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各位房版大大好小弟最近會去簽約一預售屋建設公司用的是價金信託並有備註: 賣方就建案已完工並達交屋狀態,始可動用本信託財產,並由賣方出具期撥款 ... ... <看更多>
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2022年1月22日 — 想請問各位房市前輩,小弟我日前第一次購入預售屋,關於履保不懂想請教。合約內容提到此預售屋履約保證機制採:不動產開發信託。 ... <看更多>
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「內政部的預售屋定型化契約,白紙黑字載明有信託履約保證,這是保護買家的機制。」 陳先生拿出預售屋合約指出,依據山琳和星展簽訂的不動產開發信託協定,山琳發生 ... ... <看更多>
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經過跟建設公司協調後建商同意履約保證用價金返還方式查了資料似乎價金返還對買方保障較好不過建商提供的帳戶為公司的活期存款賬戶但是有兆豐銀行的價 ... ... <看更多>
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履保機制差很大對建商不熟可看履保挑在保守的鄉下地區,預售案賣得好的,通常都是在地有信譽的老牌建商,其餘一般很難獲得在地人信任,都是蓋到成屋才 ... ... <看更多>
預售屋履約保證ptt 在 [請益] 預售屋轉成屋交易(建商無法換約) - home-sale - PTT網頁版 的推薦與評價
今天看到一個台中G0預售屋的物件好像很划算預計在2021/12開始交屋預售屋的售價是876 ... 動用第一期93萬當中的78萬來支付尾款給建商也就是履約保證帳戶只剩下15萬元. ... <看更多>
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[請益] 請問預售屋換約流程? - 看板home-sale - PTT網頁版-第二個問題,是沒有重新簽約,建商小姐直接把兩本跟前手簽的約給我,...預售屋換約流程是這樣的嗎? ... <看更多>
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預售屋 換約PTT,大家都在找解答第1頁。Re: [請益] 預售屋換約. 看板Home-Sale. 作者x8. 時間2020-06-16 18:41:25. 留言21則留言,13人參與討論. 推噓6 ( 7推1噓13→ ). ... <看更多>
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[請益] 預售屋換約程序- home-sale | PTT職涯區2020年4月11日· 想請問一下最近透過仲介跟投資客買了一間已完銷的預售屋當初有開履約保證帳戶後來跟仲介與賣方有去代銷中心 ... ... <看更多>
預售屋履約保證ptt 在 Re: [請益] 預售屋履約保證- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
※ 引述《Viannet (ooooo)》之銘言:
: 各位大大好,想請教個問題。
: 小弟看上一間預售屋,
: 鷹架都拆了,現在剩下一樓公設部分,契約壓今年年底交屋。
: 但小弟新手,對於預售屋付款交屋流程以及履約保證定義不太清楚,
: 有以下問題想請教各位大大。
: Q1:
: 我看網路上大家都說預售屋務必要有履約保證,
: 我想請教大家這個所謂的「履約保證」的定義是什麼?
: 指的是:
: 1. 只要有信託,專款專戶,都叫做履約保證,不僅限於跟建經公司簽約的才算
: 2. 僅限於跟建經公司簽約的才算
: 3. 其他
履約保證簡單說:就是以授信條件作為執行合約的處罰手段
不履約就要強制執行保證的條件
這問題從下面的五選一來入門解釋
: Q2:
: 而內政部預售屋買賣契約書中說的五種「履約保證」之一,
: 這個又是什麼呢?
: 是指只要有信託專款專戶就可以算是所謂的「履約保證」了嗎?
以下我盡量用白話的方式講
盡量讓外行人理解為優先
1. 開發信託
此指建商要將申請建案時的資金與土地信託予第三方,白話一點的話…
比方說,老闆把付給員工一年份的薪水,以及付薪水的條件,都先交給銀行保管
由銀行來每個月看員工滿足的條件來付錢,老闆無權管涉
這一點對買賣方的風險都小,但建商必須先扣押大筆資金在銀行
而且對下包商還不能併案付款,執行上或做帳都相當麻煩
基本上不會用到
2. 價金返還
買方付的錢,交由第三方(銀行)保管
建商滿足取款條件 (預售屋設定的付款條件或交屋),才由銀行付錢給建商
如建商無法履行合約,付給第三方的錢無條件,或是依合約有條件的退還
銀行已付給建商的錢,銀行自己去找建商討
這個做法把無法履約的風險都轉嫁給第三方
通常建商有擔保品或抵押放在銀行,才有可能選擇這做法
3. 價金信託
原理上同第二項,不同的是銀行只負責保管錢
不存在無條件退款,買賣雙方依合約走到哪錢就清算到哪
在合約無法走完的同時,雙方就權益方面開始協商或上法院
這條在法人交易上是最常用的,很可惜台灣建商也不愛用
4. 同業連帶保證
建商跑路了由合約上背書的其他公司來擔保完成合約
執行上,通常是裙帶公司或是該建案的統包商
所以建商一旦倒閉,他們也不可能幫忙把合約走完
大家一起當受害者,去法院拿張沒有用的債權書了事
9成的建商最常用這條
5. 公會連帶保證
原理同第四條,不同的是由公會的同業來承擔最終責任
公會是跑不了廟的,但公會本身也只是負責逼保證方履約而已
如果一起擺爛也是沒啥效用,這種保證並沒有處罰效果
6. 其他的保證方式
看賣方自己要開什麼條件了
很難有比"同業保證"風險還高的
: Q3:
: 其實我的擔憂就是兩個,
: 1. 我的簽約金10%被挪作他用 (但其實我看都蓋得差不多了)
: 2. 屆時銀行在交屋前先撥款至建商帳戶,然後無法順利交屋
: 如果我的擔憂是這兩個,
: 想請問就「履約保證」這個部份我能怎麼要求建商呢?
第一點是無須在意的,在商務避免對方挪用,不執行合約的工作
主流的作法就是賣方押錢在銀行開保證函或信用狀,把保證函交給買方
台灣的建商才不會用這一招增加自己成本
第二點在預售屋合約必定會寫明分批付款條件
執行到哪裡就付錢到哪,這邊能幫你把關的是銀行
一般最後一期會在過戶後才付款,流程上不會有問題
如你說建商已經快蓋完了,這跟履約保證的選擇,關聯性比較小
不管選哪個,通常都會要你付到7成的合約款了
只是還要等六個月是有點疑問啦…
這點要注意違約逾期交屋,合約上是怎麼算罰金的
通常都沒寫,沒有一個建商會寫來處罰自己
: Q4:
: 我跟建商要了「建商對銀行的信託契約」以及「建商對建經公司的契約」,
: 但建商僅給我前者,後者不願提供。
: 這是正常的嗎?
前者很正常,如履約保證是信託,那信託契約影本一定要給你的
後者也很正常,如果統包商不在履約保證內,是完全沒有必要提供
: 不好意思,問題很雜,而且有點亂,
: 因為我爬了很多文章,但是大家對於這部分的定義都不太一樣。
: 麻煩各位大大了,真的很感謝!
版上一堆問/買預售屋的
怎麼會沒人回…?
大家都很懂的感覺
--
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話也不是這樣講,這提問看來就連合約書在寫什麼都看不懂
有這些疑問是很正常的
價金返還是可以的
不過,台灣的新屋合約,利益都是偏向寫合約的賣方
如有工作經驗,還是可以從細節看出建商履約的準備
沒經驗的就買取得使照的成屋比較省事
※ 編輯: aloness (1.172.216.143), 05/13/2019 23:28:44
所以才叫擔保,因為建商100個有99個,資金全都是借來的
擔保的部份,也不用實質拿出資金,也可以是土地或是其他有價證券
執行上只付手續費或利息,擔保的額度才是考驗口袋的深度
對下包商開遠期信用狀或支票,押90~180天後入帳
跟買方收來的期款,才是用來付這些款項的
比較麻煩的是材料,建商規模不大,賣材料的如東和不見錢不出貨
就是得付現才叫的到料
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