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作者wonderfood (wonderfood)

看板home-sale

標題[心得] 預售屋買房流程分享

時間Thu Jul 28 08:14:53 2022

原文網址：
https://wonderfood.pixnet.net/blog/post/230573380

以下手機版精簡圖文

換屋動機

我們住進新莊副都心的新家後

仍持續關注新建案和區域建設

也慢慢的熟悉了附近的生活圈

我們從副都心至頭前的換屋動機有以下幾點

錢錢更好的生活品質

我們的犬子錢錢是一隻活力旺盛的小公狗

非常需要大片草地跑跑健身

雖然新莊副都心也有一個很大的塭仔底公園

但塭仔底大部分都是溼地公園和小孩遊樂設施

真正能提供給狗狗跑跑的區域很少

頭前運動公園占地廣闊

而且草地大、附近狗狗多，錢錢還可以交朋友呢!

所以我們鎖定頭前運動公園周邊去尋找

住宅區的寧靜

2018年看房的時候覺得頭前的住宅區好安靜好無聊

於是比較偏向商業氣息濃厚的副都心

豈料年紀漸長後反而喜歡起這種住宅區的感覺

不斷攀升的房價

我們很幸運的在2018年副都心谷底的時候進場

之後就看著房價一路攀升，頭前和副都心都是

所以我們有志一同的認為再晚幾年入手的話

只會付出更高的代價

追求更好的房子

由於副都心的房子比較偏向首購宅

住了一段時間後想要換更好的

這時候就要開始審慎評估換房後第一間怎麼辦、家庭財務能力、房地合一稅等等的問題了

頭前副都心共享生活圈

雖然頭前和副都心是不同的重劃區

但相鄰太近了，脣齒相依

基本上生活圈都是差不多的

所以從副都心搬到頭前沒太多需要重新適應的

鎖定物件&喜歡之處

我們看了頭前的許多建案

獸大看房其實很隨和(沒主見?)

銷售說得天花亂墜然後他就頻頻點頭說不錯ㄟ

每一家都好，所以完全無法下決定

某軒則相反

某軒看房非常重視感覺

整體第一眼的氣場非常重要

如果感覺對了才來考慮後面的坪數、格局、房價等等

不過在某軒這麼挑剔的狀況下

我們居然在積極看房一個月內就找到了理想中的房子

也算是緣分阿

以下列出我們喜歡這間房子的幾個原因

近頭前運動公園

我們很喜歡頭前運動公園

有陽光大草坪、整理的花團錦簇的環境、籃球場、健身器材等設施

以後錢錢就可以常常下樓去開心跑跳了

近捷運站

某軒上班非常依賴捷運

新房子離捷運站步行五分鐘以內非常方便

而以房價和轉手性來說

近公園和捷運站的房子總是支撐性比較夠

風景無敵的高樓層

為什麼高樓層會比低樓層貴是有道理的

站得高才能看得遠

一回到家迎接你的就是廣闊的視野

想必很舒服

比上一間房升級

當然新房一定要比舊房條件好我們才願意搬阿!

其實我們這次只是小升級

一樣是三房兩衛，只不過室內面積大了一些

仍然是格局方正、沒有重大風水瑕疵、公設沒有游泳池(個人不會游泳也覺得浪費水電和
管理人力)

一層的戶數變少了而且坪數較為均質化

買預售屋的流程

其實買預售屋或新成屋的流程、自備款和貸款等一模一樣

只是預售屋一開始須拿出的錢比較少且有機會可以客變

而且還款的時間比較久

雖然看似比較輕鬆

但拉長付款時間也意味著增添了許多現金流上的不確定性

所以下訂前仍要審慎評估自身經濟能力!

一、談妥價錢，付訂金，拿合約書回家看，簽約

一般來說都是訂(小訂、補足)、簽(簽約)和開(開工)

大概是總價的10~15%

而我們此次購買的實際流程為

議價後，我們先刷了一小筆訂金(20萬)作為保留

然後拿合約書回家看(預售屋買賣合約應有至少5天的審閱期)

簽約前先匯了一部份金額

簽約當天再補足剩下的金額

一開始刷的20萬訂金則退刷返還

二、工程款

工程款的繳納方式一開始就要和賣方談好

按工期繳納、一次性繳納或按月繳納

我們此次購買則是一次性繳納

這裡要注意的是可以和建商或代銷談比較適合的付款日期

因為有人可能有資金調度的需求

比如說定存快到期、股票要重新配置等等

三、暫收款

暫收款包括很多哩哩叩叩的東西，反正就是買房賣房文件往返中會產生的費用

這些每一筆都會開收據，所以不用太擔心會被吞掉或多收

另外，建商也預收了6個月的管理費

銀行貸款&對保

建商領到使用執照後

就開始進行銀行對保，由銀行審核貸款資格

通常可優先考慮建商的配行銀行，條件可能會較優

對保過程中，一定要確認貸款種類、貸款利率、攤還方式等細節

因為有之前貸款失敗的經驗

我們這次資料準備的非常齊全

讓前來對保的行員連聲稱讚說我們是這批貸款中準備資料最充足的

最後也是順利通過了

驗屋

再來就是驗屋

我們這次請了專業的驗屋公司---宏遠驗屋

發現了許多待改善的地方

前前後後驗了六次終於過了

總之花了這麼多錢

該改善的地方就是要堅持

四、交屋保留款

交屋保留款一般是5%

驗過了之後才付

這在一開始的合約中要談妥

交屋

前面的一至四點都是需要自己付的，屬於自備款

而銀行在交屋前會先致電確定撥款

建商交屋滿用心的，準備了很有質感的牛皮包

裡面裝了大大小小的鑰匙器具、重要文件、還有內存建案資料的隨身碟等等

都弄得井井有條

此時拿到鑰匙

這間房子就是屬於我們的啦

買預售屋的注意事項

買預售屋的風險相對新成屋要高一些

畢竟什麼都看不到

只能用建商給的圖和模型並實際走訪案址想像一番

所以要注意的事情滿多的

以下分享我們個人的心得

三大原則---好建商、白紙黑字、履保機制

首先挑選好建商非常重要

必須是風評良好、財務健全和有完整售後服務的建商

談合約過程不能只給口頭承諾

包括優惠措施、無條件修改格局、贈送家具家電等大小承諾，一定要在契約上載明

若是有任何的銷售DM或資料也請留著

因為從法律角度來看，這些文宣廣告也被視為契約的一部份

而履保機制主要是將款項匯入指定的信託專戶

透過銀行把關，將款項用於建案工程等相關支出

買方與賣方需負擔的費用

一般來說

自來水、電力管線、瓦斯內管線之相關費用應由建商負擔

地價稅、房屋稅，在交屋日前由建商負擔，交屋日之後由買方負擔

土地增值稅由建商負擔

另外，印花稅、契稅及相關規費則由買方負擔

不過要特別注意的是瓦斯外管費用

新版契約新增規定瓦斯外管費用由雙方協議，若未議定則由建商負擔

所以站在消費者立場

一定要在合約簽定時將所有買賣雙方需付的費用清楚釐清並載明

交屋保留款和銀行貸款的設定

交屋保留款通常是5%

而銀行貸款則根據申貸人條件不同而不同，通常是70~85%

這兩筆款項很重要，為什麼?

因為是牽涉到房屋有無重大瑕疵

建議消費者在簽約時要確認合約中載明若驗屋有問題

必須完成相關修繕工程和事項後，才會同意銀行貸款的撥款與付交屋保留款

避免落入還無法入住就得開始繳利息的窘況

思考裝潢

從看房、簽合約、貸款、付款、驗屋、交屋

花了一年多的時間

接下來就要好好思考裝潢的問題了

由於這次是第二次裝潢

因此想的東西也更多

想要保留第一間的好處並且更升級!

ps.這是我們參觀新莊副都心某建案樣品屋內的擺設---大便狗燈

太可愛了

立馬決定等裝潢入住後也要買一個

--

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.44.78.230 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1658967296.A.A98.html

推 lagadidi: 清流認真文 07/28 08:16

推 aquariusliao: 推認真分享 07/28 08:34

推 Lions2020: 一時不察以為那隻狗是公園前的雕像....老花又嚴重了。 07/28 08:38

推 yasea2004: 分享是好但你那條狗不用戴罩？ 07/28 08:42

推 victorytim: 好文推一個 07/28 08:46

推 tfct: 頭前有近捷運？ 07/28 09:15

推 tfct: 喔有環狀線了當我沒問 07/28 09:17

→ LinuxKernel: 頭前運動公園不是要蓋防災體驗館跟幼兒園嗎XD 07/28 09:19

推 gerychen: 分享讚讚 07/28 09:19

推 lyxiang: 推認真不過有些建案的保留款只有5W不是5% 不爽不要買 07/28 09:19

→ duriel3313: 頭前讚讚讚 07/28 09:25

推 kagaya: 恭喜推推 07/28 09:29

推 kenkao25: 恭喜推 07/28 09:30

推 kendavid001: 推分享難得好文 07/28 09:31

推 wseedw: 燈要去哪買XD 07/28 09:33

推 andy821344: 那個大便狗燈哪買XD 07/28 09:43

推 Raydreamer: 推恭喜 07/28 09:47

推 panpan: 保留款5W不是違法了嗎還能這樣簽約? 07/28 09:53

推 lagadidi: 回樓上，交屋款多寡其實不是重點，貸款是否同意撥款才是 07/28 09:55

→ lagadidi: 大筆的 07/28 09:55

→ lagadidi: 當然覺得不合理可以爭取，經驗是建商不願意改合約，所以 07/28 09:56

→ lagadidi: 不接受=不成交 07/28 09:56

→ Kayusumi: 5萬+1 協商成尾款5%貸款75% 07/28 10:13

推 DwyaneWade: 推一波，那區我還沒看過有人不喜歡的 07/28 10:20

推 bbo40453: 恭喜 07/28 10:23

推 leehui12: 推 07/28 10:31

推 gm3252: 推恭喜 07/28 10:39

推 karl7238: 推 07/28 10:51

推 h760108: 保留款五萬很多，不爽不要買。 07/28 10:59

推 nobeldd: 錢錢錢錢你是米可白嗎 07/28 11:07

推 tinaum: 想問暫收大概多少$$? 07/28 11:24

推 mj0210028: 5W+1 07/28 11:36

→ mj0210028: 建商：改5%可以自備先改成3成 07/28 11:36

推 mykiwi: 感謝分享推~ 07/28 11:47

推 AccGuest: 樓上亂教，哪是同不同意撥款才是重點，建商蓋好不配合過 07/28 11:52

→ AccGuest: 戶撥款，等著被解約重賣，爽賺違約金，一堆血淋淋教訓在 07/28 11:52

→ AccGuest: 那邊還在說可以不同意撥款 07/28 11:52

推 olafsin: 推~大便狗燈XD 07/28 12:02

→ lolpklol0975: 推出貨抓交替文,一篇又一篇,延綿不絕 07/28 12:15

推 lagadidi: 馬上有空空嫉妒酸 07/28 12:16

推 lagadidi: 空空邏輯，吃滷肉飯也是替農夫養豬戶餐廳解套 07/28 12:18

推 desirewu129: 感謝分享 07/28 12:37

推 fatman5566: 犬子不是指兒子嗎... 07/28 13:10

推 Ommmmmmmmmm: 空空真急XD 07/28 13:19

推 humbler: 恭喜 07/28 14:58

推 j1988922: 樓上他這面的公園不會蓋東西，不用幫他煩惱 07/28 15:08

推 pinkbest: 狗燈好像是英國設計 07/28 16:07

→ pinkbest: 新台幣兩萬八耶 07/28 16:07

推 c188cc: 說了一堆，就是要自備款足夠一點，可惜魯空連十萬… 07/28 19:48

推 ayumiray: 推 07/28 20:23

推 Valerie18: 推推 07/28 21:13

噓 chrispherd: 交屋款五萬也敢買算你運氣好順利交屋 07/28 21:49

噓 chrispherd: 能貸幾成個人跟銀行的事，建商說七成就七成喔 07/28 21:52

推 chungptes: 有狗就推! 07/28 23:31

推 dar6267: 推整理 07/29 00:02

→ adam7749: 不撥款這件事，如果住戶串聯起來，就是另外一回事了 07/29 07:44

→ cucudodo: 有推有整理 07/29 08:43

推 ykia: 請問可以分享裝潢篇嗎 07/31 18:47

裝潢篇連結請參考^^
https://wonderfood.pixnet.net/blog/post/232120810
※ 編輯: wonderfood (114.44.90.35 臺灣), 08/09/2022 15:43:51

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例如：中古二手屋要考量管線、翻修居家修繕費，預售屋要考量建商風評、新屋議價空間有限等，先決定好再開始找房子才能集中火力。買房要準備多少頭期 ...

#38. 青埔預售屋比較懶人包| 各大建案評估分析總整理（2022年3月 ...

預售屋的價格可以直接反映在建商投入的成本上，包含了土地成本、建造成本，還有1至1.5成的管銷費用、廣告預算與利息，以及大約2至3成的利潤。只要多做一點功課，就能了解 ...

#39. 預售屋客變費用、6大客變流程總整理，了解客變優勢和注意事項

客變是指在預售屋施工階段，依據使用需求，要求建商在不影響建築結構下進行室內格局的客製化變更，包含水管配電、隔間、建材和廚具衛浴設備皆可調整，優點 ...

#40. 【預售屋客變教學】客變改什麼？你必須了解的6件事 - 幸福空間

客變費用如何最省錢？ Q1. 什麼是客變？談到「客變」，就一定要從「預售屋」 ...

#41. [請益] 預售屋轉約要注意的眉角? - home-sale - PTT網頁版

最近看了一間預售屋，我跟另一半都挺喜歡，可惜想要的格局賣光了在591有看到預售屋轉約1. ... 34樓推wellkimi: 看價差多少，如果他買1000 假設扣掉所有成本他要拿1100 ...

#42. 天花板裝潢沒施工，要花錢再裝潢嗎？買屋前後你該注意什麼？

很多人買房子總會先思考房屋總價，但除了準備頭期款，如天花板等裝潢費也 ... 預售屋還未完工，因此只能從建案資料得知屋內樓高，若室內空間不大，花 ...

#43. [請益] 房市菜鳥預售屋換約問題- home-sale - PTT情感投資事業版

引述《eluck (fish)》之銘言： : 第一次買房菜鳥請教: 因為預售屋都要蓋好幾年: ... 等於接盤的人要準備原屋主的頭款+轉讓要給屋主賺的錢，需要280萬現金（驚呆我以為 ...

#44. 年薪60萬爽買透天網說台北不可能

有網友在PTT發文詢問：「年薪60萬是否該開始扛房貸買房」，也有夫妻倆差不多的 ... 目前市場上房子可劃分為預售屋、新成屋、中古屋三類，而不同縣市 ...

#45. 買房後, 還有什麼是每年需要繳的費用? - 房地產筆記

好不容易準備了一筆頭期款買了房, 以為可以享受房價上漲帶來的愉悅感! ... 不管您是買預售屋還是中古屋, 即使同樣大小的土地, 也會因為每個區域 ...

#46. 不想買到「照騙屋」？買預售屋，一定要問代銷這些問題

這要說到預售屋的付款機制，一般買預售屋初期要付的費用為「訂、簽、開」，也就是訂金、簽約金、開工款，大約10至15%。然而就算是10%，800萬的房子也要先 ...

#47. 買房貸款成數不足，定金會被沒收？解約條款該注意什麼？只要 ...

若擔心貸款不足，可於契約中加註但書，說明貸款未達多少金額，則合約無效。 4. ... 以預售屋來說，簽約後反悔最高可能賠償總價15%的違約金！ ... 自備款要準備多少？

#48. 買房避雷術- 預售屋新手攻略- 線上教學課程 - Hahow

預售屋的頭期款可以小額分期支付，而且裝潢得美輪美奐，相對於一口氣就要先繳幾百萬自備款的成屋來說，可以用更輕鬆的方式，買到又新又漂亮的房子，所以成為近期年輕人 ...

#49. [心得] 關於預售屋.- 看板home-sale - Mo PTT 鄉公所

因此是否要投資預售屋,關鍵也在取決於他第三個優勢身上. 例如這邊"新建案"每年漲10%,那我買一間蓋3年的預售屋,我等同三年後漲30%用0年屋賣.

#50. 裝潢預算怎麼抓？2023最新裝潢費用分配表！ - 室內設計

若建商附贈廚房廚具、衛浴設備等基本配件都不需要變動，或是在預售期就完成客變， ... 坪的舊屋全面翻新，加上翻新後的裝潢設計，建議準備220萬至280萬元較為充裕。

#51. 第一次買房就上手！首購族的20個注意事項 - 天下雜誌

許多買屋者會只向一家銀行詢問利率，但這常會讓人多花錢。比較至少3家銀行的利率和費用，可以讓你在支付鉅額房貸時，有機會省到錢。

#52. 新屋貸款流程6步驟！買新房也可以二胎增貸90%成功率?

新房屋剛買卻因為裝潢、家具、其他費用等貸款不夠用嗎？ ... 您一定會想問我「房貸成數最高可貸多少成？」一般來說買新 ... 預售屋：貸款約在8成。

#53. 財政部臺北國稅局

熱門焦點 · 本局新聞稿 · 網網相連 · 常用服務專區 · 會員專區 · 分眾引導區 · 訂閱電子報 · 社群.

#54. 只要49萬！北市114處「終身停車吃到飽」內行人：沒想像方便

都會區臨時停車位難尋，就連想買或租固定車位也未必容易。有網友發現，某車位販售文稱「49萬元北市114個停車場終身吃到飽」，但內行人指出， ...

#55. 【沖繩必買】2023夯翻天！日本沖繩零食藥妝 - 波比看世界

沖繩必買7：Calbee+（限定薯塊、限定香檬洋芋片）. Calbee以「薯條三兄弟」名氣衝破天際；Calbee+是售有現炸薯條直 ...

#56. 預售屋暫收款問題 - Mobile01

多收的會退回.. 就是各項水電瓦斯過戶等相關費用.. 通常第一次買房的都不知道...買過一次才知道 ...

#57. 臺灣土地銀行

熱門服務 · 金融資訊 · 資訊揭露 · 資訊揭露 · 優惠活動 · 不動產標售(租)訊息 · 便民資訊 · 訊息總覽.

#58. 星展eco永續卡

星展eco永續卡為商務鈦金卡等級，賦予您商務優惠權益以及適合多項商務支付需求，例如貨款墊付、廣告費用、海外消費等皆可享有回饋。綠色好企業一起愛地球. 星展支持社會 ...

#59. CAESAR 凱撒衛浴- 最棒的空間，讓你輕鬆擁有

CAESAR凱撒，最時尚的衛浴品牌，我們將持續以最時尚又實用的產品，為你的生活帶來更多便利與幸福。

#60. 2023大阪環球影城教科書級別攻略｜票價限定活動全設施一次看

但如果你有多個設施一定要玩到，就算是綠色或水藍色的級別，也建議買快速通關，因為人數預其實沒有那麼精確，只是依照過去的數據抓個大概的數字。快速 ...

#61. 貸款買房ptt - 問題個人信貸或車貸PTT推薦

Gray Tsai 買預售屋要準備多少錢？是許多第次買預售屋必問的問題!買房會需要準備的錢，除了自備款和貸款外，尚有許多有很多其他項目需要被記入。

#62. 2023 學貸ptt

該準備什麽文件？另外，學貸利息多少，是高還是低、如何還款、如何查詢還款、如何辦理延期還款等資訊，今天Stockfeel 要一次整理給你。

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