關於 買第二間房貸款成數 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

昨天傍晚央行突然宣布「打炒房」第三波信用管制，針對特定區域（雙北、桃園、新竹、台中、台南、高雄），持有第二屋者，不得申請寬限期。

所謂寬限期，通常是貸款前2-3年，每個月只純繳利息，不繳本金，還款壓力降低許多，央行再出手打炒房，讓許多近期進大量、持有多屋、槓桿玩過大的投資客措手不及。

目前針對第二屋雖不得有寬限期，但「貸款的成數」仍維持一樣，而限貸和升息，會是影響房價的其中因素之一。

政府和央行一連串的打炒房出籠，都是希望抑制短期投機客炒作歪風，對自住客來說，影響不大，以我的例子，除非真的手頭很緊，我買房不用寬限期，有多少收入，拿1/3繳貸款，再回推可以買多少總價的房子。#自住客心態

突然想到，之前在看房時，曾遇到銷售說，前兩年只繳息一個月才多少多少？利息跟租金差不多，「租不如買」才划算。結果，算算本金+利息早已超過可負擔金額，根本還款壓力太大。

話說，不管有沒有限貸或是寬限期，最後的贏家永遠還是口袋深的高資產客。

「持有多屋不得有寬限期」這對有錢人來說根本沒差，我身旁就有個朋友，他買房都是用現金，有時候只是因為基於人情幫業務做業績貸款，不然都是現金買單，現在手頭上還有好幾間房地產，他打算放著不賣，他把房地產作為抗通膨、資金避風港。

富人，照樣買蛋黃區豪宅，有錢人更有錢；沒錢的人，買不起房子，隨著房價高漲，更買不起房。

房地產，總會看到M型社會的反差縮影。

"今天傍晚，央行臨時祭出第三波打炒房，品揚你怎麼看？"讀者問。

2020年12月7日，央行宣布：
"自然人第3戶以上限貸6成，無寬限期。高價住宅貸款維持目前6成、無寬限期。並於同年12月8日生效"。

2021年3月18日，央行宣布：
"自然人第3戶貸款最高成數，由6成降至5.5成，並新增第4戶以上購屋貸款最高成數由6成降至5成。而購置高價住宅貸款最高成數，由 6成降至5.5成，並新增第4戶以上的高價住宅貸款最高成數由6成降至4成。並於同年3月19日生效"。

2021年9月23日，央行宣布：
"自然人特定地區第2戶購屋貸款不得有寬限期，特定地區包括臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市、新竹縣及新竹市。並於同年9月24日生效"。

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直接講我的看法：
1.央行在短短不到一年的時間，屢次修訂貸款方案，確實可以看到央行有在試圖抑制如今病態、過度炒作的房市。

但以經驗論，政府過度干預市場的結果，很大概率只會讓房價繼續飆漲(因為賣方或房東直接成本轉嫁)，致使沒房的人更難買到房子，貧富差距會更加擴大。

2.對於真自住者也是會有影響，但若財力有撐，這些其實不會構成問題。

去年央行祭出限貸令的時候，本來想說(銀行鑑價鑑不到，買方自備款要提高)應該有機會降溫房市。但時至今日，新竹買房自備款準備成交價的30~40%都很常見。買方對這部分也逐漸認清事實與接受。

換言之，買房子已儼然成為高門檻的資本遊戲。若能力不夠，就會被洗到外圍。而蛋黃、蛋白、蛋殼區的房價區分，將會越來越明顯。

3.新竹雖非六都，但卻直接被央行點名.....看來事情並不單純。

你各位要小心了！！要是創新高價再不收斂，哪天政府開大絕招，臨時宣佈第二間限貸六成，這樣就影響甚鉅了。

(欸不對，現在大家已經漸漸習慣自備款要準備成交價的30~40%了，所以影響應該不會那麼嚴重。只是若沒有資產或沒有富爸媽可金援的人，單靠收入買房，只有一個字"難")。

【龔成問答信箱】（Q22361-Q22380）

Q22361：

龔sir你好呀呢排上緊你進階班，有幾條問題想問

1. 記得你講過話如果非控股權益條數太大，就直接用盈利條數去計純利率，咁大概幾多為之大呀? 如果非控股權益佔盈利10%算唔算大?

2. 如果一間公司旗下淨係有聯營或者合營公司，冇任何附屬公司，咁係咪盈利=股東應佔溢利? 冇非控股權益呢條數?

3. 假設旗下有聯營公司，如果用盈利-聯營公司應佔溢利去計純利率，理論上純利率數字係咪會更加準確?

4. 最近試下分析2138，近年逐漸以醫療業務為核心，係全港最大非醫院醫療機構，亦都不斷有收購動作，以擴展專科範疇。本身醫療行業係有前景嘅，

市民消費力越黎越大，營業額有平穩上升，本質應該唔差嘅。但睇佢財務數據唔算太理想，近年純利率有下跌趨勢，我留意到註冊醫生同僱員開支比例不斷上升，佔成本好重。

但係轉個角度睇，近年香港環境係幾差，目前企業仍然以香港業務為核心，始終會影響業績。而管理層對前景有信心，就算面對大環境影響仍保持擴展動作，醫生團隊不斷擴大，

所以拉低左純利率。長遠將營運模式複製到內地，大環境利好情況下，都有唔錯增長力

我分析成點呀，有冇其他我未睇到嘅因素? 呢度都幾大段野非常感激

龔成老師︰

1) 我地要估這個調整，主要係因為當集團對附屬公司持股，較接近50%時，即附屬公司盈利中，有不少比重非有集團所有，令計算出來的純利率出現偏差。

所以，我地有時係會唔扣"非控股權益"，直接用盈利(而非股東應佔溢利)去除營業額，去計算純利率。

但我地唔需要一見到"非控股權益"有數字，就去做這個調整。因為有時個數字好細，當你調整後，發現純利率其實無明顯變化。

所以，你預"非控股權益"大於"盈利"10%，我地才會對純利率進行調整，令佢數字更能反映真實情況。

2) 係，因為聯/營公司只會將所佔利潤入帳，而非好似附屬公司咁，就算持股<100%，都會100%先入帳。

因此，若企業只係有聯/營公司，非控股權益係會零。

3) 係，因為你"營業額"中並無計入這些聯營公司收入數字，若不扣除的話，純利率會被高估。

4) 香港醫思醫療集團（2138）主要以ＤＲ　ＲＥＢＯＲＮ品牌提供醫學美容服務。企業都有質素的。

（１）醫療服務：包括整形外科手術、微整形療程及由集團醫生操作的能量儀器療程及一般診症服務，以及牙科（ＯＮＥ　ＤＥＮＴＡＬ及ＯＮＥ　ＤＥＮＴＡＬ　ＰＬＵＳ品牌）、中醫及眼科服務。

（２）準醫療服務：包括由已接受培訓的治療師操作的能量儀器療程，該等治療師已完成集團醫生主導的內部
強制性培訓。

（３）傳統美容服務：包括面部護理、按摩以及其他無創療程。

（４）護膚及美容產品：主要為集團的自家品牌寶特曼娜及瑞研雅。

你分析中都說到一些重點，佢員工成本係有上漲，而該部份佔成本比重都唔細。由於集團近年加快內地發展，係員工和醫生方面開支增加，都係正常。

但係數據中，你會睇到佢賺錢能力，因成本增加而出現倒退。但由於集團加大發展，成本增加係正常。

重點係這些成本，長線能否轉化成更高收益效率，就要再觀察。暫時睇佢業務發展不差，長遠有增長力，不過業務中短期會有少少波動。

現價算略貴，由於都有不確定性，故投資時要控制注碼。

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Q22362：

龔成 你好。我30歲嫁啦。但都係儲得10萬。點先可以令到啲錢滾大啲。但我完全無投資經驗。我連MPF都係揀最保守嗰啲

可以幫幫我嘛，thanks

龔成老師︰

我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。

你30歲，應以增值為主，建議你用「平穏增長股」 + 「潛力股」作組合，去創造一個增值平台。

你現時無投資知識和經驗，對企業估值，點去定平貴未必會太了解。所以，我建議你先利用月供模式，去做增值，可以減低買貴貨風險，對你而言會較理想。

現在你每月先用5成儲蓄做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。

月供方面，你可以選擇投資在平穏增長股。

或潛力股︰中生(1177)、福壽園(1448)、小米(1810)、安碩恒生科技(3067)、港交所(0388)、舜宇光學（2382）、阿里（9988）、騰訊（0700）、ＧＸ中國電車基金（2845）、三星FANG ETF（2814）。

現時大市只是合理區，你現有10萬資金可以先投入一半，用"分注"形式，慢慢買貨。餘下一半和每月所儲倒的資金，就等大市出現一定程度的下跌，才大力度掃貨，然後長線投資。

至於MPF，配置其實唔複雜，你只要按你的年齡階段，去進行分配就得，年輕時較進取，中年平穩，退休前就保守。基本上你按年齡，慢慢跟這樣比調整就得。

強積金是一個超長線投資，中短期當然會有上落，但就唔需要轉來轉去。

只要按你的年齡，長線配置就得。我自踏入社會工作後，一直都是100%恆指，無變過，根本唔需要理會。

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Q22363：

你好呀 請問可以指點一下嗎?
1919 平均價$17.9 入咗
1022 平均價$0.91 入咗
833 $10 入咗
請問未來應該點部署??
麻煩晒 感激不盡

龔成老師：

飛魚科技（1022）較弱，華訊（0833）就一般，中遠海控（1919）算是有質素。

中遠海控（1919）主要從事提供集裝箱航運、集裝箱碼頭管理與經營服務。

整體的質素算是不過不失，雖然在行業有一定的規模與優勢，但行業整體的賺錢能力無過往咁強。

經濟好轉會對佢有利，因為始終是對經濟較敏感的行業，現時的股價已反映相關利好因素。股價大升後，其後之後較難有高增長，因為已反映了利好因素，反而預佢之後轉為平穩增長。

現價略貴，回1、2成會合理翻d。

飛魚科技（1022）質素不太好。業務不穩，持續虧損，投資價值不高。

之前得到騰訊（0700）入股，往後會提高企業價值，潛力度高左，但由於仍有未知數，業務不能推算一定成功。

華訊（0833）主要從事生產及銷售電子產品、塑料模具、塑料及其他電子產品元件、買賣生物柴油產品及提供煤氣爐頭、以及提供節能業務解決方案。

業務不過不先，生意都有增長，但盈利有點波動，之前有虧損。整體的企業質素算是中等。

現時股價合理，但由於規模細，加上企業優質並不是很強，投資價值唔算高。如投資，小注好了。

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Q22364：

我有睇呀老師
但我手上的股票都從高位下跌了不少，不知應該怎做

270、364、388、700、823、1316、1833、2013、2800、3690、9988

龔成老師：

最重要不是睇「賺蝕」，不是睇「買入價」，而是睇質素。質素不好，增長力弱，就有可能賣出，蝕都要賣。

你要分析「之後的組合情況」，不是過去，是將來。應該持有那些優質股，比例如何，能為你帶來怎樣的長期財富。

你要分析你的投資目標，你想潛力股的比例多少？平穩股的比例多少？組合風險程度如果？

即是你想設計一個怎樣的投資組合？長期、優質、平衡、適合你。

區塊鏈集團（0364）停牌，暫時只有等，但睇翻佢過往財務數據，年年虧損，不宜投資。

微盟集團（2013）風險會高少少，不能持有太多

而美團（3690）則較波動，要注意風險。

至於其他，問題不大，但就較集中在科網類股，成為你最大核心風險。

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Q22365：

龔Sir你好！多謝你的意見！最近我終於入了維他奶($25.1)和騰訊($534)，重基礎分析我覺得這兩間是有質素的公司，我認為襲警事件和監管事件長遠都不會影響 企業的核心賺錢能力，所以決定入貨！

學你話齋長揸有質素的企業享受長時間覆式成長的威力！ 另外想請教你石藥集團(1093) 和福壽園(1448)是否石藥集團較優質一點？

龔成老師：

對，騰訊（0700）、維他奶（0345）都可長線的，最重要是睇翻企業長遠的發展。

石藥（1093）有質素的股票，佢係國內主要醫藥製造商之一。成藥產主要在中國出售，包括抗生素、心腦血管用藥、糠尿病用藥、精神病用藥、抗腫瘤用藥及中醫用藥。

原料藥包括粉狀抗生素、維生素Ｃ及咖啡因，大部分於海外市場銷售。

佢的財務數據不差，有增長力，不過，行業本質有風險，加上近年的政策風險，都令佢股價甚為波動。

這股可投資，長線持有，現價合理區中上位，唔好太心急去一次過投資，宜慢慢投資，長線持有。

福壽園（1448）有質素有發展力。

佢係中國最大的殯儀企業，有一定的規模，而針對的是高端市場，服務有一定的質素，擁品牌及知名度，有相當的賺錢能力，財務穩健負債少，因此企業本質不錯。
由於行業處增長的市場，而新競爭者要入行不易，因此對原有企業有利，故福壽園是優質的企業。

佢憑著本身的優勢，能取得比同業更好的回報，而福壽園管理層表明會持續擴展，策略上會透過併購同業及買墓園去擴充。

由於福壽園的模式成功，因此只要投入資金去發展，複製過往的成功，已經能取得理想的再投資回報率，長期來說此股有一定的增長潛力。

不過，由於此股業務好獨特，因此業務情況在年報上或資料上，未必能完全反映，雖然數據及資料上都顯示此股有質素，但往往要時間證實。

至於企當估值方面，太約$7.5是合理區頂的水平。但不能太一次過投資太多太進取，以分注小注投資是一個策略。

管理層的野心大，投資後不要升少少就賣，要耐心持有，等長期更大的收成。

其實兩隻都有質素，可能福壽園略好。

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Q22366：

阿sir，我預計下月會再跌市，請問想撈貨，應幾時入市？

龔成老師：

無得預計的，巴菲特等投資大市都不會預期股市走勢，不要認為自己勁過佢地。我地只知股市會波動，因此當有些股在合理區，已經可以分注買入，當然同時要留現金。

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Q22367：

你好老師，老師 想請教下

有關3067 17.231入跌左19％應該點處理呢？
有關6862 34.6入跌左30％應該點處理呢？

龔成老師：

安碩恒生科技（3067），有長線投資價值，你耐心持有就得，你買入價在合理區頂至略貴。

這基金追蹤恆生科技指數之表現，而恆生科技指數，都是一些有質素的潛力股，例如阿里（9988）、騰訊（0700）、小米（1810）、美團（3690）等的新經濟類公司，長遠有潛力。所以有長線持有價值。由於基金有30隻股票，比起單一股票，風險能減低。

這基金上落較大，現價大約在合理區中上部，你可持有，如果佔組合比例少，可慢慢分注投資。

至於海底撈（6862），這股就要小心股價上落大，如果持貨多可能減。

從業務長遠本質分析，佢又是不差的，長遠仍會正面，不過中短期會弱。

第一，管理層有講過，之前市場對佢地公司過度樂觀，估值偏高。第二，管理層話公司面對中國的市道，其實業務不是一直都好的。

加上這股之前貴，相信中短期股價仍一般。

不過以長遠來說，這股仍有質素的，佢以「海底撈」品牌經營火鍋店及外賣業務，火鍋菜單由鍋底、醬汁蘸料以及在鍋底烹飪的食材三個主要部分組成，可點單鍋、鴛鴦或四宮格鍋底組合，餐廳提供多種調料及食材，以及供應小吃、酒和飲品。

在中國有好多分店，以及外國都有。

有規模，有品牌，整體正面。相信長遠仍有發展的。

不過，這股市場之前比佢好高估值，就算近期回落，最多只能稱為合理區頂，一定未平。如果有貨可長線，但太多貨要減，股價始終波動。

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Q22368：

老師你好 我睇左你個page好耐下 想請教你買股票嘅問題 28歲 我係2019年開始買股票嘅 係隨便買 一出糧錢就好似shopping咁買股票

感受平平地就買 我覺得我好似有啲問題同好危險 因為我唔知幾錢叫平 總之平過我上次買我就覺得平 買股票又無plan 你可唔可以幫我睇下我啲組合有無問題，我蝕緊錢：

700 2手 $629
9988 4手 $232
175 3手 $22
1810 4手 $26
7226 6手 $6
66 1手 $37
17 0.5手 $34

我無儲開錢 啲錢係曬股票度算唔算儲錢？

龔成老師︰

我地做財富增值，其實就係將只會貶值現金，換成長線有增長力的優質資產的一個動作。優質資產可以係物業，可以係優質股、生意等。所以，你買的股票只要有質素，就等同儲緊錢。

但我地唔係完全唔留現金，因為我地要進行日常交易、同時要留有部份，以備不時之需，和當有大跌市時去入貨。

而我地去決定是否投資一隻股票時，你要知道佢到底係做乜、點賺錢、有無質素、行業發展前景係點、財務有無問題等等，才決定值不值得投資。

之後，我地再去用上述資訊，去估算出佢平貴程度，才去制定入市策略。

今天買入價，比上次買入為低，唔一定係"平"，可以係2次都係買貴左。而且佢股價下跌，你一定了解翻，會唔會係一些長線因素影響，令佢投資價值有變。

以你28歲年紀，應以增值為主。你現時持有股票，都有質素，可持有。而且都好好彩，大體上買入價都合理。

但有一隻要留意，ＸＬ二南方恒科（7226）產品之投資目標為追踪恒生科技指數每日表現兩倍（２ｘ）的投資業績。

雖然我長遠認為，恆生科技指數正面，但中短期可以較波動，由於這基金有槓杆，就會令價格更加波動，其實有風險。

我會較建議投資無槓杆的恆生科指ETF（3067），始終較好。

以你現時狀況，你投資經驗唔算多，你可以每月用一半儲蓄去做月供，另一半儲起等大跌市這個模式，去慢慢儲貨，相信會較穏當。

由於你投資知識不高，因此可較集中在平穩增長類股，至於潛力股，只宜小小注(不多於3成)。最好是你先提高投資知識，等到你有一定知識和經驗，才慢慢增加潛力股比例(大約5成)。

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Q22369：

你好，有啲問題想請教你下的。我有50萬儲蓄 想問有咩比較 穩陣嘅投資？

定係買啲派息基金 個個月收3千幾蚊息 用簡單啲呢？thanks

龔成老師︰

以你每月派$3000計，派息基金的派息率(7.2%)都算吸引，但你要確認到底派息金額是否保證，而且產品本身，有無"賺息蝕價"的可能性。

如果你想投資一些較穏陣股票，可以用以下優質股。

我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。

因此，如果你係較年青，我會建議用平穏增長股，去做增值。若你較退休之年，穏定現金流對你相對重要，你資金就應集中在收息股類。

你可以因應自己人生階段，去進行選擇。

平穩增值股，例如指數基金、金沙（1928）、長建（1038）、中銀（2388）、港鐵（0066）、恆基（0012）、平安(2318)、粵海(0270)、領展(0823)。

同時，可以建立一個收息股的組合，目標是5%、6%的股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）。收息基金(3110)，都可以。

另外，有些更有超過8%的高息股，但股價就略有風險，你可以小注考慮，例如佐丹奴國際（0709）、中石化（0386）、互太紡織（1382）、富豪產業（1881）等（記住，股價略波動，不能太過大注）。

現時大市只係合理水平，入市要分注，同時要留有3-5成現金，去等大跌市出現，才用來加大力度掃貨。

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Q22370：

龔成老師，你好。認識了你一個月，第一次發問。本人32歲，已婚有兩名子女。沒有股票投資知識。

有一層已供完的自住樓，另有一層放租，租金12k，貸款400萬，供30年。現金200萬，沒有持有股票。

本身有個目標就係希望50歲退休，到時每個月可有50K被動收入。可能受屋企人熏陶，一直諗住用買樓收租方式去實現目標。即系退休時要擁有4個已經供完，月租12k-13k的單位就可以了。

但睇咗老師嘅專頁後，發覺有啲師兄都係訂咗呢個被動收入50K為財務自由目標。而老師分析只要有1000萬流動資金，做到每年6%回報，其實已經可以做到我個目標。

對比之下好似簡單過買多3層樓收租，所以如果好似我咁樣嘅個案，應該點樣部署投資組合。

P.S題外話，長遠來講自己覺得退休有四層樓收租另一個好處，係當中兩層更可以等子女成家立室時送贈。

謝謝解答

龔成老師︰

若你希望50歲退休時，每月有5萬蚊現金流，以股息率6%計，的確係需要1000萬本金。但只係一個參考數值，總點唔係放係1000萬，而係如何創造出每月5萬現金流。

其實我地退休後，獲得現金流係有好多方法，物業(收租)、收息股、優質債券、年金，定息產品等等。(除了物業，其他都係退休後，唔係而家就買)

無話邊一種係特別好，因為我地重點係要創造一個平衡組合，希望萬一個別投資項目出問題，都唔會嚴重影響到我地全個退休計劃，所以資金會平衡分配係這些項目上。

所以，收租物業都應該成為你財富組合，其中的一員。只要唔係全個組合，大部份比例都被物業佔據，咁就可以。

你現時已持有2間物業，餘下資金和每月儲蓄，應先投資在有增長力優質股，去累積退休所需資金。

你32歲，應以增值為主，建議你用「平穏增長股」 + 「潛力股」作組合，去創造一個增值平台。

現在你每月先用5成儲蓄做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。

月供方面，你可以選擇投資在平穏增長股︰指數基金、金沙（1928）、恆基（0012）、平安(2318)、中銀（2388）、港鐵（0066）、長建(1038)、粵海(0270)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)

或潛力股︰比亞迪(1211)、中生(1177)、福壽園(1448)、小米(1810)、安碩恒生科技(3067)、港交所(0388)、舜宇光學（2382）、阿里（9988）、騰訊（0700）、ＧＸ中國電車基金（2845）、三星FANG ETF（2814）。

但由於潛力股有一定風險，你可以先集中投資平穏增長股，到你有一定投資經驗，才慢慢加入潛力股類。

現時大市只是合理區，你現有200萬資金可以先投入一半，用"分注"形式，慢慢買貨。餘下一半和每月所儲倒的資金，就等大市出現一定程度的下跌，才大力度掃貨，然後長線投資。

我假設投資回報有10%（連股息再投資），你現投資$200萬，18年後大約會增值至1100萬，再加上你本身收租物業現金流，相信這樣安排，很大機會達至你的財務目標。

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Q22371：

龔成老師你好。本人34歲，穩定收入，月入4萬7千。有100萬現金，每月可蓄1萬多。請問如買邊隻股票較合適？偏向想長線高回報個種。

謝謝老師。

龔成老師︰

當我地進行人生財富累積時，會運用「先增值，後現金流」方法。年輕人應著重於增值類資產，而較年長的，就應著重保守類別。因年輕人財富系統未成形，同時負擔較少，可以承受較高風險，所以應以增長為先。

例如初期投資較有潛力股票，令財富增值較快，到一定金額後，可轉較平穩增值的股票。最後有相當財富時，才換成收息股去為自已創造穏定現金流。

以你現時34歲去計，可以投資「平穏增長股」和「潛力股」。你每月5成儲蓄，即是用$5000做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。

潛力股係增長力上，會相對較大，但風險同樣地，都係會較高。如果你現時無太多投資經驗，潛力股這類風險較高的股票，你就不要持有過多，最多維持2-3成好了，甚至先集中係平穏增長股類。

若你有一定投資經驗﹐潛力股比重可以相應調高，佔組合約3-5成。你可以視乎你投資經驗多寡、了解這些股票程度和風險取態去決定。

大市現處於合理水平，那100萬資金，你可以先用一半，以"分注"形式慢慢入貨。餘下一半和每月儲蓄，就等大跌市機會出現，才大力度掃貨，並長線投資。

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Q22372：

你好丫龔成，我睇左你個page一年，想問問你，本人28歲，儲蓄300萬現金，50萬股票，但股票全部都蝕錢，因早期聽人講買落走唔到，

現有額外流動300萬現金，共600萬，想同時買2個單位，你覺得可以嗎？有咩地區可買？月收入十萬，現租11000單位

龔成老師︰

我先講物業部份，如果係自住樓，地區主要係適合你長線生活需要，咁就可以。

如果係投資樓，除左鄰近商區地段，好似中環、東九、北大嶼(或有變數)外。你都可以留意一些潛力較高地區，好似堅尼地城、大圍、黃竹坑等。

現時整體樓市唔算平，租金回報率唔算太高，用物業做投資增值，值博率不及股市。

但從平衡配置角度，你現時買1個單位投資，我覺得都可以。但2個的話，就會太偏重係物業類，唔係咁理想。

而股票方面，我地投資股票，其實就即係投資一間企業。你一定要知道佢業務、質素、行業發展、財務狀況等，唔好只係聽日講，就走去買。

你要睇翻這些股票有無長線投資價值，如果有，中短期波動唔洗太在意，照持有係無問題。但若無質素，就算現時是賺是蝕，都應該要減持，甚至完全沽出。

我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。

你28歲，應以增值為主，建議你用「平穏增長股」 + 「潛力股」作組合，去創造一個增值平台。

除了現有資金，你可以用每月5成儲蓄做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。

由於你投資知識不高，因此可較集中在平穩增長類股，至於潛力股，只宜小小注(不多於3成)。最好是你先提高投資知識，等到你有一定知識和經驗，才慢慢增加潛力股比例(大約5成)。

現時大市只是合理區，你現有300萬資金可投入多50-100萬，用"分注"形式，慢慢買貨。餘下資金和每月所儲倒的資金，就等大市出現一定程度的下跌，才大力度掃貨，然後長線投資。

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Q22373：

本人34歲。供強積金後，月入$27000。每月儲$16000。預計出年儲蓄有100萬。想問獲100萬後投資溫哥華大概港元300萬樓宇好嗎？

另外，現在持有20萬投資建行，港交所，龍源電力，匯豐股票組合。另外想加30萬儲蓄投資股票，以藥明生物，招商銀行，騰訊股票組合， 好嗎？

龔成老師︰

我對溫哥華物業市場，無特別研究。你可以睇翻佢租金回報率，同物業本身升值潛力作決定。

大前題，你必需係認識這項目，「不認識就不投資」。如果你真的已了解當地的物業市場、租務市場、法例、經濟發展，就可以考慮。

我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。

以你34歲年紀，應先做好增值部份。建行(0939)和匯控(0005)只係收息股，增長力好弱，不宜持有太多。

而且，個別企業和行業，不要佔組合15%和30%以上，銀行業更加不要高於組合20%，否則會有過度集中性風險。你現時組合有3隻銀行股，好大機會會超標，要注意。

其餘股票，都係適合你。但藥明生物(2269)不確定性較大，投資時要控制注碼。

我見你不少股票，都係潛力股類，佢地增長潛力大，但風險都唔細。建議你未來投資時，加入以下平穏增長股，去令成個股票組合更平衡。

另外，除了用現有資金投資外，你可以用每月一半儲蓄，去進行月供股票，去提升組合增長力。餘下一半儲蓄就留起，去等大跌市機會。

平穏增長股︰指數基金、金沙（1928）、恆基（0012）、平安(2318)、中銀（2388）、港鐵（0066）、長建(1038)、粵海(0270)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)。

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Q22374：

可唔可以分析下美股 Faraday Future

龔成老師︰

Faraday Future Intelligent Electric Inc. (FFIE)是一間智能電動汽車發展的美國初創科技公司。

我自已無研究過此股，見集團剛與特殊目的收購公司(SPAC) Property Solutions Acquisition Corp.合併。

市場預期會獲得一筆資金，用於未來發展，都算係一個正面訊號。而且集團聲稱2022年第一季，就可以交付首款電動車。比起還只在研發階段的企業，會好少少。

但始終佢業務都算係好初期階段，不確定性會好高，就算你投資， 也不建議太大注。

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Q22375：

我高位，$3.32入左1769

星期五出左政策，我现在，应该点做。。。。谢谢你

龔成老師︰

思考樂教育（1769）面對政策風險，賺錢能力減，你宜減持。

本質上，不是劣質，佢主要透過結構性合約於中國提供課後教育服務，包括以「升學」品牌提供學業備考課程，及以「樂學」品牌提供初階小學素質教育課程。

學業備考課程主要針對提高學生的學業表現，以及備考初中入學考試、中考和高考，面向一年級至十二年級的學生。

學業備考課程囊括小學、初中和高中的多門學科，並以小班制形式開展，每班通常不超過２０名學生，一般每周開課一次或兩次，每節課時長介乎１﹒５小時至３小時。每節課由檢查作業、講課時間、課堂考核、練習及小測討論組成。

過往業務有增長，長遠仍有發展力，不過由於規模不大，獨特性未算好強，因此未算好高質。

近期中央政策出台，主要係針對性禁止一些課後教育。集團正正就是從是這類企業，故影響較大。由於成個行業不確定性大，故不建議持有太多。

如果你現時持貨，只係佔你組合一個好細比重，你可以守住先，再觀察。但佔較多重，必需要沽出部份，去平衡風險。

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Q22376：

成哥，最近覺得副業生意難做，正職又就嚟完約會失業，股票又輸錢，覺得好難受，點算好

龔成老師：

你要從長遠角度去想，如果你本身有儲蓄，無太大生活壓力，可試下加大力度投入副業，當然這是有危有機。

如果你生活壓力大，就盡快找翻正職先，最好是長工，等你安心翻，至於副業的生意，你其實預左做生意是不易的，最後成功者，是一些有強大心理質素的人。

至於股票，集中睇長遠企業價值，不要睇短期股價，成功投資者心理質素都好強的。

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Q22377：

老師你好！我想問。我有216萬股票、21萬基金、53萬現金、83萬mpf

41歲想買樓，但新工只係做左3個月，計埋bonus 3萬/月

我可以點做會較好？自己一個供 用幾多錢做首期較好？係咪要選樓齡少過20年較好 但好多我可負擔的樓齡都過30年？是否等做夠1年先買？

以我可負擔價錢，那一區較適合我？
謝謝

龔成老師︰

你有半年的穩定入息證明，已經可以去做按揭，如果你擔心工作有不確定，就做夠一年先去買樓。其實你現時有一定的流動資產，首期方面應該處理到，最緊要你計好供款佔入息比率，來推算能買多少金額樓價的樓。建議你睇睇《5年買樓4部曲》。

我地投資物業，最重要都是睇翻該物業的質素，呎價，預期租金回報率，特別是利用「呎價，預期租金回報率」去比較同區同類單位，以確定該物業的平貴水平。

你要再要審視其升值潛力，未來地區上、交通上、生活等等的配套發展，才去下一個結論，咁會較好。

其實樓齡，都係其中一個要考慮的因素。樓齡當然越少越好，但唔代表30年以上的樓，就全無價值。由其一些藍籌屋苑，30年都仲好值錢。

但你要留意，30年以上樓宇有機會被要求做樓宇大維修，這是一個唔細的潛在成本，你買物業時，都要加入這個考慮因素。

由於這間係你自住樓，除了以上因素外，更重要係佢能否配合你長線生活所需，講緊係4,5年，係未來10-20年。如果可以，而你又有信心長線"供得起"，就可以考慮入市。

現時借貸息口低，我建議你盡量提高按揭成數，令自己有較多資金可以空出來，作投資之用。

當然，如果你做高按揭成數，會令你月供太吃力，你比多少少首期，都係可以，你要自己去做個平衡。

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Q22378：

龔sir,希望長編不騷擾你。我老公已搵到補習工作，現做緊剛開的暑期班，只1～3人一班，一星期有三/四堂。希望九月有新的中四以上的數學班，

佢會容易點，因為一直教中四至六班，現教低年級現多點預備及了解課程。

佢自己已向保險公司借了16.5萬，一年要$12000利息，問他的嫂借了5萬，我在股票攞出5萬，剛好還晒咭數。但現屋企已經無流動錢，要放緊點股票來給他5萬及屋企什使用錢。

股票與利息總共只有約90萬，但是包括我爸放在的幾萬。總90萬減去還錢的5萬，三個月供樓錢，爸放下錢及屋企使用錢。我想就放了1211(現只有一手)及小量其他細股好嗎？

如全部平均放怕剩下是太散、細的股票，這想法好嗎？

現股票有，有提議我先放那種類？

27 1000/入價43.5
66 558 公司送
388 300/入245
700 300/入333
1177 2000/入6.9

1211 500/入183.25
1810 1400/入14.82
2382 300/入140.6
2800 2000/入27.2

2845 50/入121.8
3088 2800/入11.6
3690 300/入110.6
9988 500/入195.6

現在他part-time可能對屋企洗用有幫助，我仍找緊part-time，希望我也有工作會好點。我想申請工時 “不” 提曾做腦腫瘤手術，找工作機會會好點。

希望sir 比點提示。

龔成老師︰

這些股票都有長線投資價值，如果你放，我會優先選擇一些比重較多的股票，建議你盡可能每隻都留有最少1手。

另外，就是一些潛力股，因為佢地雖然增長潛力高，但同時間波動性都較大。以你年紀，不宜持有太多。

所以，我會建議優先沽出"部份"港交所(0388)、舜宇光學（2382）、阿里（9988）、騰訊（0700）、小米(1810)、美團(3690)會較好。

至於你向保險公司借貸(相信你是指，借取儲蓄保單內價值)，這部份息率都算高，其實對你都係不利。你可以睇下銀行，有無其他貸款方法，個息率會少D，咁會較好。

雖然你從儲蓄保單借取現金價值，就算還唔到，最多只會係斷單。但從資產運用角度，這些都是利息支出，都是在蠶食緊你財富。所以長線計，都係找較低利息率的貸款會較好。

至於工作，其實以我所知，很多工作都唔會特別問你這些問題，故相信對你找工作，影響唔算話好大。

但你都要因應自己身體狀況，找工作時不要勉強，任何情況都好，都以自身健康行先。

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Q22379：

龔老師，早安！本人持有以下股票一段頗長日子，但股價一直積弱：

511 電視廣播 7000 @$8.60
3918 金界 8000 @$9.50
270 粵海 8000 @ $14.00

應否止損？還請抽空賜教！

特別是金界，是否企業質素轉壞？感謝老師抽空指導

龔成老師︰

電視廣播(0511)已經過了全盛時期，投資價值好一般，長線換至其他優質股較好。

粵海(0270)有投資價值，中短期波動唔洗太在意，暫時睇唔倒佢企業質素，有明顯較壞，你照持有就可以了。

金界控股（3918）都有質素的，但始終新興市場，因此點都有風險。

佢會因全球的疫情，而影響左生意，但這只是中短期。

長遠計，佢仍然正面，佢之前有項目獲當地政府批准發展5幢建築面積共逾580萬平方呎的物業，包括提供共4700個房間的酒店群、娛樂場所及公寓等。我相信長遠對佢仍正面。

此股長線本質，無變差，依然有長線投資價值。但由於佢身處市場新興，股價會較為波動，而你又係退休人士，這類潛力股，其實都唔係太適合你，因為風險太高。

你可以當佢有明顯反彈，就換碼至一些收息股，去為自己創造現金流，支援退休生活開支，這樣會較適合。

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Q22380：

本想將一百萬股票值如何滾訣，可惜事與願違

今日再看到恆大被凍結資產這些負面消息，忍痛放曬136，三十萬埋單，第一次蝕六位數字股票，真是一個好好的教訓，不應該重注和要止蝕！

再次感謝龔成老師一直以來的回覆

龔成老師︰

恒騰網絡（0136）始終係有危有機類別，很多價值建構在"未來"2個字。當大環境變差，大市波動，或者係好似現時咁母企出問題。

好容易就會出現較大回調，因此這類企業，投資係可以，但緊記要控制好注碼，來平衡這些風險。

其實你本身係好集中恒騰網絡（0136），現時沽出，再將資金平衡分配一些合適的優質股，反而長線係好事，係百利而無一害。

雖然短期你會見到虧損，但只要你認真去配置這筆資金，長線一定可以賺回來。

若你係年青至中年人士，以下優質股都適合你，你可以參考下。緊記做好組合平衡性，同一行業不能高於組合30%，同一股不能高於組合15%。

平穏增長股，現處於合理水平，可分注入市。但潛力股，部份係略貴。

現時只有安碩恒生科技(3067)、ＧＸ中國電車基金（2845）、騰訊（0700）、阿里（9988）、中生製藥（1177）、福壽園(1448)勉強算在合理區中上至頂部，可分注入貨，其餘都略貴，想買就要等一等。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

210504民視 人算不如天算？妙天禪師賠售豪宅損失破千萬！
民視原影→https://youtu.be/mo6XBnumXvk
民視快新聞→https://youtu.be/QfGVP0MdADs
民視原址1→https://www.ftvnews.com.tw/news/detail/2021504F03M1
民視原址2→https://www.ftvnews.com.tw/news/detail/2021504W0059

向來信徒眾多的妙天禪師，失算了？近日傳出一戶登記在他名下，相關企業的中山區豪宅，屋齡13年，今年2月以7400萬元出售，相較2013年購買價格，慘賠超過千萬，房仲專家分析，這棟豪宅當初價格買在高點，加上政府持續打房，若屋主急需資金也只能認賠出售。

（民視新聞／劉珮芬、郭文海 台北報導）……↓

這下真的沒有了！每次一開講，台下就信徒滿滿的妙天禪師，最近傳出一戶登記在他名下，相關企業的豪宅認賠出售，難道是失算了？這棟豪宅大樓屋齡13年，在今年2月13樓坪數84.87坪，3房2廳2衛的小豪宅，以7400萬元出售，每坪約96.3萬，相較2013年入手價格約8497萬元，賠了超過千萬，專家幫忙「算」出原因。

房仲業者陳泰源說，「第一個原因是因為，這個賣方當初，他在買的時間2013年左右，那個時候本來就是房地產最高點，剛好整個景氣反轉往下，第二個原因，近幾年因為政府有一連串，一波波的打豪宅、打炒房的政策。」

中央打炒房，近期加大力道，包括公司法人購置住宅貸款最高成數為4成，第三戶購屋貸款與高價住宅，也增加貸款成數限制為5.5成，對於高總價的物件，屋主一時想脫手，還得長期抗戰，專家更指出妙天禪師會賠售的另一種可能。

陳泰源說，「因為如果對於有錢人來講，他要買真正所謂的豪宅，第一個他不太會選擇在，中大型醫院的正對面，第二個他會選擇零店面規劃的，純住宅產品，第三個他也不一定會選擇，大馬路第一排，會有噪音跟隱私上的困擾。」，種種因素加起來，讓妙天禪師虧了上千萬，究竟是不是人算不如天算？引發許多討論。

陳泰源youtube→https://youtu.be/dDlvHTIw_8c

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/05/210504.html

210319TVBS+民視 加強打炒房 央行調降貸款成數 法人最高4成、自然人第3戶降至5.5成
TVBSyoutube→https://youtu.be/uj90-dctcWM

TVBS新聞→https://news.tvbs.com.tw/life/1479810

民視youtube→https://youtu.be/nFj4xZcPim0

民視新聞→https://www.ftvnews.com.tw/news/detail/2021319F02M1

【TVBS記者 林旼叡 / 攝影 蕭明正 劉昱駿 報導】

央行18日理監事會再宣布打房政策，因為發現我國法人持屋比例高，甚至從去年統計看，有54.51%的法人「購屋不到1年內就售出」，因此這回針對法人購屋貸款提「貸款成數限制」，還要擋投資客，名下如果有3間房要申辦房貸，貸款成數也降低，若買豪宅同樣也限制，有沒有效？帶您來看。

記者林旼叡：「全台這麼多間房，這麼多棟樓，哪一戶是你的呢？央行在去年12月說打房，遏止投資客炒房價，但被說效果不彰，因為法人還是持續囤房，而且短時間內的交易也很明顯，3/18央行祭出『第二波打房政策』，不讓你有任何緩衝時間，3/19新制就上路。」

央行總裁楊金龍：「我們為什麼會對這幾項來做調整，我們以前呢是一個自律規範，現在是把它變成一個一致性規範。」

以前讓銀行自律規範的，這回直接訂規矩要你跟著做，這次的打房4大措施，第一法人購添購不動產貸款，最高成數從6成降到4成、其次一般民眾名下如果有第3間房辦貸款，最高申貸成數也從6成降到5.5成，若你買的到第4間房，貸款成數只能5成！要是買的是豪宅，一樣只能貸房價的5.5成，如果有好幾間豪宅買到第4間貸款金額只能4成，再來就是從自律規範變硬性規定的，工業區閒置土地，若要拿來抵押貸款最高只能5成5，當中1成還得保留當動工款，同時要附具體的興建計畫才OK。

房仲陳泰源：「只能夠說這一次央行祭出的這個政策啊，可以說是相當的重，而且也相當的精準，所謂的精準是說至少它排除了自然人，尤其是持有3戶以下的，那至於對於首購買第1間的人，是完全沒有任何的影響。」

看看內政部統計我國有555.79萬人擁有不動產，當中8.09萬人擁有4間房以上，而法人則有11.24萬人擁有住宅，但也有1.34萬人用有4房以上，持屋比例高1年內出售比例也高，有過半的法人去年買屋不到1年就售出。

央行總裁楊金龍：「各個國家的一個實政的一個結果呢，都認為稅跟選擇性信用管制的組合呢，對於抑制房價呢它是有效的！」

先推增稅讓你繳更多再推信用管制，讓你能貸的變少，央行這次大刀闊斧，因為楊金龍早說過打房要各部會合作，加上房地合一2.0中長期效益如何？想買房的百姓正在看！

【民視新聞／林苡婕、李奇 台北報導】

政府打炒房再出招，行政院祭出房地合一2.0修法，央行再度加碼打炒房力道，從19日起調降多屋貸款成數，其中公司法人自第一戶起貸款條件僅剩下4成，自然人第3戶起則從6成下調至5.5成，防堵投機客利用預售屋炒房。對此，商總理事長賴正鎰則表示，將會衝擊房市交易量30%。

預售屋看板高高掛，疫情之下房市急遽升溫，為了抑制房價，行政院先前新拍板，房地合一稅2.0，出手對短期買賣課重稅，央行也在去年12月開出第一槍，祭出信用管制貸款成數，不過現在央行打炒房再出招。

行政院長蘇貞昌表示，「中央銀行也訂定，對於買豪宅第三間房以上的，不再給予高成數貸款，把貸款成數降低，這些都是為了打炒房。」

央行拋出震撼彈，配合政府健全房地產市場方案，3月19日開始，國內公司法人購置住宅貸款，最高成數一律限制為4成，自然人方面第三戶開始，從6成降成5.5成，第四戶以上降為5成，工業區閒置土地抵押貸款，也從過去銀行自律規範限制為最多5.5成，加大打炒房力度。

房仲專家陳泰源說，「針對這個投資客炒作的，比較是針對預售屋，因為畢竟預售屋在中南部，房價基期比較低，可能總價不用一千萬，幾百萬也可以買房子，最主要針對的對象，就是針對法人，也就是成立投資公司，來買賣這個不動產短進短出。」

根據內政部統計，非不動產及營建工程業法人，持有一年內即出售住宅的比率，高達54.51％，因此政府再出招防堵投機客，對預售屋衝擊最大，不過本身就是建商的商總主席賴正鎰不贊成，評估將影響銷售量30%。

商總理事長賴正鎰提到，「對房地產將會帶來非常負面的影響，整個的預售的量，會減少30%以上。」

政府打炒房一招接一招，從去年禁紅單預售、信用管制後，房市短期投機稍有降溫，政府這回再出狠招，財政部與央行兩大部會聯手，希望能有效遏止炒房歪風。

陳泰源youtube→https://youtu.be/7dM9VegNtyw

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/03/210319tvbs-4355.html

160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多？預售、新成、中古、公寓挑哪個好？
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI

【好市多促進中壢房市分析】

答：基本上像這種「大賣場」進駐，一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐，因為附近相對點燈率比較低，房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處，再進駐，那就來不及了，東西也無法薄利多銷。例如：內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此，那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。

【現在的時間點，買什麼划算？】

答：......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下，挑新成屋，特別是預售屋，因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案，都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力，以前賣一間就少一間，現在是擔心價格在可口也未必能賣掉，所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標，其次才是「價格」。
因此，在這樣的前提下，新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生！在比價效應下，未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入，房子越新越好。

第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話，在各方面條件都差不多，只有屋齡新舊的不同，當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直，一些土地取得成本已經很貴的地方，就算是新房子，可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等，導致有明顯的抗性，反而中古屋社區評價優，住戶們共識極高，選中古屋就是不錯的選擇。

舉例1：內湖區有一個新建案，豪宅規格、大樓外觀也很氣派，而且建商也很願意讓價，可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮，然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香，但也看得到福地景觀，像這樣子情況，如果附近有中古屋，格局、採光等等其他條件也都不錯，而且還沒有福地景觀，那當然就選中古屋了。

舉例2：在房市盤整期，房子再便宜，也都還是會被市場質疑，像是基河國宅，房市最高檔與現在的實價登錄相比，差距將近快三成。所以記得，無論新舊，一定要買「缺點最少的好房子」，其次才是價格。

【砍價絕招】

A.實價登錄再砍價法
答：基本上現在多數人都是這樣來砍價的，實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法，多半只要有誠意出售的屋主，心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1：實務上的觀察是，現在銀行都會估得比較高喔！？因為銀行都是參考已經成交的時價登錄，而現在買家出價，都是低於實價登錄，成交價也是低於實價登錄，所以只要是自住型的買家，現在進場其實都是相對比較可以安心的。

答2：銀行估價砍價法，比較適合用「豪宅」。

2-1.因為總價越高，下修壓力/幅度比較明顯，銀行會評估得更保守、謹慎。

2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的，對「財力證明雄厚」的「首購族」而言，6999萬的房子最高可以貸到八五成，也就是5949萬，但只要多1萬變成7000萬，最多只能貸六成，也就是4200萬，一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。

2-3.所以如果你是豪宅買家，「自備款多」，可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少，可是你想買的房子總價超過7000萬，那你就很適合用「銀行估價砍價法」，假裝自己籌錢很辛苦，跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤

答：
【車位砍價法】

不管任何一個地方，車位都有一個「固定的“行情”」，請注意，重點在“行情”這兩個字，很多仲介都會跟你說：「車位是『死豬仔價』，通常沒有人會砍車位價錢，車位價格該是多少就是多少，只能針對房屋價格去砍價。」但是，
1.一樣是坡道平面，因為坡度的不同，有的社區無法停低底盤的跑車，消費者知道嗎？
2.還有一樣是車位，B1、B2、B3的價格，應該是一樣的嗎？
3.同樣樓層的車位，你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開，跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開，價格應該一樣嗎？
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的，有些機械車位位置在中間/平面層，簡直跟平面車位沒啥兩樣，有的車位在下層有限高不能停休旅車，一樣是機械車位，價格應該一樣嗎？
所以，請記得，車位價格不是死豬仔價，不是固定價，而是固定行情，可以參考行情，依照車位好不好停，再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。

【扣管理費】

豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上，中午屋目前平均落在100元上下，有些一層一戶、獨棟、有游泳池的，管理費特別貴，長久下來養房的成本就差很大！像這次的故事主角，就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少，與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算，然後將這些多出來的養房成本，放進斡旋談判議價裡面。

【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】

答1：其實這一招比較無效，因為屋主當初買得便宜，難道就要便宜賣給你嗎？那屋主當初買貴了，你是否願意用比較貴的價錢承接呢？不過基本上還是秉持一個原則，民國101年之後取得的，因為成本較高，而且是屋主賺多少的問題，應該賠多少的問題，所以會比較難殺價。

答2：從謄本算出屋主成本，前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子，實價登錄查不到，再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」，就代表當初屋主自備款比較多，並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押，換言之，如果你在謄本看見設定1200萬，加個兩成上去，就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬，大約是屋主「實貸」的金額。

【斡旋絕招不藏步】

1.交易安全：有太多案例層出不窮了，有些房仲一心只想成交，有些買家對於自己的財力證明過於自負，每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數，籌不出自備款，只能解約，而被賣家沒收訂金。」的慘劇，所以在斡旋的一開始，我們會建議消費者，在出價談之前，請算清楚自己到底有多少自備款，然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達？成，買家可主張無條件解約」等字樣來自保。

2.不要斤斤計較服務費，買賣房子是三方面的事情，絕對不是只是買賣雙方的事情而已，試想三國時代：劉、孫、曹，其中的兩方只要真心團結合作，第三方必死無疑！

所以，買家可以用力跟屋主砍價，賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價，請記得很重要的一件事情「服務費，多給，也只是多給1~2%，少給，也只是少給1~2%」，我們會建議消費者訂出一個目標、級距，如果價格滿意，服務費給滿%，把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費，讓房仲替你賣命！或許你多給了1~2%服務費，我絕對相信，房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。

(以上部分內容，出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)

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