Question 1

hsbc businessScholarship for Vietnamese students 在Facebook 的評價

Accepted Answer

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Đại học Bắc Kinh (Bắc Đại) được thành lập năm 1898 thay thế Quốc Tử Giám cổ và là một trong những trường đại học lâu đời nhất Trung Quốc. Hàng năm cùng với Thanh Hoa, Bắc Đại là 1 trong hai trường Đại học mơ ước của rất nhiều sinh viên. Các bạn ở Trung Quốc nhiều khi còn phải cạnh tranh khốc liệt luôn.

HannahEd & chị Hoa Dinh cũng rất tự hào được hỗ trợ thành công bạn Doanh Thị Kim Ngân vào chương trình Master in Management (2 năm, học bằng tiếng anh) tại Peking University HSBC Business School với học bổng 100% học phí. Cùng note và lưu lại những chia sẻ kinh nghiệm của bạn nhé. Trời ơi chi tiết hết chỗ nói. Bạn phân tích 2 bài luận của trường, chia sẻ kinh nghiệm phỏng vấn, hồ sơ trong link bên dưới feedback nha.

❤️ Một chút feedback của bạn:
Vì vừa phải đi làm vừa chuẩn bị hồ sơ (Thi GMAT, HSK, chọn trường, viết luận) nên mình đã mất khá nhiều thời gian. Mình đã mất gần 1 tháng để viết bài luận và quãng thời gian đó chị Hoa, founder của HannahEd Scholarship for Vietnamese students đã đồng hành cùng mình. Đây là email mình gửi chị Hoa sau khi mình ấn nộp hồ sơ:
“Em nhớ mãi bài đầu em gửi chị, ý tứ rời rạc, câu văn không liên kết, cả bài không có 1 main idea chính nào hết nên bị chị highlight đỏ gần hết cả bài. Em cứ xoá đi viết lại bao nhiêu lần, cuối cùng cũng được chị duyệt. Em cảm ơn chị rất nhiều vì đã rất kiên nhẫn với em và feedback của chị về bài luận thực sự giúp em rất nhiều. Em không những phải viết lại bài, mà thực sự phải nghĩ lại từ đầu để vừa kể được story của em, vừa làm cho em phù hợp với trường mà em định apply. Sau khi viết đến version thứ n và được chị duyệt, em hạnh phúc quá trời luôn :)))))))))))))))))))))))“
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Question 2

hsbc business龔成 在Facebook 的評價

Accepted Answer

【龔成問答信箱】（Q21761-Q21780）Q21761：老師你好，我上堂見你有教Benjamin 選股方法，其中一個係計流動資產淨值的3分2以港鐵#66為例流動資產=43,495 M流動負債=41,651 M流動資產淨值 = 43,495 M - 41,651 M = 1,844 M流動資產淨值x2/3 =  1,844 M * 2/3 = 1,229 M25/6/2021 的總市值 = 2,649.53 B已發行股本(股) = 6,183,275,37325/6/2021 的收市價 = $42.851,229M 除以 6,183,275,373 = $0.19根據Benjamin 選股方法, 港鐵股價要跌到$0.19 先算便宜想請問以上計法正確嗎?龔成老師︰對，你的計算是正確，但要留意，這只是一個「以資產角度計，貪平的方法」，即是說，我地估值有好多方法，而這個方法，就是假設「就算企業業務再差都好，流動負債點都值錢的」，以爛船都有三斤釘的角度出發。佢這個方法，只係其中一個估值方法。佢以流動資產淨值，去計算一個有安全邊際的估值。但由於佢這個方法，只係著重於資產價值上，而港鐵(0066)係一間有潛力企業，未必能有效反映實際情況。所以，我課堂經常會講，我地最好用多個不同估值方法，去得出一個較立體的估值結果，這個答案，才會較有參考價值。------------------------------------------------Q21762：因為我和家人都有貨(完美健康1830)，但其實不多，大約1-2手，我和家人都不太認識「買賣單位降」和改名會有什麼影響，但我們擔心不知會否影響現時我們持有貨的價錢，例如現在1手是8蚊，即32000元，但之後改名改股變成8蚊1000股的話，是不是即變成我們持有1手貨由32000變成8000蚊？那麼我們要不要在調整之前賣出，然後降股後買回？我家人有點擔心龔成老師︰其實無分別，只是方便買賣，不用擔心。我地是否投資一隻股票，重點係佢企業本身架質素。佢改名，其實唔重要，只要佢本身業務和質素係無變，咁就無問題。完美健康(1830)於7月15日會進行拆細，每一手由以往4000股1手，轉變為1000股1手。從而，令每手買入成本少左。但作為現有投資者，你係唔會有影響。以你現時持有一手為例，你有4000股(即1手)，現價假設係$10，你持貨總值就係$10 X 4000股 = $40000拆細後，你依然都係會持有個4000股，但就會變成4手(因為現時係1000股1手)。我假設現價不變，都係$10。拆細後持貨總值︰$10 X 4000股 = $40000。你會見到，其實拆細這個動作，對你手上的持貨價值，係全無影響。因此你唔需要因為拆細，而賣出持貨。但留意，此股現價略貴。現貨可持有，就暫時不宜再加注。------------------------------------------------Q21763：老師您好！我係您既學生，而家睇緊您本千萬富翁(一路睇放唔低)。我想創業自己做生意，但一向呢方面既知識唔多，雖然之前返果份工都係做sales...但覺得自己相比起其他人business sense方面唔太好..想請問有無咩方法改善？老師有無睇過啲好既書本可以推介？另外，我都明白要認識多啲人加強人際網絡，但係我個人有啲內向型，一諗起呢啲就聯想到要去一啲function自我介紹咁識人，想問下有無咩方法會自然啲？謝謝！龔成老師：坦白講，創業最好的學習，就是去創業，你得到的將會比你睇書多好多。我建議你試下一些低成本的小生意先，例如網上創業等，這是一個很好的進步機會。你最重要是不斷試不斷試，想，是無用的，試，才可有得著。你可以寫低所有你認為有商機的生意，然後睇下那些較小本，而你又做到，就可以開始。好多時有無市場有無發展，並不是想出來，而是試出來的。另外，有D生意要真你有較強人際網絡，但有D生意則無要求，所以唔好比這些因素限死左自己。你可以參加一些商會活動，或早餐會之類活動，去結多D人。至於自然唔自然，其實好主觀的，你去得多就得，所有野都是熟能生巧，做，是最重要的，唔好得得想字。------------------------------------------------Q21764：老師好，有5百萬cash (前幾年買賣樓賺+儲蓄）, 應該買股票好定買樓好？背景：3字頭，同屋企人住，而家住嘅地方有d遠人工扣除家用開支，應該儲到1萬左右，有基本嘅醫療、危疾、年金另外有30幾萬股票：0002 - 2500股 $73.11928 - 2000股  $28.439988 - 200股 $2252018 - 1000股 $41.61038 - 500股 $47.3如果今次再買樓，應該唔會咁輕易賣出，除非好動蕩，最多係用黎自住（近返市區方便d返工同出街）或收租。因為有自住嘅可能，都會揀d高質素少少嘅樓買，咁就會用哂d cash樓價高，如果只係用黎收租，其實回報唔多，計埋供樓利息可以話冇，不過可以博樓市會升，而家唔買之後可能更貴。但長遠8-10年後，我唔係太睇好香港前景，覺得會俾大灣區/其他內地城市慢慢取代，所以都驚長遠會跌20-30%但係另一方面，我又唔敢用幾百萬黎買股票...我就係普通人心態，擁有又驚失去...咁就更加唔上唔落如果真係唔買樓，而買股票/基金，請問有咩建議？超長遠目標：返part time、建立1至2個可以一直玩到老嘅興趣，可能要用時間、金錢黎鑽研、再老d或者會移民唔好意思，寫得好長仲有一個問題，就係可謂小注？唔同資金下，小注嘅定義會唔會唔同？謝謝龔成老師︰香港樓市，中短期會有少少上落（但不會大跌），長遠會向上。首先要睇經濟基本面，如果經濟持續地差，失業率上升，樓市終會向下，這會對樓市有中期性的影響，不過，就算跌，都不會大跌，最多只是小跌，如果經濟差的情況不是太大，甚至不跌，這是由於背後的需求大。在長遠計，我仍相信樓市在長遠計，因供求關係，仍是向上多。因為現時香港買樓的需求仍大，而長期供應不足，加上政府往後施政只會更加困難，好多所謂的大計劃都未必能夠實行，又或最後規模細左。另一方面，需求大，我見唔少適婚年齡的朋友，都正等機會買樓，但未買樓，這些是「潛在需求」，過往每年不斷累積，只要樓市跌少少，就會有需求走出來，這令樓市不能大跌。另外，樓市另一作用是「投資」，現時的租金無大跌情況，以投資回報率的角度分析，樓價都不會大跌，因此樓市平穩。長遠計，租金及樓價會平穩，有少少向上，但不是倍升，不會好似過往般倍升，而是平穩向上。我地再睇翻眼前而一刻，由於你自住唔算有大問題，那這筆資金，我地應較集中從投資角度，去做考慮。現時租金回報率唔算好高，投資在優質股，值博率相對較高。你3X歲，建議你用「平穏增長股」 + 「潛力股」的組合。現在你每月先用5成儲蓄，即$5000做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。月供方面，你可以選擇投資在平穏增長股︰盈富(2800)、金沙（1928）、恆基（0012）、平安(2318)、中銀（2388）、港鐵（0066）、長建(1038)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)或潛力股︰比亞迪(1211)、中生(1177)、福壽園(1448)、小米(1810)、安碩恒生科技(3067)、港交所(0388)、阿里（9988）、騰訊（0700）、ＧＸ中國電車基金（2845）。如果你現時無太多投資經驗，潛力股這類風險較高的股票，你就不要持有過多，最多維持2-3成好了，甚至先集中係平穏增長股類。現時大市只是合理區，你現有500萬資金可以先投入多50-100萬，用分注形式，慢慢買貨。餘下資金和每月所儲倒的資金，就等大市出現一定程度的下跌，才大力度掃貨，然後長線投資。但你要注意一點，我地財富組合除左要有增長力和質素外，平衡性都好重要。你長線都要找機會加入物業類，以免成個組合過於偏重股票類。因此，若你在此期間，發現一些租金回報率唔錯，又有質素的樓盤，你都可以出手。至於我成日講架「小注」，如果我係講個別股票「質素或風險度」，只宜小注。代表你只宜用總資金的5%左右，投資在這隻股票上。若我係講緊「買入價」時，現價只宜小注。就是想指出，此股現價水平唔平，建議你只能用打算投入該股資金，其中一小部份去入少少，到有明顯回調，才加大注碼。------------------------------------------------Q21765：你好，我想問如果我要將啲股票分類公用: 3， 270地產/房託: 12，66，823，778賭業: 27，1928銀行: 1398，2388，3988平衡: 2800新經濟: 388， 788，1177，1211，1810，9988請問新經濟嗰部分可以點分，每個分類應佔組合幾多。謝謝龔成老師︰我建議你可以簡單，從「行業」和「風險度」去進行分類。「行業」你可以主要分成公用(0003,0270)、地產相關(0012, 0066算半隻, 0823, 0778)、博彩股(0027, 1928)、銀行股(1398, 2388, 3988)、科技股(0788, 1810, 9988)、新能車(1211)、醫藥股(1177)至於港交所(0388)業務性質特別，你可以分開。我地投資優質股時，任何股票、任何行業，我們都不應太過集中，因為一個行業就算更有優勢，也有機會面對行業週期及突發風險，太集中會對你整個財富組合不利。因此，你要建立一個平衡的投資組合，當中有不同的類別、不同的行業，這是最好的平衡風險方法。相同行業不可佔組合多於30%，而單一企業不要高過15%。但要留意，銀行業營運模式較特別，風險會比一般行業為高。必需堅守30%這個準則，如果可控制在20%以內，會更好。另外，盈富(2800)係不受此限，因為它是一個包含55間優質企業的基金，這些企業來自不同行業。因此，盈富(2800)就算在組合中佔較大比重，都唔會造成過度集中性風險。就「風險度」，我地可以分成「潛力股」、「平穩增值股」和「收息股」。我地投資會運用「先增值，後現金流」作方法，初期應投資較多增值類資產，較後期則應投資較多保守類項目。所以係分配投資項目時，會因應番你的人生階段。如果你年青，可以「平穩增值股」+「潛力股」。中年人士，可以較集中翻係平穏增長股。當你已近退休之年，就應集中在「收息股」，去創造平穏現金流。你可以睇翻自已年紀，去作出配置。「潛力股」- 0388, 0788, 1177, 1211, 1810, 9988「平穩增值股」- 0003, 0270, 0012, 0066, 0823, 0027, 1928, 2388, 2800「收息股」 - 0778, 1398, 3988但由於「潛力股」有一定波動性，較適宜年青和有投資經驗人士。若你投資取態較保守、經驗較淺或者較接近中年，「潛力股」比重就要相對下調。這個部份，基本上係因應你人生階段、投資經驗和風險承受力，去作出配置。例如你係年青人，你就可以「潛力股」、「平穩增值股」各佔50%。若你尚有5-8年就退休，就應「平穩增值股」、「收息股」各50%。到退休，就100%「收息股」。------------------------------------------------Q21766：龔生你好，本人想問你一些意見。我五年前因先生生意問題賣左層樓，已租樓五年，現在想買返樓，請問是否好時機？我有現金大約三百萬，月入41000，先生沒有穩定收入，兩個仔女一至兩年後大學畢業，本人五十歲。現在租金18500。我只擔心退休後無屋住，而且已50歲，所以想上返車, thx 龔成老師︰現時香港樓市，算係合理區頂部，從投資角度，未算好吸引。但由於你目標係自住，我地考慮重點，唔係現時樓市水平，而係物業符唔符合你需要，講緊係未來10年、20年，係唔係都適合你。如果係合適，你就堅守住供得起這個大原則，就算現時置業都係可以的。但最好，你可以係置業之餘，留有一定現金，去用優質股進行增值，咁就更理想。------------------------------------------------Q21767：龔老師，您好，我朋友公紹而認識您，我朋友話你分析及推介的股票很準，我初看到閣下的Facebook, 建議買2800，如果大市跌是否會跟住跌，為何會推介2800,因為我股票不太認識。我有持1313,9.9元買15000股914, 45.7買，1000股1810, 25.15買5000股最想請教老師我上年$2.9買3988,坐足一年，重貨，跌到約$2.3，利息都補唔番差價，下星期除淨，除淨前會升些嗎？我想除淨前賺差價，不要息可以嗎？謝謝老師龔成老師︰你對派息運作，似乎有點誤解。在「除淨日」前一天，依然持有股票，就會收到股息。「除淨日」，其實就是用來確認那些股東收到這權益的日子。等到「除淨日」當天才買，派息就唔會有你份。「除淨日」那天，股價就會扣除派息部份，例如原來股價$10，派息$1。那麼「除淨日」就會將股價，從$10下調至$9，以反映派息動作。而「派息日」，就係這班合資格股東，正式收到股息的日子。由於「除淨日」股價會下跌。而下跌比重同收到息係一樣，所以只係左手交右手動作，你唔會在除淨前沽出，而出現任何著數。盈富（2800）佢係一隻追蹤恆生指數的ETF，所以恆指下跌，佢都會同一比例地下跌。佢並不是最高回報的投資，但這是一個組合，當中有58隻質素不太差的股票，對本身不懂選股的投資者來說，是一個很好的選擇，加上有平衡組合風險的效果。就算對無乜選股能力的投資者，提供一個穩健，收息及平穩增長的組合。所以，我經常都會推介佢比讀者，特別係經驗較淺的一群。你上述4隻股票，都係有質素，若你係年青至中年人士，都適合。但華潤水泥控股（1313）業務較波動，佢過往的盈利數據上落都大，因此股價的變大亦會較大。長遠計，房屋、基建發展等因素，都會利好水泥股。但就要留意股價上落會較大，自己要注碼上控制，唔好佔你組合太高比重。至於中行(3988)佢有質素，算係收息股類，增長力唔高，主要係收下息。若你較年青，就不要持有太多。而且，我地投資會講求成個組合的平衡性，唔應該太集中單一企業或行業，佔比要維持分別15%和30%以下，才算穏當。因此，你現時重貨的話，建議你沽出部份，去平衡風險，咁會較好。------------------------------------------------Q21768：龔成老師，您好，我係一位32歲的全職媽媽，留意您的文章有一段時間，但3月才正式入市270 2000股$24.11810 800股 $24.51177 2000股 $81448 2000股 $7.83067 200股$192388 1000股$28.53800 5000股$2.741972 600股$24.3以上是我手頭上的股票，大部分算高位入市！特別270係咁跌！1/我們抽中了白居二，可能會在一年內盡量買來一家四口自住，未知是否需要用到此十零萬資金，所以請問我是否需要放曬所有股票？定keep一兩只？目前配置合適嗎？2/目前住荃灣，應該買唔起附近，以您專業的眼光，如果買樓，邊一區會是個潛力股？因為我今次未必可以買到三房，想以後仔女大左可以換大間！期待您的解答，感謝龔成老師︰首先你要明白一個概念，我地持有一隻股票與否，關鍵位是企業質素、前景，不要被買入價影響。因為我地買股票就是買企業。買入價，你的賺蝕，只是一個心理因素，該企業長遠的發展，才是我地是否值得持有的重點。如果企業有質素，但股價短期下跌，就不用擔心，照持有就可以。如果企業無質素，但你現時蝕錢中，繼續持有只會令你財富繼續貶值，因此要賣出。如果企業質素轉差，就有可能要減持，因為這股佔你組合的比例，未必值得太多。你現時股票，大部份都係有質素和適合你。而且除了粵海(0270)，其他都唔算好高位入，大致係合理區頂至略貴，你可以守。雖然粵海(0270)帳面值虧損較大，但佢係有質素，你照長線持有，主要用來收息，再加上少少平穏增長。但現回到你買入價，相信會要較長時間。另外，保利協鑫能源(3800)現時暫時停緊牌，因為佢仍未出到業績，將公佈業績的日期延遲了幾次。最近現任核數師更請辭，我對這類股票，會較有保留。但由於現時停緊牌，暫時乜都做唔到，只有等。初步睇佢的財務數據，都幾弱，相信日後就算復牌，股價都會受壓，要有心理準備。1) 我地成個財富組合，除左講質素外，平衡性都好重要。因此，我建議人在置業同時，必需留有一定優質股，作增值之用。這樣才會避免到，所有資金完全側重晒係單一資產(物業)類別。但若你生活上係有置業的迫切性，你盡用這些股票去買樓，都係可以。但緊記，你最低限度，要堅守供得起這個大原則，就可以入市。之後，你再有新資金，才再慢慢累積優質股。若你打算1年後置業，由於時間唔長。如果你確定係要動用股票部份去業，你現時就要開始，慢慢分批沽出持貨。唔好等到動用資金個一刻，才一次過去沽，以減低價格波動，對你回報造成之影響。2) 較高升值潛力地區，除左鄰近商區地段，好似中環、東九、北大嶼(或有變數)外。你都可以留意一些潛力較高地區，好似堅尼地城、大圍、黃竹坑等。雖然你長線有細屋換大屋打算，故新購物業(細屋)有升值潛力，對將來換大屋較有利。但同時間，佢都係你自住樓，你都要從生活角度去考慮。2者要取得一個平衡，才算理想。------------------------------------------------Q21769：龔成老師你好，我和太太均31歲，各月入$5萬，資產如下：- 物業1，2017年買，自住，月供$15k，26年按揭- 物業2，2020年買，收租，月供$13k，收租$11k，30年按揭- 股票$150k，005 和 2628- 現金$1M每月扣除開支，儲$30k-35k，想50歲有$50k被動收入，資產應如何配置？感激！龔成老師︰若你想做到50歲後每月有5萬蚊現金流，以股息率6%計，你需要本金1000萬。你現時財富組合，物業和股票都有，係理想。但比例上，明顯偏重左係物業類。因此，我地新資金應優先投放股票類，去令組合更平衡。現時你持有股票，匯控(0005)主要收息，無乜增長力，唔適合持有太多。而中國人壽(2628)雖係增長股，但近年賺錢能力，明顯係弱左﹐不宜持有太多。這2隻股票，建議你沽出部份，慢慢換至增長股，長線對你會較有利。你31歲，應利用「平穏增長股」 + 「潛力股」這類增長股，去創建一個增長組合。現在你每月先用5成儲蓄，即$15000做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。大市現處於合理水平，那100萬資金，你可以再用多30-50萬，以分注形式慢慢入貨。餘下資金和每月儲蓄，就等大跌市機會出現，才大力度掃貨，並長線投資。假設投資回報有10%（連股息再投資），你每月投資$30000 + 現有資產(15萬股票和100萬現金)，20年後大約會增值至2800萬，相信用以上計劃，很大機會達至你的財務目標。------------------------------------------------Q21770：老師，我現年我33歲，兩公婆每月加埋收入得25000，有一物業供緊剩低50萬左右，但供樓及小朋友同家庭基本開支30000，户口現金剩30萬左右，我想問下老師意見我仲適唔適合投資股票？龔成老師︰以你情況，由於每月係入不敷支，因此重點應先放在這財政問題上，要令你變回收支平衡之餘，也可以有一定資金作投資。現在你要看看你自已的開支，有沒有一些部份可以調整來增加月供金額。如果無，你就要從開源著手，轉工(如SALES，一些多勞多得的工作)、找PARTTIME、網上生意等。目標係令你可以應付生活開支同時，每月有資金空出，作投資之用。當你可以做到這點，你就可以開始月供股票計劃，去為自己增值。你33歲，可用「平穏增長股」 + 「潛力股」的組合。你每月可用5成儲蓄作月供，其餘先儲起，等大跌市時去掃貨。月供方面，你可以選擇投資在平穏增長股︰盈富(2800)、金沙（1928）、恆基（0012）、平安(2318)、中銀（2388）、港鐵（0066）、長建(1038)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)或潛力股︰中生(1177)、福壽園(1448)、小米(1810)、安碩恒生科技(3067)、港交所(0388)、阿里（9988）、騰訊（0700）、ＧＸ中國電車基金（2845）。至於現有30萬資金，我建議先扣起半年生活支出，作應急之用。餘下部份，你可以先用一半，分注買入上述股票。如果你唔係好認識這些股票，可以集中買盈富(2800)。餘下部份，都係同樣等大跌市機會出現，才出手入貨。------------------------------------------------Q21771：老師，你可否給我一點建議？我的情況：現時37歲每月收入：$20萬每月開支：$17萬現有3層樓，都要供，2層出租，一層自住股票：$25萬（有2388、2800、3067、9888、6618、1208、941）現金：$30萬如果我想50歲財務自由，每月有$50000去用，我應該點做？龔成老師︰以你的情況，其實不難的，首先，你現時有兩層樓收租，當你50歲的時候，理論上已還了一定的借貸，加上租金在長遠會偏向上，因此，該物業能為你提供一定的正現金流。若然到日後供款完成後，現金流將會更加明顯。如果假設你50歲時，物業未供完，我再假設未有正現金流，你就可配合以下方向去參考。50歲想每月有5萬蚊現金流去支援生活。我地以股息率6%去計，你就需要本金1000萬。由於你現時已有不少物業，未來新資金應集中翻係股票類，以免財富組合過於偏重單一資產。以你37歲，應以增值為主，可以選擇一些「平穩增值股」+「潛力股」作投資目標。你現時持有股票，都係有質素和適合你。但百度(9888)、京東健康（6618）不確定較高，不宜持有太多。五礦資源（1208）主要從事有色金屬經銷、製造及鋁、銅製品分銷。過往有多年出現虧損，企業投資的價值不高，加上股價十分波動，炒作多過實際，這股不建議持有，你可以每有反彈，就慢慢沽出。中國移動(0941)有質素，但只係收息股，增長力麻麻，同樣不要持有太多。以現時大市合理區狀況，你可以考慮用部份儲蓄，進行月供股票。你可以每月先用一半儲蓄，另一半就先儲起架策略。平穏增長股：盈富(2800)、金沙（1928）、恆基（0012）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）、長建（1038）潛力股：安碩恒生科技（3067）、阿里巴巴（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、中生製藥（1177）、福壽園(1448)、ＧＸ中國電車基金（2845），但就要明白波動性比上述會高左，同時風險大左，你要自己平衡。如果你現時無太多投資經驗，潛力股這類風險較高的股票，你就不要持有過多，最多維持2-3成好了，甚至先集中係平穏增長股類。若你有一定投資經驗﹐潛力股比重可以相應調高，佔組合約3-5成，視乎你投資經驗多寡和了解這些股票程度而定。現時大市只是合理區，餘下30萬和每月所儲倒的資金，就等大市出現一定程度的下跌，才大力度掃貨，然後長線投資。我假設投資回報有10%（連股息再投資），你每月投資$30000 + 30現金 + 25萬持股，50歲時大約會增值至逾1000萬。再加上你現有物業的租金收入，相信以上增值計劃，很大機會可以助你達成退休目標。------------------------------------------------Q21772：龔sir 你好 ，我本人26歲。以前買過港股，有買過小米$15.x左右，賺左小小16.x就賣左。現在持貨：-中國鐵塔$1.5-3兩黃金平均$18600/兩-小量美股近年睇多左你既Page，都覺得價值投資既重要。同埋要建立一個投資組合非常重要。未來計劃主要想投資美股：長線投資：-蘋果-BRK 伯克希爾 B -Tesla -微軟-台積電中期：-美航-Pala Tech短期：-富途-蔚來、bilbil我想30歲前儲到100萬，我會儲月入大約55%既人工，目前月入24K，資產大約15萬。希望老師俾小弟建議。另外非常感謝你回覆網友問題，post其他網友既case，俾我地見到好多層面既人既經驗，非常值得借監，你既回覆亦值得學習。多謝你！加油龔成老師︰美股都有質素，你用來作增值組合，都係可以。我地投資股票，其實等同投資一間企業。希望透過其自然增長，以達至財富增值的目的。所以，我地投資一定係長線，而唔係短期炒賣，去賺差價。所以，你唔好再用短炒這個策略，而係用長線角度，去選擇股票。你上述股票，都係有質素。只要你係長線投資，再用平均價格或月供去儲貨，咁就無問題。但留意，Palantir Technologies Inc (PLTR)和Bilibili Inc (BILI)都有投資價值，不過由於佢地至今都未有盈利，不確定性較高，不宜太大注。另外，雖然疫情開始穏定，但始終存在不少變數。加上航空業賺錢能力，已經係弱左，American Airlines Group (AAL)這類企業，唔係太建議你投資。而黃金是貴金屬，有「終極貨幣」之稱，主要作用是對沖黑天鵝事件。不過，黃金沒有現金流，持有無法創造出經濟價值，持有過多，反而會拖慢成個組合的增值效果，我建議佔財富比例太多，大約3%以內好了。至於投資部份，你每月可先用5成儲蓄去做月供，其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。餘下的另一半現金，我地就等機會，當大市出現較大回調，就加大力度掃貨，然後作長線投資。除了可考慮月供上述美股外，我建議你加入Vanguard標普500指數ETF〈VOO〉，是追蹤標普500指數的ETF。佢係一籃子的優質美股，有助提升你組合平衡性。我假設投資回報有10%（連股息再投資），你每月投資$12000 + 15萬資產，30歲時大約會增值至90萬。所以，你想提高成事機會，最好再調高少少個月供金額，會較理想。------------------------------------------------Q21773：Hi，有事想請教我收到另一間公司offer 其實我好迷惘 有2個offer 一間全球top 5 會計師樓 一間係中型既list coTop 5 個間係高壓文化 must ot 會好辛苦 但學既野會多 有朋友話不少人捱五到一個月就走 for junior 位 捱到既senior 就做得耐另一間中型既list co manager super nice 我覺得 但學既野五太多 佢話五洗ot 兩間既人工offer 一樣我考慮既點 係要challenge 自己入去個間高壓文化做下 捱到 就會係有料既人。定舒舒服服入去中型list co 做 利申26 years old講多少少 我自己係能力是ok 我最大問題是情緒問題 一五開心 一驚 表現先大打折扣 有自信信心 表現超好 所以五太岩高壓既環境 但屋企人勸我入個間高壓文化捱下 捱到你咪情高提高龔成老師：其實你個考慮點，應該都係放係長線因素，你要知道邊度架經驗、資歷、知識、甚至做事方法，會對你投入這個行業，以至長線發展，會係最有利。你可以問下一些行內朋友，或者同學意見。再加上你以往在中型/中小型會計師樓經驗，去綜合一個結果比自己。高壓文化、OT，這些唔係唔可以考慮。但這些相對你成個職業生涯，只係一些中短期因素，我唔建議你睇得太重。------------------------------------------------Q21774：老師, 今次真的可以實名的叫龔老師, 因為我已經報讀老師的課堂.對上一次請教您, 已是一年多前, 很多手上的爛股都去掉, 現時入的,都是看老師您回覆, 再加上自己預估的, 買了一些股, 老師可否幫忙, 看一看有冇入錯, 謝謝您.我現年43, 月入50000, 積蓄有80萬, 想再入啲優質股, 保留30萬在手, 所以計劃想投資50萬左右, 現時手持,1810 x 2000股788 x 40000股992 x 2000股,1478 x 2000股, 2800 x 2000股本人計劃想買700, 2269 or 1772, 2128, 1347，想請問老師有咩高見? 謝謝您.另外, 我老豆有些股已經跌左25%, 想請教下, 可唔可以再守? 2188 同860.感激老師.龔成老師︰你現時持有股票，都係有質素，照長線持有就可以，但中國鐵塔（0788）增長力減弱左，你不要加注。至於你計劃買入的5隻股票，都係有質素，但有幾點要留意。中國聯塑(2128)現價偏貴，最好等有明顯回調，才入貨。贛鋒鋰業（1772）、藥明生物（2269）不確定性較高，不宜太大注。你以上所講的股票，除了盈富(2800)、聯想（0992）算係平穏增長股外，其餘都係潛力股，佢地雖然有增長潛力，同時風險都較高。以你年紀，不宜持有太多，大約佔3-5成(視乎你投資經驗和風險承受能力而定)，餘下應集中以下平穏增長股，否則會令你組合風險過高。平穏增長股：盈富(2800)、金沙（1928）、恆基（0012）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）、長建(1038)現時大市只在合理區，你可再投資在30-50萬，餘下資金就等大跌市機會。當然，你可以不用急，唔洗即刻走去再投資。你可以等上完堂，對整個投資概念有較完整理解，才出手都可以。至於你父親的持股，力世紀（0860）其實好難分析，因為佢一直處於年年虧損的狀態，而我地對這類股好有戒心。我地只可以對佢的前景作「想象」，無人知真正的價值有幾多，股價一定會大上大落。見佢之前有做個十合一之類動作，這類股票要小心。整體而言，此股好難分析佢價值，投資風險唔細。泰坦能源技術(2188)規模好細，而且近幾年都係出現虧損，投資價值不高，建議沽出。股票班見!------------------------------------------------Q21775：成老師，想你提供一些理財意見，現有狀況如下：年齡： 43職業： 企業銀行1）現有資產共HK$16.94 Million- 現金 ： HK$1.1 Million （remarks: 2%p.a. deposit rate for staff with deposit balance within HK$1 Million）- Asian Currency Bond Fund : HK$0.1 Million- 自住物業： HK$13.5 Million- MPF : HK$1.4 Million- Equities : HK$0.61 Million >5 HSBC @  3156 shares >3988 @1,000>1398 @1,000>3968@650>16@500>700@200>1@50012@1,000>27@1,000>9988@100>1448@7,000>3067@1,000- 合資格年金累算權益：HK$0.105 Million （已繳兩年）- 保單累算權益： HK$0.125 Million 2） 每月收支- 每月收入: HK$90,000- 每月合共開支：HK$70,000（父母家用: HK$15,000）（供樓：HK$39,000）（日常開支：HK$14,500）（MPF 供款: HK$1,500）->每月平均盈餘 : HK$20,000請問在50歲時能否做到每月有HK$30,000 被動現金流? 另外，如何能達成？謝謝！另外，想補充一下, 本人現樓按結欠HK$6.9 Million, 尚餘16年期龔成老師︰你現時43歲，財富仍有一定增長能力，可以利用這7年時間，將財富增傳值，到了近50歲，就可轉翻一些現金流類別的資產。如果你希望7年後每月有3萬蚊現金流，以股息率5%計，你需要本金720萬。現時大市在合理區，現金和股票最好各佔一半，你現時持有現金水平係偏高。雖然你現金有2%員工利率收取，但這程度的增長力，唔算理想。建議你用這筆現金和每月儲蓄，去增持一些有增長力股票，去累積這筆財富。現時持股，大致上可以。但匯控（0005）、中行（3988）、工行（1398）都是收息股，增長力唔高，唔好持有太多。策略上，你可以投資平穏增長股 和 潛力股。你先用每月5成儲蓄做月供，其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。選股上，你可以投資在平穏增長股︰盈富（2800）、金沙（1928）、恆基（0012）、平安（2318）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、長建（1038）、粵海（0270）、領展（0823）。增長力較強的，可選安碩恒生科技（3067）、阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、中生製藥（1177）、福壽園（1448）、ＧＸ中國電車基金（2845）。但佢地波動性和風險會較高，你要自己平衡。你現有110萬資金，可以再投入多20-30萬，用分注形式，慢慢買貨。餘下資金和每月儲蓄，就等大市出現一定程度的下跌，才大力度掃貨，然後長線投資。以大市過去年平均回報10%計（連股息再投資），你每月投資$20000再加上你現有資金和持股（約170萬），7年後大約會增值至560萬。如果要達至你的財務目標，月供金額必需增大至$35000。現在你要看看你自已的開支，有沒有一些部份可以調整來增加月供金額。如果無，你就要從開源著手，轉工（如SALES，一些多勞多得的工作）、找PARTTIME、網上生意等，令你每月可儲資金大幅提升，以助你達成目標。------------------------------------------------Q21776：因為本人媽媽不擅於投資，我剛開始接觸股票，幫佢review股票組合發現大部分都係蝕錢，我應該幫佢止蝕定由得佢等落去呢？0042 平均價2.141398 平均價5.720998 平均價5.681288 平均價3.943988 平均價3.51680 平均價2.982628 平均價26.222009 平均價3.862866 平均價 4.351766 平均價11.670390 平均價 8.520005 平均價78.69有一部分已蝕一半已上、帳面合共虧損30萬左右，我可以點幫佢調整呢？因為佢年紀都十分大，亦唔適合過高風險投資。唔該曬龔sir。龔成老師︰我地先要睇翻隻股票有無質素，如果佢帳面虧損，但係有質素，我地都可以守住先。若無質素，就算帳面無蝕，我地都要考慮減持，甚至全部沽出。東北電氣(0042)、澳門勵駿(1680)投資價值不高，建議有反彈，就慢慢沽出。中國人壽(2628)、金隅集團（2009）、中遠海發（2866）、中國中車（1766）、中國中鐵(0390)有投資價值和增長力，但增長力唔會好強，質素算係中等。若佢唔係佔組合太多，持有係可以。若較多，可以慢慢換碼至優質的收息股。匯控(0005)、工行(1398)、中信銀行（0998）、農行(1288)、工行(3988)、有質素的收息股，主要提供現金流的股票，適合你媽媽。 由於你目標係收息，帳面賺蝕反而唔重要，除非佢本質出現問題，否則你長線持有收息，就可以了。但你要留意，現時你媽媽組合中，有不少銀行股。個別行業，不要佔組合30%以上，否則會有過度集中性風險。而且，銀行業營運模式較特別，風險會比一般行業為高。必需堅守30%這個準則，如果可控制在20%以內，會更好。所以，你都要幫她調整一下個比重。以下是一些有質素的收息股，給你參考一下。目標是5%、6%的股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）、高息基金（3110）都可以。另外，有些更有超過8%的高息股，但股價就略有風險，你可以小注考慮，例如佐丹奴國際（0709）、中石化（0386）、互太紡織（1382）等（記住，股價略波動，不能太過大注）。------------------------------------------------Q21777：咁佢哋都有能力成為10倍股？但似乎來講指數好難升到10倍股⋯⋯水桶一指最大潛力，有冇機會係10倍嘅選股？阿sir，唔知道你有冇留意啲細價股，汛和（1595）會比京基借殼上市，咁1595值唔值得投資？將來等收成？另外，我想問第一視頻（82）值唔值得長線投資？因為佢改名做瘋狂體育，未來幾年係體育年份，佢係唔係一隻潛力股？謝謝阿Sir 龔成老師︰水桶1，係指增長潛力較高股票，通常都是處於行業快速增長階段初至中期，故相對其他股票，有較大增長潛力。但要指數ETF(如3194、3067、3032、3033)增長10倍，係會較難。由於佢唔係單一企業，要做到10倍增長，即係要絕大部ETF中股票，出現大幅爆升，因此要ETF成為10倍股，機會較微。除非你投資一個長時間，都有可能。京基欲借殼汛和（1591）上市，暫時未落實，無人知發展成點。若言成事，我地才可以從新業務，可判斷此股有無投資價值，現時所有都係得個估字。以現時集團質素計，投資價值不高，唔建議持有。第一視頻（0082）從事互聯網業務，包括在中國經營體育彩票新零售業務、網絡視聽新媒體、其他互聯網相關的投資，以及阿聯酋杜拜的衛星電視台業務。業務持續虧損，質素一般。除非你好確認佢之後的發展正面，就可小注博下。記住，我地投資股票，就係投資緊一間企業，要分析係長線的企業投資價值。佢用乜野名，係唔會對佢業務有影響。另外，唔係好估走勢或者估消息。我地要用實質理據，去做投資決定。而且，就算再優質股票，都要時間去成長。唔好用賭博心態，諗住博某股票業務突然改變，從而令其股價爆升。這個做法，只是投機，並不是投資。------------------------------------------------Q21778：老師，原來我有好朋友關注你，同埋有一個上過你堂，佢依家做到財務自由，佢隻1211原來佢40元樓下買左萬幾股，依家都冇走貨，我問佢幾時走，佢話當你見到成街都係電動車就可能會走！我依家30歲開始學投資，算吾算遲，其實我五年前已經開始接觸股票，一直都係輸，有時可能贏小小就用晒，到最後本金都輸埋！又重新來過我開始明白你經常講嘅一句，買股等於企業，企業慢慢去發展，企業既成長，等於我儲蓄！我而家買入嘅股票我都唔會再輕易去走貨，因為佢係錢搵錢我放假要再去買你一本書，你經常提我知識好重要，係邊本書係簡單容易明白我第一本書就係睇你介紹嘅50隻優質股同埋10隻潛力股！我想學知識，邊一本我比較容易明白等待謝謝你的回覆龔成老師︰你可以睇我寫架80後百萬富翁、財務自由行和股票勝經，較適合初學者。其實30歲，依然係一個財富增值的黃金時期，只要你認真學好正確的投資方法，一樣可以做到不錯的回報。我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。你30歲，建議你用「平穏增長股」 + 「潛力股」的組合。由於你係初學者，對企業估值，點去定平貴未必太了解。我建議你先利用月供模式，去建立一個股票組合，以減低買貴貨風險。現在你每月先用5成儲蓄估月供，其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。而你朋友買的比亞迪(1211)，係好優質的潛力股，現時未算行業爆發時間，長線持有，待佢慢慢發展上去，回報會更理想。但由於現價已經偏貴，要月供最好等佢回到$150才開始，會較穏當。------------------------------------------------Q21779：老師，我應唔應該買樓？出面話公務員會減薪, 咁你覺得樓市之後係咪應該會下跌?咁我係唔係應該要等多一陣先買?龔成老師︰若公務員會落實減薪，某程度上，都會影響到私人市場的薪酬變動。但樓市之後會唔會下跌，係要好多因素，唔係單單睇薪酬變動咁簡單。而且，我地投資唔好太著眼1,2年架事，要諗長線少少。香港樓長線都係供不應求，因此樓價長線都係睇升。始終市場需求大，我見唔少適婚年齡的朋友，都正等機會買樓，但未買樓，這些是「潛在需求」，過往每年不斷累積，只要樓市跌少少，就會有需求走出來，這令樓市不能大跌。但中短期係有機會出現波動，造就入市時機。但你唔好預佢大跌，若係自住樓，只要係合你需要，而且長線供得起，你就已經可以出手了。至於你之前講的房屋政策，只係好初步，無人知會唔會成事。就算成事，又要等到幾時先可以立法執行。因此，你在做決定時，要在現實情況和這些存在不確定的未來政策中，自己取個平衡。------------------------------------------------Q21780：龔Sir，你好。想請教一下，手上有匯豐控股（00005），平均買入價$57.8；電能實業（00006），平均買入價$66.7。早幾年買，錯過左高位賣出時機，而家帳面蝕錢，不過睇返多年收過股息算打平。而家係咪應該賣出，定等機會股價升返？（好似好難）龔成老師：首先，要睇翻你的年齡與投資目標，你上述持有的，並不是無質素的股票，這些都是收息股，不過，增長力就不強。如果真的賣出，可以等過1、2年，經濟好轉，等佢地股價上翻D先賣。如果你年輕，其實未必太適合持有，應該在適當的位置，轉其他。如果你年長，又或風險承受能力較低，又或投資目標著重現金流，其實就可以持有的，因為這兩股都是不差的收息股，只是你買入價少少高，但如果以長期收息的角度來說，其實無問題的。另外要留意，你不能持有同一隻股票太多，你應該建立一個組合，同一隻股票去到15%好了。----------------------------------------------若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

Question 3

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Accepted Answer

【十二萬物管王國】全面剖析港鐵物業管治術  #永續港鐵霸權 #7月專研鐵路上蓋物業發展獲取龐大地產紅利，當中所引伸出的規劃及土地供應問題，現時已漸成為社會討論港鐵霸權的重點課題。而港鐵本身除了興建貴價私樓外，在港鐵的物業版圖不斷擴展下，亦開拓出另一門物業租務及管理(rent and property management)的管治策略，更甚有指港鐵漸漸走向物管為本的模式 (management-based model) (Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G., 2019)。因而，現時更有需要檢視港鐵如何壟斷物管項目的方式，主宰整個社區管理，有助我們了解現時港鐵興建私樓獲利之外的地產霸權模式。▍港鐵作為物管的「當然成員」現時港鐵住宅物業管理的整全面貌一直少有人整理。透過整理中原地產及香港置業等地產代理網站的樓市資料，以及抽查港鐵上蓋物業的屋苑公契，便可以全面了解現時港鐵物管王國的版圖規模，揭示港鐵在物管市場的「壟斷」地位。最新統計，港鐵到2021年有份參與的77個上蓋住宅物業項目（以項目期數作統計），當中有68個直接由港鐵的物管公司負責管理，涉及近112,759個住宅單位，近30多萬人的日常居家生活，而按照港鐵即將落成的上蓋發展項目 (如日出康城未來期數、黃竹坑上蓋、何文田上蓋等)，可預計未來有近34,060個房屋單位將由港鐵物業管理，港鐵物管的規模已足以跟大地產商匹敵。港鐵住宅物管王國列表：https://bit.ly/3BAfuC3我們抽查當中10個屋苑的大廈公契(Deed of Mutual Covenant)，揭露港鐵物管公司經常「中標」的原因：上蓋物業發展項目的公契協議中往往註明港鐵公司為發展項目的「經理人」(manager)。港鐵由招標、興建到管理，一站式包攬上蓋物業發展項目，業主購入單位時， 只能被迫接受港鐵管理其屋苑。這種起樓配物管的「銷售策略」亦經常出現在其他地產商的住宅發展項目，更反映港鐵的地產商定位愈來愈明曬。而有趣的是，雖然各大地產商都曾多次參與港鐵的物業發展項目，但最後往往由港鐵獨吞物管服務，跑贏有份參與的發展商，成為發展項目的「經理人」。手握執行大廈公契的權力，港鐵當然地主導整個屋苑的管理。港鐵亦會將物業管理權外判予其他發展商轄下的管理公司，港鐵可以明正言順做「二房東」，既可謀取物業管理的行政收益，亦可與其他發展商保持「良好」合作關係。以港鐵與新鴻基合作發展的火炭站上蓋住宅項目駿景園為例，港鐵外判屋苑的日常管理予新鴻基轄下的啟勝管理服務有限公司負責，當屋苑出現管理開支糾紛，管理公司就有「偏幫」港鐵之嫌【註一】，更顯港鐵與發展商的互利合作關係。除了與大地產商合作興建私樓分享地產紅利外，港鐵更跑贏其他地產商，包攬上蓋物業的管理業務，創造恆常收入。鐵路加物業發展模式預料在未來會不斷擴展，港鐵物管只會愈做愈大，正正式式以地產為本業。▍港鐵業權壟斷全攻略港鐵包攬眾多物業管理項目，時常有報導提及業主投訴港鐵管理問題。而背後除了管理不善外，壟斷式的物管業權操作更令港鐵可以在物管市場多年來「屹立不倒」。我們隨機抽樣翻查港鐵上蓋住宅物業的公契，發現港鐵將上蓋屋苑業權和港鐵相關的發展項目捆綁，上蓋屋苑的業主難以集合足夠業權成立業主立案法團和更換物管公司（按照《建築物管理條例》規定，一般需要得到30%業權同意），於是港鐵便可以輕易主導屋苑的物業管理。而港鐵的業權操作大致有三種： - 「巨無霸式」業權壟斷：例子包括數個港鐵大型屋苑，如九龍灣站的德福花園、葵芳站的新葵芳花園、荃灣站的綠楊新邨、青衣站的盈翠半島、坑口站的蔚藍灣畔、康城站的日出康城和將軍澳站天晉等等。業權分佈往往和樓面面積無關，港鐵站及車廠就已經在公契中佔總業權的51%，代表港鐵可以絕對話事，壟斷屋苑的物業管理權。 - 「堆砌式」業權整合：透過抽樣查冊，仔細檢閱港鐵上蓋物業的公契條款，發現除了港鐵站業權(non-station shares)外，港鐵更可將住宅物業以外的發展項目業權份數一併納入公契之中，例如將軍澳站的天晉及九龍站的天璽。將軍澳站天晉的私人屋苑只佔13%業權，而港鐵竟然將商場等商業項目 (Commercial accommodation) (佔12%)和辦公室項目 (Office accommodation)(佔1.4%)納入計算總業權份數，甚至由新鴻基發展的星峰薈服務式住宅、香港九龍東皇冠假日酒店及三星級香港九龍東智選假日酒店(Hotel accommodation)(佔20%) 這些跟社區居民無關的項目也計算在內，這種業權操作在港鐵圈地式發展項目尤其常見，令港鐵及發展商仍然可以掌控大多數物業的管理話事權。 - 「落釘式」業權否決：雖然港鐵並非坐擁每個上蓋屋苑的大多數業權，但仍有保持物管霸權的「暗黑兵法」。其實只需掌握上蓋物業發展至少20%業權，就可擁有否決權。由於按照現時《建築物管理條例》，只要有超過兩成業權人反對，業主立案法團就難以成立。歷年來只有少數港鐵上蓋屋苑成立了業主立案法團，其中海翠花園成功「取締」港鐵物管公司，箇中原因正正是港鐵所佔的業權只有18%。在「鐵定管理權」下，港鐵無須在物管市場上與同行競爭，更可與其他地產商及承建工程商「同謀」合作，而屋苑業主根本無法取締港鐵管理公司，將加劇港鐵物管的管理不善、「黑箱」作業以至剝削小業主的情況： - 管理費繼續狂飆：港鐵上蓋映灣園曾經試過一年管理費加價19%【註二】，而港鐵新葵芳花園亦可在疫情期間，逆市加價管理費，忽視小業主的民生訴求。 - 維修工程「頹」做：自被揭發德福花園的外牆業權不屬屋苑業主後，港鐵卻不願意答應承擔全部維修責任，全面翻新外牆，只按照強制驗樓要求，將屋苑外牆變得「一撻撻」【註三】，作為物管重中之重的維修工作都可以置之不理，可預期日後港鐵每況愈下的物管質素。 - 物管「暗黑」財務：將軍澳天晉被揭發港鐵物管公司收取的管理支出欠透明，港鐵往往會拒絕公開部分財務細節，例如個別員工詳細薪酬，以至外判標書的詳細內容，批出的工程更可能有「圍標」之嫌【註四】，而屋苑業主根本無法從中監察。 - 「收割」業主補貼公共設備：除了以往康城的行人天橋業權爭議外，翻查大圍站柏傲莊第二期的大廈公契條款，當中有列明上蓋物業發展項目的業主（包括屋苑業主和港鐵）需分擔大圍站蓋下的公共運輸交匯處（Public transport interchange）、上蓋的城市大學專上學院（Post secondary college）甚至大圍站鄰近公廁（Public toilet）等公共設施的維修開支。當上蓋物業的發展項目中所牽涉的社區公共設備愈來愈多，港鐵作為大廈公契撰寫人卻可以暗藏「補貼」條款，輕易將管理成本漸轉移至屋苑業主身上。即使政府成立物業管理監管局，仍無法阻止港鐵壟斷式物管操作帶來的必然惡果。在可預見的港鐵的物業版圖擴展下，愈來愈多新上蓋屋苑被迫無理接受港鐵的粗暴管理，無法當家作主地決定自家屋苑的大小事務，這或者正是港鐵自稱「世界級管理」的真實面貌。參考資料【註一】蘋果日報（2015年05月20日)：駿景園業主斥港鐵索維修費https://web.archive.org/web/20150530084946/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150520/19154044【註二】蘋果日報（2013年11月2日)： 管理費狂飆 映灣園加19％最狼 港鐵4屋苑平均升一成https://web.archive.org/web/20170406015956/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20131102/18490095【註三】獨立媒體（2021年05月25日)：逾二千德福花園居民聯署 抗議大業主港鐵背信棄義拒修外牆 https://bit.ly/3zlZilG【註四】仁聞報（2016年12月12日）：薪金異常高昂 支出五花八門 港鐵物業收費欠透明https://jmc.hksyu.edu/ourvoice/?p=7308Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.研究自主 月捐撐起最新專研系列：https://liber-research.com/support-us/FPS ID：5390547HSBC PayMe 捐款支持：https://bit.ly/32aoOMn戶口號碼：匯豐銀行 640-198305-001 (LIBER RESEARCH COMMUNITY (HK) COMPANY LIMITED)義工招募：https://bit.ly/2SbbyT3

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