高房價時代,以自備決勝的時代已來臨
過往從業人員會詢問顧客"預算多少"用以推合適的物件給顧客。顧客也習慣以"預算"作為跟業者互動的依據。
但隨著房價漲得又急又快,若再以"預算"來溝通,很容易讓彼此的認知有誤會,進而耽誤找房進度。因為現在購買預售換約或中古屋,自備款已不再是如過往認知的"成交價兩成"計,甚至拉到三成至四成都是很常見的事。
為什麼?
1.預售屋換約
屋主期望的價差就擺在那,屋主要的價差就是致使承接者自備提高的主因。
舉例:
屋主跟建商買一間預售屋1000萬,並約定工程期間依工程進度分批支付工程款給建商,及至交屋時共計需支付200萬自備款。
若該屋主於工程期間,以1300萬把房子售出,那麼承接方及至交屋時共需準備(原始自備200+價差300=)500萬自備款。
對於承接方來說,他花500萬自備款去買1300萬的房子,自備成數達3成8。
2.中古屋
中古屋自備款的提高,源自於銀行鑑價的不足。在正常的情況下,銀行估價會貼近於市價,但近一年半的漲幅太過驚人,銀行鑑價往往落後於市場。若銀行鑑價要跟上來,這會需要些時間。但往往當銀行鑑價跟上來時,市價又上去了...
舉例:
有一中古屋建坪40坪,平面車位一個,社區行情25萬。以正常的轉手水位來說,成交價大約(建坪40*單價25+車位價100=)1100萬,並銀行願意核貸1100萬的8成也就是880萬給買方,而買方單就房子的部分僅需準備220萬。
現因房市大好,該物件直接跳漲式成交單價35萬,總價為40*35+100=1500萬。買方就房子本身需準備的錢為(成交價1500-銀行額度880=)620萬,自備款約略是成交價的4成。
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我們在第一線觀察,當談及預算的時候,有些顧客可能礙於隱私,很避諱講這件事。但業務在不是很理解你的情況下,你給的需求越不明確,業務員能使上力協助的程度就有限。
如今,用預算來互動也不一定準確了。很多買方即便價位出得到,但後來發現自備要準備得比想像中多、負荷不來,最後只好作罷。
所以現在我都建議先以成交價三成抓自備(最壞狀況要抓到四成),這樣才容易貼近真實的房市,也比較不會白走一遭。
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資金行情的局勢,容易令人迷失並讓自己暴露在風險中(part.2)
在全民瘋買房的此時,我們看到不少投資人初嚐獲利甜頭後,為了快速賺大錢,一次買個好幾間,已明顯失去了風險控管的概念。
如果有達到當初預期獲利出場,那倒還好。但如果情況不如預期呢?
要是突然來個黑天鵝,或政府政策突然來個急轉彎,就算不至於造成房價崩盤,但當風向一變,轉手容易度跟獲利程度絕對超乎你想像。
若有歷經2016~2017年投資被咬過的人,相信至今仍記憶猶新(那是一個“你想賠售還不見得會有人願意接“的年代)。
以下淺談一些投資房子的觀念:
1.如果你今天是投資預售屋,建議買的當下就要作好最壞打算:“如果轉不掉,要能接受過戶並扛貸款“。
很多人買預售屋,當下都打著如意算盤,持有短少的時間,創造高額報酬。近一兩年竹北房市的瘋狂更是有目共睹,拿到第一手預售屋,短短幾個月賺個100~300萬已變得習以為常。
但大家是否知道,以往在房市持平的時候,我們在第一線銷售預售屋換約的案子,通常要等到封頂或拆鷹架時,詢問度才開始比較熱絡。對買方來說,離交屋還有很長一段時間,何必現在就作決定、先把一筆錢投進去?且那個時期,屋主持有個一兩年,若能賺個100~150萬就算不錯的報酬了,更枉論賺個30~50萬就停利出場的投資客比比皆是。
2.如果你今天是投資中古屋你要賺價差,進場前就要先設好“具可行性“的停利價。並同時想好如果房子賣不掉,出租投報是否能cover每月房貸管理費的支出。
3.最後,我們來談談你能同時扛幾間房子的問題:
如果你是預售屋,因為工程期間都沒有貸款,故不論你同時有幾間預售屋,只要在工程款付得出來,加上於建商約定之禁止換約日前轉掉就沒事了。但風險就如上述,若沒順利轉掉,你要能接受過戶並貸款。
如果你今天是成屋,以央行目前(最新於2021/3/18)頒佈的限貸令,自然人第三間貸款至多5.5成,第四間(含)以上貸款至多5成,且均無寬限期。
所以你就要計算一下你薪資所能負荷的“房貸總額“能到多少。一般人評估房貸是用月薪的1/3計(如:月薪15萬,每月支付5萬於房貸上),如果你今天沒有老幼要養,或你覺得置產重要性更甚於一切,你要拿月薪的1/2或2/3計也可以。
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總結:
當然,不同時空背景,市況自然就不同,無法一言以蔽之。以上講得都是最為保守的情況,值得投資新手作參考。
所謂“投資“,目的就是要賺錢,我們雖不能掌控市場,但能做的是把所有情況盡可能設想周到,並把風險降到最低。
很多人喜歡投資房子,因為房子的槓桿能創造高投報。但有利就有弊,不論是預售屋還是中古屋,每隔一些時間就會有款項需支付(預售屋是工程款,中古屋是房貸+管理費),所以本身有穩定的現金流是很必要的。
一般人的穩定現金流通常是本業薪水;而資產族的穩定現金流除了本業薪水外,也許還多了股息跟房租。要試想如果今天臨時來個意外發生(如:公司薪酬突然縮水、突然發生車禍無法工作等),你為資金缺口作了多少準備。
投資,一直以來都是量力而為的事。不需要去羨慕他人資產擴張的速度,穩紮穩打才走得長遠。
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終於找到喜歡的建案,
卻發現已經預售完銷,
手腳快的建商連接待中心都撤除了,
這時如果遇到願意轉手的買家,
可別高興得太早唷!
預售屋換約可不是這麼輕鬆的事情,
尤其在缺少廣告DM、建築模型、
代銷人員解說的情況下,
很難取得完整的建案資訊,
交易過程本身就比較吃虧,
想要無痛換約的話,
更要繃緊神經注意大小細節喔!
1.買賣定義
2.確認價差
3.確認換約自備款金額
4.審閱原預售書買賣契約書
5.簽訂不動產買賣契約
6.實價登錄備註欄載明換約日期及價格
7.建商收取的最高手續費以
房地總價千分之一為限
8.稅務申報
貼心小提醒,
既然知道第一手買家必須被課
財產交易所得稅,
第二手買家就不要受投資客的煽動
而配合假造契約價格,
這可是會觸犯稅捐稽徵法第41條
「涉及以詐術或其他不正當方法逃漏稅捐」,
面對刑責可不是開玩笑的喔!
PS
2021年07月01日之前預售屋交易,
賣方課稅方式為財產交易所得,
2021年07月01日之後賣方課稅方式
為合地合一稅制。
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#買房四喜懶人包 #讓您理智買房 #安心增值
在房地合一,實價登錄,信用管制房市中~
如何理智買/怎麼租,是想成為房市常勝軍的您,
必需知道人生大事~
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貼心的阿明
從專業買賣,名詞解釋,租賃問題,家居風水
四個角度一次幫您傳便便~
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