🔥最完美的破壞女王正式開放◆兩種社群紀念活動開跑🔥
✨活動一、納斯德女王完美降臨◆紀念代碼930✨
💟【活動時間】
09/30(四) ~ 10/31(日) 23:59
💟【活動方式】
完成以下任務,就有機會獲得限量周邊🎁
完成一個任務可獲得1個抽獎資格
完成二個任務可獲得2個抽獎資格以此類推
■任務1
(1)單一遊戲帳號累積登入天數達14天
(2)創建角色伊芙並完成第4支線3轉
→ 抽25位玩家送《代碼930超值紀念禮包一份》
※內含3款隨機款式周邊(近兩年活動周邊隨機配發)
■任務2
活動期間於遊戲商城內消費滿$930
→ 抽15位玩家送《代碼930豪華紀念禮包一份》
※內含5款隨機款式周邊(近兩年活動周邊隨機配發)
■任務3
活動結束前,單一遊戲帳號內擁有4位不同職業並完成3轉的伊芙
→ 抽10位玩家送《伊芙女王新周邊(隨機)》
🔔注意🔔
完成條件即自動計算參加資格,將於活動結束後進行抽獎
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✨活動二、為納斯德打造幸福童話◆繪圖募集✨
💟【繪圖募集時間】
09/30(四) ~ 10/21(四)23:59
💟【繪圖票選時間】
10/22(五) ~ 10/28(四)23:59
💟【票選公開時間】
11/01(一)
💟【繪圖主題】
以伊芙為主角進行繪圖創作
- 可包含拉比、摩比、歐貝倫等與伊芙有關的納斯德
- 可包含其他角色,但必須以伊芙為主
- 檔案格式:A4尺寸210mm x 297mm、300dpi 的JPG檔與原始檔(可合併)
💟【投稿方式】
- 請將作品檔案寄到小編信箱:elswordeventmail@gmail.com
- 信件主旨請規定打:【伊芙開放賀圖 / 暱稱】
- 信件內容請附上以下資料:
小編記錄報名的部分:真實姓名、電話、地址
曝光用於票選的部分:你的暱稱、作品名稱、30字內的作品介紹
- 每人限投稿一次
🔔注意🔔
- 嚴禁R18腥羶色、暴力、出現不符合艾爾之光相關人事物之內容、剽竊或盜用他人創作,一經發現將直接取消資格不另行通知
- 作品繳交後便無法修改,請大家一定要確定作品完成後再寄給小編唷‼
- 為確保活動品質,團隊會在收到稿件後進行初步篩選 🙂
💟【獎勵內容】
獲得最多票選的第1名~第10名作品,將可獲得以下周邊:
【第1名】
伊芙大師畫板x1(可指定)、伊芙3轉立牌x1(可指定)、伊芙Q版吊飾組x1套
【第2名】
伊芙3轉立牌 x 1(可指定)、伊芙Q版吊飾組x1套
【第3名】
伊芙Q版吊飾組x1套
【第4名】
伊芙Q版吊飾組x1(可指定)、閃耀魔法手機支架x3(隨機)
【第5名】
伊芙Q版吊飾組x1(可指定)、閃耀魔法手機支架x2(隨機)
【第6~10名】
伊芙Q版吊飾組x1(隨機)、Elstar資料夾x1(隨機)
🔔其他注意事項🔔
1. 在徵稿、贈獎期間所蒐集之個人資訊,我方不會用於營利、擅自挪用等不當用途
2. 我方保留對活動舉辦、修改,以及活動最終解釋的權利
3. 為確保票選公正性,將排除重複IP灌票行為
#伊芙 #女王 #祝福 #募集
#遊戲活動玩不夠嗎
#社群活動接力開跑part2
同時也有44部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,今日新聞: 第2425成交(註冊),成交8000萬,5分位, 沙田安群街1號 OK Mall 1樓153號舖,租客大家樂,建築面積6169呎,原業主叫價八千八百萬,成交約8000萬,租金二十萬至2023年2月13日,生約三年至2026年加幅不高於24萬。回報3%。 原業主蔡志忠等人於2015年以4...
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[想攝影145] 細說分鏡 Vol.22
🎥 影片時間連結:https://youtu.be/3XpWY8Xbe5U?t=316
🖍我的課程,每一堂課的設計
🖍並沒有華麗的外在標題
🖍既不追求速成、速效
🖍也無法讓你覺得大開眼界、值回票價
「老師,課程快結束了,你有開進階課嗎?」這問題這幾年教完基礎課,我一直被問到的問題,一開始是沒有什麼進階課程,但經過數次的課程更新,上課速度放得慢一點,增加更多說明與例子,再把一些我覺得「真的對學生稍難」的課程,另外獨立出來,我的入門課程,從 2012 年初的 6 堂課,到現在共有 12 堂,再另還有 6 堂進階課,所以這個問題答案是「有的」
🟥課程設計想法不同
「蛤? 你單就對焦、光圈,就花 2 堂課,4 小時來教哦?」 別人一節課不但都講完,也把快門、ISO 等等全都講完了,為什麼你要花這麼多時間來講?
嗯,雖然沒有上過別的基本攝影課,但有參考別人的課程大綱、講義,如果真的要我一堂課講完曝光三元素 – 快門、光圈與感光度,我當然可以,甚至快的話,可以在 10 分鐘全部講完,有什麼難的? 但為何我不這麼做? 單單「對焦」我就可以講近 2 個小時,因為背後對於「整個所有課程設計想法」是有很大的不同。
前面幾篇文章,約略談到「構圖」對我的意義,也提及到「構圖技巧」與「構圖」的關係,但有一點是沒有提到的,當要開始「構圖」,也就是要說一個故事之前,我們該如何進行第一步 – 對焦,先將一張照片主角放進去,透過對焦,讓主角更加清楚,讓觀眾一眼就看得出「誰,是這張照片該看的」,不用其它的言語輔助,對焦就能達到這一點。
這樣就要花 2 個小時去講嗎? 這當然不只如此,要簡單認識相機、鏡頭結構、如何達成對焦、對焦在不同處,清楚的「主角」不同,背後隱含的意義有什麼差別? 又或著問最根本的問題 「我們幹嘛要對焦」,一張照片可不可以不要對焦? 如果要對焦的話,在實際拍攝流程,該放在一開始? 還是邊構圖邊對焦? 構好圖再對焦可不可以?
更常看到的,很多初學者根本「完全不在意對焦」,無論是手動、自動對焦、對焦的形式,一點也不去管,彷彿「對焦」這件事,在他拍照過程完全消失,只管照片裡頭元素的擺放、呈現形式,遇上更誇張的是,有些初學者拍了一整天,相機一直切換至「MF 手動對焦」都不去在意。
🔹這些問題在這幾年都會被台下同學問到,進而重新調整講義,希望在同學舉手發問時,不是後頭的講義有準備到答案,不然就是等著同學提問,好讓我進一步來談談「對焦」更重要的意義 – 一張照片的故事、靈魂就從「對焦 – 主角」展開,一個故事,沒有主角,自然就沒有下文,更難去構圖,甚至就算拍完照片,這張照片也說不出個故事,也更無法呈現你與這張照片的「連結、關係」也答不出所以然。🔹
🟥談談故事的「主角」
.「即將上映的電影「007:生死交戰」終於要上映了」
.「電影 “魔戒” 若是一句話講完,就是一個人,千辛萬苦把戒子帶到大老遠的地方,把它熔掉的故事」
.「ㄟㄟㄟ,聽說 A 跟 B 他們有點曖昧,每天中午經常一起下樓買飯,他們會不會是情侶啊」
.「我聽說隔壁東西要漲價,這樣子以後我就可能不去吃了」
.「今年第 3 號颱風 – 櫻花颱風已經成形,位於我們東南方海面 1500 公里…」
任何一篇故事、小說、電影、戲劇、舞台劇、歌舞劇,還是我們市井小民日常生活閒談、八掛,或是電視新聞,甚至是氣象預報,無論時間長度、字數多少,以上每一種「故事」裡頭都隱含著我們討論的焦點 – 主角,在裡頭,整個故事才能繼續往下推展。
如果你打開電視,隨意看著一部播到一半的電影,你該如何判斷出誰是這部電影的主角?
「鏡頭最多的那一位」(這一定是)
「對話最多的」 (這通常也是)
「最帥的、最美的」 (大多都是)
「正義的一邊」 (通常)
「主角,通常不會死」,這是最常聽到的說法,總是死裡逃生,槍林彈雨總是沒任何一發子彈打中他,就算打中了也不會致命,總是在身體邊邊角角不礙事的角落,就算命中要害,沒事的,很快救援就來,沒事沒事,但也是有主角最後真的死去的故事,最有名的莫過就是「鐵達尼號」,裡頭主角「傑克」在全長近 3 小時的電影,最後十幾分鐘才沉入冰凍的海裡。
若是一部「沒有主角的電影」,主角在電影播放第一分鐘被賜死了、消失了,那故事還能如何推展下去呢? 即使主角真的第一分鐘就「消失了」,那應該也是採用「倒敘法」方式訴說後頭的故事,若整個電影沒了主角,自然就沒有意義,更不會被拍攝出來。
🟥對焦與主角
🔹電影,某程度可以說是「連續不停播放的照片」,在電影播放時,你按下「暫停鍵」,不就等於是一張「照片」了嗎? 🔹
無論在何時暫停,每一秒的鏡頭,都是導演與剪接精心設計的「分鏡」,想傳達一些概念在裡頭,讓故事合理、節奏流暢、或是輔助說明,沒有一個分鏡浪費時間,若是以奧斯卡眾多獎項中「最佳剪輯獎」或許可以說明,好的剪輯可以讓一部原有的故事更加出色,既然可此,無論電影播放到哪,任何一刻按下暫停所呈現的畫面,我們都可視為充滿「故事性」的照片。
🔹我們並不是拍電影,也不是微電影、短片,我們拍的是「靜態攝影」,相對就簡單多了,只需要拍攝「一張照片」就好,並且為了要訴說這張照片的故事,以及背後的「創作動機」,我們得要好好朝著這目標,在眼前的景像,眾多的事物中「尋找出主角」,並且搭配「構圖技巧」,好讓一張照片完成後,有著你想說的故事,有著這張照片代表的意義在裡頭。🔹
當在說明這張照片故事,必然說說創作動機,而「為何這個放這裡、為何比例是如此、為何曝光如此呈現」這些都構圖技巧,最後你仍需要說明這張照片,所要傳達的「故事」,故事自然是從主角開始展開,那麼「對焦」這件事情,必定為選定一張照片的「主角」,所有的故事都從主角開始展開,自然是故事的重心。
🔹照片的「重心」,並不是視覺上的重心,而是所有這張照片存在目的,就是為了「他」才開始一連串拍攝工作的準備、路途的跋涉,全都是為了「他」,照片才有存在,才有了背後的故事,又或著是說,這張照片就是為了證明事件的存在、證明你的心中的追求,又進一步可以說,在眾多你所拍照的照片,背後隱藏的主角,其實就是「你自己」。🔹
「好的導演,會從電影最後一幕開始推起整個故事」,當電影第一秒開始,所有的故事鋪陳、轉折、悲歡離合,就是為了最後一幕所準備,隨著電影謝幕升起才算是最後的 ENDING 。
我覺得這觀念跟「攝影過程」蠻像的,無論拍攝一張照片中間歷經多少曲折、起伏,觀眾所看到的「就是成果而已」,事前所有的準備,包含每個攝影工具的準備、行程規畫、拍攝技巧的磨練,不就是為了「最後的照片」存在嗎? 這所有的過程就是為了最後一幕能夠完美誕生 – 也就是這張照片,從這個角度去想你一張感動自己的照片,是不是讓你有著蠢蠢欲動的念頭,也來想試著動動筆、動動口,來為這些作品說說背後的故事,其實也就是交代與分享你自己的故事。
🟥HOW 很重要
但更重要的是「WHY」,我認為「為什麼 WHY」比「怎麼做 HOW」來得先、來得重要,也許這跟我從小學習的個性有關,我總是希望知道「為什麼這門課是必修」,而想著不是「如何把這門課學得好」。
讓我想到求學時期的故事,面對一題數學問題,不懂當然問懂得同學,他們給我的感覺通常是不假思索的說「就帶 XX 公式就好了啊」,心裡不免「蛤,你們都這樣子死記哦? 都不去想為什麼一定要這麼做嗎?」這種感覺,但最後到底誰對? 當然他們是對的,誰對或錯又該如何判別? 看誰考高分、誰過關、誰被當,一翻兩瞪眼,沒有好爭論的。
偏偏我又是理組的,計算數字哪怕差個 0.01 都是錯的,用誇張一點的比喻的話,這個 0.01 的誤差可能會炸掉一間工廠,或是燒掉一隻手機,確實數學「計算得精準」是很重要的,至於為什麼要用 XX 公式? 在那時候對我「並不重要」,若我真想證明可以不要用 XX 公式也能計算出來,可能要到研究所,或是更高深的學位,這問題才比較適合被提出來。
我這「WHY 比 HOW 看得更重的個性」,不大適合讀理組,轉到社會學門就太適合了,社會學門面對問題,通常比較不給定一個確定的答案,比較傾向思考答案之外,有沒有其它的可能,只要你說得通,理論帶進來解釋得好,就不像是理組考題「不是對就是錯」,而社會組的答案,比較像是「哪個理論解釋得更好、更適合」,這樣子我反而駕輕就熟,讀得自在也符合我的個性。
🟥課程設計精神
🔹若是在戶外拍攝時,你我只是片面之緣,問我「拍的太亮怎麼調整」,我用「十秒鐘的時間」告訴你如何操作「曝光補償」來達到你想要的;但如果是在課堂上,要清楚了解曝光補償,我得要花 4 小時時間先講講「測光」與「測光公式」,再花 2 小時講講曝光補償原理,以及實際相機操作過程學習,懂了以後你才了解「曝光補償」那不到 10 秒的動作,原來背後是 6 小時的學習,是這麼多要學的概念。🔹
你想要哪一種? 不同的學生要的不同,攝影教學快 10 年,遇上各式各樣、老的少的、男的女的各種形形色色的學生,總是得因應不同學生上課目的,選擇一種適合的教法來迎合學生才行,現在,不如也想想這問題「你願意花上近 6 小時間來學習 10 秒鐘就能操作完的動作」還是「我只要知道怎麼做,背後為什麼我不想知道」。
🔹課程設計大綱越是看起來精彩、豐富多元,當然在競爭的市場上,更容易得到學生的青睞,這一點我並不否認,我的課程大綱,無法帶著你爬上山、跳下海,讓你知天文通地理,因為每一堂課的內容,我總是希望帶著更多的 WHY 在裡頭,讓你在懂得 HOW 之前,是了解自己為何要「這麼做」,當你更了解每一個動作背後基礎是這麼一步步推展而來,這並不是走冤枉路,而是為你打下更多未來創作的基礎,也許課程結束短暫時間你無法體會,但相信若你繼續朝著更深、更多元的攝影主題鑽研,你所花的時間與精力,在那時會漸漸現出來,這點是我設計課程的精神,也正我對攝影教學的堅持的地方。🔹
你說若採用這樣子精神,設計每一課、每一個觀念、每一個章節、每一個投影片,直到每一句話,有辦法在短短的時間,教會你更多東西嗎? 我,是做不到的;但如果我們講求「速效」,簡單了解基本做法與原理,然後帶著設備直接開始拍攝,遇到不懂再回頭來討論問題,這樣子不好嗎?
也沒有什麼不好,這點在前幾篇文章我也提到過,因為學習攝影不是個「單程車票」,總是在「基礎 – 創作」之間不斷的來回,從偉大的作品中發現精華點,再回頭看看自己哪裡不足,再做更多嚐試重新創作,但如果你的基礎不夠好,是無法識讀那些讓人感動作品背後的心血如何達成,反之若你不適當踩個煞車停下來思考自己的缺失檢討,要再突破自己的界限也是有限。
先準備齊全後再出發、再回頭檢討? 還是先有了簡單的認識,先出發再說,遇到困難再回頭,哪一種教學課程設計比較適合? 沒有哪個比較好,只是哪種方法適合你,而我的課程設計採取「前者」,希望你準備更齊全後再出發,失敗了、遇上問題了再回頭檢討、再出發,同時我的求學過程那些挫折經驗,以及轉換不同領域後學習的經驗,讓我強調「為什麼 WHY」,比起告訴你「如何做 HOW」來得更重要,不希望你一開始朝著飛翔前進,只希望在往前踏第一步前,先試著問自己「為什麼」,而不是「如何走得好」。
🟥蘇格拉底之死
我常問學生「哲學家蘇格拉底是怎麼死的?」,大多數學生認為「人,總是一死」帶過這問題,知道故事的學生會說是被賜毒酒死的,但我總是開玩笑說「他是被人 “討厭” 死的」。
🔹為何這麼說? 蘇格拉底總是到處問人「為什麼、為什麼」,最敏感也不能問的問題 – 為什麼你要信上帝? 上帝是誰? 真的存在嗎? 信他有什麼好處? 這些不該問「為什麼」的問題惹怒了掌權的人,覺得他是個挑戰威權的無神論者,要他做二個選擇,要嘛認錯相信上帝,不嘛就喝下毒酒去見上帝,此時我相信蘇格拉底喝下毒酒後可能心裡還在想「喝下毒酒,人為什麼會死」吧,我猜。🔹
我不敢拿我自己跟蘇格拉底相比,我也不想淪落到蘇格拉底最後的結局,在面對有限的時間,以及市場彼此競爭之下,儘管我多麼想在一個觀念上做更多的「為什麼的討論」,但學生總是需要更多的實作,以應付未來,或是即將到來的問題 – 我需要學會攝影,來做一點什麼事情,而近期的課程,也試著平衡「WHY 與 HOW 」的比例,這才是我更該做的。
所以我自認我的課程大綱,沒有華麗的外在標題,本身設計也不追求速成速效,更無法讓學生能有一種「哇,一門課可以學到超多東西」的感覺,這些都是我自認的缺點,也只有認同我的想法的學生,願意嚐試上上我的課程,我都非常感激。
也有學生、朋友建議我「既然課程內容這麼多,再拆細一點,多元一點」讓不同需求的學生,選擇更多,如果一味追求「開課、賺錢」,似乎又與我的個性相違背,但這又是另外一個可以好好開一篇數千字的文章來分享,這裡,就讓我們跳過吧。
或許目前開設的線上課程 – 終生閱讀的線上課,較能解決這個問題,若想學得快一點,每天都看一集,並且用 1.5 倍速度播放,觀念學到了,不懂再重頭看;若想要慢慢看的也沒關係,一周看一集,一集看二次都沒關係,享受每天都進步一點的感覺。
再應因疫情下的困境,所以,這樣子的線上課程就這麼「上線」。
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曝光值計算 在 我是賀禎禎 - 攝影教學 & 自助旅行 & 數位生活 Facebook 的最佳解答
[想攝影133] 細說分鏡 Vol.10
🎥 影片時間連結:https://youtu.be/3XpWY8Xbe5U?t=137
🖍「對焦呢? 放在哪裡才是對的?
🖍上次是對左邊,這次換右邊好了
對於「構圖」,我的想法也許跟大多數的人並不相同,一般人對於構圖的想法,就是想辦法讓照片變的好看,更具故事性的價值,所以會去學習、參考許多構圖的規則,確實照著一些構圖的建議,可以讓你的照片更加的出色,追求好的構圖,可說是每一張照片最重要的重點之一。
🟥構圖的過程
當然,我也覺得構圖確實是有這個重要性,「為了讓照片更好看」以及「追求照片背後的故事」,雖然我認為構圖還有更多的意義,但這裡,我們先就這二點就分享一個想法 – 該如何進行「構圖」
相信有些人認為,構圖就是拿起相機,透過觀景窗,搭配著鏡頭,透過構圖等相關原則,找尋最好的畫面組成、結構,並且操作曝光最後按下快門來完成。
而我認為,早在拿起相機拍照之前,當你一邊在走路的同時,心中就已經在觀察適合的角度,或是引起興趣的「點」,此時我在心中已經進行「構圖」的念頭,決定了點,當然拿起相機,調整鏡頭焦距,在有限的視角下做取捨,最後完成曝光選擇,按下快門。
🟥構圖的元素
很多人在討論構圖的原素,比如說「光線、色彩、對比、明暗、質感、方向性、互補色…」等等,這些都是填滿一張照片所需要的「元素」之一,解構一張照片的結果,最後讓讀者了解原來這一張照片是如此完成。
我覺得這過程,跟料理食譜節目一樣,先是告訴你一道菜完成後風味,再逐漸帶出每一樣所需的食材,一個個擺攤在桌面上,接著就是料理的過程,包含「先後順序、比例多少、組合味覺平衡」等等,再重複一下完成後的作品分鏡,看完節目的觀眾就知道 – 哦,原來這道菜是這樣子完成的。
🟥照片故事的故事
我曾看過不少人分享一張照片如何完成,背後的故事與方法等等,大多都不是專業的分享,聽到的多是「事件的描述」「背後的感想」,而不是「構圖的方法」,少數聽見真的專業的分享,會清楚說明一張照片背後許多看不到的故事,反而這才是佔了最大部分,至於拍照等過程,倒是是輕描淡寫的帶過。
如果是我來分享一張照片,我會怎麼分享? 大多情況下,我會先說說「照片故事的故事」,也就是「照片故事背後的故事」,分享完後再來來談談「照片的故事」,這兩個是不一樣的事情,而這裡指的「照片故事的故事」到底是什麼? 聽起來有點繞口令的感覺,但卻對我來說非常重要的事情。
🟥動機與歷程
用一句話解釋,其實就是「動機與歷程」。
不知從何開始,我開始關心、好奇的不是「照片本身故事」,而是「為何要拍這張照片的動機」,照片的故事精采,並不會吸引所有人想去拍攝,而被故事所吸引前往拍攝的人們,他們的動機我覺得更有趣,而這個「動機」一定與照片故事有所互應,也就是「動機 &故事」交界處,才是最有趣的地方。
動機講完了,接著就是「歷程」,這就有點像是遊記一樣,比如說你是如何走到這一步,從相機器材的準備、行程的規畫、中途的經過與體驗,如同遊記般書寫表達一段體驗,有的十分精彩、高潮起伏,有的則是平鋪直敘無法引人投入,即使是同一群人,同一時間踏著相同的路徑,依每個人的身形、體力條件不同,同樣的一段路,體會也截然不同,這段的「歷程」就會成為每個人心中各自的體驗。
一個故事本身就存在在那裡,每個人接受後解讀不同,因此才能吸引不同人前往故事的本身,即使相同一群人,同時地前往拍攝,對故事動機也許接近,但絕不完全相同,在途中歷程,每個人的體會也因個人差別,心中產生的歷程也更加多元。
我覺得「動機與歷程」與「照片的故事」是有很大的交集,交集中產生了共鳴,這個共嗚會進一步的影響你是如何「構圖」,也就是成就一張「照片故事的故事」。
🟥動機、歷程與照片故事
最後抵達了故事的核心,也就是旅途的終點,感受到在當下的五感剌激,再加上先前對故事的「解讀動機不同」以及「相異歷程感受」,使得拿起相機構圖,就成為每個人對故事的 “各別詮釋”,就算是相同的構圖,近似的曝光,每張照片給自己的價值意義都是獨一無二的。
「相同的故事,不同的詮釋」,我想這就是我好奇的地方,比起照片本身背後的故事,我更在意的就是這個,若能傳神的結合「動機、歷程、照片故事三者的溶合」,那真的是很精彩的故事,讓眾多近似構圖的照片,透過傳神的表達,使得「就那一張照片」擁有獨一無二的光環與特質。
🟥再加入「對焦」
簡單、直白的說,對焦就是讓相機瞄準物體,得以清楚的「過程」,我認為對焦不是結果,而是「過程」,更是「取捨的過程」,為何對在這裡而不是那裡,你總有個說法,無論是就「景深的計算原則」還是「故事的主角」角度切入,不管是選擇那一個,你總有個思考的過程,這就是我常對學生說的「對焦,是一個過程」。
喜歡吃飯還是麵,咖啡是冰的還是熱的,我們會說是看心情、看胃口,這就是選擇的過程,由於是主觀的喜好,我們不會用「好決定、壞決定」,對焦的取捨當然也是個決定,同時了解「對焦的過程」沒有對錯,但有道理,背後的道理,就是你按下快門前面所有的「動機、歷程、照片故事」總總的溶合下,最後的精華一刻,直到快門按下響起了快門聲,深深的吐出一口氣,呼吸的節奏因而緩慢下來。
這決定看似非常的複雜,事實上卻也是非常的單純,拍照,不只是按下快門的動作,也不只是拿出相機準備的流程,而是自一開始的起心動念的動機開始,中間經過的歷程,以及對照片背後故事的差異解讀吸引,你就已經開始在「構圖」,當到了開始操作相機的動作,取景、決定曝光變數,最後對焦,為你心中的故事選定主角,為這一連串的複雜過程,畫下句點。
任何一張照片背後故事,有好人壞人、好事壞事,究終從「主角」開始,故事因而展開,而「對焦」就是當你準備好一切後,告訴自己,以及將來觀看照片的人們 – 所有的故事都從這裡開始 – 照片的主角,故事最後也將從這裡結束。
從這樣子解度解讀「對焦」,你將發現你過去認識相機操作的「對焦」竟然如此的重要,當你有如此的體悟,「對焦」這過程,將成為所有事件一開始追求的重點,到了按下快門前一刻,你還會猶豫不決嗎?
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今日新聞: 第2425成交(註冊),成交8000萬,5分位, 沙田安群街1號 OK Mall 1樓153號舖,租客大家樂,建築面積6169呎,原業主叫價八千八百萬,成交約8000萬,租金二十萬至2023年2月13日,生約三年至2026年加幅不高於24萬。回報3%。
原業主蔡志忠等人於2015年以4.95億元購入上述京瑞廣場二期一樓全層,面積約6萬方呎。
《星島日報》
建滔集團張國榮等8000萬購石門鋪
2021-05-12
資深投資者蔡志忠早前以8000萬沽出沙田石門OK Mall鋪位,買家身份曝光。土地註冊處資料顯示,買家以權富有限公司登記,董事包括建滔集團主席張國榮及其兒子張家成,以易手價計,呎價約1.29萬。
今日《信報網站》市場憧憬下半年通關,舖位成交暢旺。資深投資者蔡志忠繼上月底以6800萬元沽出灣仔天樂里舖位後,近日再以8000萬元沽出沙田石門京瑞廣場一樓OK Mall 153號舖位,合共套現1.48億元。
石門京瑞廣場舖位建築面積6169方呎,以成交價計算,每呎售價約1.3萬元,現租客為連鎖飲食店大家樂,每月租金20萬元,新買家可享3厘回報。
蔡志忠等人於2015年以4.95億元購入上述京瑞廣場二期一樓全層,面積約6萬方呎,後來入則改裝成為OK Mall商場,分間成188個舖位拆售,並成功售出186個舖位,當年套現約8.5億元。餘下的兩個舖位收租,分別租予大家樂及Play ground兒童遊樂場。
今次售出大家樂舖位後,餘下另一個102A01舖位,面積約11956方呎,目前交吉出售,叫價為1.28億元,呎價約1.07萬元。舖位目前亦放租,每月租金叫價30萬元。蔡志忠強調,近期沽貨並非看淡後市,是為旗下物業作適當配置,會考慮投資更具規模的項目。
Note: 評分基準,5分市值,10分超平,一分騙案(超貴?)
業主有舖放售,記住聯絡我。馬上出價買入你間舖? whatsapp 我 9036 1143 或致電 2830 1111 李根興
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曝光值計算 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳貼文
《強拍是按EUV比例》剛曝光: 第2081成交(堅 - 註冊), Soho士丹頓街49號地舖Quench 酒吧收購 3157.6萬, 樓齡52年,建築面積800呎。闊14呎,約深40呎。如非強拍,市值應都是約3000萬。
原業主 Lau Lee Cheung 於2003年11月用425萬買入, 持貨17年6.4倍。
士丹頓街49號 basement 地庫,2017年8月22日,曾經成交2680萬。
士丹頓街49號M floor,2017年5月31日,曾成交1125.4萬
成交比較:
- 2020年4月8日,士丹頓街57號舖成交4000萬,
- 2018年1月,士丹頓街51號舖成交4880萬。
〈強拍間舖可以分到幾多?〉
如果你揸住間舖,你要搞清楚,佢唔係將你間鋪拿出嚟拍賣,而係成棟大廈100%業權拿出來拍賣,再將錢分攤俾各小業主。 點分?收到嘅錢就會按土地審裁處裁定嘅比例分攤畀各業主。 而土地審裁處只係會按現有物業交吉嘅價值去作評估(Existing Use Value) ,唔會用未來重建後嘅價值 (Redevelopment Value)。 佢亦都唔會考慮你僭建嘅範圍同埋超出地契許可用途嘅價值計算。 所以即使你間鋪僭建出嚟嘅範圍好大放咗好多張枱, 或者你好醒,搵個朋友租你間舖打到個租值好高, 佢都只係當你間舖交吉咁計算嘅姐。 當然如果你唔贊成佢嘅估價, 嫌分畀你嘅錢唔夠,你可以搵個專業測量師做個估價,提供證據作出反對。
舖收購知識:
https://www.youtube.com/playlist?list=PLZwHll-Yhn927YbpdO7vT703dAogpFTDI
這間舖成交比我想像中平,市值都是約3000萬。 但通常收購價,是較市價高50%。
可能因為發展商已經申請強拍, 一面凶個業主,另一面同佢慢慢傾。 如果同一大廈的49號地庫都曾經成交2680萬,地舖道理上起碼值多 x 2價值。
售價一般來說, 樓上舖是地舖價值的三分之一,地庫是地舖的五分之一。 但這間49號舖的地庫後面巷仔有獨立入口,因此價值較值錢。
地舖賣咁平,怪就怪佢可能是最後一伙強拍前售出,原業主可能心驚強拍後袋錢仲少,同仲有排等。
最近坊間有三單的收購,是原業主是蝕本收場,頭兩單堅 sold,第三單未成交。
(1) 土瓜灣啟明街,市建局收1131.3萬 (1215.4萬買入)
(2) 大角咀埃華街恆生ATM,市建局以1341.7萬收購 (1700萬買入)
(3) 梁朝偉的高山道大單邊舖,私人發展商測量報告估價839萬 (1500萬買入)。
可能士丹頓街49號舖的原業主因為以上三單的新聞嚇窒咗?
李根興 Edwin
。。。。。。。。。
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李根興 Edwin
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曝光值計算 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳貼文
【一舖兩蝕,極品!】第2057成交(堅-註冊),剛曝光-【罕有市建局收購舖蝕讓,第二次?】收購唔識俾分,市建局剛以1341.7萬收購此地舖。
地址是大角咀埃華街1號A舖,建築面積380呎,現在是恆生銀行ATM 舖,實用是323呎。 簽約日期是2020年10月30日。
此舖是埃華街及橡樹街大單邊, 舖闊14呎,深18呎。 原業主於2016年8月用1700萬買入 (當時我都有報導過)。當時恒生ATM 租金是5萬元,當時回報3.5%。
再上一手業主,也是大幅蝕讓。再上一手業主是2012年9月用2228萬買入。
旁邊的珠龍麻雀館(舖30闊,50呎深,實用約1500呎),剛以6120.5萬被市建局收購。我感覺市值是約5000萬。
按市建局收購旁邊的麻雀館呎價計算,每呎實用收購呎價是40800。這間恆生銀行ATM舖是值1317.8萬,即大約是今次的成交價1341.7萬。
老實說,這間舖的市建局成交價,比我想像中低。 如果恒生租金是五萬元的話,回報有成4.5%,以銀行ATM 舖來說,好高! 可惜市建局或強拍一般都是按呎價計算收購價,不是睇租值回報,因此「細面積的旺舖」, 遠遠比起「大面積的靜舖」被收購無咁著數。
想了解多些收購鋪如何計算,我已經錄過好多好多條片詳細解釋。不能三言兩語就解釋清楚,請看我之前錄過的片。 相信是香港有史以來最詳盡關於 收購舖的影片。? 8條影片,合共約82分鐘 (唱獨腳戲,口水都乾)。
我本書【買舖要買得 PRO】也有講,全港書局有售。
https://www.youtube.com/playlist?list=PLZwHll-Yhn927YbpdO7vT703dAogpFTDI
簡單來說,市建局來收購, 是按間舖市值的110%(如出租)或135%(如自用)來給錢業主收購。 何是市值, 不是睇同區七年樓齡, 因為樓越舊越唔值錢,但係舖越舊反而越值錢。 市建局是搵兩個測量師做估值,以價高者為準。 當然業主可以搵個「醒目」測量師,估值更加高,同佢拗過。 市建局通常會參考附近呎價同業主商議,按呎價出價給業主。 市建局日亦會為業主/租客送出特惠津貼或營業額損失補償。(Note: 私人發展商收購是不會賠錢給租客的,只有市建局會。)
以我所知,這間舖應該是市建局收購的第二間業主蝕讓舖。
對上一間是土瓜灣啟明街,4至24號,啟明大廈地下18號舖,成交1131.3萬。2019年11月22日市建局買入,實用面積450呎,樓齡56年,原業主持貨七年,蝕7%。
啟明街原業主是於2012年12月高峰期,盲目摸頂買入才導致損失。 該舖於2012年10月19以1180萬成交,再之前於2012年7月10日以837.8萬成交。 五個月時間升值了45%,你說是否盲目摸頂? 我也報導過,See video:
https://youtu.be/mCFbh4_kmFw
總結, 算這個業主唔好彩, 兼唔玩嘢。
(1) 唔好彩 - 因為市建局咁多年來,大約我估計他收購了約二千間街舖。 私人發展商則更多,收購了約萬幾間。一般市建局收購舖,單單業主都賺錢,這間是極度罕有的例外。 仲要是一舖兩蝕, 真的是經典!
(2) 唔玩嘢 - 可能業主唔係太熟舖。 我查過這間有限公司,手上持有只有另一間北角堡壘街33號(G7舖)的細碼舖 (2016年以530萬買入), 可能對市建局的收購唔太清楚。 如果是我,我一定同市建局「玩嘢」, 搵多幾個 「醒目」測量師估價較高, 去土地審裁處同市建局打官司。 大家都係打份工, 市建局大把錢,但我自己的錢一定緊張過佢?。
今次唔恭喜業主了。
P.S. 大家買舖要小心。唔好以為經紀吹水講兩講,搏收購,就盲目追價,一定要計數。要用呎價計數! 我好多單因為計唔掂數,明知會收購我都無追價買! 市建局收購都好啲,私人強拍的話,分分鐘仲慘。你問阿梁朝偉就知?
https://ps.hket.com/article/2646901
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我無心造謠言,只是每日我聽到的「八八卦卦」商舖資訊。?
李根興 Edwin
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