【#說穿了系列|滿足住屋需求便要犧牲環境】
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截至2017年年底數字,香港人口已經達至7,413,100,家庭數目為2,574,700。雖然香港永久性房屋數目高達2,745,000,但由於貧富懸殊﹑高地價及供應量不足問題,令市民難以負擔,亦令住屋問題成為香港市民面對的其中一個難題。
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為解決這個難題,香港政府在2018年的施政報告中提出「明日大嶼」的計劃,建造合共約1,700公頃的多個人工島,以希望舒緩問題。然而,人工島計劃少不免影響生物﹑水流和水質,對環境造成破壞。就以上計劃,Beginneros 早前就香港土地發展與環境間的取捨鼓勵網民發表意見,支持者和反對者的立場以下列論點為主:
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立場支持者:
- 住屋需求急切,人類需要更為重要,面對人口不斷增長,環境保育亦需讓步。
- 填海造地與發展郊野公園能提供大量土地,有利香港長遠發展,因而在所不惜。
- 填海﹑發展郊野公園等方式能避免遇到收地時與持份者的衝突,較有效率。
- 收回農地﹑鄉郊土地更容易與市區接軌,而且成本相對較低
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立場反對者:
- 應從問題根源著手,減低每日單程證人數150人及控制人口增長
- 海洋生態、郊野公園有珍貴的生態價值,不應被破壞,而且填海過程亦會造成空氣、水質、噪音污染等問題,影響深遠
- 一旦為解決公屋土地需求而入侵郊野公園便沒有回頭路,幾乎不可能再增加郊野公園用地
- 環境保育亦是長遠發展的其中一個考慮因素,有責任將良好的環境留給下一代
- 土地發展過程需時10 年或以上,投入大量金錢後市民得益成疑,就如過往西九龍填海區般豪宅林立,令市民失去信心
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對於你來說,又有那種取態呢?
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有關 《說穿了》系列:
社會上有不同持分者,所以一定有不同立場,透過了解不同觀點,有助更全面了解議題,從而互相啟發,集思廣益,成為一個有思考而非人云亦云的公民。
政府應 發展郊野公園土地以 滿足 市民 住 屋 需求 在 本土研究社 Liber Research Community Facebook 的最讚貼文
【官地識得用其實好好用】
大家有冇發現,大家住或做嘢嘅地方附近,總會有一啲哋吉咗係度,圍起咗養草,或者亂咁擺雜物N年,唔知用來做乜?原來好多呢啲地都係「未善用官地」,係大家市民都有份嘅。但政府又會同你講,我哋唔夠地起樓、唔夠休憩用地、唔夠運動場(下省1000字),但全港總共有幾多「未善用官地」?係邊度?可唔可以攞出嚟用?政府當然唔想你知,然後氹你落搭,以為真係無地,令你支持東大嶼人工島、開發郊野公園等等(如果填咗會起公園,難道我會跨區去東大嶼都會打波同安老?!)
明顯,政府成日得個大隻講,話要搞過渡性房屋但又唔幫手揾地、話唔夠社福休憩設施但又會有官地閒置或粗放式使用,話要「一地多用」但卻想劍指灣仔運動場,騰空黎做起商廈,任由咁多低效使用嘅露天停車場或臨時撥地設施,唔整合佢地。
本土研究社為咗突破資訊封鎖,花咗超過半年時間,搜尋全港嘅「未善用官地」,發現咗301公頃,足足有16個太古城咁大,每日只可以養草養蚊或擺雜物同做露天停車場(點解唔做多層停車場?)。
呢啲地,我哋建議有「四大用途」,包括:
(1)發展過渡性房屋
(2)興建社福設施
(3)興建康體設施
(4)多層式發展或「一地多用」
@潛力估算
//過渡性房屋//
○ 參考社聯早前一個過渡性房屋項目(0.1公頃、3幢三層高、共90個單位),即每公頃可建約900個單位
○ 假設運用301公頃未善用官地當中的三份之一(100公頃)用作發展過渡性房屋,保守估計可提供90,000個廉租單位,相當於現時9.27萬個劏房數目
○ 若以現時劏房戶平均住戶人數2.3計算,則可容納207,000人
○ 既不影響相關用地的長遠發展,亦可快速應對香港迫切的房屋問題
//社福設施//
○ 根據政府《安老服務計劃方案》估算,全港至2046年需增加社區照顧及院舍照顧各6萬個服務名額
○ 若要滿足以上需求,以保守八成實用率計,所需建築樓面面積約為207萬平方米
○ 參考《建築物(規劃)規例》,樓高不超過24米的單幢式安老院舍可以最高住用地積比4.2倍興建,提供207萬平方米建築樓面即需要50公頃土地
○ 本研究發現的89公頃規劃為「政府、機構或社區」地帶的未善用官地,只需撥當中約一半的50公頃,已足夠《安老服務計劃方案》估算的未來三十年服務需求
○ 參考同樣位於鄉村式發展地帶的北南丫普通科門診診所為例(面積約0.05公頃)
○ 若然運用三份之一位於鄉村式發展地帶的未善用官地(約10公頃),則可興建200個相當規模的醫療或社福中心,解決鄉村居民的基層醫療及社會服務設施不足問題
//康體設施//
○ 根據《香港規劃標準與準則》,現時需要額外9至43個體育中心
○ 若以《香港規劃標準與準則》所定的地盤面積0.6公頃標準計算,運用30公頃未善用官地,即可興建43個體育中心,解決現時各區康體設施不足問題
//多層式發展或「一地多用」//
○ 政府應該將這些低效使用的臨時撥地設施整合,或以多層發展模式整合現有露天停車場,騰空市區珍貴土地資源,落實真正為民所用的「一地多用」
📍「雪藏地」公開資訊地圖:http://bit.ly/2NhB6gV
📃「雪藏地」列表:http://bit.ly/2NlDp2v
📒《隱藏選項:香港臨時使用及閒置官地研究》完整報告及行政摘要 : http://bit.ly/2pfJr6j
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https://liber-research.com/2017/supportus.html
政府應 發展郊野公園土地以 滿足 市民 住 屋 需求 在 姚松炎 Edward Yiu Facebook 的最讚貼文
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=10155904819206247&id=699586246
【尚欠1200公頃土地?根本高估!】
條數咁大,謎底解開!
📌所謂的1,100公頃私樓土地需求,當中預了70%是中低密度!
📌難道要搞多幾個九肚山同半山區?
📌集中在中高密度發展土地建屋,就能減少自然郊野開發,預計供應已夠晒數!
📌還有骨灰龕、污水處理廠、康樂用地、商業用地等需求包含大量水份!
[全文]
建2,200公頃東大嶼人工島好不好?要回答這個問題,先要處理三個層次的前設。前設未處理好,這問題就多餘。首先,香港到底尚欠多少土地?政府估算的1,200公頃短缺是否準確?二,即使需求估算難以準確,就當需要增加土地供應,但比較了所有可行方法下,填海是否必需?三,就算要考慮填海,這個選址及如此規模是否適合?
團結香港基金重金禮聘專業顧問做技術及生態評估,但顧問只是集中回應第三條問題中的一部分,而非第一二條。不如先搞清前設基礎好嗎?
#私營房屋土地逾半低密度
所謂的1,200公頃土地短缺,當中230公頃屬房屋土地,此數如何得來?政府《2030+》以當年《長遠房屋策略》估算基礎,估計至2046年要新增一百萬個單位,當中公私比六四。要建一百萬個單位,就要1,670公頃土地,減去預計供應1,440公頃,尚欠230公頃。但雖然公私房屋單位數目六四比,其公私房屋土地需求卻調轉,分別為560公頃(公)及1,110公頃(私),即34:66。
為何分別如此大?《2030+》只列出公私營單位假設平均單位面積分別是50及75平方米,但到底私營房屋土地假設地積比為多少?有市民幾經追問規劃署,終得回覆(見表一👇)。
規劃署提供了各類私營單位類別的假設單位比例及地積比,我再以其資料推算各類位類別所需土地面積,但加起來只是約1,000公頃,現暫且假設預多10%作內街或其他規劃上需要,以得出《2030+》預計的1,100公頃私樓土地需求。就上表所見,原來地積比1至3的單位類別,預計總單位供應只是35%(14萬個),但足佔私樓土地需求面積70%(775公頃)。
就此公私房屋土地需求分配不均,我曾屢次向土供組提出質疑,但主席黃遠輝只辯稱,因有些土地偏遠,如遠離市區或新市鎮,沒有鐵路接駁,難建高密度。這個當然明白,但問題是政府計了40萬私樓單位的需求,要填補此需求竟用到只能建低密度住宅的土地?如果能集中在適合發展中高密度的土地建屋,那就大大減少低密度住宅地需求,減低將自然郊區改造成住宅的威脅。即九肚山已建成不用拆,但我們不需要再建多幾個九肚山。如將平均單位面積80平方米一類的地積比定為4,而C至E歸納為單位面積120平方米、地積比2.5的一類,那私樓佔地需求只是約818公頃。其實已足夠讓目前住得逼的「住大啲」(見表二👇)。
連帶那公營住宅土地需求560公頃(地積比約6),住宅用地只需1,378公頃,政府預計可供應的1,440公頃住宅地已供過於求,甚至可將部分已規劃作住宅的土地撥作其他用途。
#不明不白的特別設施需求
除房屋土地需求含水份,1,200公頃中佔700公頃的其實是「政府、機構或社區、休憩用地及運輸設施」。當大家以為是一般交通基建及社區配套等,理應必須,但其實當中包含大量需求成疑的設施。如靈灰安置所75公頃、污水處理廠多過130公頃、石礦場及岩石加工設施90公頃等,所有加起來總需求約2,600公頃,減去約1,900公頃預測供應就尚欠約700公頃之多。
為何以上值得質疑?就以靈灰安置所為例,黃遠輝曾提及該75公頃需求包括25公頃作為沙嶺墳場擴建。按近幾年公營骨灰龕項目規模,每一公頃地盤面積可建約6萬個龕位,包括了地盤內骨灰龕大樓、車路、泊車位、花園、輔助設施等。目前香港一年死亡人口約4萬,至2035年也不過約一年6萬。如此推算,75公頃足建約4百萬個龕位,夠用到世紀末,何況近年大力鼓勵採用海葬和紀念花園呢。
再論污水處理廠,如目前沙田污水處理廠佔地約28公頃,屬二級,每日可處理34萬立方米,足以應付沙田約60萬人口所用。何以預計未來新增100萬人口要多近五個沙田污水處理廠的土地?何況政府現正計劃將幾個現有污水處理廠搬入岩洞以騰出土地作其他用途,為何倒過來要為污水處理廠覓更多土地?
#奇怪估算多不勝數
還有商業用地,有些人以商業核心區寫字樓租金不斷上升來合理化供不應求,但按政府數字,非商業核心區甲級寫字樓及一般商貿區的用地估算至2046年有盈餘約43公頃,即供過於求,但政府沒打算用以應付其他商業用地需求;工業村需求估計約157公頃,這大約是兩條現有工業村之規模,為何還要建多兩條工業村?康樂及消閒設施又要地多過250公頃,但聲稱能舉辦國際大賽的啟德體育園佔地只是28公頃,另一邊廂數百公頃私人會所土地若能全面開放予公眾已能滿足康樂需求,也無須破壞本有康樂意義的自然郊區或郊野公園以迎合所謂需求。資源錯配、政策偏袒少數、選擇性作估算,才會造成所謂「土地短缺」的表象。
若每項估多了點,加起來就估多數百公頃。估多了不是無所謂,留作土儲就算;而是意味著要從大自然掠奪更多「共有資源」,以改造成更多不必要、私有化資產或政府鎖住不讓公眾享用的土儲。連估算本身都透過數字遊戲進一步加劇土地分配的失衡,這並不是冠冕堂皇的「未雨綢繆」,而是巧立名目的「土豪掠奪」。
最後,若必要增加土地供應,新發展區外棕土730公頃、軍營土地(除青山靶場較難以發展外)約550公頃、私人遊樂場地契約土地400公頃、低用量政府土地最少200公頃,以上多管齊下已夠填補短缺,東大嶼根本無需要。
林芷筠 影子長策會成員、本土研究社成員、城市規劃師
信報財經新聞 2018-09-17 A17 | 時事評論 | By 林芷筠 影子長策會
#你有公開我有真相 #估大咗唔緊要? #唔講唔知咁多低密度住宅地 #呢盤數相當有嫌疑 #有地起私樓無地起公屋居屋
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🏝【民間土地公】第二波:個海咁大,填吓無壞?!
http://bit.ly/2vE46ne
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