「0元購屋」好誘人 小心投資不成慘賠違約金
近來有房仲集團利用網頁廣告頻推「0元購屋」免費投資講座,宣稱無需自備款就能輕鬆買房投資獲利。桃園市政府消費者服務中心提醒消費者,「0元購屋」並不是真的買房不用錢,通常是以「房貸+原有房產增貸」或是「房貸+信貸」的方式購屋,再出租所購房屋以租金繳納貸款,一旦房屋無法順利出租或收取的租金不足支付貸款應繳金額,就可能面臨繳不出貸款的風險,消費者購屋前務必審慎評估自身財務狀況。
桃園市政府消費者服務中心近期受理4件有關「0元購屋」的消費爭議申訴案,申訴的民眾多為中高齡者,申訴內容都是民眾在業者宣稱可用房地產理財的話術遊說下,同時簽約買入多間房屋,並安排向銀行辦理高額貸款,事後民眾驚覺無力購買,欲解除契約,卻被要求賠償違約金及仲介服務費,致衍生爭議。
茲舉2例說明:
案例1:A女士申訴,其經朋友介紹到仲介公司,原打算將3房2廳的房屋出售換2房的房屋,以多出的餘款作為未來養老費用,卻被推銷0元購屋法,隨即前往看屋,並於當日簽約購買2間房屋,嗣後因年齡關係(65歲)銀行不同意貸款致無法履約,仲介表示須給付賣方違約金及支付仲介服務費等。
案例2:B女士申訴從網路看到○房產集團0元購屋廣告,因好奇參加109年6月21日說明會,會後立刻被招攬入會,當天安排6月27日個別約談,談完立刻安排帶看房屋,當天又立刻被隔離單獨談價錢,隨即簽約購買3間房屋,價格分別為新臺幣(下同)690、625、598萬元(合計1,913萬元),並於7月1日匯款簽約金每屋20萬元,共60萬元。7月22日集團安排銀行貸款預估約2,170萬元,此時才發現沒能力購買,但仲介表示若不購買需付違約金…。
一般來說,高齡者想要向銀行申請貸款,銀行基於風險控管,較不容易同意,如無還款能力或固定收入,銀行不予核貸的可能性更高。此外,以銀行實務而言,申請房屋貸款,不可能以房價之全額核貸,亦不可能獲得超額貸款,以案例2之情形,購買3間房屋,總價1,913萬元,卻要向銀行辦理2,170萬元之貸款,通常是房貸加利率較高的信用貸款或透過偽造買賣合約,將合約成交價格提高,若是透過偽造買賣合約的作法,恐涉有偽造文書及詐欺之刑責,建議民眾應小心,以免誤蹈法網。
「0元購屋」廣告所宣稱的免自備款購屋,需具備相當的條件,如良好的財務及信用能力、長期穩定的租金收入及較低的利率等,一旦有任何條件變動,「0元購屋」就只是行銷話術,建議消費者應仔細考量其風險,不要被「0元購屋」廣告所宣稱快速致富的話術沖昏了頭,簽約購買超過自身財務能力的房屋,以免事後違約,需負擔高額違約金及仲介服務費。
桃園市政府消費者服務中心提醒消費者在購買不動產前,應審慎評估本身財務狀況,多方查證不動產現況,對於欲購買的不動產,可先與往來銀行確認貸款條件及估價,或於不動產買賣契約中載明貸款未達一定成數或無法貸款時可解除契約的約款,切勿因行銷話術即衝動簽約購買,才能避免發生消費爭議!如有消費問題,可於上班時間撥打1950消費者服務專線洽詢。
新聞來源:桃園市政府法務局(消費者服務中心)
電話:(03)3322101分機5759
同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,191107東森 韓國瑜轉紅單脫手豪宅 房仲:投資客普遍手法 影片網址→https://youtu.be/4Fi3vWH9MFM 記者/劉盈盈:「位在10樓坪數是90.7坪,總價值是7200萬元,不過謄本登記是第一次登記,前一手是建商,所以韓國瑜和他的家人並沒有登記。」 記者/劉盈盈、孫遠翔 採...
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低自備陷阱,付款方案花招百出。秘密客提醒,「購屋0自備」、「低首付10萬起」、「低自備20萬起」、「自備10%交屋」,這些廣告上經常出現的建案訴求與賣點,讓不少苦苦籌不出自備款、拼命想擺脫無殼蝸牛的年輕人,簡直點了一盞買房明燈。
建商為了刺激房屋成交量,幾年前手法開始推陳出新,像是「有感降價」、「殺價取量」,甚至是各種「加強版」低自備方案搶客,很多消費者都不知道,其實裡頭暗藏了甜蜜毒藥。
千萬別被「輕鬆付」沖昏頭,購屋客買房前得先留意是否暗藏廣告陷阱,「現在付的好輕鬆、交屋後才是痛苦的開始!」建議購買前得多加衡量未來風險,評估自己後續的還款能力,還須留意相關雜支、花費,避免買房子的夢想一夕間變成夢靨。
「自備款不足」是年輕人買房面臨的最大問題,因此不少建商便推出免頭款,甚至是自備超低成數就可以買房,但須留意低自備只是降低購屋門檻,「房屋總價」才是評估自身是否有買房負擔的關鍵,購屋客應與周邊非低自備個案做比較,注意總價是否合理,才不會因輕鬆付款反而買貴變冤大頭,得不償失。
一般預售屋的付款流程,分為「訂金」、「簽約金」、「開工款」、「工程期」、「交屋」等階段,依照目前市場慣例,一般購屋自備款多為房屋總價的2成、銀貸8成。
不少建商為了吸引購屋客目光,標榜自備10%交屋,剩餘10%自備款由建商提供3~5年的無息分期貸款(市場稱為「公司貸」),以1000萬元的房子來說,自備10%相當於100萬元可交屋,另外100萬元由建商借給消費者分3年時間償還,等於一個月須平均分攤2.7萬元還給建商,加上另外銀貸800萬元,分20年償還,以利率2%計算,本金加利息每月需付4萬元,總計光每個月房子就得付擔高達6.7萬元。
總結下來,雖然現階段付款輕鬆,但卻忽略後續延伸出暴增的月繳房貸,入住後須在年限內逐月將剩餘自備款還清給建商外,還得同時繳交銀行房貸,可說兩種貸款同時並行,還款壓力會非常重,當心落入斷頭或法拍危機,買屋前可得仔細評估清楚。
#低自備買屋 #地產秘密客
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房屋簽約金 在 法律救生員 Facebook 的最佳解答
【凶宅分割還是凶宅嗎?】
一、 新聞提要
📌新北市一間民宅因曾有房客燒炭自殺被認為凶宅,歷經幾手轉讓期間,有一任屋主曾將凶宅「分割漂白」(一建號分割成二個建號),甲、乙二人知悉上開情事並合資購入,惟於轉賣該屋予丙時卻勾選「無非自然身故情事」。丙事後知悉凶宅主張解約,但已交付簽約金100萬元;甲、乙二人拒絕解約,進而控告請求丙給付剩餘價金860萬,丙則反訴甲乙二人未告知凶宅,涉嫌詐欺。
二、法院、檢察署之認定:
(一)民事部分:法院認為,系爭房屋縱使6樓已經分割,雖自殺案係發生在分割後之6號,惟丙所購入之6樓之1仍屬凶宅範圍,故丙可主張解約,並取回100萬簽約金,並得請求違約金60萬元。
(二) 刑事部分:檢察官認定係民事訴訟範疇,故詐欺處分不起訴。
三、法律爭點討論:
(一) 系爭標的(6樓之1建物)是否為凶宅?
※97年7月24日內受中辦地字第0970048190號函釋認為凶宅須具備以下三要件:賣方產權持有期間、曾發生凶殺或自殺而死亡、在專有部分發生
1. 📌是否應在出賣人產權持有期間?
法院有採肯定,亦有採否定見解,但基本上出賣人知悉房屋係凶宅,即須負擔告知義務。
→本案判決認凶宅之判定無須以「出賣人產權持有期間」為要件。
2. 📌是否侷限於專有部分?
凶宅之構成物之瑕疵之原因係出於房屋與個人生活起居之緊密關聯性,其內發生非自然身故事件將造成買受人主觀上居住於屋內心裡之畏怕、不平安感;且非自然死亡之凶船或凶地,因不具備此種居住上的緊密性,不可以凶宅類比之。(基隆地院101年度訴字第364號判決、台灣高等法院高雄分院99年度上字第47號判決參照)。
→本案,法院認為應以實際上物理空間是否屬於同一專有部分空間為判定,而系爭381號6樓之1房屋範圍,仍屬原分割前381號6樓同一空間範圍之內,依上所述,實質上仍屬同一凶宅範圍,不因嗣後有無分割而異其性質。
(二) 凶宅是否屬於物(價值)之瑕疵?
肯定,多數判決認構成價值瑕疵,因屋內發生凶殺或自殺事件多會嚴重影響購買意願及價格,並造成其市場接受度低落。
→本案吳女主張解除契約,法院認為解約並未顯失公平,因甲乙取得房屋係法拍取得並屬投資使用,足見系爭房屋對原告二人而言僅屬資金上具有可替代性的投資標的而已,自應自行負擔投資風險,且亦可再以減價方式另尋可接受凶宅之買主效。
(三) 凶宅分割後是否仍為凶宅?
→本案甲乙主張「凶宅」,認定上仍應以內政部函釋以不同建號作為區別
惟法院認凶宅分割後仍為凶宅,理由如下:
1. ★法官依據法律獨立審判各機關依其職掌就有關法規為釋示之行政命令,法官於審判案件時,固可予以引用,但仍得依據法律,表示適當之不同見解,並不受其拘束(司法院大法官釋字第371號意旨參照)
2. ★行政機關雖多以形式上死亡地點及門牌號碼為登記區分,但該登記行為僅是作為行政調查或供機關、民眾調閱記錄所用;而參照允許一般民眾調閱是否有身故事件之程序,其開放調閱之意旨也是因不動產若屬於凶宅,則影響交易意願甚鉅,故循此降低資訊不對等。
3. ★為矯正屋主假藉符合行政函令而將「凶宅」切割成極小化,造成規避民間交易凶宅將降低價值之投機風氣行為。
#參考新聞:
https://house.ettoday.net/news/1679590#ixzz6IQTUAtFG
#凶宅
#分割漂白
#詐欺
房屋簽約金 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最讚貼文
191107東森 韓國瑜轉紅單脫手豪宅 房仲:投資客普遍手法
影片網址→https://youtu.be/4Fi3vWH9MFM
記者/劉盈盈:「位在10樓坪數是90.7坪,總價值是7200萬元,不過謄本登記是第一次登記,前一手是建商,所以韓國瑜和他的家人並沒有登記。」
記者/劉盈盈、孫遠翔 採訪報導……↓
富麗堂皇大門的大豪宅明明購買了卻沒有登記名字,很可能就是一種投資手法,原來就是透過換約,在取得建照前這其中有半年到8個月會開放預約下定,讓先付訂金者有優先購買權,不過這需要先付出一些代價。
首先在簽約時要付訂金和簽約金7%、興建中要付7%的工程款、蓋完交屋時再付6%,加起來剛好是20%,付定時的收據、買方存根聯是紅單,這時候若找到下一手買家就直接從建商轉賣而獲利也就是所謂的轉紅單。
房仲業者/陳泰源 表示:「基本上你可能就是像投資客,比較知名的投資客或者是你真的夠大咖,你有相關的關係,那建商才有可能願意配合你。」
老手才知道的炒房手法,但投資都有風險可是卻都被避掉了,因為韓國瑜購屋時向聯合開發商台肥借款正好是房價的20%,另一個關鍵是實價登錄是從101年8月開始實施,韓國於夫妻購買房屋時是民國100年,所以把豪宅用6950萬轉賣給馬偕孫姓名醫真的有賠售200萬嗎?
房仲業者/陳泰源 表示:「有可能買6000萬,但我們故意先作價7200萬元,到時候我用7000萬轉紅單賣掉的話,讓買家以為第一手賠200萬,買家覺得很爽買到便宜,實際上真正第一手的的買家它可能賺了1000萬。」
轉紅單炒房手法賺賠都有可能,只是和閨蜜三人揪團投資卻只有李佳芬和韓國瑜成功下車。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/11/191107.html
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/4Fi3vWH9MFM/hqdefault.jpg)
房屋簽約金 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最讚貼文
130626東森 墜樓非凶宅 討不回150萬簽約金
影片網址→http://youtu.be/JreqmddgtQc
感謝記者 楊佩琪 的採訪,說到凶宅,法律的定義非常簡單,為了避免類似政治上的「實質影響力」可以各自解讀,法官自由心證擴大or限縮解釋,必須嚴格規定,那就是以斷氣地點來判斷嚕!
換句話說,10樓的屋主墜樓,斷氣在2樓住戶的露臺,那2樓就是凶宅,就是這麼簡單!(ps:所以我有錢,也覺不買低樓層有露臺的房子)
但是普羅大眾的心裡層面就非常廣泛了,就以這一則新聞為例,就算陳屍地點不在屋內,但是只要事前讓我知道的話,我根本就不會考慮買這間房子,感覺會被帶衰。連我都會有這樣的感受,所以當然嚕~~~~
不過為了避免買到凶宅,有幾個事情可以做,例如,找可靠信用的房仲(像是我,XD),問管理員、問鄰居、問主委、上「凶宅網」網站查詢,還有就是別買法拍屋,因為法院不擔保瑕疵責任。
以下是新聞報導......↓
就是看中這棟大樓正對美麗淡水河,賴姓婦人去年底花了1400萬買了15樓其中一戶,沒想到今年初才知道原屋主的女兒從頂樓19樓墜樓。不滿遇到凶宅被蒙在鼓裡,賴姓婦人對屋主提告,求償150萬。
到底算不算凶宅,法院判決結果不算,因為法官認為死者陳屍的地點不在建築屋內,既然不在賴姓婦人買的房子內,就不能算是凶宅,還特別調出事發地和屋子的相對關係圖。
墜樓地點在大樓後方巷子空地上,賴姓婦人的房子在大樓前方面對大馬路,陳屍地既不在屋子裡,也不在婦人每天必要活動範圍,加上時間過了三、四年這麼久,無法證明影響居住品質或是嚴重損害房價,因此判決賴姓婦人敗訴。
房仲業者 陳泰源 表示:其實很簡單,我們就是以斷氣的地點,如果她是墜樓落在二樓的露臺死亡的話,那當然就是二樓,她斷氣的地點是凶宅。
也就是說,法律上對於凶宅的認定,是以亡者斷氣的地點為準,看是不是發生在住家內的「非自然死亡」。
房仲業者 陳泰源 表示:人家在買房子的時候,畢竟也會覺得毛毛的,會不會買在那邊好像也會諸事不順。
專家建議,最終還是自己在買房子的時候,自己多做功課查訪,房仲業者也應該盡到詳盡調查的義務,兩方多確認、多考慮就能避免不必要的爭議。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/65220991
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下斡成功後,房仲說屋主只有週日有空,
要週末趕快簽約交付簽約金。
房仲說現金不方便就去銀行開現金票,
抬頭寫我本人的名字,
但不能寫禁止背書轉讓,
這樣代書無法週一去銀行開履約專戶。
家人是說這叫銀行本票!?
眾說紛紜。
請問確切是去銀行開*本行支票*嗎?
左上方是否要劃兩線?不能領現只能存入戶頭
兩位不能寫禁止背書轉讓
怎麼想都哪裡怪
請問各位專業是我自己想太多
還是有什麼更好的作法可以保障自己呢?
謝謝!
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.169.85.47 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Bank_Service/M.1613658449.A.ED6.html
明天會去銀行問清楚
我也覺得奇怪
所要開我自己名字的票據
也沒有禁止背書轉讓
代書又會有我的印章辦事
一大筆錢我怎麼想都怕!
※ 編輯: miixc (1.169.85.47 臺灣), 02/18/2021 22:51:26
改口說可以填履約專戶名稱了。
謝謝大家回覆!
※ 編輯: miixc (1.169.85.47 臺灣), 02/19/2021 00:56:00
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