【龔成問答信箱】（Q22441-Q22460）
Q22441：
龔sir你好，本人係聾人，最近對於聾人遇到很多不公平的事，例如社會上健全人在最上層，盲人、其他殘疾人士比健全人地位低，佢哋可說話，可溝通。
可是聾人呢，卻是更低，在最最低層。我們手腳都沒問題，但不能溝通，不能聽電話，只能被壓到社會的最低層。其實政府對殘疾人士，完全零支緩。但我沒有自卑，從來沒有，我總希望自己可以堅強一點。
本人很想向你學習下，為買股票想財富增值。
從未睇你FB前第一次買咗[email protected]（二手）跌咗蝕得甘慘，咁難升番上0.64，打算想賣出後轉到有質素的股票。有咩意見？
今年3月頭，一向都有留意你分享，日日都有睇你的Q&A, 覺得有用，得益不少。如你開班我第一時間會報名，可惜我不能因聽不到（聾不代表啞）
你教的課堂內容，變相會跟不上進度，就係我遇上很大的學習困難,so sad, 唯一方法是購入你的作品，
最近睇咗你三本“80後千萬富翁“，“50後穩健收息股“，“股票勝經“，睇呢本書有d未必一定可以理解，想請教你，有個問題我唔明白又唔懂点計算，
例如建立咗一個長期的「平穩增長組合」，佢哋收入都增長，盈利都保持向上，加上股本回報高，有機會回報高10倍or可能未必成為10倍股 ，所以要睇佢哋之後的業務發展，
請問呢個点計算法？可以舉個簡單例子？可簡單解釋嗎 謝謝
我35歲，月入19k, 每月約有10000作儲蓄，給家用9000元，希望在10年可資產增至200~400萬, 目標：50歲前提早退休，想做財務自由。
現時持貨如下：
平穩增長股
1928 ＄28.25(1手)
0012 ＄35.9(1手)
2318＄68.85(1手)
0270 ＄10.6(1手)
潛力股
1810＄21.65(1手)
收息股
939＄6.13(1手)
我自覺賺的幅度不大，打算將邊投資（平穩股70％ 潛力股30％）邊儲蓄的策略，等跌下會大力掃貨。請問有沒邊啲股票係有機會做到5年或10年後有200~400萬？
不好意思我講到甘多，期望得到你的回覆，謝謝
呢本書你講句“現金不斷會貶值，不是財富“ 你講得好好講得有道理
買咗你本80後，希望睇完增加了一些投資嘅知識，努力
voo定期定額好？月供好？謝謝
龔成老師︰
這個世界，有好多客觀條件，未必到我地控制。唯一可以做的，就是唔好比這些因素，去限死自己。盡力去打破這些限制，為自己創造出更多空間。
只要你有夢想，內心夠強大，其實無野可以難到你。
我當然不能夠明白你的情況，但現時利用文字，在網上或其他平台，都可以作出溝通、發聲、工作，你要加油！
現金，由於可以無限量發行，因此長線必然會造成貶值。所以，我地財富增值，就係將只會貶值的現金，換成優質資產的過程。
令我地財富不被貶值影響之餘，可以有一定增長能力。
你所講的歐科雲鏈（1499），我本身無特別研究，佢屬較高風險類，要睇下你博唔博。過往持續虧損，見佢股價上落好大。只可以話，唔建議大注，自己衡量風險。
計算企業的價值方面，過程其實比較複雜，好難三言兩語就講到，就算在我的股票班，都要講5小時，裡面會講3種估值方法，有難有易，但同學都用到的。
簡單來說，你要考慮企業的生意、盈利、現金流、資產、負債等財務數據，同時要比較行業，考慮這企業的經營情況，之後的環境又會如何。這都是計算的基礎。
例如，我地會考慮佢有多少生意，有多少盈利、現金流，有多少資產，從而計算該業務值多少錢，同時會推算將來的盈利情況，去推算這企業長遠的價值。
如果要深入計算，基本上要好仔細的研究企業，要分析好多財務數據用比率，先至有較完整的答案。
所以，我好難係而度解釋，或者用例子去講解估算方法。
雖然你未懂估值，但唔代表你唔可以進行投資增值。但方法上，要進行調整，例如用月供或者分注模式，去減少你買貴貨風險。
以你35歲計，現時持股係可以。以你年紀和投資經驗計，平穏增長股和潛力股比重都正確。
你現時應以增值為主，建議你用「平穏增長股」 + 「潛力股」作組合，去創造一個增值平台。
正如你先前計劃所講，你現時將每月5成儲蓄，即$5000做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。
但如果你對這些股票認識不深，可以全供指數基金。如果你都有認識，就可以用你平穩增長股70％ 潛力股30％的分配策略，去選股。
至於餘下的現金，就等機會，當大市出現一定程度的下跌，就可以動用現金去投資，在平宜價加大力度掃貨，然後長線投資。
我假設投資回報有10%（連股息再投資），你每月投資$10000 + 現有持股約10萬，10年後大約會增值至200萬。
至於你能否50歲提早財務自由，就要睇這筆資金，是否足以滿足你期望的退休生活水平。我假設你退休後，預期每月需要用2萬開支。以股息率6%計，你就需要本金400萬。
你可以用這個計算結果，作為參考，再去調整你投資計劃。
至於Vanguard標普500指數ETF〈VOO〉，是追蹤標普500指數的ETF，算係平穏增長股類別，都適合你年紀。
其實你做月供或"定期定額"都可以，因為2者都可以做到平均價格效果。但重點係必須長線(建議最少供3年和持有5年)去進行。如果供下停下，或者成日轉變，就唔會有意義。
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Q22442：
想請教，阿里巴巴旗下菜鳥網絡牽頭投資一百二十億元，在香港國際機場南貨運區的過路灣興建智能物流中心，作為一帶一路的貨運設施布局，
將為本港出口商再增一個貨運出口選擇，亦便利消費者經由淘寶購物收貨。阿里巴巴這個ai 物流倉是否未來企業關鍵？
帶來豐富收入，9988現價合理？
阿里巴巴這個ai 物流倉是否未來企業關鍵？
好似Amazon AI物流中心，之後股價一直上升
龔成老師︰
阿里巴巴(9988)宣布投入1000億人民幣，於香港機場打造高端物流中心，預期在2023年投入營運。此營運中心，將會是該地區同類設施中規模最大，技術最先進之一。
中心由菜鳥網絡帶頭開發，中航、圓通快遞都係當中投資者。
此個新營運中心，配有全自動化倉庫、溫度空調、空運處理中心、訂單處理中心等。
集團過往一直收入核心，都係來自內地零售商業部份﹐佔收入近75%。集團在內地發展，其實已相對成熟，相信集團預期該部份增長，會開始有機會放緩。
因此，集團開始著力開發更多其他市場，在香港機場打造高端物流中心這個布局，可以睇到佢這方面野心唔細。
這個物流中心，係一個利好因素。但這只是一個資本性投資，到底到集團有多大幫助和效益，現在言之尚早。但長線計，一定係對集團有利。
但估計方面，我暫時唔會有調整，宜再觀察，才再決定。
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Q22443：
老師你好，我是之前曾經向你請教過一些問題的讀者。亦都購買了老師的著作
其實我在今年12月便會前住加拿大工作。我現在存有12萬現金。13萬保險基金和12萬股票總值。
1. 0068 （15.3入）2000股
2. 00823 （67.25入）500股
3. 00939 （5.84入）10000股
4. 03918 （7.940入）2000股
想請問在移民的前提下如何分配現有的資產?謝謝老師
龔成老師︰
首先，你要先清楚，移民時是否所有在港資產，都係會變現。
如是，由於你12月就要走，多於1手的股票，你現在就要慢慢分段沽出股票，唔好等到走先一次過沽。
如否，以你剛畢業年紀，應先做好增值部份。建行(0939)只係收息股，增長力欠奉，不宜持有太多。
利興發展(0068)無投資價值，但由於佢停左牌，你現時無野可以做，等佢復牌就沽出。
其餘2隻都有質素，可以照持有。但金界(3918)由於疫情關係，中短期一定會較弱，但長線持有係可以。
12萬現金就先留起，等大跌市機會。
另外，緊記要開始月供計劃，因為我地長遠組合，唔可以只係得1,2隻股票，應該係有不同行業優質股，才算平衡。
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Q22444：
1) 明白老師,咁買入一隻股票之後預算要擺幾耐左右先至係最理想?即係要擺幾耐之後先至等收成?去睇吓佢有冇升?
2) 同埋老師我之前睇過你啲書, 如果你話價值投資係一定要買入優質企業然後長線擺好耐,咁樣係咪唔使理個價位高低月供股票都可以?
只要我知道呢個公司好有價值,例如好似中電煤氣咁, 咁咪就算幾貴都好都應該買?
咁樣嘅話月供股票都唔使煩㗎喎?淨係買呢兩隻都乜都得喇?用成副身家買晒佢哋? 總之有錢剩就擺晒落去咁係咪一定賺㗎?
3) 同埋老師想請教你, 我好似你咁講試吓買吓啲月供股票, 但我發覺裏面個倉可能有幾隻上升,同時間有幾隻又會下跌, 情況就好似啲資金只係搬龍門,擺嚟擺去,
咁其實我哋嘅策略應唔應該逢親嗰啲股票上升就賣咗佢, 然之後將同一舊錢入返啲一齊下跌左嘅股份?如果唔係好似每次嘅上升浪同跌浪都好似唔關自己事咁?
其實舊大錢都冇乜點變?定抑或應該全部都長線投資?只要等嘅時間夠耐,長時間全部整體都會升?因為我擔心就算我擺咗好長時間如果佢都係只係搬龍門,有啲上升又有啲跌,
咁最終就算我擺咗好長時間舊錢都唔會多咗好多個喎?謝謝老師
4) 唔好意思老師, 同埋想請教你, 最近睇你寫嘅嘢,你都話要我哋趁後生嘅時候掘多啲井, 儲多啲錢, 準備充足,
咁我想請問如果我每一個月將我全份人工扣除晒開支使費比屋企人同埋信用卡,有政嘅錢如果全部都擺晒落股票有冇問題?
因為我做緊月供股票, 同埋買嗰啲股票都係喺低位先買,逢親低位先至月供個一隻股票,因為我嘅概念就係銀紙係會貶值，咁我每個月將啲錢擺落去一啲穩陣同收利息嘅股票,
就算我將所有剩餘嘅積蓄擺落去,唔知會唔會都冇問題呢?
PS: 我都有啲流動資金可以應急, 有一舊錢可以靈活運用冇問題, 但係每個月出糧嘅人工可唔可以用晒嚟買股票?
龔成老師︰
1) 一般我建議持有最少5年，當然優質股永遠都係長線持有，增值效果才會最好。中短期股價會有波動，會有起有落。但長線股價，必然會將企業質素反映出來。
2) 其實我地買股票，除了要有長線投資價外，"股價平貴水平"和"組合平衡性"，都係好重要。
月供雖然有平衡價格波動能力，但太貴時候，我地都會考慮減供款，甚至停供。但如果你係初學者，對企業估值無太大信心。
我就比較建議你不理價格平貴，一直去供，反而會更好。因為你自行調整，若果判斷錯誤，有好大機會拖低左長線回報。反而不理價格，對你會更有利。
另外，我地唔好成個組合，只集中係1,2隻股票身上。
最重要是建立一個長期的「財富組合」，要優質，要平衡，要適合你的年齡與風險承受程度，新舊經濟各類股都要有。
同一行業不能高於組合30%，同一股不能高於組合15%。要平衡，建立後長期持有，不是買賣賺差價，而是成為你財富組合一部分。
3) 你唔好依然停係賺差價模式，我地現在投資增值，係將長線只會貶值的現金，轉換成資產的過程。而優質股，係資產的一種。
但再優質股票，中短期都會有波動，你係唔洗太在意。只要你長線持有，佢都就自然會有唔錯增長。
4) 現時大市只係合理水平，未到平宜區，每月儲蓄你預用一半左右，去做月供好了。餘下一半，我地先儲起，去等大跌市機會。
你現時才33歲，係選股時，應選擇一些較有增長力股票，先去為自已累積一筆資產。到近退休之年，才慢慢換回收息資產，支援退休生活。
所以，你應先集中增長，而唔係收利息。
你現時無太多投資經驗，潛力股這類風險較高的股票，你就不要持有過多，最多維持2-3成好了，甚至先集中係平穏增長股類。
到你有一定投資經驗﹐潛力股比重可以相應調高，佔組合約3-5成，視乎你當時投資經驗多寡和了解這些股票程度而定。
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Q22445：
你好龔成老師，想請教下: (我45+歲) 現持有組合：
長和 500 股
香港中華煤氣 600 股
匯豐控股 1,091股
恒生銀行 111 股
港鐵公司 1,100股
香港交易所240股
陽光房地產投資信託基金 2000股
領展房產基金 900 股
建設銀行 4,280股
長江基建集團 500股
華潤置地 260 股
工商銀行 4,180股
平安好醫生 100股
金沙中國有限公司 580 股
中銀香港 1,570股
盈富基金 1,090股
交通銀行 930股
中國銀行 2,200股
阿里 100股
這樣既組合是否可以。
請問你是否贊成賣出交通銀行買入復星醫藥 (2196)?
想供月供股，每月$3,000，領展（823）-$1500 & 比亞迪（1211）$1500? Or 領展（823）- $3000, 不知道可以適合我 ? 請問你會建議我買哪些股票呢? 盼回覆～謝謝！
請問你陽光房地產 or 越秀房產信託基金 or 領展比較適合我?
龔成老師︰
你現時持股，雖然都係有質素，但數量實在係太多，好難定期檢視管理。長線計，你最好集中翻係10隻左右。
另外，個別企業和行業，不要佔組合15%和30%以上，銀行業更加不要高於組合20%，否則會有過度集中性風險。你組合中，銀行股佔左唔少，你要審視翻個比重，以避免出現過度集中的情況。
唔建議賣出交通銀行買入復星醫藥 (2196)，復星現價略貴，要回多少少才算合理。
以你年紀，我建議集中在平穏增長股類。領展(0823)係可以，但我地投資唔可以只集中係單一股票，我建議你都加入指數基金，指數基金供$2000 / 領展供$1000。
陽光房地產(0435)和越秀房產信託基金(0405)都可以考慮，但佢地主要係收下息，增長力無領展咁高，以你年紀，領展(0823)會係比較適合。
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Q22446：
想問多一問你意見，假設我而家買入一個單位450萬，俾首期兩成，呢個單位會放租，但有機會未必一定請時間可以放租，有機會預算自己都要供樓，
用以上呢個方法就係擔心樓價不斷上升， 而萬一幾年之後股票增長不太理想，可以自住。但假設股票增長理想 呢個單位會賣出 而買入反一個600-700萬單位自住。
問題係，咁會現金用左100萬 俾首期，剩返180萬投資
1） 是否唔應該現在買入一個單位先？ 因為自己租樓住唔想追唔切樓價上升，所以諗緊要唔先買一個單位，同埋有機會五年之後賣出呢個單位，會比起集中只投資效果冇咁理想？
另外擔心一買一賣 都需要印花稅 等費用
2）以我諗法希望5年後有500萬以上 當然希望回報可以再大，可以50%潛力股 50% 平隱增長嗎？
3） 如果用五年時間投資，預留一半現金等大市大跌再埽貨，但冇人知道大跌市係咩時候，咁應該點樣去衡量？
所以例如如果兩至三年仍未大跌市，佢應該keep住月供，或者分注見低就入？
謝謝老師
好希望盡早投資 生活會較理想，多謝你成日比正能量人
4) 老師， 現在平衡股票如下 會長線投資。請問一問 以下組合如何，可給一點意見嗎？
用180 萬 先分注入
再留100 等機會
大約
60%潛力股 ：
1177 12％
1810 17％
3067 17%
9988 12％
40% 增長
2388 14％
1972 14％
0548 14%
月供 $2000 2800
月供 $2000 2845
龔成老師︰
1) 這個問題，無一個100%答案。正如之前所講，現時樓市租金回報率不高，正常用優質股增值，個效果會較好。
但無人知5年後，樓市升快D，定優質股升快D。我地只能用現有水平，去得知值博率係而一刻，係優質股較好。但唔代表最終，樓市唔可以跑嬴翻優質股。
所以，"用投資優質股換大屋"，定係"細屋換大屋"，你要自己衡量。從現時值博率計，會係前者。
但若你相穏陣D，其實先買細屋，再換大屋都未嘗不可。但你要確保細屋升值能力，最少能跟大市同步。
另外，你可能會用來自住，即係佢都要滿足你長線生活需要。而且，間屋唔好太細，最少要有300呎以上(一個家庭基本需要大細)，才有基本投資價值。
2) 可以，但留意如果要直接入貨，現時只有安碩恒生科技(3067)、ＧＸ中國電車基金（2845）、騰訊（0700）、阿里（9988）、中生製藥（1177）、福壽園(1448)算在合理區中上至頂部，可分注入貨，其餘都略貴，想買就要等一等。
但如果係月供，我之前推介你的股票，現價都可以開始。
3) 的確係無人知，但我地投資係唔會"估"走勢，只會用平貴去定策略。現時市況係合理水平，我地應預留3-5成現金，去等大跌機會。
因為我地唔會知幾時大跌市出現，但如果你無現金係手，真係出現時，你會錯失良機。
4) 你計劃係可以，但小米(1810)都仲係有D貴，最好回多1成才入。
你緊記180萬係分多注咁，慢慢入貨，唔係一次過買晒。
另外，深圳高速公路（0548）只係收息股，增長力好弱，唔係咁適合。我建議你將佢換成指數基金，去增值組合平衡性。
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Q22447：
龔成老師，這個失敗的組合(0003, 0012, 0778, 1299, 2388,3067, 3383, 9988) …應該怎麼辦…？ 除了aia , 有很多股票由2017，18年坐到現在… 到了3067，我不停加註，怎知愈來愈跌
很灰
龔成老師︰
你整體的持貨不是劣質，不少都是有質素的，但部分你可能在較貴的價位買，以及市況波動，令股價向下，建議你日後多用平均入市法，又或提高計算企業估值的能力。
另外，你提及3067不停加注，記住，投資要有策略，買入前寫低具體的進行方法，投資後要長線，持股5年以上。
只要長線質素無變，中短期波動我地唔需要理會，長線持有就可以。
另外，我地決定加注與否，要睇幾個因素，記住，並不是「拉低平均買入價」為目的。
第一，要分析這股的質素，如果無質素，就再跌都唔加。
第二，這股的類別，如潛力或增長或收息類等，是否與你的財富組合匹配，比例是否適合。
第三，你要先計算加注後，這股佔你股票組合的比例會否太多，因為同一行業，同一股票。不能佔股票組合的比例太多。
第四，現價是否有投資價值率，要平，或起碼合理，不能貴。
第五，你要在加注後，仍有現金剩。
記住，重點不是「拉低平均價」，而是組合比例與配置。
你現時持有股票，都係有質素，可長線持有。但當中雅居樂集團（3383）負債水平較高，不宜佔太高比重。
我見你安碩恒生科技(3067)都加注左唔少次數，你要留意此股和阿里(9988)都係潛力股類，雖然有長線投資價值，但風險會比較大。如果你年紀較大，或者投資經驗不高，這類股票不宜持有過多。
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Q22448：
龔成sir, 你好，多謝你用心的分享，增加咗我唔少投資方面的知識。一直以來都無去做過咩投資，特別是股票，了解不太多。
最近數月，我開始透過youtube及朋友了解到股票投資。
想透過穩建的投資組合去增值資產，而非將錢放銀行貶值。增值資產主要目的在放：
1. 短：5年內換2房半或3房單位（$900萬以下）
2. 中：（10-20年內）孩子將來有到外國留學需要時用
3. 長：（20年）將來退休生活費
現時我（33歲）與老公（39歲）有穩定工作和收入，每月收入扣MPF約$68000。每月家庭開支約$56000，可儲約$12000。育有1個幼兒，有計劃1-2年內生多一個小朋友。
資產：
1. 現金$30萬
2. 物業：市值約$620萬，每月供約$14000（仍欠銀行$296萬），出租每月$13000（自己租樓住$16500）
3. Ibond: $30000
已買基本醫療保險
現在有些投資想法：用一半現金儲備投資股票（用一半在黎緊尼次股市下落中分注買入一些平價位優質潛力股(0700、9988、2845，各100股）；
一半投資穩健收息增值股和EFT（0823/VOO/HD/0303/0006/6823）作儲蓄增值之用；另外，計劃每月供$6000股票（0823/VOO/HD/0303/0006)
Q1. 以上這個投資計劃會否太進取？分佈是否平衡？
Q2. 月供股票主要想放在有穩定收息增長及分散風險的股票，想問我較適合先投資哪些我計劃內的股票？
Q3. 美股我計劃待下跌後再供，VOO & HD咩價位為之適合入市？
Q4. 以上三個潛力股到何價為平（以作參考入市價位）？會否有另一些更合適我投資的優質潛力股？
Q5. 我也有想過入0388，咩價位才適合入市？
謝謝你。
龔成老師︰
其實你3個目標，我地都可以透過用優質股增值，去達成。
1) 潛力股部份，係可以。但另一半，以你們年紀和計劃作考量，我較建議集中在平穏增長股，而非一些收息股。
領展(0823)、VOO、HD係可以，但其餘3隻都係收息類股票，增長力唔高，唔建議用。你可以用以下股票，去取代這3隻。
平穏增長股︰指數基金、金沙（1928）、恆基（0012）、平安(2318)、中銀（2388）、港鐵（0066）、長建(1038)、粵海(0270)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)
現時大市只係合理水平，現金佔比重大約3-5成。餘下資金，就等大跌市出現，才加大力度掃貨。
2) 由於你3個目標，都係需要財富增值才可做到，因此選擇方面，應以增長股為主。
你月供計劃，同樣有少少保守，建議你將偉易達(0303)和電能(0006)這2隻收息股，換成潛力股，去增升組合增長力。若你相保守少少，換成平穏增長股，都係可以。
每月餘下$6000就先儲起，等大跌市機會。
潛力股︰中生(1177)、福壽園(1448)、小米(1810)、安碩恒生科技(3067)、港交所(0388)、舜宇光學（2382）、阿里（9988）、騰訊（0700）、ＧＸ中國電車基金（2845）、三星FANG ETF（2814）。
3) 現時佢地價格在合理區，你照保持月供，咁就可以。我地月供只會係去到好貴，才會考慮下調供款額，甚至停供。
如果你本身定平貴能力不高，我建議你不理價格，一直月供會較好。因為你自己調整出錯，就好大機會影響你長線回報。反而一直供，會對你更有利。
4) 上述的潛力股，都適合你。你可以睇翻自已對邊個行業或企業更看好，本身對隻股票，又有一定認知，去決定投資目標。
部份潛力股已有輕微過熱情況。只有安碩恒生科技(3067)、ＧＸ中國電車基金（2845）、 騰訊（0700）、阿里（9988）、中生製藥（1177）、福壽園(1448)勉強算在合理區頂部，可分注入貨，其餘要等等。
5) 港交所(0388)都係一隻可選擇的潛力股，但現價略貴，回多1,2成才入，值博率會較高。
另外，你持有的IBOND只係定息產品，無增長力，唔適合你。建議沽出，用來投資優質股會較好。
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Q22449：
成哥，想問下以下組合係米仍然繼續特有適合?
700 ，556買入
799，10.94買入
3383，10.94買入
3690，281買入
1810，28.61買入
939，6.2買入
龔成老師︰
騰訊（0700）、小米(1810)、美團(3690)和IGG（0799）有質素，可長線持有。但美團(3690)和IGG（0799）不確定性較高，不宜持有太多。
上述4隻都係潛力股，如果你年青，持有係可以。但若你年紀較大，就只宜好小注。
雅居樂（3383）業務上是有質素的，但中國經濟有少少風險，加上佢本身負債較高，相信會對佢有影響。
這股都有長線投資價值，但負債高始終是風險，唔建議太大注。
而建行(0939)都有長線投資價值，但佢增長力不高，只係收息股類。如果你係較年輕，這類創造穏定現金流的股票，就唔適合你。
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Q22450：
龔sir，請問2158 $35.5入 1044 $50.9入現價可溝嗎？可以長期持有嗎？
龔成老師︰
醫渡科技（2158）有潛力的。可長線。
提供基於大數據和人工智能（AI）技術的醫療解決方案。集團主要向醫療行業的主要參與者（如醫院、製藥、生物技術及醫療設備公司、研究機構、保險公司、醫生和患者以及監管機構及政策制定者）提供服務和合作。
根據大行報告，於2019年，集團收入在中國所有醫療大數據解決方案提供商中排名第一，在中國醫療大數據解決方案市場中的市場份額為5.0%。
睇翻大行對佢2020-23年預測，收入和毛利增長分別為73%和83%，增長力唔錯。
佢平台有一定擴張性，長遠受惠更多醫療保健客戶使用平台。不過公司客戶過度集中，以及依賴公共部門。
但佢依然係在燒銀紙狀態，係一個扣分架地方。整體算係有質素，但要注意風險，投資時唔建議大注。
之前貴，現價依然係略貴，唔建議加注。而且，此股不確定性較大，只宜小注投資。
恆安國際（1044）主要業務為在中國生產，分銷及銷售個人衛生用品，零食產品及護膚產品。
恆安擁有多個品牌，如「心相印」、「安而康」、「品諾」、「安爾樂」等，而業務大致可分為紙巾產品、衛生巾產品、一次性紙尿褲產品、零食產品。
恆安具有品牌，又處於增長中的市場，前景不俗，故此企業為不錯的優質股。不過，市場競可能令毛利略為受壓，但相信隨著此企業發展更多較高毛利產品，影響不算大。
長遠來說，恆安仍有一定的前景，故有投資價值的。成本上升，令佢略有風險。整體而言，有長線投資價值，現時大約在合理區中間。
若你本身計劃分多注投資恆安的話，現價加1注係可以。如果你資金不多，等佢再回多1成左右，值博率會較高。
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Q22451：
龔sir, 你好！想請教你，我現在月供
$5000港交所
$6000騰訊
$6000 阿里巴巴
$5000中國平安
中國政府現時加強監管科技、教育、物管和外賣股，我應唔應該繼續供？還是有其它股票可以平衡風險？請龔sir 指教！
另外，美股科技ETF 值得買嗎？
龔成老師︰
中國政府在不同行業拖加新政策，都造成不同程度的風險。但我地要分析翻，這些政策係唔係明顯會對企業長線發展，造成核心性影響。
就你所月供4隻股票而言，影響係有，就暫時唔算係一些核心性問題，這些股票依然有投資價值。
但你而家月供組合，太偏重左係潛力股(0388, 0700, 9988)，佢地雖然有增長潛力，同時風險都較高，不宜持有過多。
若你算年青，潛力股可佔約5成，餘下應用以下平穏增長股。若你投資經驗較淺，潛力股比重，要再調至3成以下。到你學到一定投資知識，才慢慢調高。
未來時間，你就要加大翻平穏增長股部份，令組合更平衡。
同時間，每月儲蓄唔好盡用，要留有3-5成現金，等大跌市時去入平貨。
美國科技ETF，都有投資價值。
你可以考慮三星FANG ETF（2814），佢係追蹤NYSE FANG+指數的表現。是一個美股潛力股基金。
首先，FANG+係代表美國上市多隻領先既科技股票，即係代表Facebook、Amazon、Netflix、Google，而該指數會再加上其他科技股，如Twitter、Tesla、百度等，即是全球處最前列的科技類公司。
這基金是一個潛力基金，長遠正面，但要留意價格會較為波動，加上近年科技類公司上升左唔少，因此現價唔算平，建議以月供的模式投資，買入後長遠持有。
但你要留意一點，你現時港股有內地的阿里(9988)和騰訊（0700），再加上這美國科技基金，你就會成個組合，非常集中係科技相關股份。
由於佢地係同業，最好維持不多於組合3成，以免出現過度集中性風險。
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Q22452：
想問一問愛康
點解 我買入既一手 都咁差
龔成老師：
投資要不斷學習的，如果投資因為自己分析不夠完整，下次就分析得更好。我15年前開始，一年平均睇50隻股，每隻要花6小時分析，然後一年只買1、2隻股票。
其實愛康醫療（1789）不算差，以長遠業務分析，正面的。
佢以「愛康」品牌從事設計、開發、生產及銷售骨科植入物，並專注於髖關節及膝關節置換植入物。
睇翻佢的資料，佢的產品包括用於初次手術的骨關節植入物，以及為置換、修復或升級前次手術的植入物或部件的翻修手術而專門設計的骨關節植入物。都是有前景的業務。
這股業務不差，有增長潛力，盈利增長，這反映企業有實際的價值提升。
不過，投資時要考慮價格風險。現價合理區頂，另外，佢業務是有潛力有風險類，因此要明白較為波動。
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Q22453：
成哥，我上年先開始學投資，果陣見到d科技股 升極都仲有得升， 有幾隻股等左好耐想入，之後早排回落左都算多 就入左 d，發現原來仲有得繼續跌
例如阿里 果陣300，跌到落 230 我無貨 ，果陣都見你話仲係略貴 但都係入左1手 ，依家落到191 ，其實都有信心呢隻股係無問題
但覺得買貴左好多， 如果當拒上返 大約23x度 我放一放，再耐心d等拒跌 比較平既價位再入 如唔會比較好？因為初初開始投資 唔知道原來耐性好重要
龔成老師：
阿里（9988）有質素，中短期一般，但長遠仍有增長力，之前貴，現價去翻合理區。
係業務層面，擁有相當的優勢，不少業務處於壟斷狀態，同時增長理想。加上正不斷發展延伸業務，這都會成為企業增長的潛力，預期增長會持續，這是阿里最大的賣點。
以企業的長期發展計，這股的確優質，但股價都有一定的波動，現價算是合理翻D，但都不是大手時候。
始終將面對內地監管可能收緊，因此風險度增加左，不過，我相信佢的整體優質度仍在，內地不是不想佢賺錢，只是想規管佢。佢已建立好完善的業務，因此本身是無得輸，只是賺多賺少問題，現時監管多左，點都會影響賺錢能力。
對於這類優質、有發展，但現價未算特別平的股票。
你有貨，可持有，上到230，其實未算貴，如果你賣出，無人知能否買得翻。
你這種想法，就是一種估走勢的做法，而巴菲特等投資大師，都不會這樣做（因為佢地認為無人能做到），你現時的想法，同一般散戶一樣。而我希望你能進步，加強知識，不要停留在一般散戶層次。
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Q22454：
龔Sir 你好
對於股票最近真係跌到懷疑人生
股票長期持有，其實應該點處理
有些股票原先有賺，但諗住長期持有，近期一直下跌，已經跌至虧損。
其實對於長期持有，應該係賣出？一直持有不理？還是依然要睇圖下跌時離場？
係咪就唔使理止蝕，只要長期持有就得？
應該點操作才對
龔成老師：
我記得2003年，香港樓跌到好勁，港股都是，我已有投資港股，當時好多朋友都講「港股玩完」「樓市玩完」。
98%的投資者，都會以短期股價做分析點（樓市都是一樣），這是一般散戶的思維，而投資大師，則能平常心面對股價，著重企業的長遠發展。
到樓市、股市升翻，散戶又話「如果比多一次沙士價我就好了」。
這種思維，就是散戶。
你現時，要睇翻該企業，有那些核心因素改變，分析佢3年仍的業務情況，推算佢盈利是否有明顯下跌，唔好好似一般散戶，只著重短期股價。
我希望你能進步，能學知識，而不是停在一般散戶的思維！
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Q22455：
阿sir ，企業質素有冇核心性轉差點樣睇？
龔成老師：
你要分析佢的長遠財務數據，分析3年後，財務數據會否明顯減弱，市場佔有率有否明顯下跌，產品的賺錢能力有否明顯減少。
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Q22456：
老師，除淨日會自行調整股價，即派$1息股價會減$1, 咁對於買股收息這件事，仲有咩用？反正收幾多息，股價都跌返個數
龔成老師：
對短期投資者，無用。但長線投資者，就是一種現金流的概念，你要以一盤生意去思考，你買入一盤生意，佢會分派股息，分派股息的當刻，市場價值會減，但只要不是短期去出，長遠生意又會慢慢增值，以及不斷分派股息。
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Q22457：
龔sir 你好，突然有10萬，我可以點樣漲大呢10萬價值呢？
我指的是買有咩股票好
龔成老師︰
你可以利用這10萬蚊，去投資一些優質股，進行財富增值。
我地投資會運用「先增值，後現金流」作方法，初期應投資較多增值類資產，較後期則應投資較多保守類項目。所以係分配投資項目時，會因應番你的人生階段。
如果你年青，可以「平穩增值股」+「潛力股」。中年人士，可以較集中翻係"平穏增長股"。當你已近退休之年，就應集中在「收息股」，去創造平穏現金流。你可以睇翻自已年紀，去作出配置。
潛力股︰比亞迪(1211)、中生(1177)、福壽園(1448)、安碩恒生科技(3067)、港交所(0388)、阿里（9988）、騰訊（0700）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、ＧＸ中國電車基金（2845）、三星FANG ETF（2814）。
平穏增值股︰盈富（2800）、港鐵（0066）、金沙（1928）、煤氣(0003)、恆基（0012）、中銀香港（2388）、長建（1038）、粵海(0270)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)。如有投資美股，可考慮：VOO。
收息股︰港燈（2638）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）、深高速（0548)。收息基金(3110)，都可以。
大市現處於合理水平，那10萬資金，你可以先用一半，以"分注"形式慢慢入貨。餘下一半和每月儲蓄，就等大跌市機會出現，才大力度掃貨，並長線投資。
另外，收息股和平穏增長股，現處於合理水平，可分注入市。但潛力股，部份係略貴。
現時只有安碩恒生科技(3067)、ＧＸ中國電車基金（2845）、騰訊（0700）、阿里（9988）、中生製藥（1177）、福壽園(1448)勉強算在合理區中上至頂部，可分注入貨，其餘都略貴，想買就要等一等。
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Q22458：
龔sir ，我依家18歲仲讀緊書，啱啱出嚟做嘢試吓一兩個月，返緊地產行業，眼見好多人都好成功搵到錢，我自己都想成功，遲吓都會想玩下股票請問新手有冇啲咩要注意，
同埋想知道點樣先可以變到有錢，理財很重要嗎？
龔成老師︰
非常好，把握假期時間去工作，吸收工作經驗之餘，可以門開闊視野，對你將來選擇人生路係有幫助。
理財係十分重要，而且範疇好廣泛，由你打工儲錢，到投資增值。若你想成為一個有錢人，你就需要好好學習。
現時你要做三樣野︰
第一，增加知識，你要學理財及投資的知識，記住，投資並不是坊間的炒炒賣賣，你要從書本或課堂上認真學習。《股票勝經》適合初階者的。
第二，了解銀行及證券行，去開一個證券戶口，並準備做月供股票。
其實兩者都可以，銀行就較方便，但手續費就較貴，證券行收費就較平，香港的監管不差的，風險不大。你可以先了解下不同的收費。
第三，將每月的部分資金，去做月供股票，供指數基金。對初階投資者來說，月供股票是一個很好的累積財富方法，因為可避免你一次過在高位買入的風險。
原理如同儲錢，不過就不是儲現金，而是儲股票。計劃要長期進行。
另外，指數基金是一個組合，適合絕大部分人投資，風險不高，長期儲貨可助你財富平穩增值，記住要長線持有。
當你在做上述三件事的同時，開始學下股票，了解下那些股票適合你自己。上述只同你簡單供盈富，當你過幾個月，有知識及少少經驗後，就可以利用你手上的資金，其中一部分，去投資股票。
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Q22459：
龔老師。本人睇左好多你講關於月供股票、投資心態的文章和影片，真的獲益良多。本人30歲，工作繁忙，心感難以日日留意市場捕捉買賣價，
所以希望走向月供之路。以下是我的一些想法，希望老師指教。
每月可儲錢$25000︰
1. 5000 現金儲蓄
2. 5000 月供JPM 美國科技
3. 5000 月供JPM 美國企業成長基金 / 美國巴郡B ETF
4. 5000 月供建行
5. 5000 月供長建
如果可以，打算無限供，未知老師可否指教指教，謝謝
龔成老師︰
我地投資股票，其實等同投資一間企業。希望透過其自然增長，以達至財富增值的目的。所以，我地投資一定係長線，而唔係短期炒賣，去賺差價。因此，你係無成日睇住個市的必要。
而月供，係一個長線計劃，月供最少維持3年，並持有這些股票5年以上，才會有較理想效果。當然，如果企業質素一直無變，最好一直持有。因為，優質股持有時間越長，財富增值效果就會越理想。
我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。
以你30歲年紀，應以增值為主。你現時月供股票，大致係可以。但建行(0939)只係收息股，增長力唔高，唔建議你用來月供。
你可以用以下股票，去代替。
平穏增長股︰VOO、盈富(2800)、金沙（1928）、恆基（0012）、平安(2318)、中銀（2388）、港鐵（0066）、長建(1038)、粵海(0270)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)
另外，現時大市只在合理區，現在你每月先用5成儲蓄，即$12500做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。餘下一半資金，等大跌市出現，才去動用會較好。
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Q22460：
老師你好，我今年29歲，與家人同住，無男友，無投資經驗，無保險，每月可儲大約萬三，另有現金40萬。
最近有諗緊需唔需要買保險，另外因為同屋企人（妹妹）基本上喺屋企互當透明唔會講野，有打算搬出去住，但如果買保險同搬出去住，洗費就會大增，
可儲嘅錢就會變少，所以有所卻步，老師可以比少少意見嗎？
三個月前開始月供$7,000股票，分別為
港燈（2638）$500
長江基建（1038）$500
盈富（2800）$4,000
粵海（270）$1,000
安碩恒生科技（3067）$1,000
請問老師我現在嘅月供股票組合有問題嗎？有何需要調整嘅地方？麻煩老師了
龔成老師︰
如果無實際必要，我唔建議你搬出去住，因為會產生額外開支，拖慢了你增值計劃。
我地理財，要做到「攻守兼備」，保險、備用現金等是防守，但防守部分不用太多，餘下資金就應進攻。保險最大的作用是「保險部分」，反而投資作用一般不大。
即是買保險，最大作用是醫療、人壽、財產等的風險轉移，將你不想承受的醫療費用等不可預測支出，轉嫁比保險公司。但儲蓄保險這類產品，但不宜持有太多。
而我地投資增值，係會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。
你29歲，應以增值為主，你可以用有增長力的股票，去創造一個增值平台。
現在你每月用$7000做月供，其餘先儲起的策略，係正確。但港燈（2638）只係收息股，增長力欠奉，唔適合你。
現時大市只是合理區，你現有40萬資金可以先投入10-15萬，用"分注"形式，慢慢買貨。餘下資金和每月所儲倒的資金，就等大市出現一定程度的下跌，才大力度掃貨，然後長線投資。
同時間，你要去多讀投資相關書本、年報，新聞和課程。
書本上，你可以睇我寫架"80後百萬富翁"、"財務自由行"和"股票勝經"，都適合初學者。
另外，本人的【投資倍升股課程】適合初學者的，每一課後都會有指引比你，要你在一星期內找那些資料，溫那些內容，只要你跟著去完成，到你讀完整個課程後，你已能自己選股、投資、評估平貴，在投資上已掌握了一定的知識。
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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。
另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。
由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。
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不用講那麼多.
以長時間來看.
建商往上賣必須建立在中古屋有跟上的情況.
也就是新案和1x年屋最後會大約落在2成價差.
中古屋上不去,新案會掉下來.
新案掉不下來,中古屋會上去.
現在就是經典新案掉不下來,然後時間凍結狀況,所以產生中古屋和新案龐大價差.
建商則是一臉要撐到之後市場回溫中古屋追上去的態度
但是例如以前崩盤.
以前崩盤很多時候中古屋崩潰了,新案也跟著崩潰.
當然也發生過建商倒閉,餘屋進入不良債被便宜賣.
不過無論怎樣.
中古屋和新建案彼此間會有拉扯效應.
最後大家會往一個穩定價差收斂.
而如果今天跌了,新案價格往下.
請問反映在甚麼東西上面?
對...就是地價!!!
因為營造成本固定,你很難看到營造成本明顯的跌.
所以你很容易看到地價跌.
甚至只是價平交易量大縮,也會產生地價跌.
(2008 2016地價都明顯下跌)
(對喔誰跟你講土地抗通膨的...顆顆.)
這也是去年12月左右最危險的時候.
我都建議各位觀察土地成交....地價跌了就要看跌多少判斷會不會有回檔現象.
當然很可惜,土地價格也只是進入死魚.
所以既然土地價格不跌,營造成本大漲.
那這代表甚麼?
這代表這兩年越晚拿建照的新案,價格必然越高.
當然建商也知道,所以他們有些都成屋才賣...以免在死魚盤太快反應會嚇死各位.
(這是短期的商業操作手法而已)
但是等到降息,你在來看市場會怎樣.
因此回到居住正義.
今天中古屋所有人都要加價賣.
並且要知道,你今天新買一棟新案,你還有交屋款,裝潢等等成本.
更不論一堆人還要灌交易成本.
每個人都要把這些成本灌上去還要賺錢賣.
也就是你買1500,一兩年內要轉手,你至少要賣16xx.
那請問中古屋怎樣跌?
那中古屋都只漲不跌.
請問你2年屋賣1650,建商新案要賣多少?....當然1750嚕.
那營造成本如果固定,請問甚麼東西漲?
當然是土地漲阿.
如果土地也不漲,營造成本也不漲,單純利潤漲.
也就是建商的利潤從35%放大到60%...你知道會發生甚麼事情?
那就是...我們這些投資客立刻都變成建商.
然後搶土地來推案,便宜賣,我只要賺50%就好....吃你們其他建商的豆腐.
啥?當建商很難?...你只要有錢,誰都可以當建商..
建商就是投資客,投資客就是建商,兩個做的事情完全一樣,差在規模而已.
那自然市場一競爭下,要嘛建商賣價必須回縮,不然會被我們新起的吃豆腐.
要嘛他就只能哄抬地價(當然他手上有其他屯地)
因此到最後結論就會變成.
營造成本固定,中古屋屋主都要加價賣....
因此土地價格上升!!!!
直到,大量屋主願意賠錢賣.
例如大量失業,例如大量人房貸違約被法拍之類的.
(1980 1990 2000大崩盤都是這樣,主要是產業轉型陣痛階段.
你想一下,如果今天科技業崩潰了都要外移,台灣科技業薪水從200萬變成剩下50萬一年.
而且科技業就業人口只剩下1/2....
那會怎樣?
是不是一大堆科技人付不起房貸,房子要被法拍,然後法拍也沒人買會一直流標
之後才拍出很賤的價格,例如科學園區附近重劃區,5年屋拍出15萬一坪的價格
然後還一大堆15萬一坪的法拍屋可以選
這樣房價能不崩嗎???
喔,1980 1990 2000就是這樣子崩的....
主力產業外移或是轉型或是崩潰,新興產業還來不及接手撐住天空
所以房價就在這個過渡期崩潰)
而大量的中古屋都法拍成交15萬一坪.
請問建商敢賣多少?50萬一坪?60萬一坪??
建商當然最多賣25~30萬一坪.
那請問營造成本固定....建商怎義賣25~30萬一坪?
自然就是地價崩潰嚕...土地沒人買直到地主願意低價賣.
不然也不會怎樣,就沒人推案而已...所以2000~2003推案量很低是這樣來的.
並且..推案的有些是庫存土地蓋了賣出清,拿來跑公司的現金流..以免公司倒閉.
啥你說地主都很能撐?
你再做夢嗎..XD
一大堆地主都是借錢買的,甚至動用民間貸款或是股東或是集資.
你真的那麼多地主都那麼有錢喔.
血觀音裡面,炒土地不也靠農會貸款...農會超貸買農地然後等重劃,結果烙賽.
因此很多時候,地價崩潰,你就看到有人自殺有人失蹤有人意外死亡.
土地喔...呵呵呵....有錢喔...呵呵呵.
哪來那麼多有錢人...呵呵呵.
對拉,股東的錢銀行借的錢都是自己的財產...
(我講我的財產不包含我爸媽的...顆顆.)
買我媽那塊地的買家,還不是有幾個股東.
(當然他們也不只買一塊)
而自然,地主撐不住,土地也是淪落法拍和不良債阿..
之後自然就是被別人賤價取得.
對喔...100個地主,有50個實力派都沒貸款...
你說靠他們撐住就好?
喔..不是這回事....
它們土地又無法貴貴賣掉,賣不掉,所以土地不再交易市場上.
但是另外50個撐不住,進入不良債.
本來50,一次垮掉變15.
只要有10比15的交易出現.
銀行立刻鑒價就是15....
之後買家要做土建融,土地的貸款基礎就是15.
那自然等同資金大幅撤離這一區塊.
因此之後這邊的地價成交,就只能15 16 17 18這樣爬.
反正....隨著時間,定時都會有人撐不住跨掉.呵呵...
炒房是100間房子,10間在成交,這10間成交往上爬10%.
那100間房子價格就等同被認定上漲10%.
但跌也是這樣.
100棟房子,10棟跌10%成交.
那這100間房子價格認定就是跌10%.
很快的......
除非有人有本事護盤,用原價把低價釋出都吃光.
但很難拉,尤其土地....誰有那麼多錢護盤...顆顆.
因此土地其實漲跌震盪都很大,並且反應速度很快.
這也是我們炒房都愛看土地當指標的主因.
所以說甚麼土地抗通膨的.
阿就跟你講.
興達港25年前...重劃區土地炒作到一坪17萬以上.
而我媽後來買多少?正幹道5.x萬一坪.
(並且內部的3.x萬一坪)
也就是興達港重劃區土地17萬崩潰到3~5萬一坪.這是崩幾%..???
並且維持2x年!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
抗通膨?抗個擔擔麵.
然後搭這一波台南東區南區炒做下來的熱度.
我媽把興達港出掉了,一坪大概10萬.
海底撈月...顆顆.
(不過海底撈月自己要抓時機,不是崩盤就進場,如果25年前崩潰,你就進場
你會躺在那邊25年....)
阿為啥這個重劃區那麼慘.
不就遠洋漁港國際法修改+產業轉型...
台灣現在漁牧業早就沒有以前興盛....
那靠漁牧業炒作的不動產,崩潰很意外嗎?
對喔....還沒漲回當年高點耶.還有很大的距離耶...
所以切記.
產業轉型是很可怕的.
真的大崩盤的引爆點,大多都是產業轉型.
更者,產業轉型會影響不動產的強弱分布據點.
對喔,居住正義.
阿居住正義,營造成本又不能跌,那要跌甚麼.
就是跌地價.
而上面得知,中古屋屋主都不願意賠錢賣 = 地價上漲.
所以正義個屁!!!!!!..
你們都是房蟲!!!...
只要沒有虧錢賣房子的,你們都是炒房的推手.
你們都是房蟲..不要裝了!!!!
是你們都要賺錢,所以才讓建商價格可以賣那麼高的.
而想要居住正義,想要地價跌.
那你們所有人都賠錢賣房子.
30年前買500萬,今天要賣200萬....這樣才叫做支持居住正義.
你們都願意賠錢賣房子,那地價一定跌.
地價一大跌,我說過,我就會跳出來當建商,然後蓋便宜的房子給各位買!!!
我利潤抓40%就好...顆顆...
我可以幫你們實現居住正義沒問題...反正現在我手上又沒屯地,顆顆.
就事論事.
不要假掰.
不要自己就是個房蟲,自己造成房價大漲,整天還喊正義.
賠都別人賠,賺都自己賺..
婊子裝聖女!!!!
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.114.62 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1685076529.A.797.html
現在減脂,所以沒吃東西.
豆漿+戰神奶茶乳清...等下去睡覺...晚上吃夏威夷蓋飯好了.
現在體重又到68.x....目標降回65在開始增重....
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/26/2023 12:53:20
我只繳稅不捐錢.
我連發票都不想捐.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/26/2023 12:53:33
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/26/2023 12:54:02
降息後新屋會往上賣.
但因為新屋和5~20年屋價差太大.
所以這個價差會在很短的時間內收斂.
收斂最主要原因會發生在換屋族.
尤其蛋黃區領導房價上漲.
而蛋黃區換屋族,他的15年屋想換新屋.
你新屋一坪50,那他15年屋轉手必然就會想辦法往40賣.
因此會在很短的時間內1x年屋產生共識,要把價格推上去.
也許無法推到8折,但很快就可以推到7折.之後再慢慢往8折爬.
那如果你新屋50的地方,你的15年屋才30.
你等同很快就可以每坪有5萬的漲幅可以看到.
之後再慢慢地等到漲幅擴大到10萬一坪.
另外,降息的時候,建商也不會這麼客氣.
他除了會把價格拱上去後,價格上漲的力道他會繼續借.
所以50你以為它滿足了,喔不,他會55 60這樣催上去.
催到多少沒人知道,但是能摧多少她催多少.
所以對中古屋而言,你必然利潤5~10萬一坪,但往上還有不知道多少的額外bounce.
而且反應速度都會很快
所以降息前夕進場5~20年屋是為了這個.
等這一波賺一圈,再往下買老屋就好.
減脂沒有不餓的...
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/26/2023 13:07:13
很能吃是傳統健美的天賦之一.
一天一頭羊,幹掉李亞強.
李亞強就是一天可以吃掉一頭羊而出名.
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※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/26/2023 13:12:08
沒那麼多有錢人.
外加...
建商給他往下賣..XD
有建商賣得比他轉手最高價還低.
吃她豆腐.
商場如戰場.
任何人都是敵人.
永遠記住這句話.
以前某重劃區,兩大地主建商說好要一起把價格拱在XX萬.
其中一個推案了,推XX萬.
另外一個過了半年給他推XX-2萬....熱賣,造成另一個地主建案滯銷.
對,商場就是這麼賤.
他賺到錢了.
也...
反正你已經死了....
股票本多忠勝喔.
你如果買國巨,買HTC,買175塊的聯電.
那要怎麼勝??
當年12682也套住很多人套很久.
所以一樣要注意產業轉型!!!!
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/26/2023 13:26:30
因為沒那麼多有錢人..XD
真的有那麼多有錢人.
那今天的房價早就超越香港了.
有錢人是笨蛋嗎?
有錢人更懂,一值買推升價格,就會一直漲的道理.
例如你可以串聯一群有錢人,把一個都市都買光光.
那這個都市房價要超越香港很難嗎?
但問題就是.
沒那麼多錢啊...顆顆.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/26/2023 13:27:56
睡覺是最好的減肥方式!!!!
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/26/2023 13:28:11
基本上原本老農的土地被重劃.
它們當然土地沒貸款.
但有內褲線跑去卡位的,大多都有從各種地方弄錢.
然後重劃完成後.
土地開始交易.
新買建地的,大多都有貸款.
並且,很多都是中高風險型.
尤其那些內褲線的和惡性炒作的時候進場的.
大多錢都是從各種地方弄來.
就算他現金買,背後也是很多股東.
而股東這種東西喔.
你們新聞也看到.
XXX投資虧錢,黑底的股東要他自己全吞然後把對方的股份一毛不差的退回來.
然後把XXX抓去打,阿幹,不小心打死了..糟糕!!!
呵呵.
土地這種東西,玩土地的龍蛇混雜...那個很複雜的.
而,當你本來一坪50崩潰.
當然大多數地主都不賣阿.
問題是你既然沒有高價成交,那你就不存在市場上.
到頭來被嘎爆的被成交15萬.
銀行鑑價15萬,外加這種情況通常各行各業都很悲慘.
銀行必然到處抽銀根...
你用公司借貸過來買土地.
你公司那邊營運必然不好也有錢坑+銀行抽銀根,你這邊土地7年期土建融也擋不住.
你就一起炸....
當然在炸掉之前,你應該就想盡辦法弄一大筆現金跑到對岸去.
阿這不就王又曾,陳由豪...XD
2000年那一波怎樣炸得大家都忘了?
而你跑了,你丟下的爛攤子,土地處分權就跑到不良債手上.
之後就被成交15萬.
那...
那成交行情不就15萬...
之後地價從15萬爬起...
當然反過來講,你沒這麼慘烈的狀況.
房地價又怎樣能崩盤呢??
所以大崩盤通常背後就是產業崩潰經濟蕭條大失業.
and....你說利率要壓垮房價.
是可以辦到,美國房價也有跌.
但因為美國利率是簽約定生死,所以主要是買盤跟不上而不是被壓死..
而在台灣的制度下.
這個利率大概3%產生壓力,4~5%才會產生大跌現象.
一個很簡單的道理.
1000萬的30年貸款.
1.3%利率的時候,月付3.3萬.
3%得時候月付4.2萬.
5%的時候,月付5.3萬.
你月付3.3拉到4.2...確實產生壓力,必然排擠到非常多的開銷.
如果稱很久例如三五年,也許會有部分人炸掉.
但是產生的災難可能很有限,因為絕大多數的持有者撐得住.
所以可能會走緩慢下降....畢竟這是房價不是地價.
房子何其多+負擔其實也還好剛需還是很多人硬肛著買.
另外對投資而言長線可能會抓這個時機進場卡位等降息.
但是到5%,你月付3.3跳到5.3....
這樣是真的會有人直接被擊倒...XD
so...不是甚麼利率翻兩倍多可怕.
你要看的是月支付的壓力....!!
另外,房子的價格離台灣人的財力來講.
還很有空間的..XD
你土地,一般人又不會買+一次金額太大一般人又無法獨立買得起
但是你房子,人人都要買人人都想買.
而台灣這個人均幹掉韓國,最近日幣又狂跌看來運氣好就在幹掉日本一次.
外加人民財富世界第五名的情況.
這種通俗性民生必需品.
除非你產生大災難,不然都是買得起.
差別是,如果價格衝太快會卡到.
1.銀行估價跟不上...
2.買家被嚇呆了,需要冷靜一下...XD
所以有時候價格會衝一下略停然後二次跳躍.
當年台北就是這樣..那個盤中震盪一下就是在整理上面兩者.
而當然我們政府現在精很多.
他會盡量在你第一次跳躍沒力的時候,努力掐息第二次跳躍的產生.
不然當年2010~2016那一波,台中高雄台南等早就衝到新北的價格.
那是被政府掐息的....
而為啥政府要掐息.
其實也不是為了居住正義.
而是為了分配+漲價不要一次漲光.
漲太快會讓少數人獲得極大利益...
政府不喜歡這樣,因此讓你們,喔,我們包含各位不要過太爽.
另外,你一次漲到頂,未來要是突然產業轉型.
那請問錢坑怎樣填?新產業需要用錢要去哪印?
2000年的崩盤之後政府做甚麼事情.
瘋狂炒作台北,貸款125%記不記得....
為啥要炒作台北?...因為新產業需要錢,經濟需要錢,社會需要錢.
經濟的火車頭不動產必須發車拯救經濟.
不然還有誰可以拯救經濟??....真的印鈔票?那你台幣要崩盤到多少去??
so....王牌不能在沒需要的時候打光阿.
因此政府不希望房價漲快,也不希望房價一次漲到他該有的位置.
保留淺在能量...
so...平時緩漲,大漲就壓.大跌就救.
但當需要的時候,就開啟大炒房...
(自己看武漢肺炎一開始,政府做甚麼事...補貼房貸,甚至研擬降持有稅有沒有..XD
都準備好迎接海嘯了...
結果沒想到武漢肺炎台灣從中獲取大利益,所以就沒後續..反過來開始壓房價)
不過不動產易漲難跌.
為啥?你看那些我家一定要賺錢才賣的,你應該就知道為啥.
那自然政府大多時候都在壓房價很正常..
你們人人都在推動炒房,人人都在支持高房價.
那只好政府來壓阿.
另外政府壓也大多從交易成本和資金風險兩點下手.
而不是真的增加持有成本.
主因就是...要漲可以,給我漲慢一點....意思一直都很明顯,很多人故意看不懂.
甚至官員常常講,房價漲因為經濟或是地區發展很正常.
甚至有些人講過打房等於打選票(不過好多新聞都被下架了,媒體幫消毒喔)
阿都故意聽不懂喔...呵呵.
另外,不感光明正大增加持有成本也是因為...會嚴重打擊到選票...呵呵.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/26/2023 18:21:33
踩30分鐘健身車贖罪阿.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/26/2023 19:30:07
150...因為我踩很輕....
不過通常我都會踩1~3個小時.
雙北的狀況要問雙北的投資客比較好.
但八里要變興達港太難了...XD
八里要吃多少瀉藥.
才有本事崩成那種慘狀...XD
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/26/2023 20:47:38
其實我練腿最不認真.
因為如果認真練腿.
我跳舞時,升高墊腳尖的時候腳會抖....很蠢.
所以腿都隨便練,保留次數3以上....單次訓練組數不破20組.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/26/2023 22:45:10
8折.
85除非你有不對稱比較.
例如新的沒視野,中古的有視野.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/27/2023 12:19:59
七折.
不是.
而是債主拿不回錢拿到他的不動產.
之後債主轉賣或是委託他人轉賣.
這種叫不良債.
非進入法拍市場.
法拍市場就法拍市場,不會特別叫他不良債.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/27/2023 14:03:11
理論上會追著開案價跑.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/27/2023 18:50:40
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