地產代理掀「汰弱留強」 港樓跌勢已成?- 俞瑾
中原城市領先指數CCL連跌4周,為近三年罕見,加上差估署10月31日上午公布9月住宅樓價指數連跌兩月,籠罩於中美貿戰、加息周期、人幣貶值多重陰影下的港樓,似愈來愈有見頂之勢。除了老牌屋苑量價齊跌;新盤大手客亦銳減,撻定個案更驟增至去年的三倍。秋風勁吹,龍頭代理之一的美聯於10月30日率先向佣金收入最低的100名代理「開刀」,另一龍頭中原本月佣金收入亦按月大跌四成。
一邊是驚嚇如摩通的「倘失業飆,港樓跌四成」的預測,另一邊是長實 (1113) 主席李澤鉅周三指,樓市以用家做主導,未見有泡沫--樓價後市如何實屬見仁見智。
「莫買當頭跌」 準買家觀望日增
截至10月26日,反映本港主要大型屋苑二手住宅走勢的CCL錄連跌4周,累計跌幅0.98%,為2016年2月以來首次;差估署樓價指數則連跌2個月累計1.52%。或許是受「莫買當頭跌」的民間智慧影響,愈來愈多準買家選擇持幣觀望,早前蜂擁入市的盛況已不復見。
據悉,本港新盤市場10月成交較9月銳減逾四成,4個本月開賣的新盤實際銷售比率僅約六成,其中位於屯門的萬科 (2202)「上源」更錄7宗連環撻定;而新地 (0016) 位於南昌的匯璽II,9月亦連錄6宗撻訂。有統計就指,年初至今,新盤撻訂個案已錄至少36宗,而去年全年僅9宗。
除了準買家卻步,銀行估價亦轉審慎,十大私人屋苑估價自港銀9月27日迎來12年首次加息後全線由升轉跌;其中主打中小型戶的天水圍嘉湖山莊、將軍澳新都城等的估價已大致回落至4個月前水平。
樓市寒冬似避無可避,美聯於10月30日向員工發布名為「bottom榜放取無薪假期機制」的通告,包括集團佣金收入最低的100名員工中的最差10名必須離職;其後55名員工必須自行申請放無薪假期最少3個月;另35名員工可由主管擔保下留任。另據中原住宅部總裁陳永傑透露,本月佣金全月埋單約1.5億元,與保本線2.5億元比較,帳面計已蝕1億元,是中原今年2月以來首見紅,虧損金額更創歷史新高。
美英樓市齊走軟 觀察前高位支持
無獨有偶,息口上升除了添壓港樓,美國、英國樓市乃至全球豪宅升勢亦齊現走軟跡象。最新公布的標普Core Logic Case-Shiller全美房價指數,8月同比上升5.8%,為一年來首次跌穿6%;其中十大城市房價指數升幅連續兩個月大幅收窄,僅同比升5.1%。英國最大的房貸機構之一Nationwide公布的英國9月房價指數亦顯示,同比漲幅僅2%,為5年來的最低。
此外,萊坊國際追蹤全球43個主要城市高端物業價格變動的「全球城市豪宅價格指數(Prime Global Cities Index)」,第三季同比增2.7%,錄自2012年第四季以來最低水平。
不過,若從歷史數據看,金融海嘯拖累CCL於2008年12月低見56.71點,惟未跌穿2005年6月時高位56.07;2016年初港樓調整,CCL於3月回落至127.46,惟亦未跌穿2013年3月時高位123.66。
換言之,今次港樓下行會否以2015年9月時高位146.92為底,即約調整25%,拭目以待。
原文:經濟通
#投資 #民生 #經濟
ccl index 在 渾水財經Channel Facebook 的最讚貼文
摸魚手札:缺乏樓價期貨 逼死青年人 - 渾水
金融市場其中一個迷人的地方,在於不同資產都可以藉由financial engineering的操作,將其證券化成一張張買賣合約。既可以有對賭雙方,將資產變成莊家和閒家之間的博奕,由整個市場平衡分擔風險,同時亦可減低資產入場成本。友報專欄作家經濟 3.0的徐家健教授日前撰文,提出了樓價期貨的概念,可算新穎。
高樓價,某程度上成為世代之爭、階級矛盾的源頭,因為參與這個市場的入場成本太高,所以變成強者遊戲,樓價升幅只能由有籌碼的人去享受,這也是Thomas Piketty的暢銷書《21世紀資本論》的結論。這兒講的入場成本,不是講緊買一間樓,而是講緊買兩間樓的入場成本,因為第一間樓是自住需求,即使樓價升了,樓轉樓,住的需求還是不會消失,只有第二棟或以上的物業,才算真正享受樓價升幅。任志剛也有類似的講法:「對需要有一層樓自住的人來說,不買樓就等於『空倉』,有一層樓就等於『平倉』,多過一層就『揸凸』。」
將樓價期貨化、證券化,就意味可以將「參與樓市」的成本減低,以及潛在享受未來的升幅。有別於樓花,樓花是發展商急於出貨,跟樓客對賭的獨立合約。期貨化的樓價,不只限於個體獨立買賣,而是可以有多個發展商對手做莊家,相對風險低一點。香港作為國際金融中心,明明咁多金融專才,到𠵱家仲未發展到樓價期貨,的確相對落後。因為美國2006年已經成功把Case–Shiller index在Chicago Mercantile Exchange上市去做交易,時至今日,Case–Shiller index已經以此為基礎,再發展成多個指數,參考更多美國城市,有一定認受性和代表性。
美國的樓市指數Case–Shiller index,是由Karl Case和Robert Shiller編制而命名。順帶一提,學者對於編制指數有特殊喜愛,因為學者就像一個門派的掌門人,個個也想自己的學說、武功可以傳世。學問難掌握,但用自己名整個指數出嚟就好易入屋,正如未必個個識詠春的六點半棍、標指、八斬刀點打,但肯定大把人聽過葉問的大名。看來,徐教授是有心人,想做下一個樓價指數的葉問。
反觀香港,講到指數就必定係講中原樓市指數,但中原樓市指數的代表性不足。中原城市指數(CCI)以土地註冊署正式買賣紀錄來計算,一般買賣合約要6個星期後才呈上田土廳,這兒有滯後。至於中原城市領先指數(CCL)只根據中原地產代理上報的成交,香港咁多地產代理,一個大的代理商不能反映整個市場的佔份,sample size不足。另一個問題是比較統計技術性,一般show畀公眾睇得到的指數公式計算跟真實計法都有一定出入,即使股市的恆生指數也是這樣,因為編制指數是要混入一點機率分佈(Probability distribution)模型去計smoothing factor,因為統計會有outlier,指數會有噪音(noise),smoothing factor是用來「河蟹」這些統計上的偏差,「拉勻」條指數,睇落無咁波動。只是辣招凍結了樓市成交,個別的大價成交可能主導了整體指數的佔份,這些smoothing factor的反映可能跟現實有很大落差,也變相令到整個機率模型很操控性,無咁公平。
搞樓價期貨,有很多技術困難。最大困難是要搞一個公平,而且有廣泛代表性的樓價指數。只要搞好這一門,第二個煩惱就是找人做「莊家」。香港很遺憾,雖然金融、經濟人才咁多,但連第一個困難都搞唔掂,睇怕未來十年,都唔會有可能搞得掂。結論係,樓價可能繼續升,青年繼續做廢青,因為我哋無辦法食正樓市大升那條水。
渾水
http://s.nextmedia.com/apple/a.php…