英國最新物業資訊 | 皇家碼頭活化區 | 🌳綠色時尚住宅Royal Eden Docks | 全新一期 The Ellipse | 🏡 會所配套樣樣齊備
🇬🇧 位於東倫敦皇家碼頭活化區,變身創意、科技產業新社區
💲 區內樓價10年爆升88%¹,仍比倫敦低水,升價潛力高
🌳 大量戶外綠色空間,相等於20個網球場
☀️ 每戶均設有露台或平台花園,盡覽港灣或園林景觀
🏡 會所配套應有盡有,包括多功能工作室、天台緩跑徑等
🚉 步行3分鐘^即達Custom House站,10分鐘^車程到金融城+金絲雀碼頭
【Royal Eden Docks全新一期項目The Ellipse】
✔️ 117個單位
✔️ 涵蓋開放式、1房及2房單位
✔️ 售價由£410,750起*
‼️由銷售代理Knight Frank為你呈獻Royal Eden Docks全新一期The Ellipse #物業展銷會‼️
展銷會詳情
日期:9月18及19日(周六及日)
展銷會時間:上午11時至下午6時
講座時間:中午12時30分及下午3時30分(講座以廣東話進行,座位有限,請即登記)
地點:香港文華東方酒店2樓維多利亞廳
歡迎有興趣人士預約蒞臨展銷會或1對1專業諮詢。
查詢:2846 7418 / IRS@hk.knightfrank.com
萊坊國際住宅銷售有限公司及其銷售代理僅代理香港以外之海外物業,有關代理及交易不受香港物業之《地產代理條例》(第511章) 限制。購買境外未建成物業是複雜及有風險的。在作出購買決定前,閣下應仔細閱讀所有相關的資料及文件。如有疑問,請在作出購買決定前尋求獨立專業意見。*售價及資料為發佈日資料。^交通時間僅為大約參考,資料來源:Nationwide, 2019: Transport Special Feature, June 2019、倫敦交通局、Google Maps及 crossrail.co.uk,當中可能包括駕駛、公共交通、單車及/或步行時間。(1)資料來源:Office for National Statistics House Price Index, June 2011-May 2021。(2)資料來源:GLA Population Projections, 2021。所有圖片為電腦模擬圖片,僅供參考。發佈日期: 2021年9月6至9月12日。
同時也有21部Youtube影片,追蹤數超過531的網紅Humans Offshore Podcast離島人,也在其Youtube影片中提到,🔥年輕時沒錢出國唸書,就無法到歐洲當台勞嗎? 這週離島人邀請到比利時台勞:田恩壽 Ensou Tien 恩壽畢業於高雄科大英文系,在台灣的外商公司累積超過15年以上的經驗。在累積商業知識和業務經驗、利用閒暇時間進修德文,也成功在2019年追尋自己對汽車的熱愛成為比利時台勞。 歡迎大家來聽聽這週的...
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【十二萬物管王國】全面剖析港鐵物業管治術 #永續港鐵霸權 #7月專研
鐵路上蓋物業發展獲取龐大地產紅利,當中所引伸出的規劃及土地供應問題,現時已漸成為社會討論港鐵霸權的重點課題。而港鐵本身除了興建貴價私樓外,在港鐵的物業版圖不斷擴展下,亦開拓出另一門物業租務及管理(rent and property management)的管治策略,更甚有指港鐵漸漸走向物管為本的模式 (management-based model) (Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G., 2019)。因而,現時更有需要檢視港鐵如何壟斷物管項目的方式,主宰整個社區管理,有助我們了解現時港鐵興建私樓獲利之外的地產霸權模式。
▍港鐵作為物管的「當然成員」
現時港鐵住宅物業管理的整全面貌一直少有人整理。透過整理中原地產及香港置業等地產代理網站的樓市資料,以及抽查港鐵上蓋物業的屋苑公契,便可以全面了解現時港鐵物管王國的版圖規模,揭示港鐵在物管市場的「壟斷」地位。
最新統計,港鐵到2021年有份參與的77個上蓋住宅物業項目(以項目期數作統計),當中有68個直接由港鐵的物管公司負責管理,涉及近112,759個住宅單位,近30多萬人的日常居家生活,而按照港鐵即將落成的上蓋發展項目 (如日出康城未來期數、黃竹坑上蓋、何文田上蓋等),可預計未來有近34,060個房屋單位將由港鐵物業管理,港鐵物管的規模已足以跟大地產商匹敵。
港鐵住宅物管王國列表:https://bit.ly/3BAfuC3
我們抽查當中10個屋苑的大廈公契(Deed of Mutual Covenant),揭露港鐵物管公司經常「中標」的原因:上蓋物業發展項目的公契協議中往往註明港鐵公司為發展項目的「經理人」(manager)。港鐵由招標、興建到管理,一站式包攬上蓋物業發展項目,業主購入單位時, 只能被迫接受港鐵管理其屋苑。這種起樓配物管的「銷售策略」亦經常出現在其他地產商的住宅發展項目,更反映港鐵的地產商定位愈來愈明曬。而有趣的是,雖然各大地產商都曾多次參與港鐵的物業發展項目,但最後往往由港鐵獨吞物管服務,跑贏有份參與的發展商,成為發展項目的「經理人」。手握執行大廈公契的權力,港鐵當然地主導整個屋苑的管理。
港鐵亦會將物業管理權外判予其他發展商轄下的管理公司,港鐵可以明正言順做「二房東」,既可謀取物業管理的行政收益,亦可與其他發展商保持「良好」合作關係。以港鐵與新鴻基合作發展的火炭站上蓋住宅項目駿景園為例,港鐵外判屋苑的日常管理予新鴻基轄下的啟勝管理服務有限公司負責,當屋苑出現管理開支糾紛,管理公司就有「偏幫」港鐵之嫌【註一】,更顯港鐵與發展商的互利合作關係。
除了與大地產商合作興建私樓分享地產紅利外,港鐵更跑贏其他地產商,包攬上蓋物業的管理業務,創造恆常收入。鐵路加物業發展模式預料在未來會不斷擴展,港鐵物管只會愈做愈大,正正式式以地產為本業。
▍港鐵業權壟斷全攻略
港鐵包攬眾多物業管理項目,時常有報導提及業主投訴港鐵管理問題。而背後除了管理不善外,壟斷式的物管業權操作更令港鐵可以在物管市場多年來「屹立不倒」。我們隨機抽樣翻查港鐵上蓋住宅物業的公契,發現港鐵將上蓋屋苑業權和港鐵相關的發展項目捆綁,上蓋屋苑的業主難以集合足夠業權成立業主立案法團和更換物管公司(按照《建築物管理條例》規定,一般需要得到30%業權同意),於是港鐵便可以輕易主導屋苑的物業管理。而港鐵的業權操作大致有三種:
- 「巨無霸式」業權壟斷:
例子包括數個港鐵大型屋苑,如九龍灣站的德福花園、葵芳站的新葵芳花園、荃灣站的綠楊新邨、青衣站的盈翠半島、坑口站的蔚藍灣畔、康城站的日出康城和將軍澳站天晉等等。業權分佈往往和樓面面積無關,港鐵站及車廠就已經在公契中佔總業權的51%,代表港鐵可以絕對話事,壟斷屋苑的物業管理權。
- 「堆砌式」業權整合:
透過抽樣查冊,仔細檢閱港鐵上蓋物業的公契條款,發現除了港鐵站業權(non-station shares)外,港鐵更可將住宅物業以外的發展項目業權份數一併納入公契之中,例如將軍澳站的天晉及九龍站的天璽。將軍澳站天晉的私人屋苑只佔13%業權,而港鐵竟然將商場等商業項目 (Commercial accommodation) (佔12%)和辦公室項目 (Office accommodation)(佔1.4%)納入計算總業權份數,甚至由新鴻基發展的星峰薈服務式住宅、香港九龍東皇冠假日酒店及三星級香港九龍東智選假日酒店(Hotel accommodation)(佔20%) 這些跟社區居民無關的項目也計算在內,這種業權操作在港鐵圈地式發展項目尤其常見,令港鐵及發展商仍然可以掌控大多數物業的管理話事權。
- 「落釘式」業權否決:
雖然港鐵並非坐擁每個上蓋屋苑的大多數業權,但仍有保持物管霸權的「暗黑兵法」。其實只需掌握上蓋物業發展至少20%業權,就可擁有否決權。由於按照現時《建築物管理條例》,只要有超過兩成業權人反對,業主立案法團就難以成立。歷年來只有少數港鐵上蓋屋苑成立了業主立案法團,其中海翠花園成功「取締」港鐵物管公司,箇中原因正正是港鐵所佔的業權只有18%。
在「鐵定管理權」下,港鐵無須在物管市場上與同行競爭,更可與其他地產商及承建工程商「同謀」合作,而屋苑業主根本無法取締港鐵管理公司,將加劇港鐵物管的管理不善、「黑箱」作業以至剝削小業主的情況:
- 管理費繼續狂飆:港鐵上蓋映灣園曾經試過一年管理費加價19%【註二】,而港鐵新葵芳花園亦可在疫情期間,逆市加價管理費,忽視小業主的民生訴求。
- 維修工程「頹」做:自被揭發德福花園的外牆業權不屬屋苑業主後,港鐵卻不願意答應承擔全部維修責任,全面翻新外牆,只按照強制驗樓要求,將屋苑外牆變得「一撻撻」【註三】,作為物管重中之重的維修工作都可以置之不理,可預期日後港鐵每況愈下的物管質素。
- 物管「暗黑」財務:將軍澳天晉被揭發港鐵物管公司收取的管理支出欠透明,港鐵往往會拒絕公開部分財務細節,例如個別員工詳細薪酬,以至外判標書的詳細內容,批出的工程更可能有「圍標」之嫌【註四】,而屋苑業主根本無法從中監察。
- 「收割」業主補貼公共設備:除了以往康城的行人天橋業權爭議外,翻查大圍站柏傲莊第二期的大廈公契條款,當中有列明上蓋物業發展項目的業主(包括屋苑業主和港鐵)需分擔大圍站蓋下的公共運輸交匯處(Public transport interchange)、上蓋的城市大學專上學院(Post secondary college)甚至大圍站鄰近公廁(Public toilet)等公共設施的維修開支。當上蓋物業的發展項目中所牽涉的社區公共設備愈來愈多,港鐵作為大廈公契撰寫人卻可以暗藏「補貼」條款,輕易將管理成本漸轉移至屋苑業主身上。
即使政府成立物業管理監管局,仍無法阻止港鐵壟斷式物管操作帶來的必然惡果。在可預見的港鐵的物業版圖擴展下,愈來愈多新上蓋屋苑被迫無理接受港鐵的粗暴管理,無法當家作主地決定自家屋苑的大小事務,這或者正是港鐵自稱「世界級管理」的真實面貌。
參考資料
【註一】蘋果日報(2015年05月20日):駿景園業主斥港鐵索維修費
https://web.archive.org/web/20150530084946/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150520/19154044
【註二】蘋果日報(2013年11月2日): 管理費狂飆 映灣園加19%最狼 港鐵4屋苑平均升一成
https://web.archive.org/web/20170406015956/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20131102/18490095
【註三】獨立媒體(2021年05月25日):逾二千德福花園居民聯署 抗議大業主港鐵背信棄義拒修外牆 https://bit.ly/3zlZilG
【註四】仁聞報(2016年12月12日):薪金異常高昂 支出五花八門 港鐵物業收費欠透明
https://jmc.hksyu.edu/ourvoice/?p=7308
Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.
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海 大 office 2019 在 護台胖犬 劉仕傑 Facebook 的最佳貼文
最近有兩個台灣的友邦上了台灣新聞的版面,一個是加勒比海的海地,另一個是非洲的史瓦帝尼。
海地的部分,昨天出了一堆新聞,最驚悚的部分就是殺害總統的傭兵闖進了台灣大使館。
針對為何傭兵會選擇台灣大使館躲避,我到目前還沒看到確切說法。有一說是地理位置接近,大使館在山下,總統官邸在山上,傭兵殺了人後直接躲到山下的大使館。
但這當中有沒有貓膩?不得而知。
大使館被視為一國領土的延伸,所以當地執法機關要進入台灣大使館搜索之前,必須要得到台灣大使館的同意。
只是,傭兵躲進大使館的當下,大使館內有沒有任何職僱員?我猜是沒有,否則可能會被當作人質。
另一個友邦史瓦帝尼,情況倒是比較特別。
史瓦帝尼是絕對君權國家,國王恩史瓦帝多次訪台。該國是台灣在非洲唯一友邦,可想而知,我們對這位國王當然非常重視。
但說實話,台灣號稱亞洲民主的燈塔,但我們在非洲唯一的友邦與「民主」一詞,似乎不太相襯。
史瓦帝尼這次發生獨立之後53年來最嚴重的社會暴動跟抗議,目前據統計已經有27人死亡跟多人受傷。
雖然起因是一位25歲的法律系學生被殺害,但社會上對該國王恩史瓦帝的不滿其實來自長期社會的累積。
別的不說,恩史瓦帝出了名的揮霍,老百姓過的苦,但國王揮金如土,自然引起民怨。
但揮霍是個人特質,見仁見智。不過與台灣最有關係的是,台灣在這次暴動中的角色,或說,被貼上的角色。
而且,是個不太光彩的角色。
7月5日,台灣駐史瓦帝尼大使館在官方推特上反駁了一個來自史國當地網路媒體The Bridge News的說法,該媒體稱台灣在背後主導了這次的大屠殺。
而且不止一間這間網路媒體,有多個看起來似乎為史瓦帝尼當地人帳號在推特上都以相同的說法指控台灣政府支持獨裁者(恩史瓦帝)。
他們指控的證據之一是,台灣在2019年捐贈兩架直升機給國王,等於是援助獨裁者鎮壓自己的人民。
台灣有沒有捐兩架直升機給史國?
有,新聞稿不難找。2019年12月5日,外交部記者會中宣布,台灣捐贈兩架除役的UH-1H直升機給史國。
捐直升機就等於是支持暴君鎮壓人民嗎?當然兩者不能畫上等號,但這件事的確在推特上被多個帳號提及。
史瓦帝尼牽涉到台灣與中國的外交戰,我們無法排除這些網路上對台灣的指控背後有沒有中國因素,這一點必須先注意。
台灣外交處境特殊,盡可能維繫邦交國,天經地義。但這次史瓦帝尼的暴動,被稱為是民主(上街抗議的民眾)與獨裁者(國王)之間的對抗。台灣,很尷尬也很弔詭地,被歸類在支持獨裁者的那一方。
當然,台灣在當地的形象並非如上述那樣一般人人喊打。許多當地人民對台灣大使館的觀感是正面的,包括我們長期的醫療援助,以及協助對抗當地愛滋病的努力。
國際上對史瓦帝尼的暴動高度關注,聯合國秘書長表態希望各方理性對話,聯合國人權高級專員(United Nations Office of the High Commissioner, OHCHR)引用國際公民與政治權利公約(International Covenant on Civil and Political Rights)第21條支持民眾和平集會(peaceful assembly)的權利。
區域國際組織部分,南部非洲發展社群(Southern African Development Community, SADC)也組成一個事實調查查任務團(fact finding mission)前往史瓦帝尼,但調查成果不彰,事後聲明可說不痛不癢。
附帶一提,SADC有16個會員國,包括民主國家、威權國家,甚至也包括絕對君權國史瓦帝尼在內。而SADC總部位於Botswana。SADC向以官僚被動著稱,這次能否發揮效果,也有待觀望。
我比較在意的,是上述「部份史國當地推特帳號指控台灣聲援獨裁者」,這對台灣的外交形象已經造成某個程度的傷害。台灣政府及民間,可以持續關注此事後續發展。
#海地
#史瓦帝尼
海 大 office 2019 在 Humans Offshore Podcast離島人 Youtube 的最佳貼文
🔥年輕時沒錢出國唸書,就無法到歐洲當台勞嗎?
這週離島人邀請到比利時台勞:田恩壽 Ensou Tien
恩壽畢業於高雄科大英文系,在台灣的外商公司累積超過15年以上的經驗。在累積商業知識和業務經驗、利用閒暇時間進修德文,也成功在2019年追尋自己對汽車的熱愛成為比利時台勞。
歡迎大家來聽聽這週的離島人播客節目,
來聽聽恩壽如何利用多年累積的經驗獲得在比利時工作生活的門票。
0:00 Intro
0:49 比利時狀況還好嗎?
1:26 在台灣的外商累積了豐富的經驗,決定離開台灣到比利時的契機是什麼?
7:57 在工作和兒童教育上,比利時的現況和當時的想像有出入嗎?
10:06 為了到海外工作,恩壽做了哪些準備?
11:53 台灣和比利時的工作環境差異
13:37 比利時的職場遇過最“印象深刻”的事情
16:39 如果可以重新選擇,恩壽會改變過去的任何一個決定嗎?
18:44 有計畫回台灣發展嗎?還是打算定居比利時?
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🎙Ep115- 比利時台勞:田恩壽
#業務 #台勞 #purchaser
🔗 https://www.linkedin.com/in/scottie-tien-3b055b90/
🏆經歷
- 比利時 Punch Powertrain - Senior Purchaser
- 台灣 GIMA - Transmission Technology - Chief Representative Asia office
- 台灣 Hota Industrial Mfg Co Ltd - Regional Sales Manager, Europe
🎓學歷
- 台灣 Volkshochschule Plauen Germany
- 台灣 高雄科大英文系
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🎧離島人們的經驗交流播客平台
A podcast platform, shares experiences of those who are offshore.
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海 大 office 2019 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳解答
Invitation - 2019年12月21日《六種方法尋找你的生意藍海 - 工作坊》9:30am to 1pm
題目: 六種方式,尋找你做生意的藍海 (6 Ways to Find the Blue Ocean for Your Business )
地點: 中環皇后大道中16號新世界大廈 Lobby Classified Cafe 集合,齊人再上我 office conference room.
日期: 2019年12月21日(星期六) 9:30am to 1pm.
人數: 最多二十人
語言: 廣東話,但教材是英文
對象: 只適合工作經驗5至10年以上的管理人士參與。 沒有這工作經驗,是大家浪費時間?
Agenda:
(1) Self intro and who are your customers?
(2) Watch few slides and videos, explain how to find your blue ocean
(3) Small group discussions on the 6 ways to find your own blue ocean
(4) Q&A 回答你任何營商問題
(5) Takeaway value and let's all be friends before Christmas.
報名方法: 請WhatsApp你的卡片給Suki/Monica 9218 5223
內容全文:
做生意有兩種方法賺錢, 一,就係就將價錢提升,二,將成本降低。
如果你成本係三蚊,賣五蚊,你就賺兩蚊。 你可以將服務提升,品質提升,成本增加一蚊,但價錢賣貴兩蚊, 呢個策略叫做 Differentiation 差異化。 人客願意畀多啲錢買靚啲嘅產品,你賺多一蚊,即係三蚊。
或者你可以用差啲嘅服務,少啲嘅員工,次級嘅品質, 成本慳番兩蚊,價錢賣平一蚊。 人客願意為咗慳錢而買啲渣啲嘅產品, 呢個叫 Cost Strategy 成本策略 ,用得啱嘅,你都會賺多啲,賺多一蚊,成本1蚊賣4蚊,都係賺3蚊。
但現實地,講就容易,市場環境競爭永遠都係越來越激烈。 我只有聽到生意越嚟越難做,從來未聽過有朋友同我講話生意越嚟越容易做,競爭越嚟越少,人客願意畀越嚟越多嘅錢,成本又越來越平。租金永遠都係貴。
因為咁,做生意嘅往往只係成本加多兩蚊,售價只能加多一蚊,甚至乎要減,或者, 售價要減兩蚊,成本死慳爛慳都只能慳返一蚊。 Margin 越 squeeze 越窄,最終無錢賺,好多執笠收場。
因為九成以上嘅公司,都係喺以上嘅紅海入面互相廝殺。 咁點樣能夠搵到你個藍海呢? 南海嘅公司就係能夠把價格提升,同時成本下降, 但人客又繼續幫佢買喎。即係價格賣六蚊,成本而家只係兩蚊,做到嘅,咁就賺四蚊。但點做呢?
根據 INSEAD 教授 W. Chan Kim and Renee Mauborgne 嘅 Blue Ocean Strategy, 我今年5月去法國上咗佢哋嘅堂, 睇呢幾條片,你會睇到個summary,教授話有6種方法幫你衝出呢個紅海,游入去個藍海。唔係要 Compete 競爭, 要 Create 創造 .
邊六種方法,點樣應用在你盤生意上? 我自己做商舖基金,每日發夢都諗住呢六種方法。
有興趣想知多啲,可以嚟緊10月21日(星期六) 朝早參加我舉辦嘅小組workshop, 我會先用幾個簡短嘅 slides and videos 解釋何謂 Blue Ocean Strategy,再以互動3/4個人一組嘅形式,幫大家自己搵出自己盤生意嗰六種方法游出南海。把價錢提升,成本下降,長遠希望賺多啲。
我會以第一身嘅方法解釋我點做,你又點呢? 報名詳細資料喺度, 有相關工作經驗嘅,希望到時見到你。 免費, 我唔係靠training搵食,我只係想聖誕節大家交個朋友。 到時見。
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Invitation - 2019年12月21日《六種方法尋找你的生意藍海 - 工作坊》9:30am to 1pm
題目: 六種方式,尋找你做生意的藍海 (6 Ways to Find the Blue Ocean for Your Business )
地點: 中環皇后大道中16號新世界大廈 Lobby Classified Cafe 集合,齊人再上我 office conference room.
日期: 2019年12月21日(星期六) 9:30am to 1pm.
人數: 最多二十人
語言: 廣東話,但教材是英文
對象: 只適合工作經驗5至10年以上的管理人士參與。 沒有這工作經驗,是大家浪費時間?
Agenda:
(1) Self intro and who are your customers?
(2) Watch few slides and videos and explain how to find your blue ocean
(3) Small group discussions on the 6 ways to find your own blue ocean
(4) Q&A 回答你任何營商問題
(5) Takeaway value and let's all be friends before Christmas.
報名方法: 請WhatsApp你的卡片給Suki/Monica 9218 5223
Note: 如果之後你覺得此workshop 有用,希望你可以考慮捐款 support 我 brother-in-law (Derrick Pang) 創立的 Lifewire.hk 慈善組織,幫助患有罕見疾病的兒童。
http://www.lifewire.hk/tc/support-lifewire/How-To-Donate.html
有關藍海策略,我之前的video:
https://youtu.be/RADC2THfPV4
https://youtu.be/vvlOxupq6qU
https://youtu.be/iuR761Q33rU
李根興創業之友 https://www.facebook.com/EdwinNetwork/
李根興商舖之友 https://www.facebook.com/edwinprimeshop/
李根興 youtube 商舖創業及投資分享https://www.youtube.com/channel/UCEN66AnLghXESgCDIsz-3Nw
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