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大家好,小弟在東京的不動產公司工作中
2011年退伍後在新北的綠色房屋工作將近2年
2013白天在旅行社上般,晚上補日文
2015赴日唸日文
2016進日本的不動產公司工作
服務內容就是為說中文的客人買日本房子,做後續收租管理
工作也要滿3年了,平均一個月賣個2~4間,三年下來也處理過上百個案子
便宜的有200万日円的房子,貴的也有上億的(1億其實也才2800萬台幣)
自認台灣及日本的不動產狀況都算了解
這才敢來吐槽一下好房網
※ 引述《rpg1510 (八分之三)》之銘言:
: 買房容易養房難 日本置產這3「費」要付得起
: https://news.housefun.com.tw/news/article/117217222957.html
: 2019-03-25 18:10 好房網News 記者段佩宜/綜合報導
: 日本不只老人多,老房也不少,專家提醒,前往日本置產最好不要選擇15年以上的老房,
: 否則必須付出高額管理費,同時可能面臨沒人想租,更別說轉手賣出了。
直接來看50年的房子要收多少好了
我隨便搜新宿區50年以上,50平米以上的房屋訊息
61平米 1966年建 合計收25909円
65平米 1966年建 合計收35809円
51平米 1967年建 合計收33900円
73平米 1968年建 合計收42610円
固都稅41829円 (每年要繳的,類似台灣的房屋稅地價稅)
60平米 1969年建 合計收20000円 固都稅58700円
54平米 1969年建 合計收20200円 5月開始33900円 固都稅60916円
51平米 1969年建 合計收23350円
64平米 1969年建 合計收20330円 固都稅70400円
簡單抓8間出來看,大概就是收3~4万日円
光看4万日幣大約1万1台幣,可能會覺得嚇死人
但!!!
日本的物價比台灣高,房租收得比台灣高
管理費修繕金收的比台灣高,這不是天經地義的事情嗎?
截圖都是現在出售中的房子,也都是新宿區的
就當作都是50年老公寓,也不管維護的好壞
新宿賣3~4千万,約台幣1千萬
台北市中心要賣多少錢?
反而東京的房子賣的比台灣便宜,是誰的問題?
: 國立屏東大學部動產經營學系教授賴碧瑩,日前在好房網TV《操盤手的秘密》節目中表示
: ,日本房屋買賣採「實坪制」,且房價不如台北,因此吸引不少人前往置產。然而買房容
: 易養房難,日本的「消費稅」、「管理費」以及「修繕積利金」其實很高。
在東京,很難找到租金養不起房子的物件
維持費用高,房租也收的高
怎麼看都很正常
該在意的只是「投入多少錢」以及「一年可以回收多少錢」
再來評估「趨勢」、「未來性」
我常跟客人說
「沒有不能買的房子,只有不能買的價格;價格怎麼評估,就看它能創造多少收益」
房子再舊再破,只要有人願意付房租,他就有價值
看不動產不是什麼困難的事情
門檻低,風險低,利潤低
靠的是「長期積累」產生的複利,以及有沒有好的物件訊息的管道
: 其中最關鍵的是「修繕積利金」,賴碧瑩表示,在日本買房,房價一樣包含公設,但不會
: 隨同轉移,換句話說,你在日本買了一間70坪+30%公設的房子,但權狀只有70坪,即使只
: 付了70坪的房價,但社區內有30坪公設,需要住戶共同負擔修繕基金,因此才會說買房後
: 要負擔的管理成本很大。 修繕積利金按月繳交,屋齡越老,修繕費用越高,等於住越久
日本的房屋權狀雖然只有專有部分的面積
但權利義務當然包含公設,公設一樣是按造持有面積的大小,按比例持分
跟台灣是相同的
只是用「專有面積」做廣告刊登
反而日本因為「陽台」「外牆」「屋頂」「窗戶、大門」都是共有設施
大樓屋頂或是外牆有漏水,都是管理組合(管委會)要出面修繕,少了很多紛爭
用的也是大家繳的「修繕積立金」
羊毛用在羊身上,何樂不為
: ,修繕費就會逐年倍增。對此財金專家蔡明彰建議,在日本買房不要買超過15年的房子,
: 否則須負擔龐大修繕費,另外他強調,日本少子化、人口老化,房屋需求本來就低,更別
: 說房子老了,反漲的空間很小。
修繕費是否逐年倍增,上面已經給了,50多年的房子就收這樣,是要倍到哪去
而且無論【管理費及修繕金有多高】
若是購買投資收租型的物件,都是扣除之後計算租金回報率的
「扣除之後」租金回報還能有年收4~6%,怎麼算都比台灣高
所以這是「假議題」
而且,「已知」維護的費用會調漲,為什麼不去買已「漲過」的房子
這樣計算收益不是更貼切嗎?
日本少子高齡化是事實
財經專家可能是想說
因為人口減少,所以得出「房屋需求低」的結論
日本整體人口逐年減少是事實,但反而加速「一極集中」的趨勢
東京人口自從1996年就持續增加
再來我們假設他「房屋需求低」為真
那代表房租會降低,因為租不出去只好降價租
數據出自東京カンテイ公司
日本三大都市圈的租金都沒有降低的趨勢
所以
專家是在呼籲各位別去買鄉下的房子
【這還用你說?】
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另外通篇我沒看到「消費稅高」會造成什麼樣的後果
可能要看影片才曉得,但我懶得找了
消費稅的提高,日本政府是期望加速「通貨膨脹」刺激經濟活絡
目前還不曉得是否能如願以償(10月開始,上一次增稅是2014年)
消費稅的增加跟房子會有什麼關係呢?
買房子時付的仲介手續費、代書費用會多2%
中古屋買賣一般不會課消費稅,別以為1000万的房子就要多付2% 20万日円
即使是5000万的新房子,也不是多2% 100万
土地的買賣是不會課消費稅的,僅有「建物」的價值會多2%
房子的修繕費用增加
大樓的修繕費用增加(可能導致修繕積立金提高)
1000万的房子,仲介手續費36万
消費稅多2%,7200円
冷氣一台連工帶料假設10万
消費稅多2%,2000円
大樓的大規模修繕工事2000万
消費稅多2%,40万
就抓40戶好了,1戶多1万的成本
【是差多少?】
更不用說假設刺激通膨,企業的收入數字增加(數字上)
員工的薪資也會增加(數字上)
就有機會帶動平均租金提升
所以消費稅的提高,怎麼會是不能買房子的原因
而且「已知」之後買房子的成本會提升
現在看到不錯的還不買?
除非
專家「預測」,消費稅的提高,將會讓日本進入「通貨緊縮」
使得消費行為減少,企業獲利減少,進而使房租降低,房價降低
現在不該買
不然聽不懂他想表達什麼 我還要幫他找台階下
日本的不動產,從2013年開始到現在,每年平均漲5%
我自己也不覺得現在的房子便宜 (我沒說不能買)
因為有「堅定的租金收入支持」
東京目前也尚未看到明顯會使不動產降價的因素
人口增加、企業獲利增加、多處再開發工事、觀光客增加
租售比例與周圍國家相比,房子簡直是便宜到不可思議
數據出自東京カンテイ公司
首都圈的不動產價格數據
新房子平均63.39平米要賣5592万
換算室內面積19.1坪要賣1565萬台幣
公設30%好了,27.2坪1565萬 = 57.5萬台幣 / 坪
中古屋平均60.95平米要賣3348万
換算室內面積18.43坪要賣937萬台幣
公設20%好了,23坪937萬 = 40萬台幣 / 坪
【這還是已經漲了6年的價格】
房價沒差多少,租金多收一倍
好房子,不買嗎?
你缺的只是一個是否真的懂日本不動產的人
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今天剛好要去看5000万左右的一戶建,晚點再來分享
是的,在日有身分的人買「自住房」,還有些節稅的方式。
但總的來說不是為了多課「外國人」的持有稅
我相信人都是自私的,日本目前的模式也不是自古以來就這樣
都是透過制度慢慢修正,我認為文明化總是需要時間的
剛好今天帶客人去看房子,所以簡單做個分享
不然還要寫文章...工作做不完的
中央線上「武蔵小金井」車站南口6分鐘
平均一天上車人數61000人 (不包含下車人數)
取至WIKI
正面
玄關外
開門玄關
玄關左邊就是上2樓的樓梯
樓梯右邊是1樓的廁所與往客廳的門
客廳及較遠處的餐廳
另一個角度往餐廳及廚房拍
廚房與餐廳之間是吧檯式的
餐廳落地窗看出去是三號棟
從餐廳往客廳的角度,中間的門過去是浴室
樓上的三個房間,中間的房上面有小閣樓
二樓廁所
以上
我個人認為,因為日本的氣候較為乾燥
所以木造房子至今還沒退流行
但耐震、隔音或是防火性跟鋼筋水泥的房子還是有段差距
價格自然也是便宜不少
小整理一下
走到車站6分鐘,該車站到新宿車站約30分鐘
新的木造一戶建要賣5480万,約台幣1500萬
買到好需要
1.仲介手續費 約184万
2.司法書士、登錄免許稅 約30~40万 相當於是台灣的代書及登記規費
3.不動產取得稅 (這間不用,賣方說的)
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持有時要繳的 固都稅
據賣方公司說這房子一年大約要繳15万日円的稅金
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再來要提的是一戶建修繕要注意的地方
雖然平時不用繳「管理費、修繕積立金」
但房子若有漏水,當然是自己要處理
於是外牆的維護也就很重要了
針對維護修繕的費用,日本的業者建議如上圖所示
35年大概要800多万的費用
除以35年及12個月大約是1.9万一個月
是否真的有需要7年做一次,就各自評估了
是的,您提到一個台灣比較沒有的「租賃廣告費用」
有錢能使鬼推磨,仲介難免會比較推薦客人有廣告費可以收的物件
但地點不差別離車站太遠的,大都不用給也能租出去的
※ 編輯: tommy91124 (114.164.93.64), 03/29/2019 16:46:47
這裡看不太懂您2.2%怎麼算的,我也尚未去找這種房子的行情租金
對「自住客」來說,通常都是看「房貸」+「管理費積立金」合計是否能夠負擔
以及在日本,我都不建議以投資角度買「新房子」
「新」也是有成本的,過去了魔法就沒了
實際也有統計,首都圈2007年建的房子,在2017年的賣價比當初賣的價格
平均下降8%
新房子就是貴
※ 編輯: tommy91124 (114.164.93.64), 03/29/2019 20:06:30
從匯率來看的話現在還是在低檔,所以換日幣都是划算的
至於國內好好的為什麼要投資海外
這就是投資人自己的考量了,我也就是為這些「想把資金轉移一些出去」
的客人,做好在日本買房子的調查分析,讓他買的放心,租金收的安心
我自己以前在台灣賣房子,也沒想過海外的不動產
「想把資金轉出去」的動機,中國還是比較大的
目前我手上大部分的客人也都是中國人
台灣的客人會考慮日本大都是有親人在這,或是將來有考慮赴日的
※ 編輯: tommy91124 (114.164.93.64), 03/29/2019 20:44:34
千代田區中古偶爾公司會接到,純外國人(非居住在日本)貸款只能找台系銀行
單筆貸款要1500~2000万日幣以上
2.8%左右
貸款成數5~7成
屋齡20年以上的評價額會更低
條件可以說是沒有好到哪去,所以中古2000万以下的房子,可以說是無法跟台系銀行貸款的
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