香港成日都講公關災難,近期最傑出的公關災難,最多數香港婊姐冠軍話人「not that educated」又或是糟糕Van個老闆叫人「扔電話」。追開我呢個page都知道,我係一個崇洋媚外的漢奸走狗賣國賊,總之咩都係外國最好。無錯,按照呢個邏輯,我就同大家講一下,就連公關災難,英國都比香港勁好多。
話說英國其中一間巨型公關公司Bell Pottinger,因為受僱於南非的Oakbay Capital而引發軒然大波。說到這個Oakbay Capital,真的來頭不少,它由Gupta巨型財閥家族持有,而這個家族就是和出了名「團結進步、無私不貪污、愛民如子」的南非總統祖馬關係密切,密切到可以因為要搞家族生日派對,就可以用軍用機場降落了,還真是依法治國的優秀表現。
喂,咁親政府姐,唔駛變公關災難掛?呀馮煒光都話開公關公司啦,佢本身咁災難都冇事,仲賣埋保險添,一手製造災難,一手賣保險,還真的是完美對沖。咁Bell Pottinger呢間公關公司又點會有問題呢?
問題係在於原來Bell Pottinger公關私底下為Oakbay Capital搞左一系列的公關活動,將所有反對者一律打成「白人壟斷資本」、「經濟種族隔離」。方法好簡單,就係造一堆假blogger 、假Twitter帳號出黎做五毛黨、水軍去引導輿論,甚至狙擊抹黑說真話的記者和媒體。所以話,比起共享單車,我覺得五毛黨先係真正中國的新四大發明之首。講到尾,都係同當年話班細路「收左美國佬錢出黎搞搞震」技法一樣,幸好香港人智商比非洲的朋友高一點,所以假account呢招就唔係太有效,只能夠用在自己的紅色媒體上自吹自擂。
大家都知道南非真係一個火藥庫,種族仇恨仍然是一個大topic,一碰就爆炸,隨時國家都會分裂,到時又唔知要死幾多人。
南非的反對派玩政治當然唔夠人地公關龍頭Bell Pottinger玩,Bell Pottinger的創立人就係英國前首相戴卓爾夫人的競選智囊貝爾,大佬人地真係白宮智囊的級數,你真係當佢馮煒光咩?玩到唔夠人玩,竟然走去英國公共關係及傳訊協會(PRCA)投訴Bell Pottinger。但呢個世界有時候就係盲拳打死老師傅,竟然英國公共關係及傳訊協會又肯受理,又認真調查,結果件事越揭越大,到尋日Bell Pottinger俾人踢出協會,即時開除會籍。
開除會籍會有咩影響,我既唔係公關,又唔係關公,我真係答你唔到。但大量客戶紛紛八心八箭完美切割,包括HSBC在內的幾間大銀行,已經表明和Bell Pottinger即時終止合作關係。更令事情雪上加霜的是,第二大投資者Chime公司,由於火勢太火無法跳船,直接向外公布將他們持有的27%股票,即是約5000萬港元,直接報銷。沒錯,這27%的股票以0元的價值直接還給貴公司,由這一分鐘開始計起春風秋雨間,請不要跟別人說我們有任何關係,ok?
跳船的跳船,跳不到的壯士斷臂以免引火上身,戰況慘烈猶如赤壁之戰,這種才是真正史詩級別的公關災難,真是何其壯觀。
來到這裡,我想跟一眾五毛公關同媒體公司說:天理循環,報應不爽。今天英國清理門戶,埋葬了一間助紂為虐的邪惡公關公司,終有一天輪到你們。不過英國呢間,每個月淨係財閥單生意,都每月一百萬港元,人做五毛你做五毛,你地有維穩費出返俾呀私煙未?個死肥婆尋日先上庭追緊你地15萬蚊糧,喂,話晒人地都拋個身出黎做,呢啲皮肉錢你地就唔好食佢夾棍啦。
#有咩侮辱得過俾人話五毛
#就係話你一毫子都唔值
#我唔准你咁話私煙BB
#佢斷斤秤拎去炸豬油都唔止呢個價啦
#其實呢單野係國際級的新聞
#但又唔見香港報紙講
#害我要自己譯
#譯得唔好唔准話我
#我英文好水皮架
#淨係識得溝鬼佬
#婊揚好人好事
同時也有12部Youtube影片,追蹤數超過6萬的網紅巴打台,也在其Youtube影片中提到,香港今日社論2021年03月15日(100蚊獅子頭) https://youtu.be/liEd00uU0l4 明報社評 佛山市長朱偉日前宣布,佛山斥資350億元人民幣建新機場的計劃已經獲得民航局批准,若建成後,珠江三角洲一帶在現有5個機場的基礎上,將增添一個大型機場。大灣區經濟發展,旅客人數不斷...
但又唔見香港報紙講 在 巴打台 Youtube 的最讚貼文
香港今日社論2021年03月15日(100蚊獅子頭)
https://youtu.be/liEd00uU0l4
明報社評
佛山市長朱偉日前宣布,佛山斥資350億元人民幣建新機場的計劃已經獲得民航局批准,若建成後,珠江三角洲一帶在現有5個機場的基礎上,將增添一個大型機場。大灣區經濟發展,旅客人數不斷增加,多一個機場或許有需要,但有兩個大背景也必須考慮,一是廣州和深圳機場也在大規模擴建,二是高鐵以至磁懸浮列車作為飛機的替代工具也在大力發展,佛山新機場是否會成為大白象工程,必須三思。
蘋果頭條
香港政壇有句老掉牙的話:「有一件事發生了……今天是民主最黑暗的一天。」面對選委會「復辟」、直選議席減,民主大倒退,對研究香港選舉及政制發展近30年的中大政治與行政學系副教授馬嶽而言,會是民主最黑暗的一天嗎?「又咁講?我諗未必係,可以更加黑暗」,馬嶽笑道,笑中可能有看不見的眼淚。北京徹底閹割香港選舉制度下,他指「普選」已經不在中央對港政策議程,短期內難見香港重回民主化道路,預料市民對選舉興趣也大減。
東方正論
隨着「健身群組」確診人數不斷增加,第5波疫情箭在弦上,港府無計可施,唯一希望就是疫苗打救,無奈疫苗安全成疑,兩周內竟驚爆6宗死亡個案,令市民心頭冷了一截。偏偏廢官不以為意,既不訂出接種指引,又解釋不了致死原因,卻盲目計劃進一步擴大接種群組「做靚盤數」,提早全民接種,擺明拿市民性命較飛。面對死亡及異常個案層出不窮,市民對疫苗信心盡失,港府不但沒有想方設法釐清安全問題,反而在死亡個案陰影籠罩下,急欲擴大接種群組,為盡快「散貨」免疫苗淪為堆填區垃圾鋪路。
星島社論
港匯近期轉弱,美國十年期國債孳息持續上升,對於香港今後的資金流向,金管局總裁余偉文坦言「唔易睇」,一方面擔心發生八年前的美國寬量「縮減恐慌(taper tantrum)」翻版,觸發資金流出亞洲及香港;另方面卻有多隻新股排隊招股(IPO)等因素吸引資金流入,這點亦比較確定,故相信短期對港匯會有支持;又稱香港銀行體系總結餘龐大,有「大把彈藥」捍衞港元。近期港匯曾弱見七點七七兌一美元的一年低位,余偉文解釋,由於有新股公司在招股後,將集資所得的港元沽出兌換為其他貨幣所致,加上市況不就,更見港匯出現明顯變動。
經濟社評
本港疫苗接種計劃展開逾兩周,如世界其他地方一樣,開始發生事故,影響市民接種意慾。港府正考慮短期降低接種年齡限制,明顯是因應實際情況而調整接種策略,給予更有需要、社交更活躍而相對健康的上班族優先接種機會,有助盡快建立群體免疫力,加速經濟及社會復常,務求「針盡其用」。港府同時亦要用數據加強解說,釋除市民疑慮。截至昨晚,本港有逾19萬人打了疫苗,接種速度緩慢,港府專家顧問梁卓偉指,若按現時打針速度計算,至少要兩年才能完成接種。港府明白到情況不理想,正研究擴大組別範圍,降低接種人士年齡要求,希望讓更多人可以盡快、盡早接種。
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異靈異靈年07 - 紅勘火車站鬧鬼 [廣東話]
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Hi, 大家好, 我係異見靈, 我地又響異靈異靈年相見, 今次我地係講
紅勘火車站鬧鬼事件
喺六十年代,香港紅磡火車站舊址嘅部分土地,被用作停屍間,仲有一個用於出殯行業嘅永別亭」。當時正係中國文革嗰時, 會有大量內地人士匿喺火車內偷渡黎香港嘅時代,好多唔系焗死喺車廂,就系跌喺路軌上被輾斃,令呢個同鐵路相近嘅停屍間,經常停滿屍體。王先生屋企就喺嗰度附近,每日上落班都要途經一道天橋。某夜,佢如常走過,唔經意望向橋底,發覺有人影閃動,於是停低睇下。
只見有幾個衣衫襤褸、蓬頭垢面嘅人,正從橋坠火車軌旁嘅道路走出黎,而且慢慢咁向殯儀館方向走過去。王先生嘅出現,引起呢D人嘅注意,佢地不約而同抬頭向橋上張望。
王先生被佢地突如其來嘅舉動嚇退左兩步,再唔敢逗留,並急忙離開。當佢走落天橋,走到殯儀館附近嘅街角時,忽然發覺呢幾個人正迎面而來,佢呢次無路可避,只能硬住頭皮行前,但佢竟然發現佢地臉容扭曲,部分身軀同下肢更模糊唔清,呈半透明狀態,此時王先生覺得對方唔系人!
只有兩個選擇嘅王先生,一系掉頭走,一系假裝睇唔見繼續前行。此時,剛好有個女人經過,她若無其事向前行,嗰幾個人對佢視若無睹。情急之下,王先生就跑上前跟住佢,屏息靜氣咁越過嗰啲鬼。
走過馬路後,王先生先敢回頭望,見鬼群並冇跟隨,先鬆一口氣,呢個女人亦成為佢嘅救星。」佢地成日都喺呢度走來走去,但冇惡意嘅。」嗰个個女人笑住講,一邊同王先生並肩而行。
「原來你都見到佢地呀,你唔怕咩?」王先生驚訝咁問。女人回應話:」有咩好怕!我都系同佢地一齊偷度落黎嘅,不過佢地死得比我痛苦好多,最弊啦佢地仲唔知自己已經死左!」
王先生唔明所以然,向身邊嘅女人望了一眼,喺昏暗街燈照射下,他發覺對方年紀唔過二十歲,系個美人,但臉色卻系唔尋常嘅慘白,雙眼更系白多黑少,似系沒有眼核一般。
大吃一驚嘅王先生,連忙拔腳狂奔,之後更生了一場大病。王先生這才回憶起,幾個月前,他喺火車站等車,當時系下昼六點左右。王先生突然感覺背後有一陣陰氣,身上雞皮疙瘩一下子冒出來。
當時報紙嘅報道王先生感覺背上一沉,似乎有個」東西」趴上來了。他嚇一跳趕緊回頭,後面啥都沒有,喺他轉過頭嘅一瞬間,嗰个種陰森森嘅感覺就沒了。病痊癒後,王先生立即搬屋,因為怕再碰到嗰啲無名幽靈。
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但又唔見香港報紙講 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳解答
【足本PRO版】錄影日期2019年6月24日(星期一)下午1時
《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》- 收購計算基本知識。
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,實用538呎,租$28000,61年樓齡,叫價3500萬
買舖 要買得 PRO,就要自己識計數, 尤其是係博重建嘅舖或者樓。買舖博收購就好似去婚姻介所識女仔咁,個個女仔個agent 都話好生養,等收購,但係唔係真係個個都咁生得, 抑或好似舖咁, 等到幾十歲都冇人吼, 搞到日久失修, 一嚟就好似迫婚咁強拍收場呢?
香港超過50年樓齡嘅樓有超過6000幢,唔拆的話,平均每年再多600幢。我後面係其中一個。呢間土瓜灣馬頭圍道101號嘅海天堂大家姐涼茶舖, 樓齡61年,個個agent 都吹水話可以博收購。前排放盤3500萬,減下減下,依家話收實2650萬,連釐印及手續費,成本要2915萬。我都唸過去馬,博一博,出價到2400萬, 但最後我哋都懸崖勒馬,唔加多250萬,點解?
簡單答案就係 Senario 1 單一number 重建唔值錢、Senario 2 兩個number 都唔值錢、Senario 3 四個 number 重建博到都只係袋3230萬。
我都係個測量師,今次我就一連四集,同你解釋下 (1) 舖同樓收購基本知識,同第2、3、4收購個案 senario 1, 2, 3條數點計。
希望那明白,我無心得罪任何人,百貨百客, 但我真係好想攞個真實例子同大家講下點分析收購盤。
我哋嚟緊8月份會推出我哋籌備咗大半年嘅「旗艦」嘅《盛滙商舖增值基金》, 專買有潛質嘅街舖增值,包括埋我哋呢幾個月為呢個基金買入咗嘅7間街舖。This is it, 無其他基金啦。投資金額三百萬港幣起,投資800萬及2500萬以上有 discount, 第一輪集資8000萬港幣,額滿即止,先到先得,有興趣可以聯絡我或同事們。 當中四分一嘅資金,我哋會投資喺有重建潛力嘅舖,博收購。
我後呢間馬頭圍道101號大家姐嘅舖,舖內實用面積538呎,連入則天井151呎,租金28000。單一呢間舖,地盤面積為895呎,係一幢七層高的商住樓,1958年落成,間舖就佔不可分割業權份數嘅7分之1,地區就規劃為住宅(甲類)嘅地盤, 高度限制100米, 地積比率住宅為7.5倍, 加埋商業元素就最多可以起到9倍,記住同其他大部份樓一樣,只可以最底三層做商業用途。
呢個地盤, 單獨咁睇就係單面向街,即係 Class A Site。街(Street)嘅定義,就係起碼要有4.5米闊。 唔夠嘅話,就只係一條巷仔 (Service Lane),但都起碼要有三米闊。如果係Class A Site, 做住宅嘅覆蓋率(Site coverage ratio) 就多67%,越高,覆蓋率就慢慢減至33%。 地積比率 (Plot ratio) 就按建築物高度,由最低嘅3.3倍,起得越高,就升至最高嘅8倍。
如果係非住宅 (non domestic),覆蓋率(Site coverage ratio) 頭15米去到100%,越高,覆蓋率就慢慢減至60%。 地積比率 (Plot ratio) 就ABC site 都無分別,按建築物高度,由最低嘅5倍,起得越高,就升至最高嘅15倍。
一般嚟講,如果乜都得,就盡量起非住宅,即係 office/酒店咁,因為同一地盤,免補地價,樓面可以起多一半。但因為呢個 site 係規劃咗為 Residential A 住宅(甲類), 只可以頭三層係商業,其他都一般係住宅。
要同呢間舖從收購角度做估值,就先要明白收購都係三個原因。
市建局來收購, 佢就按間舖市值嘅110%(如果出租)或者135%(如果自用)來俾錢業主收購。 何是市值, 唔係睇同區七年樓齡喎, 因為樓越舊越唔值錢,但係舖越舊反而越值錢。 而佢係搵兩個測量師做估值,以價高者為準。 當然業主通常都會搵個「醒目」測量師,估值更加高,同佢拗啦。
好似我榮光街呢道,全部畀市建局收緊。(2) 第二個原因,就係私人發展商來收購。收幾錢? 真係唔識答你! 有時可以「市價」,有時可以「天價」,仲唔想賣? 分分鐘變成「賤價」,有時佢可以玩死你。 半夜打嚟唔出聲, 走廊電線被切斷, 樓梯通道被淋糞便,甚至發生小火災等。 呢啲我諗大家報紙都見過, 我唔知堅定流, 總之傳媒就見唔少啦。
(3) 最後一個原因,就係強拍。 買得舖博收購,硬係要作最壞打算。 萬一發展商收收收收曬上面啲樓, 收足八成,申請間舖去強拍,咁你可以袋到幾錢呢? 強拍條數又點計呢?
咁你就先要知道乜嘢叫做 EUV (Existing Use Value 現用價值) , GDV (Gross Development Value 總發展價值) 同埋 RDV (Redevelopment Value 重建價值) 。
以我後面呢個馬頭圍道101號舖為例 (1) Existing Use Value 現用價值就係按呢個建築物現有用途作估值,即係個地舖,連閣樓,加12345樓嘅大廈。以呢個物業在空置交吉的情況下作根據,同埋並無顧及呢道嘅重新發展潛力。 依家啲單位喺市場道成交緊幾錢,就係幾錢,用comparison method 市場比較法。 大廈有乜嘢重建潛力都唔關EUV事。
市場嘅話,地舖就賣緊每呎$45,000,即係值$24,840,000,樓上就賣緊每呎$10,000,6個單位加起來就值3650萬,全幢大廈就值$61,340,000 嘅 Existing Use Value.
(2) Gross Development Value 總發展價值 就係睇個物業重建後,總售價係幾多。 例如重建後係合共提供5000呎樓面,每呎賣$20,000,咁總發展價值就係1億元
(3) Redevelopment Value 重建價值就係以上嘅 Gross Development Value 減去拆樓,發展成本及發展商預期利潤(一般為樓價嘅15%), 剩餘嘅就係塊地值幾錢。 你要記住喎,發展商嚟收購你間舖,佢目的唔係要你間舖,係要塊地。 要先拆咗間舖,先有塊地。佢願意畀你嘅錢,就係塊地嘅錢。
要計RDV的話, 再睇睇後面呢間舖。有三種方法發展個地舖(Senario 1) 單一number 重建, (Senario 2) 連埋則邊相連舖重建,兩個 number, (Senario 3) 連埋再過的兩間舖,4個number一齊發展,但條數點計呢? 先去片:
租鋪睇今日,買鋪睇前景,重建就係前景之一。 般若波羅蜜都要知去邊道。咁Senario 1 單一number 重建地盤條數點計? 第二集同你講。
Summary:
《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》- 收購計算基本知識
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬
三大原因收購:
(1) 市區重建局
110%(出租)或135%(自用)
兩位測量師估值,以較高者為準
(2) 私人發展商
市價、天價、賤價
(3) 強制拍賣
EUV (Existing Use Value 現用價值)
GDV (Gross Development Value 總發展價值)
RDV (Redevelopment Value 重建價值)
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