暑假,租屋市場的旺季,許多大學新鮮人與剛出社會的畢業生,焦急地在未來求學工作的城市裡,尋找一方安棲之所(小編絕對不會承認自己最近也找房找到快昏倒)。日前媒體報導(https://reurl.cc/z8xREQ),根據591出租網統計,雙北都會區在2015-2020年間,租金上漲幅度達到近三成,不可謂不驚人,這對於經濟尚未成熟、無法負擔台北都會區驚人房價、大多是租屋族的年輕族群來說,無疑是雪上加霜。
為了遏阻高房價、高租金,有立法委員及民間團體提議課徵「#囤房稅」,引起正反雙方的一陣大論戰。內政部回應,認為「透過統計資料與大數據分析,臺灣囤房問題有限⋯⋯囤房稅對空屋率的影響並不顯著」,讓我們暫且先將囤房稅是否能抑制空屋率的論戰放在一邊,我想有許多讀者看到內政部的回應,首先應該都會有點黑人問號,為什麼當我們談論房價與租金時,內政部卻在談「#空屋率」呢?這是因為內政部的分析預設了「空屋多,房價就高;空屋進入市場,就能均衡市場供需、降低房價」。而本週的巷仔口,就要和大家一起來討論,這樣的論述邏輯,可能存在什麼樣的問題。
國立清華大學社會學研究所的博士候選人傅偉哲,透過分析人口與住宅普查的空屋資料,以及內政部的空屋數與房價數據,發現「#空屋率與房價」的關係並不單純,他發現「空屋增加、房價就會增加」的說法,僅適用人口正在成長的都市發展區(如新北市、桃園市)。對於台北市來說,總空屋數不只跟房價無關,甚至是相反的發展趨勢。偉哲強調,空屋率不應該做為政府相關部門決策的主要衡量指標,更不應以此輕易否定課徵囤房稅對於房價的影響效果。房價問題絕對是未來影響台灣所得分配與社會不平等的重要議題,請大家一起來關心!
文章連結
傅偉哲〈台灣住宅有「三高」——淺析台灣的土地、空屋與社會不平等〉
https://twstreetcorner.org/2020/07/28/fuweiche/
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「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊!房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎?! Ft. 台中商仲達人小紀
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一、房地合一是什麼?
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制,與作為「持有稅」的房屋稅不同,性質屬交易稅,出售房地才須申報,有獲利得進一步繳稅,凡2016年後取得房地,出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於,需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅,為更健全的稅制設計,並自有一套適用稅率規定,並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何?
房地合一1.0版上路5年多,因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市,2.0版預計今年7月1日上路,前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期:由持有1年內出售課45%,延長至2年內,並將持有逾1年、未滿2年課35%規定,拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率:由原本出售房地一律課20%,改為需適用「短期交易」重稅,持有逾5年以上出售,稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋:持有5年內出售都得適用重稅,在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下,效果等於一網打盡,只要轉賣預售屋獲利,就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞:新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時,交易額度若超過總股份或總出資額的一半,且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成,也得納入2.0版課稅,防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限,及明訂未能提供費用證明文件情形,只能以成交價3%作為費用,上限新台幣30萬,避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程?
2.0版適用範圍與1.0版一致,為2016年後取得房地,不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件,才須以2.0版課稅,若在7月前賣屋,仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件,完全不受2.0版上路影響,不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何?對自住族是否有影響?
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者,一般買房後長期持有的自住族,不受影響;若為自住房地持有並設籍超過6年出售,稅率僅10%,並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋,只要沒獲利,也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形,可排除適用「短期交易」重稅?
為避免傷及無辜,設有多項排除條款,例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地,或以自有土地與營利事業合作興建房屋,5年內出售,均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」,現行僅就個人訂有6種排除情形,如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等,後續財政部將針對企業、預售屋特性,訂定排除情形並對外公告。
此外,為避免影響房屋供給、都更進程,放寬建商興建房屋完成後首次出售房地,以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地,在5年內第一次移轉登記,也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後,是否會產生稅損?
財政部評估,上路初期,交易量將下滑,造成所得稅淨稅損4.74億元,其中企業部分因稅率提高,營所稅將微增0.71億元,個人綜所稅則有稅損5.45億元;但以中長期觀察,稅收將緩步回升。
資料來源:
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx
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