土地、建物權狀及謄本就如同房子的身分證一樣，買方需了解土地、建物權狀要檢查哪些重點，首先要先確認權狀上所有權人和委託書上的賣方是否為同一人。
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#民事法裁判精選／陳忠五教授 #月旦實務選評 第1卷第1期(2021.7)
本期陳忠五教授選錄2則民事大法庭裁定、18則最高法院裁判進行評析。其中，2則大法庭裁定分別涉及土地法第34條之1及民法第95條之解釋適用，最高法院裁判中有4則的法律意見或見解具理論及實務上重要意義，值得重視。以下摘錄上述裁判所涉及的主要爭點：
📌符合土地法第34條之1第1項規定之共有人（多數共有人）出賣共有土地時，未依同條第2項規定通知其他共有人（少數共有人），以致其不知情而未及時行使優先承購權，若因此受有損害，少數共有人除依民法有關侵權責任之規定，請求多數共有人連帶負損害賠償責任外，能否另依第226條第1項有關給付不能之債務不履行規定，請求多數共有人負損害賠償責任？
📌依民法第95條規定，非對話意思表示，以其通知「達到」相對人時發生效力，係採「達到主義」。若表意人將其意思表示以書面掛號郵寄至相對人住所地，郵務機關因不獲會晤，製作掛號郵件招領通知單置於相對人住所地信箱，通知相對人得隨時至郵務機關領取，此時表意人之意思表示是否已經「達到」而發生效力？
📌公用財產管理或使用機關違反國有財產法第32條規定，在公用財產預定計畫等範圍之外，同意私人使用公用財產者，其與私人間所成立的法律行為，效力如何？上開國有財產法或其他公用財產管理規定，係屬強行規定中的「效力規定」或「取締規定」？針對此項問題，本期挑選的裁判中，最高法院與原審法院有不同意見，值得注意。
📌某甲未依證券投顧法相關規定報請主管機關核准，即擅自經營全權委託投資業務，並接受某乙的全權委託，收受乙的匯款並代其操作買賣股票。其後因甲聲稱投資失利，資金賠付一空，乙得否以該全權委託操作買賣股票契約「無效」為由，依民法第179條不當得利規定，請求甲返還其自乙所收受的匯款？
📌股份有限公司的股東兼董事彼此間，針對股東會或董事會開會決議時雙方表決權之行使，達成包含違約金條款之協議，則此協議是否有效？此涉及所謂「股東表決權拘束契約」生效要件為何的問題。本次所選裁判中，法院即針對當事人間之表決權拘束協議書，釐清其相關條款之生效要件及所生效力，最高法院與原審法院見解一致，顯然值得重視。
📌民法第247條之1為有關定型化契約條款的一般性管制規定，自2000年施行至今，已累積不少最高法院裁判，大多係關於一般契約關係、尤其是商業交易契約關係的案例；而本期所收錄之裁判，則涉及勞動契約關係中的定型化「留職停薪暨復職條件」條款，對於該條款是否顯失公平的判斷，本案法院見解具參考價值。
完整內容：#月旦實務選評 1卷1期（2021.7），民事法裁判精選／陳忠五教授
📕本期目錄：http://www.angle.com.tw/magazine/m_single.asp?BKID=2780
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📣📣內政部修法，推網路申請不動產登記🏠🏠
為方便民眾多元申辦 #不動產 登記，#內政部 2021年7月1日部務會報通過「土地登記規則」修正草案，在確保登記安全的前提下，可透過網路申請 #買賣、#贈與 等146種不動產登記，後續將完成相關配套措施，儘速實施，讓民眾委託專業代理人使用新服務安心送件，更加放心。在疫情期間，也能有效降低接觸風險。
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「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊！房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎？！ Ft. 台中商仲達人小紀
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#房地合一稅 #短期交易 #投資客
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本篇影片是我們聚餐時的訪談，背景雜音多，敬請包含！以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高！而且非常實用，所以將影片分享給大家！
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訪談主角：
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一、房地合一是什麼？
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制，與作為「持有稅」的房屋稅不同，性質屬交易稅，出售房地才須申報，有獲利得進一步繳稅，凡2016年後取得房地，出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於，需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，為更健全的稅制設計，並自有一套適用稅率規定，並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何？
房地合一1.0版上路5年多，因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市，2.0版預計今年7月1日上路，前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期：由持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率：由原本出售房地一律課20%，改為需適用「短期交易」重稅，持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋：持有5年內出售都得適用重稅，在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下，效果等於一網打盡，只要轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞：新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度若超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成，也得納入2.0版課稅，防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，及明訂未能提供費用證明文件情形，只能以成交價3%作為費用，上限新台幣30萬，避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程？
2.0版適用範圍與1.0版一致，為2016年後取得房地，不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件，才須以2.0版課稅，若在7月前賣屋，仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件，完全不受2.0版上路影響，不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何？對自住族是否有影響？
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者，一般買房後長期持有的自住族，不受影響；若為自住房地持有並設籍超過6年出售，稅率僅10%，並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋，只要沒獲利，也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形，可排除適用「短期交易」重稅？
為避免傷及無辜，設有多項排除條款，例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地，或以自有土地與營利事業合作興建房屋，5年內出售，均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」，現行僅就個人訂有6種排除情形，如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等，後續財政部將針對企業、預售屋特性，訂定排除情形並對外公告。
此外，為避免影響房屋供給、都更進程，放寬建商興建房屋完成後首次出售房地，以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地，在5年內第一次移轉登記，也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後，是否會產生稅損？
財政部評估，上路初期，交易量將下滑，造成所得稅淨稅損4.74億元，其中企業部分因稅率提高，營所稅將微增0.71億元，個人綜所稅則有稅損5.45億元；但以中長期觀察，稅收將緩步回升。
資料來源：
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx
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委託土地買賣 在 35線上賞屋 Youtube 的精選貼文
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連結： https://www.mirrormedia.mg/story/20230517inv001/
內文：
想多賺一手卻害顧客挨告 永慶加盟店房仲作偽證遭判刑
永慶不動產捷報公司房仲范盛璿2020年接下新竹一件2.2億元土地出售案，斡旋時買家認
為土地有汙水處理疑慮，希望減價1,142萬元，范男為賺一半差價，向賣方要求減價571萬
元，賣家拒絕後將土地賣給第三人，范男竟隱瞞斡旋過程，害賣方被捷報公司誤認違約而
提告求償，新竹地院審理時，范男還對法官說謊，佯稱買方沒要求減價，范男因此遭高等
法院判依偽證罪判刑5個月，緩刑3年、義務勞動60小時。
判決指出，賣家於2020年委託范男以2.2億元出售位於新竹的10筆土地共571坪，買方付斡
旋金200萬元後，發現土地日後蓋房子時可能會有汙水處理的問題，因此希望每坪減價2萬
元，共減1,142萬元購買，范男卻向賣家表示，買方要求每坪減價1萬元，共減571萬元購
買，賣方不接受減價，在斡旋期滿後，將這10筆土地賣給別人，范男任職的永慶不動產捷
報公司不知這段斡旋過程，認為賣方違約，提告向賣方求償660萬元服務費。
賣方無辜遭告上法院後，2021年1月新竹地院審理時，范男以證人身分出庭，卻向法官說
謊表示，買方沒有要求降價1,142萬才購買，還稱買方沒有要求降價，范男向法官說，買
方從頭到尾都是要用2.2億元購買這10筆土地，法官傳喚買賣雙方出庭，並調出斡旋過程
電話錄音，不僅當庭戳破范男謊言，還發現他想要多賺差價571萬元，房仲公司發現真相
後，撤回對賣方的求償告訴，賣方則另向新竹地檢署控告范盛璿涉及偽證罪。
范男2021年遭新竹地檢署依刑期最重可判刑7年的偽證罪起訴，新竹地院審理時范男強調
，在民事庭作證時是陳述不完整並非偽證，且公司對賣方的民事求償也已撤告，並未損及
司法公正性。
但法官認為，范盛璿身為房仲，明知買方有要求減價，但未被賣方接受而因此未成交，但
范盛璿竟為使其任職的房仲公司得以向賣方請求給付報酬而當庭作偽證，犯意及犯行明確
，2022年4月判他5個月，全案上訴高院後，因范盛璿與賣方和解，賠償對方損失後，范男
仍被判5個月徒刑，但獲緩刑3年。
捷報不動產回應
此案件並未完成交易，賣方已另行出售予第三人，更無賺取買賣價差之情事。該員因溝通
上的疏失造成爭議，本店已開除該員。
心得：
到底是怎麼做到可以讓自己吃到刑事案件
還是說因為小黃加盟很多89所以很習慣了@@
前幾天不是還有一個跟蹤別人搶傳單的也是永慶，忘記加盟還直營了
爭議真多呵呵
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