《美國買房記》
自從在美國找到正職工作之後
Grace最大的心願就是買間房
沒想到也拖了一年多才簽下一間預售屋
正式變成美國的準居民
中間的曲折離奇要分享一下
讓後來人不會走我走過的冤枉路😅
⚠️以下文章是以美國中型富裕州第三大城市當基準
⚠️美國太大 各區房市走勢差異多 沒有絕對標準
Grace 在當研究生的時候
就有去銀行問過房貸的申請原則
當初Grace得到一個血淋淋的答案
「凡非美國居民,自備款需達到50%
並且在美國有穩定收入來源、銀行才會核貸」
Grace 口袋當然沒有那麼多錢
研究助理的收入也遠遠不及低標
也就乖乖地先租屋再說
後來剛開始當正職老師時
跟新婚的先生提起買房的念頭
他冷冷地回我
「你要看看你現在信用分數多少」
原來在美國買房不是高興就可以看房
要先去銀行或是金融機構
評估你的收入、頭期款、信用史等等
開立pre qualified 文件
證明經過該機構評估後
這個人(或夫妻)可以貸款的上限大概是多少
再從這個預算去挑房子
大牌一點的房仲沒有看到此文件
他根本不會帶你去看房
一般的情形
即使你看上了某間房子
沒有此文件屋主也不會接受你的出價
以免之後跑貸款流程失敗
屋主賣屋徒然被你拖了一個月以上的時間
Grace剛工作時因為在美國信用史太短
連信用卡都辦不下來
所以信用分數很低
後來聽了別人的建議
「去借錢來把信用評分拉高」
原來以台灣人的思維
會認為沒有欠款的人是最會理財的
但是在資本主義大國
有借有還的人才是最有信用的
還得很快的更是大戶
既然正規的信用卡辦不下來
Grace跑去買了一輛年份很新的二手車
然後每期還款都還得比該月應付款多
就這樣信用數字在我買車後暴增50點
隨後每一兩個月又慢慢增加3-5點
Grace還去辦了一兩張商店的聯名卡
這些卡都是信用額度很低
但是能幫你增加名下帳戶數目的
Grace 都是刷卡然後當月繳大部份或繳清
不久之後Grace會開始收到信用卡的廣告
Grace的信用分數也升到750(良好)左右
再加上湊到了頭期款
我跟先生就開始看房子
沒想到沒多久新冠肺炎就開始蔓延
Grace以前在台灣在房地產業界打滾很多年
自認為對他們的手法大概都清楚
又歷經過SARS 房市大起大落的傳奇
所以從疫情開始在美國發燒後
Grace就在等著低點買進
沒想到總統川普決定把利率歸零
讓原本動輒4-6%的房貸降到3%左右
雖然疫情在美國越來越嚴重
房市卻越燒越火
疫情蔓延後 很多人WFH就搬回外州的家
照理說大城市房價會崩盤吧?
沒想到去年全美大城市房價平均比前年高出7%
當時也住在城市的Grace 等著崩盤
換來的卻是房仲告訴我整體市場大缺房
看中的房子也老是一夜被買走
才知道市場不是我想的那樣
後來經過一番評估
發現二手屋的價格跟新屋差異很小
再加上新屋可以客製化省下改裝費用
我跟先生於是轉戰預售屋
美國的房子大部份是木造屋蓋得很快
如果是用建商的模板沒有大改
平均六個月就可以完工
Grace 去年十一月時訂的房子有地下室
所以需要八個月來蓋
但是跟台灣比起來也夠快了吧?
在美國下訂預售屋只要付總價1%
然後在交屋前兩個月開始申辦房貸即可
*所以如果你是買新成/中古屋
成交到交屋也大概要兩個月的時間
至於房貸%數是按照:
你的信用分數、頭期款佔比例、月收入去決定
如果頭期款有總價的20%
一般來說核下來的利率會較低
美國的房子的特點還有
坪數是照屋內有空調屏蔽的空間才計算
所以房子的大車庫、大陽台、大後院、大甲板
建商也會蓋給你
但是計算總坪數時不涵蓋這些部份
如果計算上述的空間每個房子都會多30坪以上
所以很多美國人蓋房子或改建時
加蓋陽光屋、儲藏室、無空調地下室等空間
因為報屋稅時這些區域不用算
總之我們一家人都很興奮
終於可以脫離45坪的小出租宅
搬到每個人一分間房還有剩兩間的獨棟屋生活
附上的前兩張照片裡是Grace 訂下預售屋的基地
可以從窗戶眺望遠山 跟鄰居隔著舒服的棟距
這樣的景觀應該在家裡也能放鬆身心
社區也有個游泳池
讓孩子暑假能夠活動活動筋骨
未來房屋落成後
Grace的美國夢成就又解鎖一項!
*後面兩張是上個月聖誕節🎄迎接到非常浪漫的銀色聖誕跟聖誕大餐(圖中房子非Grace買的房子)
*美國房地產以平方公尺sqft計算,文中為讀者理解方便,以台灣慣用的『坪』說明。
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台灣房貸利率走勢20年 在 王伯達觀點 Facebook 的最讚貼文
這幾天拍了個影片,講到人口負成長對房價的影響,收到很多回饋,最多重複的意見大概就是講到,台灣很多民代都有房地產,所以政策都偏向地主,比如持有稅,其它國家都沒有之類的....
例如連結這一篇。
我在影片中講到,德國房地產從2010年開始到現在,漲了快 50%,而以過去五年來看,房價漲幅更是超過了台北市....
而這篇文章講到:
"德國屬於歐元區內的「低房產稅負國家」。德國長年來為人稱道的穩定房價,並非從稅負上降低投資者的經濟誘因,而是透過繁複且嚴格的法律規定來降低其動機。
於是在實質需求增長時,德國馬上就產生了投資不足的問題。低持有稅也同時導致囤地現象的產生,使得房屋供給的增加更困難。"
啊,這段的意思不就表示低房產稅負也不見得會影響房價? 那討論台灣房產稅太低的議題是?
文中又提到有實質需求增長,房價才會漲?
那不就是人口因素嗎?
而文中又提到:
"房價下降的希臘與義大利,都屬於歐元區內的「高房產稅負國家」,其2017年的房產稅(持有加交易)稅收已經達到該國GDP的2.5%-3.5%上下,這比率大約是德國的2.5到3倍。"
但,這又怎麼解釋義大利的房價,可以從2000年漲到2011年? 這段時間,義大利的房產稅制有明顯變化嗎?
好吧,評論就到這邊,誰對,誰錯,不是重點,討論出個方向比較重要。
就我個人的看法,我認為人口、稅制、貨幣,甚至有更多的因素其實都可能會有影響,只是有影響力的區別。就我個人的看法,貨幣與人口會是決定性的關鍵,不然你怎麼解釋台北市過去五年房價是下跌的?
台北市的房地產稅制有大幅改變嗎?
最後,講個政治不正確的。
很多人認為地主民代是萬惡淵藪,只要地主民代在的一天,房價就沒有合理化的可能...
但,大家知道, 20 年前,有一群銀行家民代嗎? 當年開放了一堆新銀行,如今安在?
如果民代真能扭轉經濟的運作,現在銀行業應該都是民代在掌管了吧....
當然,打擊有土地的民代,自然就能讓沒有土地的民代更有機會上位.....
但對我個人來說,
有沒有土地,並不構成你能不能成為一好民代的資格,
有沒有能力,才是。
真要改變台灣的房地產/經濟問題,應該從央行開始。
(房貸利率創歷史新低,你不從央行開始檢討? 當然啦,檢討地主比較簡單,檢討央行困難多了,是吧?)
https://www.facebook.com/…/a.15326267702…/1532624916869373/…
人口與稅制:老化與負成長後的房價
王伯達觀點「人口負成長後,台灣房價怎麼走?」
https://youtu.be/F4qyArzsJYs
王伯達最近在Youtube上發佈了影片,談人口負成長對房價的影響。由於台灣很快會面臨人口老化與負成長,房價的走勢自然是大家關心的。但每次有人提到這個議題,我腦海中就不禁浮現一首軍歌:
「莫等待,莫依賴,房價絕不會天上掉下來。莫等待,莫依賴,建商絕不會自己垮台…」
以邏輯上來說,人口代表實質上的居住需求,但價格乃由「供給」與「需求」共同決定。因此不能單單注意需求,必須同時了解市場上的供給狀況。而房屋做為一種資產而非短期的消費品,其價格又受到其他總體因素(如稅制,貨幣甚至政治信心)所影響。因此光靠人口負成長就想要房價自己從天上掉下來,倒不如去祈禱有生之年能看到因緣具足的那一天。
先來看看在王伯達的影片。他在其中舉了歐元區的德國希臘與義大利為例子。這三個主要國家在聯合國2015的人口老化排名中名列前茅。其中大家熟知的德國,因為新移民遷入扭轉了人口下降的趨勢,使得房價在2010年以後大幅上揚。相反地,根據他的說法,希臘義大利兩國「沒有人口的支持,就算有寬鬆貨幣,也沒有辦法支持房價上漲」。
聽起來很合理,但若把視野放寬到整個歐元區,故事就不一樣了。王伯達沒有告訴你的是:房價下降的希臘與義大利,都屬於歐元區內的「高房產稅負國家」,其2017年的房產稅(持有加交易)稅收已經達到該國GDP的2.5%-3.5%上下,這比率大約是德國的2.5到3倍。
沒錯,德國屬於歐元區內的「低房產稅負國家」。德國長年來為人稱道的穩定房價,並非從稅負上降低投資者的經濟誘因,而是透過繁複且嚴格的法律規定來降低其動機。於是在實質需求增長時,德國馬上就產生了投資不足的問題。低持有稅也同時導致囤地現象的產生,使得房屋供給的增加更困難。
參考文章一:土地轉型:德國的民宅用地不多了(http://tinyurl.com/yyngp9mh)
事實上,德國雖然有大量移民湧入,但其總人口的增長幅度,卻只屬於歐元區國家的中段區。例如法國在同一時間內的人口成長幅度,幾乎是德國的四倍,卻沒有發生和德國一樣的問題。根據OECD的統計資料顯示,在人口增長約兩百萬人的情形下,法國扣除物價因素後的實質房價,從2010至2017不增反減。
就算是被王伯達認定為人口老化的義大利,從2010年以後迄今也增加了140萬人,人口增幅甚至是德國的2.7倍,房價卻義無反顧地一路下跌。
參考文章二:義大利房價大跌 德國人趁機買度假屋(http://tinyurl.com/y3b2nylk)
相反地,人口外流與老化超級嚴重的前蘇聯國家,包括拉脫維亞,立陶宛與愛沙尼亞,「沒有人口的支持,就算有寬鬆貨幣」,照樣狂漲亂飆。而這幾個歐元區國家都有個共同的特點:房產稅負超低。後兩個國家的房產稅佔GDP比例,甚至只有德國的1/3到1/4。而拉脫維亞的房產稅負與德國接近,在七年間縱使少了1/12的人口(在台灣就相當於六都之一的台南市民全數不見),扣除物價因素後的實質房價卻狂增27%。
為了更能解釋房產稅的影響,我把歐元區17國家在2010-2017當中,人口增長的幅度與實質房價的增幅繪成圖表。人口的資料來自Eurostat。實質房價與房產稅負的資料來自OECD Data。其中房產稅負高低,我是直接將17個國家依照其「平均房產稅收佔GDP比率」加以對分,前8個國家為高,後9個國家為低。選擇歐元區(而非以歐盟或OECD)為範圍,自然是希望排除貨幣政策帶來的影響。歐元區還有馬爾他與賽浦路斯兩個小國,但OECD沒有他們的相關統計故捨棄。
幾個簡單觀察如下:
第一:同樣的人口增長(或減少)幅度,高房產稅負的國家,其實質房價增幅會少於房產稅負低的國家。所以,正如一般人知道的,高房產稅負確實可以壓低房價。
第二:高房產稅負的國家,人口增長對房價的影響比較明確。如圖所示:如果我們不區分稅負高低,人口變化與房價漲跌其實看不出來有什麼關係。以統計術語來說,就是人口對房價變動的解釋力很薄弱。一旦依照房產稅負區分,就很清楚地看出:足夠高的房產稅能讓實質需求的變化更能夠反映在房價上。低房產稅則會讓房價更容易受到非實質供需的因素影響而暴漲。
所以不要以為人口負成長,就能讓房價自動從天上掉下來。沒那麼容易。靠天吃飯要餓死,靠人打仗要失敗;我們不能再作夢,我們不能再發呆。自己的國家自己救,自己的房價自己拆….
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