我在過去兩年多的預測,就算有2019年的政治事件及2020年的新冠肺炎,我一直對香港住宅樓價都抱着非常樂觀的態度,預期今年會升穿歷史新高,但住宅租金就略為悲觀,估計這兩年的租金趨勢都會下跌。不過近期租金走勢比我想像中樂觀,原本我預期租金會跌至2021年底,最近看到止跌回升的現象,估計租金可能應該跌完了。
根據中原城市租金指數CRI,指數高位在2019年8月的127.71,在這點前的趨勢一直都是高位橫行,但受到兩年前的政治事件影響,減少了內地人到香港公幹及讀書,2020年後就更加是大部分停止,特別是內地到香港讀大學的學生,數字更是明顯減少。這導致CRI在2019年8月後出現下跌,到今年上半年見至111.08的低位,較2019年的高位下跌約13%;這跌幅與我自己持有的收租物業相近,例如我有一些退租的單位,在今年上半年重新租出,租金較兩年前的水平比較,平均大約跌了10-15%,與CRI的跌幅水平相近。
不過租金指數CRI在近期就開始見底回升,2021年8月已經升至116.11,較低位反彈了4.5%。當中最火熱是沙田區一帶的租盤,由於多間大學開始恢復實體授課,引起大量內地學生回港升學。除了讀中文大學的學生外,就讀香港城市大學及浸會大學的學生,都會選擇住在沙田區,搭十多分鐘港鐵就可到九龍塘站,但沙田的租金比九龍塘便宜很多;根據我的了解,甚至有一些就讀理工大學的學生,也會選擇在沙田租樓。
可能你會問:國內學生不是因為政治事件及新冠肺炎,減少到香港讀書嗎?這情況在2019及2020年是正確的,但今年卻淡化了很多。根據政府統計處的數字,2020至2021年度獲本港大學資助課程取錄的內地生數目有13,605人,佔整體13.4%,是歷史的新高比率。
其實政治事件過了兩年,內地人都開始淡忘了,再加上肺炎疫情的出現,內地人看到海外疫情未能受控,家長未必敢送子女到外國,反而回流到香港讀書,包括在外國讀完本科的內地生,也回流到香港讀碩士課程。根據香港三大(香港大學、中文大學及科技大學)今年錄取碩士課程的內地生中,約30%是在海外修讀本科課程,回流到香港繼續碩士課程。
大學生的承租期只集中在暑假,引起的租樓潮只會集中在開學前兩個月,其後升幅將會緩和,更重要是以租樓為主的中低收入人士,裁員及減薪的壓力開始大幅減少,特別是疫情期間最大影響的旅遊、飲食及零售三大行業,除了旅遊業仍處於寒冬之外,飲食及零售業基本上已經復甦,你看目前很多酒樓及餐廳塞滿人的情況,比2019年發生政治事情之前更加墟冚!只要低收入的失業率能夠保持緩和,就可以停止租金下跌的趨勢,甚至能夠止跌回升。
最後的IQ題:在租金回升之下,甚麼類型單位的租金升幅最大?答案就是劏房。有政治團體曾經做過調查,過去六年劏房住戶平均月租上升36%,比香港任何一類其他單位都要厲害。
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近期陸港地產商風險上升,不僅恒大集團債務風波愈演愈烈,17日更傳出大陸政府整治香港房市,要求香港地產商解決房屋短缺問題。市場恐慌情緒加劇,重挫香港三大指數,其中恒生指數20日盤中大跌逾千點報23,871點,創下2020年10月6日以來新低。
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#黃鴻升 #地球上最浪漫的一首歌 #OSCARNGANCOVER
【ROCK HERO】
黃鴻升 第1號個人專輯[LOVE_HERO 愛&英雄]
K歌三部曲no.3「地球上最浪漫的一首歌」~
用我的鼻子摩擦你的脖子,愛情的空間就香味四溢;
留在我手掌上的是你每天都對我說的一句話,
用時間證實:我愛你而你是地球上最浪漫的一首歌!
地球上最浪漫的一首歌
作詞:FUN4樂團
作曲:FUN4樂團
如果我這次猜拳猜輸了
會不會我就被神取消了 我愛妳的資格
未來會怎樣誰敢保證呢
此時此刻怎麼輕飄飄的 好像不是真的
真的 以為情歌還不都是騙人的
真的 忘了變成啞巴 有多久了
依依不捨 捨不得 地球上最浪漫的一首歌
我怕太超現實的快樂 只是妳借給我的
緊緊抱著 擁抱著 地球上最浪漫的一首歌
我的靈魂二十一公克 因為妳而完整了 完美了
把此刻反折反折再反折
折成一萬一千一百一十零一隻千紙鶴
如果說夢是現實的反射
能不能就這樣讓我們賴在一起睡著了
真的 自己原來還有做夢的資格
原來 傷過心的心還是 肉做的
依依不捨 捨不得 地球上最浪漫的一首歌
我怕太超現實的快樂 只是妳借給我的
緊緊抱著 擁抱著 地球上最浪漫的一首歌
我的靈魂二十一公克 因為妳而完整了 完美了
把不可能 變可能 地球上最浪漫的一首歌
妳眼神裡那一種光澤 心裡還是熱熱的
最親愛的 心愛的 地球上最浪漫的一首歌
把苦苦的變的甜甜的 因為妳失而獲得 找到了
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