【又一間家樂福要熄燈了 ...】
繼高醫家樂福熄燈,昨日傳出愛河家樂福店,也即將熄燈 …
愛河家樂福是我從大學時代,社團聚餐、登山採買的記憶,相信很多高雄人也在愛河家樂福有各種家庭、親友聚會、與另一半的生活回憶;
不過,家樂福的用地,是跟南和興產承租的,2年後租約即將到期,而在昨天,南和興產以以單坪119萬元,總價42億元售出給建商豐邑機構。
未來,家樂福預期將消失,取代的是河景第一排建案。
對我來說,這真的不是好消息;因為新建案我應該是買不起,但是,消費得起的家樂福,要消失了。
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最近高雄房市到了一個近似瘋狂的狀態,最近的問候語是:「台積電要來,附近房可以投資!」我昨日聽聞房仲描述的情況是,前一周900萬交易的房子,在隔一周交易轉手,1100萬成交;親友間互相提醒,有錢趕快買,某些地段原本待售的房屋,瞬間下架。
這樣瘋狂的房地產交易,對於崩世代的人類來說,真的不曉得世界怎麼跟想像的不一樣 … 房子變成投資商品,不會奇怪,但是對於僅是傳聞中的台GG,高雄產業轉型還沒發生,房產的轉手熱度已經炒上天。
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包含過去的高醫商圈家樂福、美奇萊,在近幾年陸續熄燈,也很多高雄人反映:高雄的 #夜生活好像逐漸消失中,晚上經過那一帶,原本閃亮的招牌,如今已下架,夜間一片寧靜,看著已逝去的高醫商圈風華,心中不免一陣難過,出售土地及投資在資本主義掛帥的社會中,不是新鮮事,但若牽扯到 #公共利益,就是我們需要關心的事了。
這些土地的持有者:高雄的最大地主「南和興產」,原本南和興土地在創辦人陳啟川堅持下 #只租不賣,但近年來,陳家子孫對於當初的祖訓,有了不同想法,開始將手上持有土地大量出售,光是曾經公開報導的資料,從2014年起,南和興產在高雄的土地交易總額,將近300億元。
其中的「眉角」在哪裡呢?
⚠南和興如何利用 #土地交易證券化 繞過土地法規範?
簡單說,透過土地交易證券化,表面上,土地所有權還是在南和興手上,但實際上,土地處分的決定權,已被外資股東介入
⚠土地資本證券化,用證券交易的方式,把南和興58%股權賣給香港 #亞太置地集團(APL)在台灣成立的公司 #德高置地。
德高置地共成立三家公司,再轉投資成立達原、願興、致力、期昌、程凱、致德六家子公司,用這六家子公司,取得南和興董事會及監察人過半席次,實質掌握南和興產的運作。
但,因為名義上還是南和興的地(本國法人),所以台灣 #土地法 中,對於外國人買賣台灣土地的規範,在這邊不適用*
亞太置地透過子公司代表,入主南和興之後,先是拋售大量股票,先拿回20億元;再來又一次減資,將減資股款都退回股東(最大的股東就是自己),又拿回20億現金,入主南和興第一年,就拿回40億元現金。
🔺會造成什麼後果呢?
在大筆交易中,應該繳的稅完全被豁免,有關土地交易的稅收如土地增值稅完全收不到,只能收點皮毛如證券交易稅。外資賣地賺贏,高雄商圈凋零,這就是高雄商圈式微的進行式。
*根據《土地法》第17、19、20條,外國人取得台灣土地,必須經過直轄市或縣市政府核准,並且在 #移轉、#設定負擔或租賃 上有限制,但,外資藉由取得台灣公司股權,操作被認定是本國法人的土地交易,而避開外國人在台買賣租賃土地之限制。
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偏門研究員 KUN 表示:「愛河環境隨著近代的整治下,沿岸的住宅大樓如雨後春筍般建起,無敵水景造就極高的房市價值。家樂福愛河店土地賣出後,未來應該也是以住宅大樓為主要發展,不過眾多高大量體的座落,是否會影響愛河的景觀品質仍需慎重思量,畢竟愛河是高雄重要的文化觀光資產,期待未來有更全面性的都市設計準則,針對愛河周遭的新建建築詳細規範其量體配置、材質顏色、開放空間等,把美好的城市河岸風景延續至下一世代。」
未來的愛河畔,在土地變賣之後,應該還是難免成為河畔高樓,除非,建商有讓我們跌破眼鏡的選擇,否則只能看著房價成為年輕人越來越不可及的夢幻數字,而大多數的高雄人,再一次失去逛賣場的小確幸,河景第一排,將成為少數人及投資客的專利。
面對愛河家樂福即將熄燈,你的感覺是:
高雄房價起飛👍
我最喜歡逛家樂福了🥲
可惡,以後要去哪裡尬推車😡
期待新屋落成❤️
#你的事就是阿凱的事
#愛河商圈式微進行式
聚和減資 在 Joe's investment Facebook 的最佳貼文
Joe:「Fed利率會議,今晚就有結果,理論上Fed還是會按兵不動,但美股科技股已經先擴大跌勢了。」
華爾街日報報導,由於美國經濟復甦較預期強勁,聯準會(Fed)將加快商議如何縮減其寬鬆貨幣政策。Fed主席Powell已裁定,相關討論將聚焦兩大重點:何時開始縮減購買每月八百億美元的國債與四百億美元的抵押貸款證券,以及縮表步伐,商議結果對金融市場至關重要,因Fed官員表明,直到削減購債計畫完成前,不會考慮調升當前近乎零的利率。部份官員主張,若美國經濟復甦較預期強勁或通膨較高,約在明年十月結束購債計畫,以便明年底升息。
報導指出,由於Fed官員已表示在開始縮減購債前將讓市場充分知情,因此在七月與九月的兩次會議上,他們不太可能啟動任何減購措施。而若Fed能在今夏針對相關計畫達成共識,或許在夏末或九月會議上對何時開始縮表提出指引,Fed官員也思考縮表速度。2013年Fed以10個月、8個政策會議的時間內小幅、等量的縮減購債,一些官員對此次是否如此感到質疑。聖路易聯邦儲備銀行總裁James Bullard說,「不能確定之前措施必然是最佳之道,因本次經濟成長較快速,數據也比2013至2014年時期更複雜」,負責監督2013年縮表計畫的前Fed官員William English預料Fed將強調可能調整購債速度,他說,「上一次每件事都按照Fed的想法進展,所以未曾進行調整,這一次不會發生這樣的局面」。
預計聯準會(Fed)2022年將開始縮減資產購買計劃,重點在抵押貸款支持證券(MBS);料Fed將比以前認為的更快速度升息。 略微過半的受訪經濟學家預計,MBS減碼將成比例地快於美國公債。幾位地區聯儲銀行總裁主張採取這種方式給房地產市場降溫,但是主席Jerome Powell和紐約聯邦儲蓄銀行總裁John Williams對這個建議聽起來有些冷淡。經濟學家們預計,到2023年底之前將加息兩次各0.25%,這與6月公佈Fed官員的預測中值一致,在2024年還會再加息3次,遠高於6月調查中的預期。大多數人繼續期待總統Joe Biden將再次提名Powell擔任主席。
聯邦公開市場委員會(FOMC)將於7月28日結束為期兩天的政策會議,預計將把利率維持在近零水準,並繼續每月購買800億美元國債和400億美元MBS。官員們已承諾將維持債券購買,直到經濟走出疫情的復甦在通膨和就業方面出現「實質性進一步進展」。FOMC本次會議不會發布預測。雖然委員會將討論縮減計劃,但Powell已表示他認為現在放慢刺激力度還為時過早。四分之三的經濟學家預計,或者將在8月26至28日懷俄明州Jackson Hole舉行的政策座談會上,或者在9月21至22日的FOMC會議上,Fed將發出早期信號。近一半的受訪者看來,之後可能會在12月正式宣佈減碼;71%的受訪者預計在2022年第一季開始實際減碼。
https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1462470
https://tw.stock.yahoo.com/news/%E6%9C%80%E6%96%B0%E8%AA%BF%E6%9F%A5%E9%A1%AF%E7%A4%BA-%E7%B6%93%E6%BF%9F%E5%AD%B8%E5%AE%B6%E9%A0%90%E6%9C%9Ffed%E6%98%8E%E5%B9%B4%E5%88%9D%E9%96%8B%E5%A7%8B%E7%B8%AE%E6%B8%9B%E8%B2%B7%E5%82%B5%E8%A6%8F%E6%A8%A1-002924045.html
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這一兩年聽過很多自己覺得非常不合理的目標價,之前一直採取不理解、不關心、不參與的三不政策,最後卻一一成真,有時候不禁會反思自己是不是其實犯了錯,導致最後錯過了這麼多?正好這兩天跟朋友聊到最近的大航海時代,重新梳理了自己對這類狂野行情的想法,在這裡做點記錄:
股價為什麼會漲?因為在那個時刻願意用更高價買進的錢,比願意用更低價賣出的錢多。泡沫為什麼發生?因為有夠多的人願意加入把標的價格推高的遊戲。每個人願意加入遊戲的理由不一樣:短線交易者因為人氣聚集而加入,人氣渙散而退出;動能交易者因為上漲買進,下跌賣出;普羅大眾因為大師/媒體看好而買進,看壞而賣出;價值/反向投資人因為便宜/跌夠多買進,昂貴/漲夠多賣出。
重申一次:價格是由當下願意交易的人決定的,而這些人大部分都不是因為估值而交易。交易週期越長,在多空循環的過程中,對價格的影響力反而越小,或者說,在他們想要交易的區間內才有影響力。
- 重點不是選擇你認為最美的人,也不是大家認為平均而言最美的人。我們已經進入到第三層思考,試圖用我們的智慧去預測多數人會如何再去預期多數人的觀點。
by 凱因斯
- 世界經濟史是一部基於假象和謊言的連續劇。要獲得財富,做法就是認清其假象,投入其中,然後在假象被公眾認識之前退出遊戲。
- 凡事總是盛極而衰,重要的是認清趨勢轉變,要點在於找出轉折點。
- 炒作就像動物世界的森林法則,專門攻擊弱者。
by 喬治·索羅斯
大航海時代可以說是一個經典案例,一年前如果有人說貨櫃三雄都會漲超過10倍,進入台灣50,大概只會被笑。但現在就算沒參與到行情,也會因為媒體知道為何海運這波能大漲:缺櫃、塞港、大排長榮、航運業多年不景氣導致新船供給不足、疫情緩解產生的報復性消費需求,各種因素綜合起來導致運價狂飆,賺一年抵20年。
在上漲的過程中,所有的參與者都可以感受到自己變得更富有了,陸續有人高歌離席,也有人因為海運賺了很多錢成了新聞。市場流傳和研究報告的目標價隨著股價/運價的上漲不斷提高,PB估值變成PE估值,航運業的景氣循環本質,在一年前還是慘業這件事目前沒什麼人在意,或者說在意的人會選擇離場,對市場價格沒有實質影響力。
對於有資金、有影響力的主力大戶來說,這也是賺錢的天大良機,畢竟人氣不是想要就有的。對照組可以看那些沒消息就飆漲的小型股,連鎖好幾根、漲了幾倍照樣沒量,只要無法讓其他人願意參與好套現,那一切都只是紙上富貴而已。
短線操作鎖漲停隔天拉高會賺錢,拉回買進也會賺錢,價格也因為這類動能操作不斷被推高,只要故事講得夠好,股價又給力,就可以讓越來越多人願意參與這場換手遊戲,只要股價的「正向循環」能延續下去,最後離場的利潤也越大,還不用怕買太多跑不掉。
但回頭看看這些年由供需失衡驅動的大行情:被動元件、防疫概念等,就知道趨勢不會永遠持續,最後總會有些因素導致反轉,以海運來說大概就是運價由漲轉跌,動能操作開始賺不了錢,導致大玩家開始陸續離場,人氣退潮讓短線客也跟著走人,價格下跌後自然會有新的故事讓下跌合理化,就像上漲時那樣,只是反過來而已。過程中的參與者可能已經換過一輪,但都發現自己更窮了,只能在套房裡洗碗。
說穿了,次級市場就是財富轉移遊戲,到最後總有贏家和輸家,交易價格隨著市場預期、或者說人性的樂觀與悲觀擺盪,「能套現」的報酬則是其他參與者貢獻的,有人能低買高賣,就要有其他人願意高買低賣。熱錢來來去去,長期贏家能持續從類似的循環中賺錢,遊戲中的輸家則被遺忘。
最後用被動元件的歷史走勢做個小回顧,我們已經知道國巨從2017年的60幾元,最高漲到2018的1300元(中間減資過一次),2019一度跌到剩200多元,假設你正在經歷類似的上漲行情,大概是國巨800塊的價位,合理預期之後很有機會從現價繼續上漲,但長期也很可能大幅低於現價,這時你會比較想掌握上漲行情?還是規避下跌行情?沒經歷過大空頭的人通常傾向前者,經歷過的會傾向後者。
面對這類行情,偏向保守派的我要是能做到前兩個階段,頂多第三段的其中一小段就很開心;身邊比較積極的朋友反而只想做第三段,畢竟富貴險中求,這段時期漲的快、年化報酬高,只要能夠避開第四段,整體報酬會比我的方式好得多,這兩年眾多神人的報酬率也「證明」了這樣的說法。
這些道理我其實都懂,但總忍不住會想像一位贏家的背後,到底有多少個洗碗工?選擇沒有對錯,只要能對自己的損益負責就可以。