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本文內容﹕國債房託股測試 (香港 / 美國)

香港時間上週四凌晨，美國儲局終於在千呼萬喚下公佈了加息的決定，是自2014年踏入加息週期後第三度加息。早前我們已於不同的分析教學中提到每當加息周期對於經濟以至樓市的影響。有不少同學仔都問及到一個問題﹕「如果未有資金購入屋子，可否購入房地產信託基金，以捕捉樓市將來的升勢？」筆者認為這個問題十分好，相信不少的朋友亦有相同的疑惑。

與此同時，市場亦有傳言指美國國債債息跟房地產信託基金有著反方向的關係，而美國的經濟好轉，國債的息率卻隨著向上，難道以領匯為首的房託基金將要迎接漫長的跌浪？以回應這兩個疑問，當然又是數據出動的時候，我們再來試試使用相關系數作驗證。

—國債房託股測試

是次測試將分別取美國2年、5年及10年國債的債息跟本港股市中三隻及美國兩隻較大型的房地產信託基金作相關系數的試驗。

香港﹕

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由以上的相關系數可見，香港的房託基金跟國債的息率並沒有太大的關係。可是，從圖表可見，兩者的相關性似是而非地互相影響。筆者想到股市的價值通常是反映未來經濟之預期，即股價應稍微領先於利率的變化。有見及此，我們把測試中房託股的股價分別延後一個星期，再跟債息作比較。

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雖然反向性的而且確有所增加，但從數學和統計來說，這個相關性並不明顯，參考性較低。而延後一個星期的反向力較為強，其中一隻房託股跟5年及10年期的國債債息有著最高-0.1的反向相關性，不過距離中度相關(0.4 / -0.4) 還是很遠，如單憑感覺或是眼球作出判斷，指房託基金將會大跌，這個並不準確。

美國﹕
除了香港外，美國的情況又如何呢？我們又找來了兩隻在美國上市，市值較為大的房地產信託基金作測試，結果如下﹕

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延後房託股股價一星期﹕

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跟香港的情況相似，在價格延後一週後，轉化為負相關系數的幅度較香港大，與美國5年期及10年期國債債息平穩地有-0.08左右的關係。不過，這個相關性仍欠缺說服力，參考性依然較低。

—總結﹕

筆者相信以上的的傳言並非指房託類股份將必然走下坡，只是在經濟向好時，這類高息的股票吸引力將會降低，跑輸大市。至於同學仔問到買入房託股的問題，筆者首先要指出，以下回應將只屬教學上的回答。首先，房託基金的業務不限於房屋的買賣，有些更涉及商場的管理，美國更有染指酒店的業務。第二，當經濟向好，處於上升周期時，公用及高息的行業和相關股份將跑輸大市，可選擇一些處於受惠周期的行業。最後，如有意收取高息作回報的朋友，可參考早前狗股理論的分析，相信可以找到比房託基金更好的選擇。

撰文﹕施宏毅

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