀損遲付租金兩個月,房東可在30日前通知終止契約,至於房東優惠,政府祭出月租金6千元以下,免徵所得稅,2萬以內,以租金53%計算。但房仲業者認為,這些優惠,房東看不到吃不到。
記者 黃品寧、梁智翔 採訪報導……↓
找房,租房,國內有285萬租屋族,租賃需求不小,為了擴大市場,立法院28號三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例」,對於房客更有保障,杜絕惡房東,押金上限最高2個月,如果要重新建築,收回房子,需要3個月前提早通知,另外,出租資訊若與事實不符,可罰最高5萬元,房客更可要求賠償,就連廣告刊登者,也有連帶責任。
除了惡房東,也會有租霸惡房客,新法規定,如果房客毀損房屋不賠償、遲付租金達2個月,房東只要提前30天書面通知,就可提早解約,另外也祭出所得稅優惠,月租6千塊以下不用繳,2萬元內,以租金打53折,但房仲認為看得到吃不到!
房仲業者 陳泰源 表示;「都會地區你不太可能有一個單一門牌的房子,月租金是低於6000千塊,很多的政策規定都有點綁手綁腳,對房東是比較嚴格的,但是對房客來講是相對有保障的。」
針對非租賃住宅服務業,非法經營包租、代管,可處最高20萬罰鍰,並按次處罰,最重可勒令歇業,租屋爭議,層出不窮,隨著新法上路,給房東與房客們,彼此多些保障。
新聞網址→https://www.ttv.com.tw/news/view/10611280027800N/568
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