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#請以心心支持 #樓市周期
歷史循環不息，樓市有高低起伏，太陽之下無新事，鑑古知今。我們樓市周期得出香港樓市必須要留意2021年及2023年。
歷史循環不息，樓市有高低起伏，鑑古知今。而西方的經濟學家發現樓市18-20年一個周期，而香港樓市在經濟周期的方法預測又如何看?
香港樓市一直是投資者至愛。第四波疫情來襲，二手樓又再冷封；樓價指數雖然無明顯跌幅，但樓市不同板塊全面下跌。今天我們再跟大家分析香港的樓市周期!
對於樓市周期的研究，在世界的經濟學家都有不同的見解，但是異常相似。筆者在下面列出:
-《房地產周期百年史》(One Hundred Years of Land Values in Chicago)作者霍伊特(Michael Hoyt)，透過研究美國芝加哥從只有幾十間木屋開始之後103年房地產的價格，發現房地產價格大約以18年為一周期。
-愛德華R·杜威（Edward R．Deway），號稱周期循環分析之父，發現每個樓市週期約18年
-英國經濟學家 Fred Harrison 弗雷德·哈里森。哈里森研究過去200多年英國和美國房地產市場，發現房價周期漲跌有一個18年左右的週期
-西蒙·史密斯·庫茲涅茨發現15-25年的建築業週期的樓市周期
大家都不約而同認為樓市周期約18-20年一個周期，若從1965年說起，普遍認為本港樓市至今經歷三大周期，第一周期（1965年至1981年）；第二周期（1981年至1997年）；第三周期（1997年至今），樓市升跌往往伴隨着林林總總的內外因素上升及下跌。
小龍在不同的地方提出香港樓市周期: 香港樓市週期不難發現，以六年為一個週期，以1997年開始計算，之後每約六年都發生大轉變，包括2003，2009，2015，2021年；我們同樣可以利用江恩的50%分割，得出三年為次一級周期，分別得出2000，2006，2012，2018年
同時如果利用18年香港樓市周期我們同樣可以分析到樓市的變化，我們發現樓市周期在1985年開始，循著18年的樓市周期變化。香港樓市無疑是2003年開始見底上升，那2021年很可能是這樓市18年的週期完成。如果再向前計算，而2003年同時利用前文提及的6年週期，即是1985年剛簽署中英聯合聲名後樓市上升。
1967年暴動令到樓市下跌，大量人離開香港。而平息之後樓價開始升浪，直至反覆至1981年
如1984年之後中英政府簽署聯合聲明，香港前景變得清晰，吸引外資來港。此外，當時正值減息周期，最優惠利率由 84年中的 17厘，大降至 87年的 5厘，加上香港政府限制每年最多供應 50公頃土地，刺激樓市造好。
令香港樓市跌至谷底的致命一擊，是 03年。沙士嚴重打擊香港經濟，樓市亦不能倖免，由 97年第四季至 03年第二季，樓價暴跌 66%。之後推出自由行及2008年的量寬令樓市一直上升。
同時樓市主要亦在2020年出現背馳的現象。
根據差餉物業估價署資料住宅樓市一直與寫字樓，零售業樓宇及分層工廠大廈不論租金及售價有正向的同步及相關性。但是近一年開始大家出現背馳的走勢。明顯地寫字樓，零售業樓宇及分層工廠大廈跌幅急於住宅樓市。同時住宅的租金同售價同樣出現背馳，同引用政府的數據，住宅本年的售價是上升0.31%(截至九月)，但同租金同期是跌9.17%。
而我們如果根據美聯工商舖資料研究部的美聯旺舖核心四區一線街售價指數，即是主要統計是根據旺角、尖沙咀、銅鑼灣及中環區內的一線街的平均呎價計算，你會發現一個比較特別的結果。此指數由2015年333.9見頂，之後反覆回落至2019年初的248點，而今天已經是166.6。而今年的跌勢加快，由213跌至166點，跌約28%。
由以上的數據反映工商，及零售的環境需要差，而且由於工資或者經濟下跌，令到住宅租金亦下跌。在此提出一個問題，為什麼在量寬環境之下，市場會出現背馳? 其實大家只要用經濟學簡單的原理就會明白，家庭，銀行消費及生產是一個循環。當家庭的儲蓄及收入，及生產者的儲蓄及收入都下跌的時間，那最終會消費減少，最後整個循環會慢下來。現在是靠政府大力放水希望令到資產保持不跌去買時間。但問題是一般家庭在收入或儲蓄下跌的情況下，或者失業下如何生活下去及繼續還自己的房貸。
過去香港樓市下跌不是因為供應量、加息，而是失業潮。如失業潮惡化，樓市會受影響嗎？短期內可能不會有明顯回調，但中長期會。因為歐美兩個世界都已經重啟量化寬鬆，明年雖然實體經濟不會好，但是在量化寬鬆環境下，可能仍有一定的支持。正如歐洲長期經濟低迷，但仍能頂上幾年光景。
正如筆者在2019年對2020年預測一樣中提到幾個預言︰一、資產價格跌到某個水平止跌，但市民的收入開始減少，然而物價仍然保持貴的水平；二、 2020年全球放水，媒體及市場分析會給予壓力，希望以槓桿放大回報，迫投資者加最後一口槓桿；三、失業潮會慢慢出現︰四、明年經濟會出現假陽春。
「明斯基時刻」在長期的經濟繁榮中，資產價格上漲會導致投機性的貸款增加，而過多投機所產生的債務會造成投資者的現金流緊缺，當債權人要求償還債務時，投資者必須賣掉資產價格，相對穩定的投資物來維持現金流，然而已經沒有交易對手方會支付如此高的資產價格。
一系列的拋售將導致資產價格進一步下跌，以及流動性緊張，並最終造成資產價格的崩潰。在2017年10月前中國人民銀行行長周小川在談到防範系統性金融風險的重點提醒「明斯基時刻」。 雖然在量化寬鬆及政策下可能會把浪延長，但世局如筆者曾在本欄提出2018年至2020年是為世界的新經濟模式衰退，破壞而重建的一個世局。至於這最後一口槓桿，你是否要加，交由讀者決定。
2021年4月-6月網聚
https://cutt.ly/Qjf2Edm
［BB性別揭曉］第三胎BB，到底男定女？ ！生男生女有偏方？㊙️
?以下涉及成人內容???
話說我以前只想生兒子，因為原生家庭重男輕女，就算我爸爸都很愛我們家兩個女兒，還是感覺到男性的地位跟資源，就是有分別???所以我從來都很抗拒想要生女兒，這個想法很傳統吧！???
就因為在英國住久了，基於文化，觀念，育兒態度，於大部份家庭，也不太會重男輕女，真的把我過往的想法改變???，而且擁有兩個兒子的我，非常想要體驗擁有女兒的生活，而且自己也是女兒，就是覺得女兒對父母就是比較貼心。??
所以打從想要計劃生第三個，我就決定了很想生女兒????????❤️❤️
以下內容，完全沒有誇張，就在過去半年，打從我把之前的子宮環拿出來，我就做了很多研究，研究怎樣生到女兒：
1️⃣傳統中國迷信一點的方法：查閱「清宮生男生女表」，根據只會生女兒的月份行房。
2️⃣再算命推算那個月份更精準生到女兒才「行事」！

3️⃣科學化的酸鹼性食物影響體質法：利用食物改善身體酸鹼值，讓女性更容易懷上想要的性別。
4️⃣計算行房房間溫度，影響男性精子游動力到卵子的速度：即是男性行房之前，先去浸過熱水澡，減慢男性精子行動力。
5️⃣參考生男生女行房體位，同樣想要影響男性精子的壽命時期，利用體位影響距離，希望男性精子游動中途就已經完成生命周期，好讓生命周期比較長的女性精子增加多一點機會！
6️⃣最後一點，更誇張到行房有沒有得到高潮，也在網絡上或某些書本上，被說成也有關連，以上各種各種，我全部照做，做足半年，絕對沒有誇張???
?補充：以上各項，已經配合了排卵週期?
而結果呢，我就得到第三名男性寶寶，第三兒子???，證明以上一切，都不及這位小男孩超級強勁的生命力??????
結論：我並沒有生兒子的秘訣，只是Dom的男性精子太強了?
P.S. 話說之前的性別鑒定血液樣本，被郵局遺失了，怎料三個星期之後，被對方公司找回來，所以驗血之後，已經知道是小男生?
驗血準確嗎？還有再照超聲波確認嗎？？下一個影片再揭曉???
video made by DomDom
本文內容﹕國債房託股測試 (香港 / 美國)
香港時間上週四凌晨，美國儲局終於在千呼萬喚下公佈了加息的決定，是自2014年踏入加息週期後第三度加息。早前我們已於不同的分析教學中提到每當加息周期對於經濟以至樓市的影響。有不少同學仔都問及到一個問題﹕「如果未有資金購入屋子，可否購入房地產信託基金，以捕捉樓市將來的升勢？」筆者認為這個問題十分好，相信不少的朋友亦有相同的疑惑。
與此同時，市場亦有傳言指美國國債債息跟房地產信託基金有著反方向的關係，而美國的經濟好轉，國債的息率卻隨著向上，難道以領匯為首的房託基金將要迎接漫長的跌浪？以回應這兩個疑問，當然又是數據出動的時候，我們再來試試使用相關系數作驗證。
—國債房託股測試
是次測試將分別取美國2年、5年及10年國債的債息跟本港股市中三隻及美國兩隻較大型的房地產信託基金作相關系數的試驗。
香港﹕
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由以上的相關系數可見，香港的房託基金跟國債的息率並沒有太大的關係。可是，從圖表可見，兩者的相關性似是而非地互相影響。筆者想到股市的價值通常是反映未來經濟之預期，即股價應稍微領先於利率的變化。有見及此，我們把測試中房託股的股價分別延後一個星期，再跟債息作比較。
https://static.wixstatic.com/media/4e996a_e2f91fe6f2a4441185a5fca9496bb9f9~mv2.png/v1/fill/w_806,h_148,al_c,usm_0.66_1.00_0.01/4e996a_e2f91fe6f2a4441185a5fca9496bb9f9~mv2.png
雖然反向性的而且確有所增加，但從數學和統計來說，這個相關性並不明顯，參考性較低。而延後一個星期的反向力較為強，其中一隻房託股跟5年及10年期的國債債息有著最高-0.1的反向相關性，不過距離中度相關(0.4 / -0.4) 還是很遠，如單憑感覺或是眼球作出判斷，指房託基金將會大跌，這個並不準確。
美國﹕
除了香港外，美國的情況又如何呢？我們又找來了兩隻在美國上市，市值較為大的房地產信託基金作測試，結果如下﹕
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延後房託股股價一星期﹕
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跟香港的情況相似，在價格延後一週後，轉化為負相關系數的幅度較香港大，與美國5年期及10年期國債債息平穩地有-0.08左右的關係。不過，這個相關性仍欠缺說服力，參考性依然較低。
—總結﹕
筆者相信以上的的傳言並非指房託類股份將必然走下坡，只是在經濟向好時，這類高息的股票吸引力將會降低，跑輸大市。至於同學仔問到買入房託股的問題，筆者首先要指出，以下回應將只屬教學上的回答。首先，房託基金的業務不限於房屋的買賣，有些更涉及商場的管理，美國更有染指酒店的業務。第二，當經濟向好，處於上升周期時，公用及高息的行業和相關股份將跑輸大市，可選擇一些處於受惠周期的行業。最後，如有意收取高息作回報的朋友，可參考早前狗股理論的分析，相信可以找到比房託基金更好的選擇。
撰文﹕施宏毅
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過去幾年市場一直炒美國加息預期，2015年及2016年12月都分別加過一次息，但基於時間相隔太久，仍未有個真正加息周期出現。去到明天3月15日再次有機會加息，中間有甚麼影響，有甚麼要留意，今天會跟大家一一分析。
在分析前先重提一下上星期提到的股票IGG(799.HK)，近期有很多粉絲同學提問，技術上在上星期提到後不斷向上，累計升幅已有8至9%，整體大趨勢已作出一個突破，但仍可以做出部署。暫時雖然出現射擊之星，策略上可以留意$7.03，未跌穿的話整個短線走勢到不至於太淡，如明天出現今早跌穿，我想大家都會知道應該怎樣做。有可能是止賺離場或其他部署。若覺得長線是仍然可以繼續持有的話留意6.47這個支持，跌穿$6.47有可能整個升浪都會完結，粉絲朋友只有一注朋友的話便要小心，因為若跌穿這個位置整個帳面獲利便會蒸發，相反明天再次出現陽燭向上下一關目標$8.3。
回到正題，今天會跟大家分析美國加息。首先跟大家分析一下利率期貨現時市場預期美國明天加息機率是100 ，證明市場非常樂觀明天絕對會加息，而聯儲局反而過其行的機率是較少。早前聯儲局主席耶倫出來演說是亦透露今次加息機率非常高， 加上早前經濟數據全部指向允許加息，同一時間96%會認為加0.25%。
超低息借貸成本完結
若明天真的加息的話跟上次加息時間只有三個月，證明很大機會再次進入加息週期。過去一個超低息的借貸成本有機會完結，雷曼之後很多公司因通過低息貸款，亦令殭屍企業出現，當然亦有部份公司成功把握這次機會翻身，例如Amazon等其他高借貸公司，Amazon 本身都是高，只是可以透過借貸營造出高增長。除了公司之外其實個人的需要留意，我們做了一個按揭計算，樓宇借貸方面現時按揭利率約只有兩厘， 例如480萬的樓宇月供30年每月還款需要14,000多，若來加息加至5厘，每月還款可以去到21000 雖然眼看只是增加3厘利息但你的供款負擔而增加五成。
存款利率逐步上升
因為港元跟美元掛鉤關係，很多時候訂下的貨幣政策香港亦會跟隨美國， 因為現時存款利率已近乎零，其他人都不太願意將資金放在銀行中。存款利率上升代表吸引市民將資金放到銀行中， 而對投資要求方面要求亦要越來越高。
美國三十年債券
美國利率三十年來都下跌，令國債都有下行壓力。美國利率向上，30年債券
在加息週期很大機會會觸發升浪。
貨幣戰出戰
當一個國家貨幣本身已在加息，其實已對該國的貨幣需求增加。更何況買的是美金貨幣在防守力上已相當不錯。若美國真的進入加息週期，美金上升機率並會較大，但同樣對美國自身經濟有不利因素，例如進口方面，而狂人特朗普一直在實行保護政策，有機會繼續指責中國或歐洲是貨幣操縱國， 最後亦會形城貨幣戰
聯邦儲備利率
過去30年，聯儲局總共有三次加息週期， 分別在1994至1995.﹑1999至2000年﹑2004至2006年，到底之後利率會否爆升？耶倫之前做了很多鴿派的事情，然而一直都在拖沓，假如長期不加息的話通脹便會瘋狂向上。很多時候我們說通脹是有利一個國家，詰個臬說是不一定， 比如說一些非洲國家，通常過急的話，經濟都會爆破，所以才需要加息。
我們根據過30年三次加息週期當中都是升市，現時部就是一步步將止賺位推高，以捕捉這個加息週期的升浪。
週期 - 維基百科，自由的百科全書- Wikipedia週期（英語：Period）指的是完成往復運動一次所需的時間，物理學上通常以T {\ displaystyle T} T 表示，單位為s。 週期為頻率（ ... ... <看更多>
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周期週期分別 在 [問卦] 是週期還是周期？ - 看板Gossiping - PTT網頁版 的推薦與評價
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