【#韓國觀察自白書／台韓房屋仲介費比較🇹🇼🏡🇰🇷】
海螺，你知道嗎？（蔡頭大哥）
韓國和台灣的房屋仲介費「最高竟相差了 7.5 倍」。
前兩天看到韓國新聞在討論買賣房屋的仲介費，發現法定最高上限的設定，台灣和韓國所收取的比例實在相差好多，於是快速地寫個短文來和各位分享，也順道提及一個我的小觀察。
如圖所示，韓國在買賣不動產時，仲介收取的服務費比例是依總價金額而浮動的。
🇰🇷以首爾為例（最高上限，單位韓元）：
五千萬以下：0.6%（最高25萬）
五千萬～兩億：0.5%（最高80萬）
兩億～六億：0.4%
六億～九億：0.5%
九億以上：0.9%
6億韓元以上（約台幣1,686萬）的法定仲介費，是在2015年重新修訂的，原因無他，當然就是因為房價上漲，其中6~9億這個區間的不動產，大約佔了首爾房市交易量的三至四成。
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🇹🇼而台灣部分，法規如下：
不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六，也就是aka. 6%
政府規定最高上限6%，實際上通常是和賣方收2~4%、買方付1~2%，看你如何跟仲介議價而定。
以5億韓幣／1,405萬台幣的房子來算，在韓國買屋，最高得付5.62萬台幣的仲介費(0.4%)，但在台灣，若先以2%來算，則得付28.1萬，相差大概是五倍。
若將買賣雙方最高必須付出的仲介費共計，11.24萬（0.8%）和84.3萬（6%），直接就相差到7.5倍。
台灣房價有多高不必多說，對一般庶民而言，買房已經是個不小的負擔，若再加上仲介費，壓力更是提升，假使今天中樂透的話，我實在寧願去韓國買房子，雖然外國人的仲介費論價空間比較小就是（但買特定區域可以拿居留證鵝）。
除了仲介費的金額比例，我還連帶想到了一件事情，有別於台灣隨處可見的大型連鎖仲介公司（永慶信義中信三星來辣），韓國大多數都是個人公司，就是在洞內常見的，招牌只寫부동산不動產的那一種，在財閥集團勢力龐大的韓國來說，房屋仲介卻是小型居多，也是個有趣的特例，我的一點小觀察分享給各位。
掰了位，不動產領域不是我的研究專長，只是就新聞內容加上一點我的小發現而已，想要看更深入的強迫症研究請洽首爾不動產天后： Fion的韓國生活日常 。
（在寫這篇之前我也和她討論了一下，留言也附上Fion辣妹之前寫的相關文，裡面也有租屋仲介費計算方式）。
picture source：KBS뉴스
中信房屋仲介費 在 Re: [請益] 買方仲介費如何低於2趴- 看板home-sale 的推薦與評價
※ 引述《magomago (OPOP)》之銘言：
: 我是還在看房的買方，看板上好像仲介費都可調整，什麼1趴的都有，可是跟我的經驗不
: 同，我遇到仲介們每家都說兩趴政府規定，是因為我看的都是熱門國宅很好賣嗎？還是
: 我沒有殺仲介費?請問買方要如何談才能有較低的仲介費，謝謝
政府的規定是 買賣方合計不能超過6%
並沒有硬性規定買2%、賣4%
所以板上的仲介，才會建議用實付、實拿的方法，用總價去鎖住服務費
而仲介們在拚成交，也會觀察買賣方的態度(急或不急)和仲介本身的狀況：
一、買方很硬-實付 → 仲介會去盧屋主 → 最終買0.5~1.5%+賣4~2.5% / 總3%~5.5%
二、賣方很硬-實拿 → 仲介會去盧買方 → 最終買1.5%~2%+賣3.5~0.5% / 總3%~5.5%
三、買賣雙方都硬 → 案件芭樂 or 同行競爭 → 最終買0.5~1%+賣3.5%~1.5% / 總2%~4%
高總價案件3千萬以上
以仲介的立場，一個案子除非是高總價案件(仲介費總收2%也是有可能)
(高總價依地區而定，高雄可能2千萬就算高總價，台北要3千萬以上才算)
買方的出價，除非該間房仲，缺業績缺到沒這筆就要倒店
總收低於3%，通常仲介方的店東，會寧願放掉這樣的買方也不做
為什麼信義、永慶可以只收買方1%？
只要不超過政府規定的6%，不管是直營或加盟店，每家仲介都是希望能收滿6%
所以只收買方1%，買方就真的賺到嗎？
仲介會想辦法，去墊高買方的出價，從買方那邊挖出賣方的服務費(2~5%都有可能)
★最常見的話術，就是說之前有客戶出到多少，屋主也沒有賣
，但其實"之前客戶出多少，屋主也沒賣"，這句通常就已經是含賣方服務費1~2%了！
只要客人出價高於之前出的，多出來的都是賣方服務費
就算出一樣的價格，也是保底總收2~3%
小品牌的加盟店房仲，例如台灣、21世紀、有巢氏、太平洋、東森...
大部分是高專制，或高普專混合制
業務沒底薪，更會珍惜每一個買方客源
他們知道這個買方沒掌握住，就會去找永慶、信義買
加盟店的服務費，通常都比直營店(信義永慶)還要好談
另外主動出擊也會利於談服務費
看到喜歡的案子，例如看到A仲介的案子
跑去找B仲介的業務，請B的業務直接去找屋主
對B仲介來說，這個買方+屋主，都是直接現成的
都沒有花到他的開發和銷售費用
通常也會有服務費的優待，例如買1%賣1~3% / 總2~4%
仲介們常把"政府規定"掛在嘴邊
但其實政府法律規定的是"服務費總收不得超過6%"
政府並沒有規定保障的下限
不要急 + 踩住總價(實付實拿)，仲介們最後為了拚成交
總收2%~4%，也是會做的
要是有認識的朋友在當仲介 (但前提就是主動找他，並直接指定案件)
低總價案件意思意思收個紅包(低於總價1%)，中高總價案件-買1賣1 / 總2%
也都是有可能的！
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