❤️【疫情下 學收息】【第一篇】【索羅斯都投資~低利率下收息與看漲-FH富時不動產ETF(00712)】【文末轉發+抽書】
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❤️談到不動產REITs一般投資人會以為是投資一籃子不動產， 但其實不動產REITs分兩類:
1.權益型REITs:資金投資一籃子不動產，收入來自於租金，目前台灣掛牌不動產投資信託都屬於權益型REITs
2.抵押型房貸REITs(Mortgage Reits ): 簡稱為mREITs，其獲利模式-槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差
抵押型房貸REITs主要是投資房貸債券而非不動產建築物本身，以政府機構發行的不動產抵押貸款證券做為主要投資標的，由於政府機構發行的不動產抵押貸款證券違約風險較低，收益率也僅略高於政府公債，這類不動產抵押型REITs會透過藉由將房債債券抵押給金融機構取得額外資金，並利用借入資金再投資的再融資操作，槓桿5-8倍以上賺取倍數利差，簡單來說:mREITs獲利來自於槓桿投資房貸債券扣除短期利率後的利差，並乘上倍數，目前台股唯一檔掛牌抵押型REITs: FH富時不動產ETF(台股代碼00712)
❤️甚麼是美國不動產抵押債券?
美國不動產抵押債券以投資標的區分為商用不動產抵押證券和住房不動產抵押證券
商用不動產抵押證券顧名思義抵押品為商業大樓/商場/辦公室等非住宅用的商業不動產，其債券配息來源為商場租金/辦公室租金
住房不動產抵押證券，其債券配息來源為房貸借款人的償還的利息與本金，住房不動產抵押證券以發行機構來分，可分為政府機構發行房貸證券Agency MBS 跟民間機構發行房貸證券Non-Agency MBS(說明 房貸債券Mortgage-Backed Security 簡稱MBS) ，其中 Agency MBS有美國政府隱性擔保所以違約風險低，目前大部分的抵押型房貸REITs，旗下資產組合標的都是以Agency-MBS為主，也就是美國政府機構發行的房貸債券
政府機構發行房貸證券Agency MBS，美國政府發行機構有三家: 吉利美（Ginnie Mae)、房地美 （Freddie Mac）、房利美（Fannie Mae），在2008年之前僅有吉利美（Ginnie Mae)為美國政府所有，但2008年後另外兩家也被美國政府接管，目前Agency MBS信用評等都接近於美國政府信評，機構房貸抵押證券可視為經美國政府擔保的債券，另外美國政府接管後放貸標準及相關審查機制均參照美國政府，因此只有優質的借款人才能取得貸款，另一方面大幅降低了違約風險
❤️抵押型房貸REITs價格漲跌因素
投資人要怎麼觀察抵押型房貸REITs未來的價格走勢? 有兩個觀察指標
1.長短天期利差:
由於抵押型房貸REITs獲利模式是槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差，所以若投資的長期房貸債券利率越高/借款成本越低，獲利就越高
2.不動產房貸證券違約率:
因為抵押資產為房貸證券，若房貸證券違約率提升或是價格暴跌，將會被迫追繳保證金，降低槓桿或被迫斷頭清算
❤️2021年抵押型房貸REITs三大有利市場因素:
抵押型房貸REITs目前市場存在三大有利因素為
1.聯準會持續每月持續購買400 億美元MBS
根據2021年4月聯準會會議內容: 聯準會承諾每個月將持續購買至少 800 億美元美國公債、和至少 400 億美元房貸擔保證券 (Agency MBS) ，這對房貸擔保證券市場價格提供支撐，也對抵押型房貸REITs資產價格提供支撐
2.美金長短天期利差擴大
目前由於聯準會維持零利率，故目前短期借款利率很低，但長期殖利率隨近期經濟重啟通膨走升，長短天期利差擴大，所以抵押型房貸REITs受惠長期利率走升，利差擴大、獲利越大
觀察短天期利率指標美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor與長天期利率指標美國10年期美債殖利率
• 2020年4月美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率1.41%/美國10年期美債殖利率0.65%,長短利率差距為負利差0.76%
• 2021年5月18日美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率0.16%/美債殖利率1.64%,長利率差距為正利差1.48%
• 2020年5月前長短利差為負利差/2020年5月後為正利差且正利差持續擴大
3.不動產景氣熱絡
標準普爾 Case-Shiller 房價指數顯示，2021年 1 月全美主要大城市平均住房房價年增長為 11.2%，創 2006 年 2 月以來的最高漲幅，至於商業不動產隨著各州在夏季逐漸重啟經濟活動，預期商業不動產價格也會跟著回升
❤️抵押型房貸REITs: 高配息+ 參與美國房貸證券低違約風險收息上漲潛力
FH富時不動產(台股代碼00712)為台灣唯一一檔抵押型房貸REITs，從2020年5月美國大力購買公債及房貸擔保證券 (Agency MBS) ，股價由:2020年5月29日股價10.17元,至2021年5月18日股價14.24元上漲40%
FH富時不動產為季配息，發放的配息在扣除繳給美國政府的股息預扣稅額30%後，過去1年的配息率為4.86%-11.76% 之間，而各期間報酬率可參考下表。配息率降低有一部分因素為股價持續上漲，但其最新的配息率4.86%仍高於一般債券ETF及股票型ETF，在目前低利環境下，抵押型房貸REITs以低違約風險，不動產抵押債券+槓桿投資賺利差的投資模式，適合追求高配息與潛在價格上漲空間的投資人可以考慮FH富時不動產
*配息率計算方式：以各季度每單位配息金額除以各季度最後除息前交易日。
各期間報酬率(含息)
三個月 六個月 一年 二年 三年
18.25% 42.13% 63.85% -10.78% 1.25%
資料日期：2017/08/09–2021/04/30
資料來源：投信月報 MissQ整理
以上內為純粹個人投資組合經驗&研究之分享，內容範例僅供教學使用，閱讀本文時每位讀者應行量自身投資知識/經驗程度/資金應用，金融市場過去績效不代表未來績效
❤️【Podcast】【EP29】【索羅斯也投資~配息7.5%的 類債券ETF配息王】
富時不動產ETF (00712) 為台股掛牌的配息王, 索羅斯基金2020年也投入這ETF 旗下資產不動產抵押債券 除了收息今年以來更上漲超過14% 配息+收息 有機會達2位數的報酬!
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💡1:04 MissQ觀察這檔ETF/投資時機
💡3:21富時不動產ETF (00712) 基本介紹
💡3:55配息率高的原因
💡5:06 影響富時不動產ETF 漲跌的因素
💡7:06如何配息? 哪一季配的比較多? 相關稅賦
💡8:29 2020 疫情下重挫的原因
💡9:56 索羅斯基金2020年也投入不動產抵押債券大賺
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特別股 missq 在 Re: [問題] 30歲女無理財觀念請益- 看板CFP - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
※ 引述《Sana (靜止)》之銘言：
: ※ 引述《similllar (similllar)》之銘言：
: : 各位大家好
: : 本人剛滿30歲 原薪4W5 剛轉職月薪6W5
: : 有學貸剩20W
: : 有個今年剛辦年繳兩萬五台幣的儲蓄險剛繳第一年
: : 固定支出
: : 餐費8000
: : 電話費499
: : 學貸5000
: : 孝親費3000-5000不等
: : 健身房費用1300
: : 娛樂與其他3000
: : 保險加儲蓄險5500
: : 存款30W
: : 因為都沒有理財觀念
: : 也想為自己以後做點打算
: : 也想為自己以後做點打算
: : 也想為自己以後做點打算
: : 想請益 該如何下手呢？
: : 請各位給些意見
: : 謝謝各位
: 簡單,
: 先還學貸20萬,可以拆成12個月/24個月內還掉
不建議還學貸
不建議還學貸
不建議還學貸
學貸很便宜，
甚至比你去貸房貸還便宜，
錢留著買房子買股票幹嘛都好，
不要還學貸，
除非你完全不投資。
: 股票,
: 空頭市場看特別股
: 富邦特(甲,乙)
: 國泰特(甲,乙)
: 中信特(乙)
: 台新特(戊)
: 聯邦特(甲)
: 王道特(甲)
: 裕融特
: 光隆特
上面的得自己去學著怎麼算IRR，
挑高的買，
沒提到中鋼特滿讓人意外，
可累積的性質是比較特別的，
另外光隆特非常不建議買，
考慮到期後調息的問題，
跟上述其他特別股的性質完全不一樣，
沒有研究過不要去碰。
: 每三個月用飛鏢射一下,選一檔買一張
: ===
: ETF,金融股,定存股
: 請參考下班經濟學,柴鼠兄弟
: 每三個月用飛鏢射一下,選一檔買一張
: 如果2020,蔡英文連任/賴清德當選時,妳又沒有賺到錢,寫信給我
: Check it out.
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.137.162.74
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1546618899.A.55F.html
網路上資訊太多我沒空一一去看
你有論點就提 不提就別在那邊放炮
說什麼給魚竿好像高人一等一樣
連光隆特性質不同都敢拿出來一起講...
證明股票不爛的邏輯是自己有買
而不是符不符合被建議者的需要
因為對方伸手牌就給這種資訊
希望不要有板友傻傻被你們害到就好 ^^
(2)股息：甲種特別股年利率5%(定價基準日(107年11月20日)之五年期IRS利率
0.9050%+固定加碼利率【4.0950%】)，按每股發行價格計算，固定加碼利率將
於發行日起滿五年之次一營業日起調整為【1.0950%】。
為了不只剩下口水幫大家貼一下光隆特的股利條件，
發行時0.905%+4.095% = 5%
五年重設期限一到就剩下0.905%+1.095% = 2%
剩下的就是它的可轉股性質，
股價如果沒起來，
那就一年2%利率被光隆吃豆腐，
沒有到期日
沒有到期日
沒有到期日
這種特別股看好光隆股價的人可以買，
想要像一般金融特別股一樣穩穩拿股利還是另選標的吧。
能不能不要再亂教了
每年2%非累積永遠不到期的特別股
2022年你以為靠股息回推還賣得到發行票面喔?
那時候的價格是來自股票的漲跌好嗎
能不能有點學理再來放話.....
還老實說咧.....
光隆特1/29才撥券交易，
時空旅人4ni?
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