【置富房託是理想收息股】
置富產業信託
FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
股票代號：0778
股息率：5.5%
每股股息：$0.47
業務類別：地產業
集團主席：徐勝來
主要股東：長江實業地產有限公司（1113）（26.9%）
集團網址：http://www.fortunereit.com
5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億） ：18.8 ／19.4／19.4／19.6／18.4
可分派收入（億）：9.35／ 9.71／9.86／9.94／9.70
每股盈利：0.66／ 1.68／3.12／0.76／-1.63
每股股息：0.49 ／0.51／0.51／0.51／0.47
--企業簡介--
置富產業信託（置富）是一個房地產投資信託基金，成立於2003 年，2010 年在香港上市。根據當中的信託條款， 定明要將可分派收入作100% 的股息派送。
置富在香港持有16 個私人屋苑商場，物業組合包括約300萬平方呎零售空間及約2,700個車位。置富的商場部分原本有17個商場，於2018年以$20億出售和富薈。
--物業組合：私人屋苑商場--
置富由長實分拆出來，當中的物業組合就是16 個商場，位置分布全港各區，租戶數目過千個。這些商場都位於私人屋苑中，商舖以提供日常購物的需求為主，顧客主要是該屋苑及當區居民。
以質素來評估，這些屋苑商場並不是最高級別，但由於居民消費穩定，較少受外來因素及經濟周期影響，所以令租金收入穩定，加上不少商場位置不算差，估值不低，出租率高，因此以整體來說，置富都有一定質素。
【圖1】--置富商場組合的資料
從組合中可見，商場位置分布在各區，位置雖然不是旺區或消費區，但由於客源是該區居民，所以仍有相當的人流。
多年來的出租率都有97%以上，2018年由於有商場翻新影響出租率，整體來說，仍是一個理想的水平，雖然近年每年都有將租金調升，但沒有影響出租率，反映物業有質素，位置有一定的人流，令出租情況理想。
--三大重點商場--
【圖2】--所商場所貢獻的收入佔比
在16 個商場中，收入貢獻最多的3 個商場是：置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場，因此將這幾個商場作簡單分析。
置富第一城位於沙田，是擁有10,000 個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分，地點位於第一城港鐵站附近，主要客源為該屋苑及該區居民。
置富嘉湖位於天水圍，是天水圍區最大的購物中心，由於有戲院及娛樂設施，有一定的吸引力，成功吸引周邊地區人流，帶動理想收入。這商場於2018年花了$1.5億進行商場的翻新，提升長遠的價值及租金收入。
馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山，商場與馬鞍山港鐵站直接相連，連接巴士總站、公共小巴總站及的士站，交通方便，是區內的大型主要商場，除了附近屋苑外，亦能吸引馬鞍山區的市民。
這3 個商場的收入貢獻，佔整個置富物業組合一半，是重要的組成部分，而這3 個商場主要都是以民生為主，因此較少受經濟周期的影響，同時自由行對其影響亦較少。
置富在整個商場組合中，絕大部分都是居民日常生活所需，從下圖的租戶行業分類結構，可見都是民生類別。當中特性是收入穩定，但租金上升的幅度不會太高，反映置富的派息將呈平穩上升的格局。
【圖3】--租戶行業分類
--回報與估值--
雖然置富的收入不會高速增長，但不代表沒有增長的能力，受惠近年樓市上升的帶動，當中的商場組合估值亦不斷上升。
投資者在評估房託時，物業估值是其中一個參考指標，但並非唯一的指標，雖然股價很多時會低於估值，但不一定便宜。
因為分析股價平貴的指標，會放在回報率，而不是單以資產數字作準，而評估房託的回報率指標就是股息率，因此這才是最大的分析要點。
【圖4】--每基金單位資產淨值及物業估值
股息源自「可分派收入」，而當中源自租金，因此租金是當中的要點。
從置富5 年的收入數據中，可見租金收入不斷上升。由於5 年內的商場組合只有少許變化，因此總收入的上升就是來自加租，反映期內即使不斷加租，以長期平均計，出租率亦沒有因此而下跌，市場能承受當中的租金，最終帶動股息上息。
--疫情因素--
雖然疫情對零售市道有影響，令租金收入存有潛在變數，但從2020年度的數據分析，對置富的實質影響，並不算大。其中一個原因，就是這房託的物業是民生類，對旅遊業的影響較少。
加上疫情只是中短期的不利情況，長遠會慢慢好轉，而投資者應集中企業的長期情況。而置富在長遠收息的角度，仍是不差的。
--投資策略--
雖然置富所持的物業並非最優質，但從上述分析，可見仍有一定質素，而屋苑商場租金穩定更是優點之一。
這股票受租金上升、股息上升的帶動令股價保持上升，而股價的上升幅度超過股息上升的幅度，除了因為之前低息環境令收息資產被追捧外，另一原因是物業價格的上升。香港樓價近年上升不少，商場物業同樣升值，帶動置富的股價上升。
若然樓價回落，這股的股價將有所調整，但當中的租金未必會下調，又或跌幅有限，因此股息回報其實有一定保障。在香港樓價處較高水平以及美國加息周期的前提下，投資者只要用上分注買入的策略，便能有效減少風險。
投資者不應著重股價回報，因為樓市再升值的空間已有限，所以往後股價將平穩發展，而焦點應落在股息回報率之上。
由於這房託以100% 派息的模式進行，所以股息穩定，但增長只能來自加租，而不是發展，因此股息將呈平穩增值的模式，而5.5%-6% 的股息率已是合理區。因此，現價合理。
投資策略可用分注買入，慢慢儲貨的模式，只入不出，長期甚至永遠持有作收息。
（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）
0056淨值 在 Re: [請益] 關於0056做價差這件事- 看板Stock - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
※ 引述《T3T (G.S.M.W)》之銘言：
: 標題: Re: [請益] 關於0056做價差這件事
: 時間: Sun Oct 20 17:20:43 2019
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回測漏洞就不再細說了。
一個「除息後買」、「除息前賣」的
策略，竟然可以因為有一年兩年沒有除息，就之前的相關數據都不回測。
啊如果以後又遇到沒除息怎麼辦？
難道我可以主張 台股4000點以下才all in的策略，回測的時候說，
沒跌到4000 的年分數字就都不算嗎？這是合理的回測嗎？
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: 為啥10月底 ~ 12月初這段期間 是相對低點?
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: 很簡單 牽扯到股市心理學 人性
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: 因為0056標榜高殖利率 所以除息前 很多人會追
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: 除息完之後 沒人要追 買盤收手 股價當然會掉
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: 接著 那些持有的人 看到股價掉 會怕
:
: 因為若要再領股利 還要再等一年
:
: 這時一些人會想說 乾脆認賠停損 賣掉
:
: 買盤就收手了 然後又一波賣盤
:
: 當然股價會再掉
:
:
啥股市心理學…
請問你真的懂ETF的價格是哪來的嗎？ETF的價格雖然偶爾會因為較大的
買盤賣盤略偏離淨值，但因為有套利很快就會恢復到接近淨值。
而淨值是怎麼算的？淨值就是由30家公司的股價按權重算出來的。
那麼：
1、請問在買賣 南亞 台塑 中華電 台哥大 台泥這些股票的人？會因為看到
0056除息後的價格突然有些下降，所以也跟著恐慌賣股票，有人這
樣做股票的嗎？ 我是不太相信，你如果說參考台指期或大盤指數我還相信。
2、請問如果0056因為被很多人賣出，價格暫時略低於淨值，經實物交換套利之後，
（即法人或大戶 買入0056、賣出成分股）
是市值200多億的0056價格會被拉高拉回來，還是市值
1兆的台塑、8000多億的中華電、5000多億的南亞……的價格全部一起被拉低？
這兩個問題應該不難解答吧。
在0056根本無力把成分股價格拉低
（不管心理，還是實質交易層面）的情況下
大家再怎麼賣0056，價格也很快就會被成分股股價拉回來。
怎麼會得出因為大家除完息想賣0056，所以
除息後會出現低點啊。這說法理由根本違反ETF的價格變動的原則好嗎？
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這大概只比你信的教主說的，很多人買入0056會稀釋配息好一點而已。
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: 不好意思 我沒有說"最低點喔"
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: 我是說 相對低點
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: 你說之後的月份 會不會比這三個月還低?
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: 當然有可能
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: 但那個我就沒去做功課了 我抓有規律的東西來做研究即可
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: 我只研究該年10月底~12月 到隔年除權息前一天
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: 這兩個點而已 發現幾乎都能買低賣高
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: 但我可沒說可以買最低 賣最高喔
:
但你拿出來回測的數據就是「買最低」的數據啊。
拿辦不到的數據拿來回測算什麼。
: → ASG : 就是折價的情況 投信大戶會去將ETF轉換股票套利 10/20 21:08
: → ASG : 最後就是ETF淨值降低但是跌價趨緩最後變成接近市價( 10/20 21:10
: → ASG : 30檔股票的淨值) 10/20 21:10
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: 感謝大大
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: 關於ETF折價溢價 柴鼠兄弟有做一集 講的很清楚
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: https://www.youtube.com/watch?v=pkw1YvcSqyk
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其實ASG大都已經提醒你了，還不懂我才寫這篇。
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: 噓 henryeech : 推低調 不信的人理他們幹嘛xd 10/20 21:11
: ※ 編輯: T3T (36.224.202.200 臺灣), 10/20/2019 21:20:53
: 推 poi4158 : ETF本來就無法準確預測 但這篇寫的很詳細 噓的人賺 10/20 22:18
: → poi4158 : 多少？ 10/20 22:18
: 推 BMEstudent : 我想請問一下 當大家都知道這樣的循環規律 這規律 10/20 22:35
: → BMEstudent : 照理就會不準了呀 10/20 22:35
: 推 ian10911 : 推分析 10/20 22:45
: 推 APC : 0056 就是加減賺，不會飛天 10/20 22:57
: 推 southpeace : 言之有物推 10/21 00:35
: 推 lovemost : 推 10/21 01:23
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.36.229.6 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1571642925.A.7A0.html
※ 編輯: ffaarr (114.36.229.6 臺灣), 10/21/2019 15:30:23
謝謝補充，的確沒錯。但漲跌的部分現金影響不大。
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