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買樓001網課內容
第一堂 (可網上修讀)
選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係
借貸需知
「我應否買樓？」當然有數得計，但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
第二堂 (可網上修讀)
睇樓需知
睇樓步驟，找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗，唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓，打後裝修錢都慳返十萬八萬
查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
第三堂 (諗SIR真人)
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援，成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation，2021年月月都有幫學生買到合心水既樓
找律師經驗 在 律師百百種，要找那一種- 精華區Examination 的推薦與評價
自從考試院大幅開放律師錄取門檻後，台灣律師的人數可說是扶搖
直上，光台北地區就有近三千個律師。
有六、七十歲的法律前輩，也有二十多歲出頭就拎著大公事包，身
著律師袍進出法庭的年青人。隨著台灣司法建設逐步趨入正軌，台
灣的法律職業也隨著先進法治國家的腳步，成為專業服務業。就如
同醫生一般，律師的分工已成為趨勢，畢竟法令多如牛毛，專業知
識更不可勝，什麼都會的律師，十之八九是什麼都不會，要不然就
是只會過去法律的八九十。有法律問題找律師之前，更不得不謹慎
。
台灣律師的生成，以正常管道而論，大致有三種途徑：一種是經過
專門職業技術人員高等考試及格，即所謂的「高考律師」；一種是
經軍法官通過主要科目測驗而轉任的律師；另一種是法官、檢察官
、法學教授具一定年資後轉任的律師。由於這三種律師的生成背景
都不同，所以在需求選擇上，自然會有所區別。
一、高考及格律師：大多是大學法律系畢業，受過完整台灣法學教
育的學生，或雖非法律本科系畢業，經過檢覈考試通過，然後經過
律師高考及格，取得律師執照。這二種教育背景的律師，同樣經過
考試的洗禮，所以，基本上考試能力並沒有太大的差別。但法律本
科的律師，通常上了比較多的法律課，所以法學的知識可能較為廣
博（不過僅只於大學時代認真上課的學生）；非法律本科的律師，
通常具有雙學識背景，或至少有其他學識領域的基礎能力，所以整
體的社會常識會較為豐富。所以，在找律師的時候，可能就必須
考慮案件的專業知識需要，去選擇合適的律師。例如，遇到醫療過
失的法律案件，就可以偏重找具有醫療背景，或具有長年醫療糾紛
處理經驗的律師可能較為有利。但如果雖然是醫療傷害案件，但醫
療責任的認定必無問題，只是訴訟金額的確定時，訴訟及談判技巧
的幹練，可能反而是主要找的基本能力。所以，經驗、服務認真、
專業知識，更是必須一起考量選擇律師的條件。
二、軍法官律師：由軍方轉任的律師，大部分也是經過軍校的正規
法律訓練，經過軍法官考試及格，而擔任軍法官。
基本上，軍方出身的律師，對於軍法審判較為熟悉，在軍法程序上
大多優於其他的律師，至於其他的能力，則則各憑個人努力。
三、檢覈律師：大多是較資深的法官、檢察官，才會轉任律師，在
司法程序上，也就是在法院中的程序熟悉度，會比其他律師來的強
；另外，或多或少有人脈之利，所以，也有當事人看準了人情關係
，刻意選擇這樣的律師。
不過，基本上，現在的年輕法官獨立審判能力強，選擇「法緣」關
係的律師，也不一定比較占優勢；況且。官司的勝敗，一方面當然
取決於律師對於案件法律要點及證據的掌握能力，其次訴訟技巧及
策略的研判也極為重要。
但是服務的熱忱及用心，更是關係案件互動是否順利及避免當事人
再受到心理傷害。大牌或有「關係」的律師也不見得就是最佳的選
擇。尤其如是是處理法律規劃、風險評估等案件方面，也許就無須
刻意選擇此類的律師。
至於教授律師，大多實務經驗較未充足，但專業知識領域的研究便
很深入，但是規劃、評估、研究的法律案件，則不惶多讓。
律師面面觀
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時間: Wed Oct 12 09:25:45 2005
律師對您的責任！
律師是您的法律代言人，不論是在倫理上或法律上，律師代表的是
您法律上的權益，瞭解律師對您的責任及義務，才能確保您的自身
權益被忠實地代言。
您可以檢視您的律師是否符合以下的基本倫理規範及專業素養，如
果沒有，建議您，「下一個律師會更好」：
您的律師必須能充分的分析法律爭議及執行法律程序，並且與您適
時且有效地進行溝通，告知您委託案件之處理情形。
您的律師必須忠誠地代表您的權益，絕對不容許有利益衝突的情形
發生，因此，如果您的律師或同事務所的律師，同時為對方代言時
，可能發生利益衝突時，千萬不要相信或委任這個律師。
除非是違法的。您絕對有權利「要求」您的律師，依您的指示方向
辦理案件，。
您的律師必須確實將您的財產與自己的財產分離，將您的財產設立
一個專屬的帳戶處理；任何時間您有需求時，應立即返還。
您的律師必須確實遵守保密義務，包括您與律師的所有談話內容，
除非有重大違法的情事，可能損害其他的生命或身體外，律師絕不
得洩露。
您可以參照律師法或律師倫理規範，檢視您的律師是否忠實地履行
他(她)的責任及義務。
如果您的律師沒有確實履行他(她)的責任，千萬別拿自己的幸福與
權益開玩笑，趕緊找「下一個律師」。
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時間: Wed Oct 12 09:28:16 2005
在日常生活中，往往不是每件事都可以如我們所預期的發展，也不
是一定可以成為我們所想要的結果。有加上現今社會的高度發展，
人與人之間的接觸更加頻繁，很少有事情使我們可以獨自完成或不
與其他人發生關係。所以當事情發展順利時我們會感到愉快並期待
它的完成，可是一但事情發展不如我們所預期時，無論是產生糾紛
、違反政府相關規定或甚至涉及犯罪等，都不是我們所樂見的。然
而我們卻無法避免這類事件的發生，只能在事前竟量避免，一但發
生的話就必須加以解決。
我們日常生活中所發生的各種事件，隱藏其事件背後的便是錯綜複
雜的法律關係，也就是說法律是規範一切生活事件的準則。雖然規
定不是解決事件的最佳方案，但法律所規定的是最後的底限，超過
了這個界線就是侵犯個人的權利。所以我們必須對於日常生活中相
關法律的規定加以了解，一方面保護自己的權利，二方面避免自己
侵犯了別人的權利而不自知。
現在化專業分工的社會中，每個人對於自己專業的領域都是相當的
了解，然而俗話說隔行如隔山，對於自己專業以外的事務勢必無法
全面的了解。正如醫師對於醫學的專業，律師便是專精於法律的代
表。所以當我們生活有關法律的事務都可以向律師諮詢或請律師代
為處理，無論是財產上的糾紛、交通事故處理或訴訟的代理等。然
而不是說非等到事情發生問題才想到要找律師，也不是說非要等到
事情已經到了自己無法解決時才找律師，在事情剛開始時或正在計
劃時，先跟律師商量、諮詢一下，經由律師專業的意見勢必對事情
的發展有正面的幫助，使我們更容易掌握每一件事。
你可以自己處理或是需要幫忙
在日常生活中許多法律事件表面上看起來簡易平常，但實際上其中
卻包含著錯綜複雜的法律關係，往往許多看似平常的事情其實卻是
問題的關鍵所在，再加上通常我們所遭遇的法律問題都是生活中常
見的各種事務所產生的。舉凡一個人從出生、成長、求學、就業、
結婚、退休到老死無一不是一連串的法律事件相互連結下的產物，
只是我們平常都忽略掉了這一層面的關係，只有發生問題時才會想
到如何以法律的途徑或方法來解決這些問題，但也因為不是所有的
人對於法律都了解的相當透徹，所以當我們產生法律方面的問題時
，律師也許就是我們最佳的諮詢對象。但由於無論是向律師作諮詢
或為任律師處理事務都是需要一定的費用，所以在考量是否需要律
師時，費用與所能獲得的利益便就是需要加以考量的重點，例如說
別人欠你新台幣二萬元而已，如為了這筆欠款而委請律師來追討，
那所要支付的律師費可能比所能要回的欠款還多，所一在這種情形
下就應該考慮是否需要找律師。
我們除了能夠以費用來判斷是否需要律師外，還可以依據事件的種
類來判斷我們能否自行處理或真的需要律師的幫忙。然而正如之前
所說的，雖然有些事情我們可以自己處理，但是由於法律事件彼此
間的關係有時看似簡單實際上卻是相當地錯綜複雜，所以如果能夠
的話先找律師商量一下總是比較保險。一般我們可能遭遇的法律事
件或糾紛通常可以分為三大類，分別為民事事件、刑事事件及行政
事件。
民事事件是指我們日常生活中與他人在財產、商業及契約方面的糾
紛，例如因為買賣所生之糾紛、因欠錢不還所生之債務不履行及因
租賃房屋所生之糾紛等都是屬於民事事件的範圍。在以往由於訴訟
程序的複雜及委任律師所費不貲，所以一般民眾對於金額較小的糾
紛就不會以訴訟程序來向對方請求，往往私下解決，一但對方執意
不給，也都是自認倒楣，草草了事。但現在法院為了保護受害的一
方，修訂民事訴訟程序增加了簡易訴訟程序及小額訴訟程序。是我
們能夠以更為簡單快速的司法程序來維護自己的權利。所以我們所
遭遇的事件是可以適用簡易訴訟程序或小額訴訟程序時，就可能比
較不需要委任律師來代為處理，必要時只要先向律師稍作諮詢便可
以了，但如果事件的標的金額超過個人一個月薪資所得或是事件的
法律關係非常複雜的話還是必須由律師代理處理才比較妥當。
刑事事件是指涉及刑法或其他有刑罰規定的法律所規定的犯罪行為
而言，例如根據刑法規定的殺人罪、傷害罪等，又例如懲治盜匪條
例所規定的犯罪。一般而言，只要有因為涉及犯罪被檢察官提起偵
查時，最好就趕快找律師商量，又如果涉及案件的最高本刑超過五
年就最好請律師為你辯護，因為刑事案件何民事案件不一樣的是刑
事案件只要判決有罪確定就必須入監服刑。所以對於這方面的事件
就必須更加格外小心才行，否則大好光陰就要浪費在監獄中了。
行政事件方面是指關於對於政府機關各項案件的申請，例如公司設
立的申請、特許行業的申請及各項開發案的申請等。由於行政機關
的關定多如牛毛，往往讓民眾無所適從，甚至連公務人員本身可能
都不甚了解，所以申請一些較為重大的申請案件時，如果覺得有需
要的話可以先和律師商量一下；如果只是簡單的文件申請或申請成
立法人等較為單純的申請時，可以直接向申請的機關請求說明或行
政指導，再根據行政機關的指導、說明來辦理。可是如果是所申請
的案件遭到行政機關駁回或遭受行政機關的行政處分而覺得不服，
認為行政機關的處分又違法、不當的情形而想提起訴願或行政訴訟
時，就真的必須先找律師商量了，甚至最好委任律師來帶為處理。
當你找律師之前要有哪些心理準備？
當我們決定要找律師之後，有些事情是我們需要事先考慮一下的。
由於找律師幫忙是需要錢的，無論是委任律師打官司、作法律諮詢
或代為撰寫書狀、起草契約等，都需要付給律師一筆相當的律師費
，所以我必須確定找律師後所能獲得的成效是否值得，或能否以其
他方法獲得相同的效果。以免到時跟律師問完問題後，不但覺得問
題沒有解決還得付給律師費用。
當你發生某些狀況而考慮要找律師時，你所要思考的第一件事就是
除了找律師外，是否有其他方法能夠幫你解決這個問題？因為目前
在民間團體或政府機關方面都有許多諮詢或提供協助的管道，例如
法院的服務處或民意代表服務處都會有提供這類的服務，所以當你
所發生的問題不是很嚴重或複雜時，找尋這方面的協助可能可以為
你省下一筆律師費。或是有些政府所設立專門協助民眾處理某些方
面糾紛的機構，如各地的消費者保護委員會或公平交易委員會等，
都可以協助你處理一些消費糾紛或其他相關事物。
此外，如果已經是過了其他方法都沒有幫助或覺得直接找律師會比
較好時，我們仍然需要事先作一些準備，而不是冒冒失失的就去找
律師，然後要求律師馬上要把所有的問題處理好。我們所需要做的
準備就是在與律師接觸時，要如何將我們所遭遇的困難、糾紛或官
司的完整詳細的告訴律師，當我們將所有的事件跟律師說明的越詳
細，對於事件的解決越有幫助。所已在前往跟律師接洽之前必須將
所要處理的事件稍微整理一下，並且將可能需要的相關文件或物品
準備齊全，最好的話事先跟律師通個電話，問看看需要準備什麼東
西，並且約定會客的時間以免到時撲空白跑一趟。
在事件發展到怎樣的程度時需要找律師幫忙？
往往在我們遇到法律方面的問題或糾紛時，總會在要找律師與不要
之間左右為難。但有些時候，律師的幫忙對於當事人而言是迫切的
需要。例如當原告已經向法院對你提出訴訟時或檢察官認為妳涉嫌
犯罪而提起公訴時，你可能就需要趕緊找律師商量一下。
然而除了官司零頭需要找律師外，在平常只要覺得有不好的預感或
覺得不對勁時，都可以找律師商量一下。因為所有的事件都不是一
開始的時候就非常的複雜、難以解決，必定都是由小毛病所衍生出
來的，所以如果能在事件的初期就加以了解及控制，相信可以減少
許多不必要的糾紛與麻煩。甚至對於將要進行的計劃也都可以跟律
師商量，可以免除一些法律上的風險。
由於現在一般國人在找律師方面總是覺得能省則省，一方面是因為
律師的收費的確不是一般人所能負擔的，另一方面目前國內在律師
的資訊方面是相當的封閉，又加上司法黃牛的猖獗，所以大部分再
遭遇到司法問題時，不是病急亂投醫隨便找了個律師幫忙，就是自
認倒楣花錢消災。其實由於目前律師的人數日益增加，彼此的競爭
也是非常激烈，所以現在的律師再也不像從前一樣高不可攀，只要
覺得有這方面得需要，隨時找律師商量，相信一定有相當的幫助。
你所想要獲得的是什麼？
通常我們去找律師時，心理一定想說只要律師出馬，無論什麼問題
都能夠解決。其實律師不是神，律師唯一跟我們不一樣的是他對於
法律的專業與熟悉，也由於律師對於法律的專業，才能夠為我們解
決各項得法律問題。所以在找律師之前，我們可能需要先思考一下
麼是我們所要的。
有些時候我們能夠明確第知道自己所需要的目標是什麼，例如財產
遭受他人侵占時，就是以向對方討回財產為目標；受到冤枉而被檢
察官提起公訴時，就是以無罪判決為目標。但是有時候，我們可能
無法確定我們真正需要的是什麼，例如當老闆緣無故把我開除了，
我該怎麼辦？樓上鄰居的水管破了留下來的水把我家地板給弄壞了
，我要找鄰居賠嗎？如此類似的情形時，我們可能不一定知道自己
所要的是哪些，但是當我們跟律師討論過後就可以明確的了解我們
所能請求的權利有哪些，可以清楚的知道我們所要獲得的是什麼。
然而，有時候我們所希望達成的目的可能是無法實現或是需要付出
更大的代價才能達成時，律師通常會給予替代的方案或建議，當遇
到這類情形時，應該就自己的情況仔細考慮律師所給予的建議，不
要一昧的堅持己見，否則到時候可能賠了夫人又折兵。
哪種律師是你需要的？
正如先前所說的，由於律師人數的日益增加，彼此間的競爭也必定
愈加激烈，以後律師就會像醫師一樣，每個律師的專業分工會更加
的明顯，正如醫師最基本的就區分為內科與外科，在內、外科之中
又有更細的分類，而在法律上最基本的便就是區分為刑事案件與民
事案件兩大類，所以每一位律師必定都有自己所擅長的案件類別，
所以我們在找尋適合自己的律師時，對於律師的專業應該加以考量
，雖然目前國內大部分的律師及律師事務所都是所有種類的案件都
接，但也已經有許多事務所開始凸顯自己的特色及專業，例如理律
法律事務所就將其下所有的律師依照其專業加以分工，讓每一位律
師再自己專業的方面去專研，彼此間在相互合作。可是由於有些案
件是橫跨了數個領域，所以在這時候就可能需要找一位對於這些方
面的不陌生的的律師才可能是我們所需要的。
再來就是我們是否一定要找所謂的王牌律師或大牌的律師呢？其實
目前台灣的律師界是一個資訊相當封閉的區域，所有的資訊流通不
易，所以許多大家所謂的大律師未必是自己的最佳選擇，所以不需
要執著於所謂的大律師，應該找一位與自己能夠配合良好又符合自
己所需要的律師。
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作者: Pexamination (Pexamination) 看板: Examination
標題:
時間: Wed Oct 12 09:30:53 2005
你要知道：
依照憲法保障人民訴訟權的規定，所以您當然可以自己打官司
，自己處理法律案件。但是，如果你真的對法律不瞭解，勸您
還是找個「法律代言人」，但千萬不要輕乎法律案件的嚴重性
，也許您的一生就毀在一個案子上。
找律師千萬別隨便，現在國內有數以千計的律師，當每個律師
的養成背景、專長訓練、人格特質等都不同，所以您所要花的
「代價」也不一樣。
律師費確實不便宜，在委託律師之前，您一定要事先和律師詢
問到底律師費用怎麼算，也許律師不會給您一定明確的答案，
大部分會說「要看案子的複雜度而訂」，但您可以先談出一個
「費用範圍」，免得最後支出的律師費用，讓您感覺被搶了。
免費的法律諮詢很多地方都有，例如大學法律服務社、民意代
表服務處、律師公會、法院服務處等，甚至網路上也有許多律
師提供諮詢，但只限於「諮詢」，是沒有「幫忙辦案」。但您
可以多比比那個律師提供的意見較專業，回答得較有深度，來
判別您是否需要一個律師，更重要的是否合適辦您的案子，就
像找醫生一樣，您敢讓牙醫幫您看腸胃嗎？
律師非萬能，別寄望律師能幫您解決所有的法律問題，但一個
好的律師可以為您提出完善的法律策略，真正減低您在法律上
的風險。您也可以找許多的其他相關的管道解決問題，例如向
政府直接申訴(大多不用錢)、向民間團體尋求協助，向民意代
表陳情，在法律專家的建議下，您也可以讓徵信社、債務催收
公司、檢驗單位等，直接幫助您實踐權利。
找到一個合適的律師後，先別急著簽下委託書，先和律師談談
您的法律問題，再問問律師以下的問題，依律師的回答情形，
您再決定這個律師是否適合您？ 請問Ｘ律師：
這樣的案子您擅長嗎？您有沒有辦過其他像這樣的案子？
您想您會怎樣處理這個案子？最好及最糟的結果會是如何？
有沒有其他的解決方式？可以進行仲裁或調解嗎？
您的處理步驟及會採取的法律手段會有那些？
這樣的案子要花多少時間才能辦妥？
像這樣的案子，除了律師費外，總共要花多少錢？有沒有其他的費
用支出？
您的律師費用將會如何計算？總共大約的律師費用範圍是多少？
您要多久一次和我報告案情及處理狀況？
除律師您外，您有代理人或助手會協助處理這個案子嗎？
我要如何與您保持連絡？可以給我您和秘書的電話或電子郵件嗎？
律師面面觀
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※ 編輯: Pexamination 來自: 218.175.88.83 (10/12 09:33)
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作者: Pexamination (Pexamination) 看板: Examination
標題:
時間: Wed Oct 12 09:36:25 2005
律師收費！我怕怕！
律師服務當然要收錢，按委任他人處理事務的對價來看，就是「報酬」。律師
有時喜歡自己冠個好聽的名字，叫「公費」，有點是「公益費用」的意思，怕
被說是做生意的樣子，不過，反正都是新台幣，叫什麼都一樣，重要的是「律
師錢怎麼收」？
一、鐘點費
一般律師都是用鐘點來作為計費的基礎，最典型的就是「談話費」，就是與律
師商談法律案件的報酬。
依台灣律師目前的行情，約在一個小時二千到八千元不等，由於收費標準的差
距極大，在與律師確認收費前，一定要和律師確認行情。此外，委託律師其他
的工作，大都也以此的「時間工作量」來計算金額。例如寫一封律師函、存證
信函等，大約要花一個小時，所以大概也是收一個鐘點的律師費用。所以，收
費行情愈高的律師，工作費用當然也愈高。
二、審級費用
如果委託律師的是訴訟案件，約定委託律師打完一個審級的官司程序，律師通
常會約定一個審級訴訟的總費用，依區域（例如北部或南部）、審級（地院、
高院、最高法院）或案件的性質的不同，目前大約是在四萬元至八萬元不等。
所謂「一審」，通常就是指法院（檢警署）受理到終結為止。至於一審到底會
多久，通常就要看檢官或法官的心情和能力，有時半年到二年，以目前的台灣
司法效率，都還算正常。所以，反推律師工作的時數，目前的行情並不算不合
理。如果不想委託律師處理一個審級的官司，只想請律師代寫訴狀或出庭，費
用大約就以鐘點費計，一般或收取一至二個小時，所以是四千到一萬多元不等
的費用。
三、後酬
有些律師對於特殊的案件，例如海商、工程、破產、土地或重大刑事案件，會
以「後酬」的方式約定律師費用，也就是依具案件結束後能得到（取回）的利
益，訂一定的百分比作為律師酬謝。雖然，在律師倫理上並不適當，但仍不少
見。在國外是允許律師收取後酬的，但就不收前金，但台灣律師有時會前金、
後酬通收。對於這樣的情形，奉勸當事人，多問幾個律師的意見，一定不吃虧
。
四、顧問費
許多律師或法律事務所也會銷售「顧問證」，台灣的醫生館、餐廳牆上大都可
以看到這一張紙，上面載「本店已委由某某律師所保障」等語。「顧問證」到
底實際能提供的內容為何，其實各律師給的都不同。
但絕不是有了顧問證，律師從此辦案不用錢，最多只是能享有「會員折扣價」
，除了所提供的基本法律服務外，其他還是要另外收費。大部的律師所提供的
基本服務就是可以「打電話諮詢」，看律師的「大、小牌」，，打電話也並非
毫無限制。有些顧問證就是內含「十個小時」的律師時間，所以每當你要求律
師做某些事的時候，律師就會開一個帳單明細給你，表示這件事已花費了多少
小時，如果時數用完了，還是要另外付費才要接受其他服務。
五、長期委任
有些大型企業會與某些律師簽立長期委任狀，並支付一定的費用。和顧問證不
同，當律師簽立長期委任狀後，只能為簽約客戶的利益而辦案，換句話說，客
戶的對造（敵人）就不能再聘請該律師處理案件，以免造成「利益衝突」。大
型企業為了確保自己的競爭優勢，常會利用長期委任的方法，預先綁死某些具
有特定領域專長的律師，讓對手無律師可用，以免麻煩。這樣的委託費用通常
就是議訂，自然不低。
在法律案件中，除了律師本身的酬金外，還有所謂的「訴訟費用」，即法院的
規費（也就是法院的費用)，包括裁判費用、郵費、鑑定、測量等，通常也不計
入律師的費用中。有些律師在收費的時候，會加收出庭費（如果是審級委託就
不能再另加收了）、接見費（到看守所接見）、差旅費、代墊郵電費、偵查費
、徵信費不等。
一般來說，你可以向律師要求開立工作明細帳單（尤其是律師是以鐘點計費時
），有些很混的律師就會列出
一大堆工作，但不列出實際的工作時數，利用灌水的方法，讓當事人莫名其妙
地就付出一大筆費用。所以，當你是以鐘點費用與律師約定報酬時，一定要預
定「報酬的上限」，以免律師開出帳單，感覺又被搶了。
同時，你大可挑剔帳單的內容及核對工作成果，相信你一定可以找出這個律師
認不認真，值不值得再次的委任工作。
律師面面觀
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