#不預期遊台灣|林家天下:板橋
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前幾天跑到板橋去,參觀一直很想去的板橋 #林本源園邸。
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在台北地區的發展上,板橋絕對是一個很獨特的存在。不像新莊、艋舺、大稻埕與台北城般直接受惠於政治決定的加持(巡檢/縣丞衙署與府城的建置),板橋的發展幾乎一直以來都是單靠民營財富所建立的(當然不乏政商關係,但始終相對間接),至少在1945年台北縣市分家以前都是這樣。
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憑著兩個林家(1750年代從大甲遷來的林成祖,和1857年從桃園大溪遷來的林本源家族)的持續推動,不但建立了屬於自己的一個大型社區,更築起了城池。今天板橋的東門街、西門街與北門街,正正見證了這段歷史。
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每到一個地方探索,通常我必定會研究三個地方。
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🚩 第一個就是當地最具歷史價值的市場。
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這並不一定就是夜市,也不一定是公有市場。這市場越簡樸越露天越好,因為這代表在其發展過程中,並沒有受到太多外界人為干預的影響(e.g. 為了優化市貌,在一個沒有人流的地方建造一座室內公有市場),更能如實反映出這地區的有機發展。
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以板橋為例,這市場就是菜館街與後菜園街一帶,而非只有30多年歷史的湳興公有零售市場或湳雅觀光夜市(但當然如果你只想感受20年前的歷史,後者可能是更適合的選項)。只要找到這市場,我們就自然能夠順藤摸瓜,找到當地的經濟文化中心。
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🚩 第二個值得研究的地點就是當地的古廟。
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就板橋而言,就是所謂的四大古廟:主祀媽祖的 #慈惠宮、主祀觀音的 #接雲寺、主祀泉漳械鬥亡靈的 #迪毅堂、和祭祀孤魂的 #大眾廟。透過古廟的分布,就必定能夠從中知道,這個群體的地域範圍有多大?結構是鬆散還是緊密?
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🚩 最後一步就是觀察附近的街道名稱和主導產業。
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舉例來說,走在東門街、西門街與北門街上,我們就知道以往城牆所在,也就是城區的界限所在。有了城牆分隔,街道兩旁自然形成差異。如果大家下次剛好碰上類似名稱的街道(在台灣多得是),也不妨留意看看其中的街貌差異。
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然後,走在福德街、文昌街與宮口街,我們就知道這裡必定是當時的地區中心。走在倉後街,看見滿街的雜糧行,就自然能夠感受到當地往日的繁盛。
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透過這三個步驟,我們自然能夠更深入了解到這地方的歷史,甚至能夠做到身歷其境。
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然而,相對美中不足的卻反而是林本源園邸本身。漫步在其中,感受當年在庭園中接待文人雅士與達官貴人,的確別有一番風味。但無奈此地始終因為久經風霜,總讓人感覺有一種殘破滄桑、死氣沉沉的味道。
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或許,花開花落自有時。每段繁華也必定有其衰落的一刻。
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與其花費精神擔心未來,倒不如好好在每個當下璀璨發亮。
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艋舺:https://bit.ly/3ulNpLc
大稻埕:https://bit.ly/3CYgzTJ
台北城:https://bit.ly/2ZwlCwk
淡水:https://bit.ly/2WpVx0W
基隆:https://bit.ly/3ij0KiC
合歡山:https://bit.ly/3AQE94t
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【置富房託是理想收息股】
置富產業信託
FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
股票代號:0778
股息率:5.5%
每股股息:$0.47
業務類別:地產業
集團主席:徐勝來
主要股東:長江實業地產有限公司(1113)(26.9%)
集團網址:http://www.fortunereit.com
5年業績
年度:2016/2017/2018/2019/2020
收益(億) :18.8 /19.4/19.4/19.6/18.4
可分派收入(億):9.35/ 9.71/9.86/9.94/9.70
每股盈利:0.66/ 1.68/3.12/0.76/-1.63
每股股息:0.49 /0.51/0.51/0.51/0.47
--企業簡介--
置富產業信託(置富)是一個房地產投資信託基金,成立於2003 年,2010 年在香港上市。根據當中的信託條款, 定明要將可分派收入作100% 的股息派送。
置富在香港持有16 個私人屋苑商場,物業組合包括約300萬平方呎零售空間及約2,700個車位。置富的商場部分原本有17個商場,於2018年以$20億出售和富薈。
--物業組合:私人屋苑商場--
置富由長實分拆出來,當中的物業組合就是16 個商場,位置分布全港各區,租戶數目過千個。這些商場都位於私人屋苑中,商舖以提供日常購物的需求為主,顧客主要是該屋苑及當區居民。
以質素來評估,這些屋苑商場並不是最高級別,但由於居民消費穩定,較少受外來因素及經濟周期影響,所以令租金收入穩定,加上不少商場位置不算差,估值不低,出租率高,因此以整體來說,置富都有一定質素。
【圖1】--置富商場組合的資料
從組合中可見,商場位置分布在各區,位置雖然不是旺區或消費區,但由於客源是該區居民,所以仍有相當的人流。
多年來的出租率都有97%以上,2018年由於有商場翻新影響出租率,整體來說,仍是一個理想的水平,雖然近年每年都有將租金調升,但沒有影響出租率,反映物業有質素,位置有一定的人流,令出租情況理想。
--三大重點商場--
【圖2】--所商場所貢獻的收入佔比
在16 個商場中,收入貢獻最多的3 個商場是:置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場,因此將這幾個商場作簡單分析。
置富第一城位於沙田,是擁有10,000 個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分,地點位於第一城港鐵站附近,主要客源為該屋苑及該區居民。
置富嘉湖位於天水圍,是天水圍區最大的購物中心,由於有戲院及娛樂設施,有一定的吸引力,成功吸引周邊地區人流,帶動理想收入。這商場於2018年花了$1.5億進行商場的翻新,提升長遠的價值及租金收入。
馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山,商場與馬鞍山港鐵站直接相連,連接巴士總站、公共小巴總站及的士站,交通方便,是區內的大型主要商場,除了附近屋苑外,亦能吸引馬鞍山區的市民。
這3 個商場的收入貢獻,佔整個置富物業組合一半,是重要的組成部分,而這3 個商場主要都是以民生為主,因此較少受經濟周期的影響,同時自由行對其影響亦較少。
置富在整個商場組合中,絕大部分都是居民日常生活所需,從下圖的租戶行業分類結構,可見都是民生類別。當中特性是收入穩定,但租金上升的幅度不會太高,反映置富的派息將呈平穩上升的格局。
【圖3】--租戶行業分類
--回報與估值--
雖然置富的收入不會高速增長,但不代表沒有增長的能力,受惠近年樓市上升的帶動,當中的商場組合估值亦不斷上升。
投資者在評估房託時,物業估值是其中一個參考指標,但並非唯一的指標,雖然股價很多時會低於估值,但不一定便宜。
因為分析股價平貴的指標,會放在回報率,而不是單以資產數字作準,而評估房託的回報率指標就是股息率,因此這才是最大的分析要點。
【圖4】--每基金單位資產淨值及物業估值
股息源自「可分派收入」,而當中源自租金,因此租金是當中的要點。
從置富5 年的收入數據中,可見租金收入不斷上升。由於5 年內的商場組合只有少許變化,因此總收入的上升就是來自加租,反映期內即使不斷加租,以長期平均計,出租率亦沒有因此而下跌,市場能承受當中的租金,最終帶動股息上息。
--疫情因素--
雖然疫情對零售市道有影響,令租金收入存有潛在變數,但從2020年度的數據分析,對置富的實質影響,並不算大。其中一個原因,就是這房託的物業是民生類,對旅遊業的影響較少。
加上疫情只是中短期的不利情況,長遠會慢慢好轉,而投資者應集中企業的長期情況。而置富在長遠收息的角度,仍是不差的。
--投資策略--
雖然置富所持的物業並非最優質,但從上述分析,可見仍有一定質素,而屋苑商場租金穩定更是優點之一。
這股票受租金上升、股息上升的帶動令股價保持上升,而股價的上升幅度超過股息上升的幅度,除了因為之前低息環境令收息資產被追捧外,另一原因是物業價格的上升。香港樓價近年上升不少,商場物業同樣升值,帶動置富的股價上升。
若然樓價回落,這股的股價將有所調整,但當中的租金未必會下調,又或跌幅有限,因此股息回報其實有一定保障。在香港樓價處較高水平以及美國加息周期的前提下,投資者只要用上分注買入的策略,便能有效減少風險。
投資者不應著重股價回報,因為樓市再升值的空間已有限,所以往後股價將平穩發展,而焦點應落在股息回報率之上。
由於這房託以100% 派息的模式進行,所以股息穩定,但增長只能來自加租,而不是發展,因此股息將呈平穩增值的模式,而5.5%-6% 的股息率已是合理區。因此,現價合理。
投資策略可用分注買入,慢慢儲貨的模式,只入不出,長期甚至永遠持有作收息。
(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)
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{農藝女孩農業快評}
因應「政治型貿易障礙」,台灣該怎麼辦?
太多人來問蓮霧跟釋迦的情況,本站在此快速點評:
中國忽然在中秋節宣布抵制台灣的蓮霧與釋迦,造成農民恐慌。
原本抽檢釋迦、蓮霧合格率將近百分百,不合格率僅有百分之零點多,依照國際貿易慣例,倘若驗出介殼蟲,經熏蒸處理依舊可通關,怎會在中秋節忽然宣布禁輸?
中國選在中秋節忽然宣布抵制台灣蓮霧與釋迦,當然屬於政治問題。
此次的「太平洋臀紋粉介殼蟲」分布在亞洲多國,包括台灣、中國、越南等地,在水果表面就能處理,並不是在果實當中。
中國此舉完全不管國際貿易慣例也不管WTO規範。台灣當然該向WTO爭端解決機制提出訴訟。
就本站觀點,這與鳳梨一樣,依舊屬於「魯梁亡國記」的套路。
台灣水果外銷常年無法徹底的產業升級與國際規格完全接軌(運送溫度紙箱擺放規格等等各種細節)就是因為長期賺中國快錢的緣故。
被中國抵制,有時反而因禍得福,鳳梨是如此,逐漸地走向國際化的運輸規格,其他水果也是。
原來中國抵制什麼,什麼就變成熱銷商品。
鳳梨今年因為外銷市況過熱,農民急著換現金,日本也實在太捧場,後來甚至賣日本賣到某些供應商找不到適當的鳳梨,就連太綠太酸的也出貨,或是運送溫度不對,造成果肉黑心的例子也是有,這些零星案例都是警惕,表示台灣產業升級(品管SOP)趕不上國際支持。台灣水果外銷各面向還有進步的空間。國際支持我們,我們自己也要更爭氣,提供更好的品質與穩定的貨源,貿易信用才會長久。
此外,台灣鮮果外銷還面臨海運挑戰,今年航運塞港延遲情形頻傳,若銷往其他國家,勢必要克服船運問題,另釋迦外銷有冷凍案例,或許也是避免檢疫障礙的方法,若製成加工品可更加延長架上壽命。
蓮霧的案例,以屏東來講,也有精品等級外銷加拿大市場,中國以外的世界其實很大,台灣水果當然可以不仰賴單一市場,走向國際世界賺錢,就看我們自身的產業升級要做多少努力了。
今年大家可以多吃蓮霧來幫助自家農民,釋迦不管單吃還是做成冰淇淋都非常美味,自己的水果自己挺,中國不買我們買!一起幫台灣優秀的農民加油!
補充數據:
台灣釋迦種植面積5500公頃,一年產值43億元,外銷1萬5000公噸,有1萬3000多公噸到中國,占台灣總產量兩成。
蓮霧種植面積3000公頃,產值33億元,外銷將近5000公噸,其中賣到中國4700多公噸,占台灣總產量一成。
補充資料及圖片來源:
https://www.agriharvest.tw/archives/42736
全果冷凍鳳梨釋迦登場 一舉解決後熟、外銷儲運、檢疫麻煩事
產業 分布 圖 資 在 志祺七七 X 圖文不符 Youtube 的最佳解答
✨本作品由「#圖文不符」設計製作✨
農曆新年剛結束,忙碌步伐中能與家人吃頓團圓飯,是難得且幸福的事,
許多人家中,有位努力幫忙籌辦過年,卻常常被忽略的重要角色,
他們到底是誰呢?來了解一下吧!
【💭 家中最熟悉的陌生人】
截至2020年12月底,全台移工人口總數達71萬人,其中約有25萬人,
是離你我生活最親近,在家提供家務、長照服務的幫傭與看護的「 #社福移工 」,
來源國以印尼最多(19萬人)、越南與菲律賓次之(約各3萬人),
性別比例以女性為主,占比高達99%,年齡大多分布在34-44歲。
👉 由於本國籍工作者費用高昂,台灣在看護與幫傭的勞力需求,絕大多數都是 #外籍移工 來負擔
大家的家中是否也有位社福移工呢?另外一大類則是從事漁業與營建業為主的產業移工。
【😫 在台工作的困境】
離鄉背井到台灣打拼,除了語言與文化差異,社福移工還會遇到哪些普遍的難題呢?
💰 → 隨時待命卻領不到最低工資
社福移工又可分為 #家庭幫傭 #家庭看護 及 #機構看護,
目前,只有「機構看護」受《勞基法》保障最低薪資,
「家庭幫傭/看護」歸在《就業服務法》規範中,薪資由勞雇雙方協商,
多數家庭移工的月薪約在2萬元上下,但工時往往都是一天10小時起跳,
擔任看護的移工,更容易因受看護者的作息調整、日夜不分地執行照護工作。
🙅♀️ → 超出職責的工作內容
家庭內移工分成幫傭與看護 兩者是完全不同的!
幫傭的工作主要是整理家務、準備伙食等與家事服務有關的工作
看護則是負責照顧生病的受看護人
但由於都是在雇主家中服務,許多人容易混淆兩者,
讓移工從事其實是超出職責 的工作,像是請看護照料其他家人吃飯起居、讓幫傭陪失能者就醫等等。
🌧 → 不友善的社會風氣
台灣雖開放移工來台30年,但由於移工從事產業特定、平均薪資低,許多人對移工抱有刻板印象,
新冠肺炎爆發以來,移工入境確診時有案例,社會對移工的偏見加深,
甚至有不少人希望政府禁止移工入境,讓移工處境變得比以往更加艱難。
【🧧 歡度農曆新年,也別忘了家中的移工!】
以社福移工主要的來源國印尼為例,印尼人主要信奉伊斯蘭教,並不慶祝台灣的農曆新年。
但是在新年期間,他們仍在我們家中持續勞動、協助雇主籌辦各式各樣的年節活動,
這些移工們人在異鄉,不但工作辛勞,下班後也沒辦法像我們一樣與自己的家人團聚,
在喜氣洋洋的農曆新年,也許年夜飯多付碗筷、包個小紅包、邀請移工一起出門走春,
讓溫暖的年節氣息,感染到家庭中的每一個人 吧!
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圖文不符祝大家農曆新年快樂,希望大家在愛與關懷下,度過平安的新年,
並請時時刻刻保持健康,一起加油吧~!
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製作團隊
Creative & Script:(企劃腳本)呂貽雯 Wendy Lu
Director:(導演)呂貽雯 Wendy Lu
Storyboard:(分鏡)曾敏雅 Mia Zeng
Design:(設計)曾敏雅 Mia Zeng
Animation:(動畫)周柏彤 Ichiten Chou
Sound Design & Mixing:(音效)洪立 Jimmy Hung
Produced by 簡訊設計 SimpleInfo Design
Presented by 張志祺 Chih-Chyi Chang
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大家好!
今天是 #台北市議會 第13屆第4次定期大會 #市政總質詢。因為很多施政議題在各委員會質詢中,都已請教過各局處首長;今天 #阮昭雄 質詢 #柯文哲 市長的重點,在如何提升城市滿意度,讓台北成為健康、安全、國際的繁榮城市。
依據台北市研考會資料,104年柯市長滿意度76%、至109年僅剩55%;我相信市民需要的是有能力「改變台北」的市長、而不是「#善後市長」、也不是一心只想培養黃珊珊成為市長的「#跛腳市長」。
請問大家,台北市有什麼需要改變?
請問市長,您卸任後留下什麼政績?
#內湖交通 雍塞嚴重,長期以來為人詬病,柯市長及交通局長回覆已進行道路拓寬、增設智慧交通號誌、同時建議避開8-9點交通尖峰,但這些都只是治標不治本。
阮昭雄提出一個大膽想法,是否曾評估用”#藍色水路”分流壅塞打結的陸路?藍色水路除了可用來分流交通擁塞、更可以提供遊憩休閒的新選擇,吸引觀光客搭船遊憩,吸引旅客來台北遊玩。如同德國有萊茵河、布達佩斯有多瑙河、阿姆斯特丹有運河。
對此提議,柯市長回答有潮汐問題、交通局長回答會有淤積問題,阮昭雄問「有具體評估過嗎?」局長說「民國90幾年曾評估過」 我堅定請他們能再慎重評估。
時代在改變、科技在進步,10年前不行,不等於現在不行!且依據 #工務局水利處 統計,105年起~108年止,市府花費1億8745萬整治基隆河及淡水河,既然有心要清淤、疏濬,就希望能貫徹執行、排除淤積問題,好好評估善用台北市的水路資源。
多年來我一直積極推動台北市爭取 #國際運動賽事 主辦權,尤其 #亞運、#奧運 更是值得台北市去主動;體育局長與柯市長當下承諾,會盡快拜會 #體育署 及 #中華奧會,了解關於台北市申辦的準備事宜。阮昭雄希望透過賽事籌備,讓台北的城市建築更新、讓產業有良好循環、提供運動員鍛鍊目標、持續累積城市的光榮價值。
台北市的 #危老建築 更新、#都市更新計畫 一直緩步進行中,我在總質詢中提出希望加快效率。低度使用的 #閒置空間 也要盡量活化,避免成為治安死角、或被堆積廢物,發生憾事。
關乎國家競爭力的 #雙語教育,一都是台北市家長關切的議題。今年台北市有28所、明年會增加為49所,感覺成長許多!但 #雙語學校 並不平均分布在12個行政區,為了嘉惠更多莘莘學子及望子成龍望女成鳳的父母,阮昭雄希望台北市能以100%雙語學校為施政目標。
台北市作為台灣首都,企圖心及想像力都要更高;站在更高更遠的角度去挑戰,而不是墨守成規、不思突破。
本會期阮昭雄的總質詢告一段落,但服務處與議會研究室,歡迎選民有任何問題隨時來電!

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本集主題: #國立海洋科技博物館-#海洋科學廳
今天是第二次帶著聽眾朋友走入國立海洋科技博物館,由館方展示教育組的研究人員 #彭海鯤博士,來為大家介紹這個常設展。
「海洋科技博物館」談海洋科學是名正言順且不可或缺的項目,但基於一般民眾生活在四周充滿科學的環境中,但又常聞「科學」而色變、對「科學」感到疏離高深又難親近,因此本廳的目的在於讓民眾消除對於海洋科學的排斥,進而產生對海洋科學的興趣。本廳將以活潑有趣的互動方式,呈現出海洋科學中已經了解與尚待探索的課題,同時也讓參觀者感受到海洋科學的發展對人類帶來的福祉,也希望藉由參觀者提出觀後省思,共築海洋可能的未來。
展廳主題:
海洋科學廳包含四大主題。為了讓參觀者從地球整體的角度了解所看到的海,同時也循著歷史軌跡介紹海洋的誕生,因此我們安排第一個主題為海洋面貌。在設計成海洋研究中心的空間裡,將以重視體驗的方式多元地呈現展示。為了呈現海洋波浪產生的情形,海中光線與聲音的傳遞方式,模擬深海水壓的實驗裝置、實際運用於海洋調查與資源探勘的儀器等,介紹海洋的科學特性以及海洋科學的現狀,我們安排第二個主題為「海洋探索」。為了展示日常生活中利用海洋資源製造的產品與一些半成品的原料實物,提醒參觀者其實在各種情形下我們不知不覺使用了許多海洋資源,生活中更少不了海洋資源,藉以說明海洋資源的重要性,我們擬定第三個主題為「海洋資源」。在對海洋科學有些瞭解後,民眾可能會對現況有些好奇,因此我們介紹國際與國內最新的海洋科學研究情形,同時介紹台灣海洋研究的歷程與發展狀況,安排第四個主題為「海洋資訊」。
主題一 海洋面貌:
利用七塊LED 柱狀的顯示板顯示裝置,以燈光與聲音製造出波浪、冰山、海嘯與海中生物等的海洋意象空間效果,稱為Data Pole。「海水的運動」是從不同的時間點、尺度,呈現海水的各種動態。「海洋生態剪影」呈現飛魚躍出水面、浮游生物群在海中徜徉、大鯨鯊在海上覓食、淺水的海藻隨波漂動、深海巨大的魷魚身影晃動、帶著螢光的水母群等。「海嘯」顯現海底發生地層斷裂大水激湧,跨越大洋的海嘯衝上海岸,形成一片汪洋滾流。「海冰與冰山」展現冰川與海水匯合處的大片崩落冰山,激起如山高的水花並形成一座座大型的冰山。北極熊帶著小熊追逐著海獅,最後出現一路挺進的破冰船。這四段重複播放的影片,讓參觀者一進展廳就感受到海洋的氣氛。地球是一個「水的星球」,地表有七成是海洋。這裡要從全球的角度介紹海洋的分布,海洋的寬度與廣度,同時讓參觀者與陸地作比較。另以「海洋相簿」來「重現古代海洋環境」與認識「海洋環境的變遷」。接著介紹水的行星、地球上的水、海的分布與深度、地球剖面與地殼厚度、全球海洋拼圖、從空中看地球(SOS)等課題。其中SOS 球型劇場是以「海洋與地球」為主題介紹全球性的現像,例如全球的洋流、海溫、海風、海面高度、海底地形、溫室效應等。
主題二 海洋探索:
將模擬研究中心創造空間感覺,以體驗型的展示方式介紹海水的性質與運動等等。
「海水的特性」是讓參觀者了解海水所具有的各種性質(溫度、鹽分濃度、壓力、光線、聲音等),同時也透
過海洋生物的生態學習海水所擁有的各種性質。「海水的成份」是介紹海水中含有哪些物質、多少份量,及各佔多少比例。比較海水所含物質與人體所含物質,可以發現主要成份的種類十分類似。「海洋生產力」是介紹在海洋生態系的最底層是微小的植物浮游生物,二氧化碳與陽光等無機物會產生養分供應給其他生物。另在全球物質的循環上,海洋與海洋生物佔有舉足輕重的地位,介紹海洋與海洋生物所扮演功能的重要性。
「海水的運動」介紹海中發生各種運動,同時利用實驗裝置讓參觀者體驗、學習該性質。過去在研究海洋時,必須實際到海上才能進行調查,但是由於遙測技術的發展,讓人類在不必到海上即能進行觀測,並且將觀測的結果應用到許多領域,「海洋遙測」將介紹相關內容。
「海洋調查船探勘」是以我國最新建造的海研五號為題,介紹研究船的結構、船內研究室所從事的活動、調查儀器等,引發參觀者對海洋調查的興趣。
主題三 海洋資源
呈現可從海洋取得各種資源的圖像,並利用影像與實物介紹人類對各種海洋資源的利用
其中海洋的非生物資源包含海洋礦物資源、海洋空間資源、海洋能源等。海洋礦物資源的應用,包含化工、紡織、造紙、染料、治金、陶瓷、肥皂、玻璃、醫藥、農漁業、食用等。海洋深層水以水產養殖與農業為應用重點,並用於漁牧、食品醫療、觀光休閒與溫差發電等相關產業。空間資源指可以利用的各種海洋空間,例如人工島、海上機場、海底隧道、海上度假村等。海洋能展項介紹溫差發電、波浪發電、海流發電等。
主題四 海洋資訊:
介紹國際與國內最新的海洋科學研究情形,同時介紹台灣海洋研究的歷程與發展狀況。
海洋的未來:
是以越來越熱的地球,引出全球暖化下的海水溫度上升等海洋的危機,作為本區的引言,讓參觀者警覺「我們僅有一個藍色地球」,開始關心海洋。然後針對人類與海洋關係的四大主題(環境、科學、科技、能源)一一介紹,讓參觀者了解世界各地保護海洋、研究海洋、運用海洋的各種未來可能的海洋願景,而達到「築夢海洋」。最後以「向海洋立約」為題,讓參觀者以自己的話或畫,寫「給海洋的一封信」,傳達對海洋未來的反思與展望。
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