【#買房on_the_way】02 之選房好苦惱
想要買房,是一個很廣泛的說法,要考慮的層面很廣。
包括要買怎樣的房子 - 公寓、大樓、透天、華廈;要買在哪個區域(這個我們已經決定好了);買房的預算怎麼抓(應備現金、貸款金額、整修費用等都需要仔細思量);是否該研究很便宜的法拍屋;挑選房子有什麼枚角;建商的選擇等等。
▌公寓、大樓怎麼選
我們一開始只考慮公寓,因為坪數大又低總價,目前住的也是公寓,除了每天要爬四樓還是會喘、有時得抱著熟睡的屁孩爬上四樓很有健身感、出遊扛行李上下樓要人命外,其它感覺也還算舒適。
但...有機會還是希望能入住有電梯可以坐的華廈或大樓,或者至少是二三樓(少爬點樓梯)的公寓。
但經過深入了解後,我們才發現...原來事情不是憨人想得這麼簡單。
▌屋齡與居安考量
不知道大家有沒有發現,近二十年以內的中古或新成屋,大多是大樓為主,已少見公寓或華廈 (十樓以內有電梯的獨棟大樓),原因是因為土地成本越來越貴,為了增加土地效益,所以只好向上發展。
在1999年的921大地震後,政府的建築法規更新了不少條款與要求,對抗震部份有更嚴格仔細的要求,包括提升建築物的耐震能力,對於建物的抗震系數與標準等都與之前有所不同。
所以如果想買大樓,購買2006年以後申請建築執照的大樓比較安全。
為什麼是2006年後呢? 因為修法歷經4年歲月,直到2003/5/6才正式立法,當年6/5才由總統號令修正法規,在2005年完成大幅更新,新版規範自2006/1/1起算。所以自2006/1/1申請的建築執照的建案,才是參照較完整的安全指標、建築法規去建造的。
經過以上種種研究,除了居住便利性外,考量房子得住個幾十年,居住安全是很重要的要素之一,懶媽與腦爸正式放棄考慮2006年之前的舊公寓或舊大樓。
▌公寓優缺評比
低公設比與低總價的公寓,對於不想跟錢包過不去的我們,仍舊非常有吸引力。在我們正式放棄舊公寓前,懶媽跟腦爸也針對公寓做了不少功課,像是入住公寓可能會面對的各種軟硬體問題。
◆ #各樓層都有不同的優缺點:
一樓,進出方便且極大機率有自己的停車空間,但進出方便表示安全性較低,且因為位置緊鄰馬路,會比較咬嘈。再者...容易有貓、鼠、昆蟲等自門縫中進門參訪。這對於極端害怕蟲類的懶媽來說,是個致命性的缺點。
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二樓,只需要爬一層樓梯就能回家,非常方便,蚊蟲也不像一樓這麼多。但致命性的缺點是,二樓大多是管線轉彎處與集中地,若管線沒有常常維護,當上面樓層大量排水時容易造成回堵,因此會有漏水現象。之前曾聽聞二樓公寓住戶回家時,在家門口就聞到濃濃屎味,原因是糞管爆開,家中遍地黃金。
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三樓,沒有蚊蟲、沒有糞管,算是接受度最高的樓層。
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四樓,除了爬樓梯有點累,帶了孩子更累,回家後就不想再出門外,整體採光不錯,躁音問題也不太嚴重。
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五樓,夏天日曬室內較熱,雨天室內也容易潮濕,因為在最上層,也容易發生漏水狀況。
大家看完一定都想,當然買1-3樓啊,但是...1-3樓的釋出機會也相對少很多,想買到1-3樓的公寓,很靠機緣。
從我們開始在房仲網站關注房事起(約莫兩年),大概只看過一次一樓及三樓的公寓釋出案件。
◆ #自備款拉高:
買房需要貸款,但可以貸款的金額卻不是我們說了算,是依銀行鑑價的結果進行估算。
假設買價500萬,自備款需要準備至少2成 (100萬),但貸款金額是由銀行鑑價後決定。若銀行針對屋況、地段等評估後,房屋價格只值400萬,那麼就算可以跟銀行貸到8成,銀行給你的貸款額度是400萬*0.8 = 320萬,等於自備款要增加80萬,是180萬。
更不用提入住前,需要針對老屋進行程度不等的翻修,以最簡易的廚房與衛浴翻修,每坪預算至少3-3.5萬,而且付給師傅的費用,不能刷卡,只能現金。
簡而言之,現金存款至少得拉高至房價的4成以上,才有機會住得舒服。
對於不想一次清空存款,或是向長輩預借現金支付自備款的我們,正式決定跟舊公寓道別。
故事太長,買房人生 to be continued...
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Joe:「近年來海外房地產投資相當熱門,不過除了美國以外,我認為其他國家幾乎都不值得冒險投資,今年我觀察到,一些美國土地投資的業者們進來台灣了,雖然地點是美國,不過土地投資的申請核准難度其實蠻高的,投資人最好多多謹慎觀察,投資實體房地產的風險跟土地可是大不同的,當然,東南亞國家我就更不建議了。」
隨著曾以高檔投報率著稱的馬來西亞房市投資熱潮退燒,馬來西亞2016年的不動產成交量也進而反轉向下,房地產網站Property Guru的《2017 年房地產展望》報告指出,馬來西亞的四個房地產熱區吉隆坡、雪蘭莪、檳城及柔佛,2016年成交均呈走跌趨勢,其中又以工業廠辦最慘淡。
回顧2016年馬來西亞的房市表現,由於受到官方收緊房貸政策衝擊,導致屋主難以申請貸款,進而影響整體市場交易量。馬來西亞東方日報報導,影響2016年馬國雪隆地區房市的因素,包括嚴峻的銀行房貸政策、新房滯銷傳言、消費者負擔能力趨弱等,導致房市持續低迷,對周邊金融業、工業、消費產品等產業影響甚廣。
吉隆坡無論住宅、商辦大樓還是工業地產的成交量,2016年上半年均較前年大幅萎縮。成交跌幅最重的商辦更達21.45%,住宅區也跌20.15%。無獨有偶,雪蘭莪的成交價量2016年上半年也呈現衰退情形,商辦成交金額跌幅達37.7%。
柔佛成交量同樣出現萎縮情形,除了商辦成交金額尚屬穩定,由2015上半年的16億6341萬林吉特(約117.9億台幣)上升6.40%至17億6982萬林吉特外(約125.4億台幣),其餘不動產皆呈下滑。不僅住宅成交量由2015上半年的15368個單位下跌10.90%至13693 個單位,商辦也下挫33.57%,工業廠辦更大幅滑落47.58%。
檳城商辦走跌情形更明顯,不但成交金額大跌逾5成,由2015上半年的13億林吉特(約92億台幣)降至5億3928萬林吉特(約38.23億台幣),住宅成交金額也下滑15.70%。唯一逆勢上漲的則是當地的工業廠辦成交金額,由4億4438萬林吉特(約31億台幣)增加4.51%至4億6442萬林吉特(約32億台幣)。
當地房仲認為2016年雪隆房市的公寓與排屋交易狀況都相當低迷,估計全年成交量較2015年下降約20%。除了銀行貸款難以申請,沉重的頭期款也造成屋主的壓力。加上馬來西亞銀行呆帳的比例不斷上揚,使市場出現不少法拍屋案件,馬來西亞物管機構Property Insight預估,雖然2017年房市氣氛可能會更加低迷,但值得高興的是,各界皆預期馬來西亞央行未來將調降房貸利率。
http://www.sinyi.com.tw/knowledge/newsCt.php/8590/1
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