[零利息供樓,鎖定廿年,冇花冇假]供樓辛苦?不如諗下丹麥。唔使畀利息!唔係一期喎,鎖20年零息喎!不過早買早享受遲買平幾舊,再玩落去可能個個月送兩罐三花午餐肉畀你!
三個問題畀你估:點解會咁?銀行點賺錢?丹麥樓價點?
原文:The land of cheap mortgages just went to zero (https://bityl.co/579v)
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1. 開頭有啲悶,咁自問程度高嘅,可以跳去睇「三個問題可以跟進」
2. 講過N次,唔係刻意玩嘢或做李天命,但好多時拗一大輪根本大家都唔係講緊同一樣嘢,所以搞清楚咩係「負利率」。講少少悶嘢
3. 負利率有好多種,你計及通脹嘅,就「實質負利率」,反而多人明。咪利息都唔夠冚通脹,成日都見到啦。但如果唔計通脹,只係籮綿奴嘅「名義負利率」呢?咁都有好多種,已經講過利率有好多種,好多人講咩「香港銀行加息」,都唔知講乜息。
4. 最簡單,咪央行利率。你見咩美國聯儲局出嚟講加息減息嗰種。經過舊年3月兩次極速減息,劈咗1厘半,而家聯邦基金利率係0-0.25%。冇負數呀下。咁而銀行之間嘅拆息,自然再會高少少,因為你走數機會高過聯儲局。銀行收你嘅息,又再高少少咁咯,因為你走數機會又高過其他行家。咁同樣係散客,無入息證明(如批)當然高啲,有入息借P Loan就平啲啲,供樓就再平好多—因為你有抵抽嘛,你唔還錢銀行咪收你層樓(*)。P Loan你唔還錢,點追?有啲人爛命一條破產算嘛。
5. 明啦嘛?咁丹麥,就真係試過負利率供樓!銀行有回贈,冇花冇假!
6. 而居然有人以為係唔使還錢,每個月銀行有錢畀你,會咁以為嘅,明顯係未供過樓。阿叔,你除咗還息,仲要還本。負利率供樓,你唔使還息仲有補貼送幾罐三花午餐肉畀你。但,仲要還本架嘛老細
7. 咁原本呢樣嘢,都冇乜特別。本專頁都好似寫過,人地2015年已經有呢回事!(https://bityl.co/577f)。
8. 咁今次有乜新花臣?因為,供過樓都知,十居其九都係浮息(你下下封頂嘅日子唔計),你今期負數未必下期都係。但而家丹麥供樓,定息按揭都做零息!仲可以鎖20年!
9. 即係,你借100萬買樓,分20年還,每年畀5萬蚊蚊咋。神唔神奇?
10. 咁三個問題可以跟進:第一,點解會咁。第二,銀行點賺錢?開善堂?第三,咁丹麥樓價點?
11. 先答第一個問題,亦因為答呢個問題我要之前打段悶嘅嘢。點解會咁?丹麥央行官方利率,老早已經係負數(BTW,丹麥唔係用歐元的,在歐盟都可以唔用歐元,正如唔在歐盟都可以用歐元!)。點解丹麥克郎央行利率負數?因為同歐元掛勾(聯系匯率呀,但同香港玩法唔同,有機會再講)(**)。但丹麥央行利率負數per se唔會令到供樓負利率。正如聯儲局零息但美國人供樓唔係利息嘛?事實丹麥央行利率2012年己經係負數,但負按揭息呢啲嘢,2014/5先出現—因為央行再減息。負負下就負到銀行按揭息都負埋,而家仲零到可以定息鎖20年
12. 第二個問題就有趣啲。負利率在零售層面都實行到:留意香港早幾年見到銀行話最低結餘收錢,都唔係真係負利率,丹麥就真係存錢扣你錢。而掉轉,你要銀行畀負利率你,仲難。你在銀行嘅立場,傻的嗎?做乜蝕畀你?以前簽落嘅浮息,減減下減到負就冇計,但新做嘅點會仲畀負利率你?大不了唔做你生意之嘛。點會做蝕錢生意?
13. 梗係昆你落搭然後做cross selling,昆你買保險買基金買雷曼債買ELN 買 I kill you later. Good guess,至少你知道銀行梗有方法搵返你錢,不過唔啱。
14. 答案就係:丹麥嘅銀行按揭,根本唔係賺息差。即係點?實務上,佢地係左手交右手,中間舔一浸(拿,做銀行嘅精髓)(***)。即係乜?即係,佢發債幾多成本,就用幾多塞返去啲客度。中間再收啲手續費。亦即係,丹麥銀行發嘅債,係零或負利率嘅。好出奇?咪話央行都負利率,咁丹麥銀行固然發債成本高過央行,但央行大負,佢小負咯。早排LV發債買嘢,都係負利率。
15. 第三,丹麥樓價?仲使講?零利息供樓你唔賣樓?丹麥樓價,當然都係勁升。而家供不應求添。當然升勢冇香港咁誇張(點比?),但哥本哈根樓價同好多歐洲城市相比,就升得好多了。
16. 最好屌多一句,啲人講咩「供求」,近乎係廢話。唔係冇用,但好多都係亂鳩咁用。因為啲人連咩叫Ceteris paribus都唔知,亦冇理Demand 同 quantity demand(係喎埃汾冇讀易乾都識,學校夠冇教洞房但我都識啦)。
17. 即係點?哦隻股票做乜升。「因為多人買咯」。戇鳩,單單都係一買一賣架啦。好聽啲,我地叫Buyers more aggrieves than sellers —但走去講乜柒「股票都係講供求」,就係套套邏輯(有本講condom嘅書用呢個名,我好鍾意)。我甚至聽到有人話「股票都係供求,越印得多咪越跌」—屌你啦,Tesla印過N次股票,人地做埋首富啦。或者有人話「越多公司上市供應越多股票咪唔值錢」,又係屌你啦,當年幾十間公司,而家千鳩幾間,恒指跌返去100點未?
18. 你用到樓市,雖然冇咁兒嬉,但差不多。咩「需求」?你10厘息減到零息自然大把需求,你減到負20厘息我買間樓嚟放模型都仲得。正如「剛性需求」一樣,以前結婚要買樓,慢慢地你啲文化因素咪會變。唔係話「供求」冇用,但真係唔係「供應300間 需求100間 所以會跌」咁咯。你睇下丹麥啲需求邊撚度爆出嚟?好多人移民過去?夠平息自然有需求。但而家樓價升咗咪自然壓返低需求。
(文中有啲位將零利率同負數撈埋一齊,但唔改了,反正原理一樣)
(*)亦都解釋埋,點解你借tax loan,直接幫你交去稅局嘅,就平息啲—因為你唔會拎走舊錢去炒股票,就算會,到你想唔還,稅局自然會玩到你謝。但而家好似唔興呢啲,咁嗰啲交三皮嘢稅借十皮tax loan嘅,就擺明想做股神啦,當然會平啲。除此以外,你見咩公務員醫生教師借錢都平啲—呢啲,就叫專業 人士。我係咁定義啲。啲濕鳩財演CFA KOL Patreon作者當然唔專業,你行入銀行借錢咪知。你睇下你啲才華值幾錢一斤,值唔值錢過一個公務員廢柴文員證。
(**)OK,快講兩句。丹麥唔係緊盯歐元,而係通過ERM 歐洲匯率機制。個名有啲熟?冇錯,英國30年前加入ERM,易腥蘇厘係盯住馬克(90年那來歐元呢老細?),歐洲最大經濟體系。但90年發生咩事?除咗西德捧世界盃(噢耶),就係兩德統一。之後德國通脹勁升,但經濟又熱,大手加息。英國呢?就赤字,想行低息。「炒家」睇準英國冇實力死跟,大手狂沽英鎊,英國加息但無助止住英鎊跌勢,最後英鎊退出ERM,英鎊半年跌咗30%(所以好難唔恥笑嗰啲講港紙由7.75跌到7.85會令經濟崩潰嘅人),輸咗納稅人33億英鎊(90年喎 ).邊位炒定?正係索羅斯。
此事餘波甚勁,除咗令索羅斯家傳戶曉,成為 the man who broke the Bank of England(一己之力可以單挑大國央行喎),亦都令到執政保守黨馬卓安(讀得書少,冇計)1997年大選慘敗(5年選一次,索羅斯事件時剛好保守黨上台),輸畀工黨嘅貝理雅。然後保守黨一等就13年,2010年先再選到。亦令疑歐變成主流,種下埋脫歐嘅伏線(不過留意返,英國當年冇用歐元,係冇公投的)
寫寫下變咗另一篇文咁滯,簡短嘅睇返medium舊文(https://lkdin.io/3FcZ)。有興趣就嘅訂Patreon,遲下必然再寫呢個故事,太過癮。你話ERM廢?係英國廢啫。唔見丹麥爆煲?
(***)應該講過幾廿次,但好多人以為銀行要自己睇好乜乜,睇淡乜乜。根本錯撚晒。我咁大間銀行,犯不著好似你啲網友咁估嚟估去。你要三千萬南非蘭特,我咪同你搵返嚟,然後Mark 高報價畀你,你做埋做唔做咪算。根本唔使任何風險。我要個牌就係做呢啲嘢,唔係同你啲老散一樣個個當自己南非專家。當然銀行亦有坐盤炒外匯,埃汾第一份工就做呢啲,但另一回事,而且監控嚴好多,況且而家越嚟越唔鼓勵—所以先有咁多雷曼債賣。
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