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這些關於公設比的概念一定要搞清楚！
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#停車位 #買房 #頂樓加蓋 #建案 #下班經濟學 #公設比
【買房要留意車位有沒有魔鬼細節👹】
車位價是固定的，例如一個車位100萬，登記15坪賣100萬，登記5坪也賣100萬，前者是把車道面積盡量分配給車位，後者則把車道面積盡量分給房子。房子的公設比從30％提到32％，總價差異就會非常多了。對消費者來說，卻很難分辨，因為32％的公設比看起來還算正常。
未來買房子，除了看公設比，也要看車位的坪數。一般來說，平面車位在10坪左右算是正常，12坪以上是很有良心的建商，如果坪數低於10坪太多，甚至只有6、7坪，那就很有可能是公設被車道坪數所灌水（樂居）。
【買車位注意／上】內政部拿車道試刀 減少無買車位者分配到不合理公設
房市升溫、房價居高不下，民眾買房當然要計較有無虛坪，有不少民眾質疑房子坪數被灌水，讓建案「公設比」過高問題再受關注。內政部開始研究如何降低虛坪，將先從「車道面積」試刀，要減少「沒買停車位者」分配到不合理的地下室公設，預計下半年推動。
先前瓏山林建設在大台北地區的不少建案，就因在預售屋買賣契約中，並未揭露「車道」屬公共設施的資訊，直到交屋時才把車道面積分給住戶，並要求補交價款，讓沒購買停車位的住戶也要多付錢買公設，後經住戶檢舉，被公平交易委員會裁罰上千萬元。
車道由買車位人還是全體共同分擔？ 買賣契約寫清楚
業界人士說，一般建案的停車場車道，有些由買車位的人共同分擔，也有些由所有住戶共同分擔，重點是看買賣契約有無寫清楚，不能隱匿重要交易資訊。
內政部營建署長吳欣修說，建案公設比過高問題再受關注，民眾最常反映的就是「我又沒買車位，怎還分攤到這麼多車道面積公設」。他認為，地下室兼具防空避難與停車空間，現行多數建商的作法是，扣除掉所有停車位之後，剩下的車道公設面積，就由全體住戶分擔，但依照「使用者付費」原則，有買車位的人，當然要多負擔一些車道面積公設。
建案「公設比」過高問題不斷受關注，有的建案在廣告看板上都會載明公設比，尤以「低公設」的推案更會詳列數字。
不過，內政部地政司則說，雖有人沒車位，但也會用到地下一樓的垃圾間、機電設備室等，怎樣的登記規定比較合理，將繼續研究，但有車位者，確實應多分攤一點公設。吳欣修也說，現已著手檢討「建築技術規則」，會在上半年與業界充分討論，預計下半年推動此制度。
此外，另一個常被詬病的浮濫公設就是「管委會空間」，也是建商最容易作怪之處，常被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室等。吳欣修說，管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急升降機的機道、特別安全梯與緊急升降機的排煙室，這五項雖不計入容積，但其面積的總和，也不得超過該基地容積的15%。吳說，現研議兩種「適度限縮」作法，一種是整體降低這15%，另一種是限制管委會空間的比率，像是最多只能有5%。
住展雜誌研發長何世昌指出，車道面積最常被建商灌水，只要地下室車位的面積設定愈少時，地下室其他部分，分攤為全體公設的面積就會愈大。
房市作家SWAY則提醒，地下室車位是最容易動手腳之處，一些看不到的角落、閒置空間，都常遭建商擅自挪用，如當成湯屋或健身房，最終還被檢舉而拆除。他建議官方應表列清楚，哪些設備屬於全體可分攤的公設。
【買車位注意／下】買房被讓價別開心太早 小心是漲在車位
聯合報 ／ 記者何醒邦
大台北地區不只房價貴，車位價格也令人咋舌，自有實價登錄以來，最貴的停車位落在北市信義區豪宅皇翔御琚，一個要價870萬元，近期車位價格也有持續拉高趨勢。專家表示，其實車位一直是用來「喬房價」的好工具，有的銷售人員會故意不漲房價，卻在車位動手腳，消費者一定要留意。
此外，內政部地政司說，為了解決停車位過小的問題，曾在6年前建議建築業界，停車位空間至少要8點多坪才屬正常合理，所以若小於8坪，有可能是被灌入到公設中；而為配合民法規定，今年起預售屋買賣契約中的共有部分停車位，已經無土地持分。
車位價格不太會因屋齡而減損 近年有拉高趨勢
房市作家SWAY說，一般停車位的價格都是固定的，不太會因建物屋齡而減損，但最近車位價格漲價很多，有持續拉高的趨勢。住展雜誌研發長何世昌表示，很多人會殺房價，但停車位鮮少有人殺，常常是「不二價」，現在卻有不少預售建案邊賣邊調高停車位價格，新北市郊區甚至已開出200萬元一格的行情；桃園青埔重劃區竟出現一格要價220萬元，直追雙北市。
何世昌說，車位是調節房價的好工具，尤其是在眾多建案競爭激烈的重劃區，有的銷售人員會故意不漲房價甚至讓價，卻默默在車位上動手腳，消費者要留意；而先前房市大多頭時，很多豪宅的單坪價格不敢超越每坪300萬元的「彭總裁防線」（指央行前總裁彭淮南對房價的最高容許限度為300萬元／坪），就刻意將車位價錢拉高，使每坪房價落在290多萬元、不超過300萬元。
停車位小於8坪 恐是車道被算在公設中
房產專家SWAY表示，最常被建商灌水的公設就是「車道面積」，一般平面停車位約8到15坪，機械則為5到8坪，若登記的車位坪數過小、在8坪以下，很可能是車道被灌入到公設中，等於被扒了兩層皮。
目前停車位大致有三種類型，分別是法定車位、增設車位與獎勵車位；法定車位原本就多計入共有部分內，沒有獨立權狀，必須跟隨房屋買賣而移轉。增設車位與容積獎勵停車位則有獨立權狀，可以登記為專有部份，可以單獨買賣。
修法將車位列入「共有部分」 無土地持分
內政部地政司表示，依現行民法規定，土地持分以「專有部分」，像是客廳、廚房、臥室等主建物，及附屬建物如陽台等面積去計算比例；但修正後、已在今年上路的預售屋買賣契約中，停車位是屬於「約定專用」，並非「專有部分」，所以此次修法將車位列入「共有部分」，未來不管買多少車位，都不會分配到土地持分。
內政部也表示，本次契約修正僅是配合民法規定辦理，不會影響已完成產權登記的原有建物。但業界人士指出，因修法到上路較為倉促，許多賣到一半的預售建案，就出現去年的買方適用舊制、配有土地持分，而今年的買方適用新制、沒有土地持分，這種「一樓兩制」的怪象。
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第四代大改款的FIT在台灣推出兩個等級，分別為HOME汽油版，以及 e:HEV 油電版。目前原廠預接單價分別為：HOME 汽油版 76.9萬；e:HEV 油電版 86.9萬。交車時間的部分，汽油版目前預計9月11日後開始交車，油電版則要到11月或12月交車。
本次試駕的 HOME 汽油版，從外觀上來看除了頭燈擬人化的視覺效果且採用全LED外，車頭整體造型也較上一代更為圓潤。另外車側A柱的設計也是本次改款的重點，全新第四代的FIT在原本傳統A柱的地方，向外延伸一根輔助A柱，透過這樣的設計提升三角窗視野面積，搭配平整化的儀表板設計，創造出較為開闊的駕駛視野。
而動力方面，汽油版本搭載代號 AP2 的Earth Dream Technology （地球夢）引擎，搭配CVT變速箱可提供最大馬力121PS以及最大扭力14.8kg-m。原廠公佈的平均油耗為 17.9km/L。
內裝空間的部分，第四代FIT依舊保有 ULTRA SEAT 的多功能變化座椅設計。透過後座座椅的傾倒與收折，可以最大化利用車室高度，創造多變的車室收納空間。
在安全配備部分，全車系標配最新的Honda SENSING 智慧安全主動防護系統，採用新的偵測鏡頭及系統，包含了：ACC 主動式車距調節巡航系統（30km/h以上作動）、FCW前方碰撞警示系統、LKAS車道維持輔助系統（72km/h以上作動）、LDW車道偏移警示系統（72km/h以上作動）、RDM道路偏移抑制系統、AHB遠光燈自動切換系統。
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新在哪裡？
●外觀承襲歷代經典設計，車頭面積較前一代降至 2.21 立方公尺，風阻係數降至 0.275Cd，並導入 IQ.LIGHT 智慧燈組，全車系標配高爾夫球迎賓照地燈，自280 eTSI Style起配置水箱護罩連貫式 LED 定位燈
●車尾將 Golf 銘牌置於廠徽下方
●R-Line 車型擁有專屬 18 吋 Bergamo 鋁圈、外觀空力套件含徽飾、R-Line 三幅式運動化真皮多功能觸控方向盤、雙前座 R-Line 專屬徽飾、駕駛模式選擇、Progressive Steering 動態齒比轉向輔助系統，但取消駕駛座電動調整/按摩/記憶功能。
●內裝採用駕駛導向座艙，排檔桿改為電子線傳式
●230 eTSI Style 起配備三區恆溫空調，280 eTSI Style 等級起配備 Discover Pro 10 吋多媒體鏡面觸控主機、Touch Slider 數位觸控列、原廠中文導航系統、無線 Apple CarPlay 與無線 Android Auto
●安全科技部分標配 IQ.DRIVE 智能駕駛輔助系統 (Front Assist 車前碰撞預警系統 (含AEB自動輔助緊急煞車功能)、車側盲點警示系統、前方行人監控系統及 ACC 主動式固定車距巡航系統)，280 eTSI 再加 Travel Assist 智慧車陣穿梭系統、主動式車道修正輔助系統、道路虛擬實境顯示功能 、車道維持及偏移警示系統 (含修正輔助)、Park Assist 自動停車輔助系統、Exit warning 離車安全警示系統、RTA 後方橫向車流警示系統 (含煞車輔助功能)
●動力導入 eTSI 48V 微油電動力系統，整合 48V 啟動馬達發電機、12V – 48V 直流電轉換器及 48V 鋰離子電池，支援動能回收功能使 48V 鋰電池儲存更多電力，並可運用馬達動力輔助引擎啟動及車輛起步，也可改善怠速熄火的運作，而 Electric Boost 電動馬達輔助，可為引擎提供 9kW 動力輸出及 50Nm 扭力，也支援 Eco Coasting 節能滑行功能，使油耗降低最高 10%，也可減少最多 8g/km 的排放。
#Volkswagen
#Golf_MK8
#280_eTSIR_Line
Volkswagen Golf 堪稱是最經典的掀背車系，自 1974 年問世以來已發展出 8 個世代，最初以取代 Beetle 為目標，後續更衍生出 GTI 性能鋼砲、Variant 旅行車、Cabriolet 敞蓬車及 Jetta/Bora/Vento 房車等車型，成為品牌相當重要的銷售支柱。原廠在 2019 年推出全新大改款第八代車型，僅供應五門掀背及旅行車，將集團最新科技大量挹注，國內則由台灣福斯汽車規劃在今年 7/1 正式上市，在掀背車部分的引進編成分別是 230 eTSI Comfort、230 eTSI Life、280 eTSI Style、280 e-TSI R-line 及 GTI 共 5 款，旅行車則則引進280 eTSI Style及280 eTSI R-Line 共 2 款，本次試駕車型為 280 eTSI R-Line 掀背。
延伸閱讀：https://www.7car.tw/articles/read/75171
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0:00 Volkswagen Golf 280 eTSI R-Line
3:20 新在哪裡?
6:30 車系編成
8:45 外觀
11:05 車尾
14:10 內裝
24:30 後座
29:00 試駕心得
32:15 買、不買？
35:04 山路試駕
＃大埔水庫＃峨眉湖＃新竹
於西元1960年完工的峨眉湖又稱為大埔水庫，位在新竹峨眉鄉的湖光村與富興村之間，蓄水面積達137公頃，功能以灌溉農田水源為主，也具有調節水量的功用。 是全台最早由台灣人自行設計興建的水庫工程，當年曾陸續修築了五座吊橋，方便兩岸往來交通，現今只剩下細茅埔吊橋，是情侶最愛攜手散步的地點。
峨眉湖風景秀麗，不僅擁有翠綠碧波，在湖中還有許多小島，陽光照射下的湖面波光粼粼，景色相當迷人。湖畔旁有著3500公尺的環湖步道以及鐵馬車道，讓各地的遊客可以更方便的貼近山光水色與湖畔旁的水鳥生態，是全家大小假日時休閒的好去處。
2021年來到此地已經有三趟，但都遇到天氣不盡理想的狀況，而這次足足等了32小時，才有機會拍下此地的晨曦美景。但因為近年水庫水質優養化嚴重，布袋蓮孳生，已無法成為飲用水源，亦成為當地政府亟欲解決的問題。
或許對於我們攝影來說，滿是綠意盎然的植物，確實更添美感，也更適合入鏡，記得一月到訪時，還能見到大面積的湖水，想不到才短短四個月，又長滿布袋蓮，不得不佩服它們的繁殖能力。
遠處的建築群是彌勒大道天恩彌勒佛院，於西元2000年遷建至此， 並修築總高72公尺，全世界最高的青銅彌勒大佛，光頭部就有四層樓高，而成為當地著名的地標，在晨光薄霧圍繞之下，更有佛光普照之感。
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【梁震明簡歷】
國立台北藝術大學美術創作研究所畢業。
曾任國立台南藝術大學藝術史系及東海大學美術學系講師。
個展12次，國內外聯展30餘次。
作品曾在香港蘇富比、羅芙奧及沐春堂拍賣成交。
著作「墨色的真相」與「台灣寺廟龍柱造型之研究」獲國立編譯館出版刊行。
現為羲之堂代理之專職水墨畫家。
水墨創作介紹：http://tom20030208.pixnet.net/blog/category/2797965
水墨材料介紹：http://tom20030208.pixnet.net/blog/category/2800158
藝術生活分享：http://tom20030208.pixnet.net/blog/category/2838915
台灣龍柱介紹：http://tom20030208.pixnet.net/blog/category/2797923
水墨藝術分享：http://tom20030208.pixnet.net/blog/category/2823594
台灣露營分享：http://tom20030208.pixnet.net/blog/category/2811651
國內旅遊分享：http://tom20030208.pixnet.net/blog/category/2798133
國外旅遊分享：http://tom20030208.pixnet.net/blog/category/2811654
空拍經驗分享：http://tom20030208.pixnet.net/blog/category/2798208
不會因為建物面積持份較大就付較多錢。 所以說沒有車道被賣兩次、重複算兩次坪數這種事， 車道納入房屋公設的大樓， 通常 ... ... <看更多>
... 仍然設置了兩側實體人行道，甚至還有停車空間。車道非王道，道路上人行道面積大於車道面積很OK！沒有空間拓寬成雙向車道，那就只給汽車單線道甚至禁行汽機車變徒步區。 ... <看更多>
車道面積 在 Re: [新聞] 花敬群：停車場、車道擬不計入公設- 看板home-sale 的推薦與評價
※ 引述《H2 (超級噴火龍X)》之銘言：
: 先說結論
: 修法後，公設比不會差很多
我覺得會改變不少
: 守規矩的建案多數車道面積是攤分在車位
: 的，你自己可以算一下車位實際面積跟
: 權狀面積（如果是約定專用的用攤分比率
: 去算）
: 你以為沒有攤分車道的所有權人就不用
: 分攤地下室面積嗎？
: 以現代的狀況來說，很難
: 水電機電空間、消防設施、垃圾間、
: 機車位、自行車位、地下室梯廳、往來
: 地下室公設的人行空間都還是會攤到
現在這樣的法規,自然建商不會特意去區分
但是當規定改變後,建商自然會調整
以後新法的建案,地下室就會區隔開來
車位區跟公設區會分開
車位的部分就只有車道跟車位
公設的部分就擺其他的那些東西
: 你會發現，其實搞了半天後，你的公設比
: 還是沒有什麼變
建商的規劃會比較難
也許會多出一些空間浪費,因為有些東西不能擺車道位置
但整體來說,這種空間浪費就一兩個走道空間影響不到 0.1%
這個法規對於不開車的人應該是樂觀其成
因為有很多建商在車道偷公設
其實我一直覺得公設這塊不但不應該隱藏(某些覺青的實坪制)
反而應該是更加標示清楚
這個法令算是往標示更清楚的地方走去,所以我是贊成的
一樣說說倒楣的人跟獲利的人
最倒楣的是建商跟建築師
因為要畫的圖更麻煩了,書面作業成本增加
再來是買車位的人
有些建商會把車道放到公設讓全體住戶承擔
這個法令實打實就是買車位的人負擔
獲利的人就是不買車位的人
不用再負擔車道的公設
至於會擔心單價上漲的事
房地產賣的是總價,簡單說總銷 100 億
以前只分 65億房屋,25億公設(內涵3億車道),10億車位
現在變成 65億房屋,22億公設,13億車位(內涵3億車道)
只是把車道放到哪邊算錢的問題
所以不會有單價上漲這件事
: ※ 引述《suwy (Hank)》之銘言：
: : 先說結論，法規實施後，
: : 公設比會大幅下降，房屋單價會上漲。
: : 一般規模的大樓，樓梯電梯健身房等公設佔22% 地下車道佔10%，加起來公設比32%，
: : 沒錯，就是地下車道，
: : 如果建商確實將所有汽車道劃進車位權狀，那房屋權狀公設比就是22%左右。
: : 所以不用再懷疑公設比是否一定32%起跳，
: : 不用再被逃生梯啊、法規變嚴啊等話術影響，
: : 如果地下車道不灌進來，公設比22%根本輕鬆容易。
: : (本篇談的是一般規模大樓，不談基地特小的案例)
: 政
: 前
: 出
: 。
: 連
: 對
: 射
: 不
: 十
: 部
: 入
: 東
: ，
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.34.162.240 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1617068562.A.F1E.html
但總的來說是往更清楚揭露方向的路走去
算是我覺得政府少數做對的事情~
所謂的單價就是總價先訂下來才依面積去拆算
所以不會有更貴的問題!
要嘛變成跟汽車位一樣成為出售項目
那機車車道自然要跟汽車車道分開計算,或者依照車位大小比例攤分
如你所說如果跟汽車車道並用又按同一比例混合計算就全然沒意義
政府雖然經常幹蠢事,我覺得還沒蠢到這個地步~
估計就是免費借用吧
最多最多可能就是論次收費然後作為車道維護基金之類~
不然也可以主張電梯不到地下室
所有人都從一樓進出~
但是沒買車位的人公設會下降,所以一來一去就整體建案來說總銷不變~
... <看更多>