胡孟青專頁:何文田 豪宅之代名詞
本地資金實力雄厚地産發展商如太古地產、恒地、新世界向來在吸納政府推出招標地皮之同時,亦積極而審慎且低調地密密收購具重建價值的市區舊樓,尤其不少舊樓林立、具重建潛力的傳統靚地段如何文田、土瓜灣、九龍城灣仔、中西區、鰂魚涌等,取其交通基建配套設施成熟,且多屬港鐵沿線,位處市區,交通工具選擇多,方便返工返學,物業更具保值能力,即使樓價較偏遠新界地區及遠離塵囂的郊區高,惟少數怕長計,居於市區,長遠慳回來的交通費與舟車勞頓奔波時間與精神,肯定值得。
記得升讀小一那年,舉家自士瓜灣搬到何文田,每天返學若不乘巴士,也可選擇徒步十五分鐘即到學校,兩位弟弟就讀區內小學,每天返學只用五分鐘,家附近十五分鐘步行範圍內就已有近十家中學。毫無疑問,何文田區從來都是九龍區豪宅的同義詞,位處真正九龍心臓的何文田區,早年已被視為傳統豪宅地段,坐擁傳統名校網,卻很適合居住,皆因人口密度較低,區內不乏休憩綠化地,自處一隅,旺中帶靜,何文田山上老牌豪宅樓齡雖高,長期有捧場客,惟因不少業主均來自名人世家大戶,放盤量少,是以近年只要有新豪宅進駐,即獲承接,近期更不乏大型發展商高層入市購作自用,更有家住港島南區大宅、子女就讀於鄰近名校的大家族後人購入作市區行宮,方便家人日常上班上課出入,令何文田區新建豪宅物業需求更殷切。
隨著區內陸續不斷有豪宅如天鑄、皓畋、One Homantin等落成,配合港鐵何文田站通車,交通更四通八達,前往購物、娛樂、餐飲旺區如油尖旺只需五至十分鐘車程,為均加上受惠啟德千億發展,區內分層戶呎價延續節節上升之勢,高處未算高,如新地天鑄就以呎價7.5萬冠絕何文田分層戶。區內陸續有新盤推出,部份更利用藝術改善環境質素與個人品味修養。如新世界發展新一代接班人鄭志剛先生便運用破格新思維,成功策動The Artisanal Movement品牌,銳意在傳統物業發展項目上增值,投放資源在旗下樓盤項目設計上,讓貼近生活的人性化設計與追求極致的工匠精神彰顯在旗下物業發展項目中,突破過去的保守形象。正所謂不破不立,從近年多個獲獎及銷情熱烈之項目可反映,新世界發展之品牌競爭力,配合股價屢創多年新高,市場對企業盈利能力與業務前景均獲廣泛認同。
網上圖片
#何文田 #豪宅 #TheArtisanalMovement #潛力地段 #新盤 #新世界
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過2萬的網紅曾鈺成,也在其Youtube影片中提到,近年的財政預算案都有派「糖」措施,但總是分配不均,做不到人人受惠,政府經常形容的與民共享,可能只是冠冕堂皇之說。...
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何文田 豪宅之代名詞
本地資金實力雄厚地産發展商如太古地產、恒地、新世界向來在吸納政府推出招標地皮之同時,亦積極而審慎且低調地密密收購具重建價值的市區舊樓,尤其不少舊樓林立、具重建潛力的傳統靚地段如何文田、土瓜灣、九龍城灣仔、中西區、鰂魚涌等,取其交通基建配套設施成熟,且多屬港鐵沿線,位處市區,交通工具選擇多,方便返工返學,物業更具保值能力,即使樓價較偏遠新界地區及遠離塵囂的郊區高,惟少數怕長計,居於市區,長遠慳回來的交通費與舟車勞頓奔波時間與精神,肯定值得。
記得升讀小一那年,舉家自士瓜灣搬到何文田,每天返學若不乘巴士,也可選擇徒步十五分鐘即到學校,兩位弟弟就讀區內小學,每天返學只用五分鐘,家附近十五分鐘步行範圍內就已有近十家中學。毫無疑問,何文田區從來都是九龍區豪宅的同義詞,位處真正九龍心臓的何文田區,早年已被視為傳統豪宅地段,坐擁傳統名校網,卻很適合居住,皆因人口密度較低,區內不乏休憩綠化地,自處一隅,旺中帶靜,何文田山上老牌豪宅樓齡雖高,長期有捧場客,惟因不少業主均來自名人世家大戶,放盤量少,是以近年只要有新豪宅進駐,即獲承接,近期更不乏大型發展商高層入市購作自用,更有家住港島南區大宅、子女就讀於鄰近名校的大家族後人購入作市區行宮,方便家人日常上班上課出入,令何文田區新建豪宅物業需求更殷切。
隨著區內陸續不斷有豪宅如天鑄、皓畋、One Homantin等落成,配合港鐵何文田站通車,交通更四通八達,前往購物、娛樂、餐飲旺區如油尖旺只需五至十分鐘車程,為均加上受惠啟德千億發展,區內分層戶呎價延續節節上升之勢,高處未算高,如新地天鑄就以呎價7.5萬冠絕何文田分層戶。區內陸續有新盤推出,部份更利用藝術改善環境質素與個人品味修養。如新世界發展新一代接班人鄭志剛先生便運用破格新思維,成功策動The Artisanal Movement品牌,銳意在傳統物業發展項目上增值,投放資源在旗下樓盤項目設計上,讓貼近生活的人性化設計與追求極致的工匠精神彰顯在旗下物業發展項目中,突破過去的保守形象。正所謂不破不立,從近年多個獲獎及銷情熱烈之項目可反映,新世界發展之品牌競爭力,配合股價屢創多年新高,市場對企業盈利能力與業務前景均獲廣泛認同。
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#何文田 #豪宅 #TheArtisanalMovement #潛力地段 #新盤 #新世界
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前言:雖然成場土地大辯論雖然廢咗,但至少帶出咗香港土地政策就係由兩大陣營對壘:相信供應先係解決需求問題嘅「供應派」,同埋認為規劃同分配比土地供應更為重要嘅「分配派」。
我覺得可惜嘅,唔係好多左膠自以為識得經濟學,但其實響應用上面錯哂,夾硬將Demand & Supply扭曲到影響唔倒價格呢個結論,而係何灤生、麥萃才之流,雖然連經濟系教授都唔係而只係商學院同財務系,但既然用咗「經濟學者」個名參與咗個聯署,就唔該做下功課,搵下數據,甚至重溫一下經濟學嘅基本概念,而唔係搞到嘢錯哂,上電視節目比本土研究社陳劍青之流撚狗咁撚,揸住政府一兩粒數就可以由電視恥笑到網上,你班「經濟學者」謬論如何不堪一擊。
即係幾日之間,「經濟學者」四個字就多得何濼生麥萃搞到變成過街老鼠嘅同義詞,唔關得有啲過去最鍾意混水摸魚假冒「經濟學家」或者自稱「識得好多經濟學家」嘅經濟學KOL,而家紛紛潛水只談風月鳥。
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由政府主催、土地供應專責小組進行的土地大辯論接近尾聲之際,林鄭的「東大嶼填海項目」橫空出世,彷彿嘲笑整場辯論徒勞無功:但它真的一無事處嗎?還剩下了甚麼遺產?其實經過不同意見、立場人士多番交手,基本上已可歸納為兩大主流,就是究竟信、還是不信土地供應是解決房屋問題的關鍵。甚至已有人將兩邊分別命名為「供應派」與「分配派」,以點出兩邊陣營側重的分別。至於填海是否必須,其實仍是兩派論爭的一個延伸。
要說這是「供應派」與「分配派」的分別還是有點粗疏,因為「供應派」並不完全反對在目前土地供應完全不足的情況下,進行某種程度上的資源分配;而「分配派」亦不認為在不增加土地供應的前提下,房屋問題就能圓滿解決。問題只在於「供應派」認為一日不大量增加土地供應,任何資源分配,只會締造出新的既得利益者和新的制度失敗者;甚至認為若要香港居民能有明顯住屋環境的改善(例如人均居住面積由「劏房級」172呎至少增加一倍至「新加坡級」的388呎),土地供應專責小組目前提出香港住宅用地出現260公頃短缺、整體用地出現1200公頃短缺的指標是低估了幾倍。
至於「分配派」的立場卻是剛巧相反。首先他們認為樓價高漲的問題並不在於供應,而是低利率導致大量游資湧入香港炒高樓價;另外有部份「分配派」支持者更認為,不解決150個單程證審批權問題,任何房屋土地政策都只是「空話」。「分配派」亦相信目前香港土地供應根本充足,只是政府欠缺有效規劃,只要將土地作更有效使用,要大規模地、高密度興建公營房屋,大幅提高公私營房屋比例至八成以上,甚至100%「以追回過去少了的公營房屋土地短缺」。再加上引入打壓樓價措施如運用《收回土地條例》徵收棕地、租務管制和空置稅等,就能達致有效分配目的。如此連1200公頃這個土地需求其實也被政府高估,可以為了環境生態、自然保育等企得更硬,拒絕大規模填海和郊野公園等選項。
這兩派之間雖然處於對立,但其實也還是有若干共識,例如當中大多數人都贊同「港人港地」為有效區隔外來炒家與資金影響的措施,軍事用地作為土地選項也沒有多少異議,值得向政府施壓爭取。此外兩派之中也宜就內部的分歧繼續進行「小辯論」,例如本土研究社就從不認為150單程證問題會對土地房屋問題有嚴重影響;而一旦真的成功爭取收回審批權,那每天改批多少人入境、甚麼人有資格優先申請以單程證來港、收回單程證後能減少多少土地需求、壓抑多少樓價──當「分配派」口口聲聲要求政府要有完善人口政策,那他們自己是否亦好應達成一個共識提出一個自己的版本來?至於「供應派」其實也應就「高爾夫球場是否應該保留,是否高球場願意付上市值租金就可以保留」、「若私營市場仍有房屋需求,那現有公私營房屋比例是否有調整必要?」整理出一致的立場出來。
兩派未見面對面對決
不過共識歸共識,「供應派」與「分配派」始終也難免要在兩條路線中辯出對錯、擇一而行,然而可惜的是,這幾個月無論是官方還是民間舉行的多場座談會,特別是本土研究社及其支持者們已多番對右派經濟學者叫陣,卻始終未見兩者有來過一次面對面的正面對決,最終只流於自說自話,甚或「呢個嗰個肯定有收地產商錢、有Hidden Agenda」這種低層次討論。
就舉一個已辯論多次的題目:「只有增加公營房屋比例才對市民有利」為例,「供應派」一直堅持在土地供應不變的情況下,增加公營房屋比例等若減少私營房屋的供應量,最終受苦的卻是不在申請資助房屋門檻之內、以及抽籤不中、仍在排隊未能上樓的低下層住戶,他們的租金負擔將因此而不斷加重。「分配派」提出了反駁指,基於市民對房屋需求量是一致的,因此每增加一個公營房屋,同時就代表了私人市場減少了一個需求,所以理應對私人市場價格無甚影響──但這種想法卻是過於輕視市場供求的複雜性了。
首先,一旦市場並非以市價作分配原則,很多「無本生利」的潛在需求就會因而暴增:一些原本因輪候時間太長又或機會太微而放棄輪公屋、抽居屋而與家人同住的市民,都會因為公營房屋比率增加而加入輪抽行列,結果原先由私營市場轉移至公營市場的效果就被削弱了。再者,公私營房屋需求也不是一換一那麼簡單,因為多了的一個公營房屋單位,幸運的話會令市面少一個劏房戶,這種居住面積的「升級」只在少數可能還不明顯,若如「分配派」所建議,一面倒壓抑私人房屋供應,則所有未能或尚未能受惠於公營房屋的「無殼蝸牛」,將一面倒成為這種分配政策下的大輸家。
或曰增加私營房屋比例不就反過來令公營房屋短缺更嚴重嗎?所以「供應派」從來認為政策分配從來只是權宜之策,增加供應才是解決一切問題的源頭。可惜的是在土地大辯論進入最後大前路的今天,這些問題卻絲毫不被重視,也沒有得到認真的回應,如此下去,這場難得的大辯論就真要被浪費了。
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