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以下節錄自該文章~
產業趨勢》
從去年新冠肺炎疫情開始,美國聯準會(Fed)為了救市,啟動無限QE(量化寬鬆貨幣政策),過去1年半以來,大量資金已湧入股市及房市。就台灣而言,台股由去年股災最低點8,523點到今年最高點突破1萬8,000點;房市的熱度也引來政府關注,政府打炒房措施陸續推出,央行實施限貸令後,房地合一稅2.0亦於今年7月1日上路。
#宏璟(2527)基本面分析》
1986年由日月光集團張姚宏影女士所創立,為日月光投控(3711)的轉投資公司。
日月光集團董事長長期持有宏璟股票約4萬多張,對於其重視程度,應無疑慮。宏璟也持有日月光投控同樣約4萬多張股票,光是這些持股就貢獻宏璟約每年0.5元~0.6元暪股盈餘(EPS)。除了興建國民住宅、廠辦大樓及商業大樓出租外,有很大一部分業務也是來自於日月光投控的廠房需求,例如近年來K13、K24、K25廠房等。
成長動能》
就今年而言,宏璟的帝璟苑、新莊副都心(榮華)、土城日月光、K25等4項建案,都會分別入帳。
廠辦部分,宏璟於6月初公告,將旗下高雄K25廠辦以23億6,200萬元處分予日月光投控,每坪成交價為12萬3,900元,全案總建物面積為1萬9,056.13坪,處分收益為6億700萬元,預計下半年認列收益,以股本27億元估算,貢獻EPS約2.24元。
財務解讀》
宏璟8月6日公告最新財報,今年上半年獲利4億1,400萬元,EPS為1.58元,上半年就賺營去年一整年的1.49元。以每股淨值35.59元,股價28.1元計算,本淨比約0.78倍。宏璟今年將配發1.4元股息,配息率94%。
投資建議》
「現在的你,由過去的你所成就。」營建類股有一個產業特性,就是房子是2年~3年前蓋好,然後開始銷售,若銷售數字亮眼、完銷,未來的獲利掌握度基本上就非常高,深入研究、耐心等待,就可以有良好報酬。例如華固(2548)2019年EPS創新高,當年股價就創新高;去年冠德(2520)因青璞匯等建案入帳,挹注獲利,EPS達6.8元,股價也同樣挑戰歷史新高。
宏璟有富爸爸加持,儘管是小而美的建商,但也是30幾年的老牌公司,絕非一般「一案建商」,長期經營建案,更有廠辦挹注,整體來看,公司前景佳!
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陳文治建議,新莊、蘆 洲、三重等都市化地區,已有捷運通過,都市計畫內還劃設有農業區,根本不合時宜,也已經不可能再作農業使用,甚至許多違章使用,公部門也無力處理,建議賦予臨時使用法源,讓廠家申請臨時使用,以時間換取空間,另覓適合的去處。
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「台北籠民」這則新聞,令人不勝感嘆!有30坪的房子被隔成10間分租,每間在0.8到3坪之間,以1坪多的房間居多,更誇張的是三重與新莊交界的工業廠房,一棟40多坪建築被加蓋到7樓,整棟分隔成150多間出租房,每月租金要3000元,如此出租居住空間,除了令人不忍外,有些感想提供參考。
首先,如此不符人性的居住空間環境,不但居住安全產生嚴重問題,更沒有所謂基本的生活品質,為何可以存在且讓人居住使用?這樣的居住空間環境沒有違法嗎?難道沒有相關法令予以規範取締?我們的法令是否要徹底檢討?
其次,台灣竟然有如此惡劣的租屋空間與環境,政府中央與地方相關主管機關是否知情?是否有針對租屋市場進行調查了解?政府是否認真重視人民的租屋環境與租屋市場?弱勢族群的租屋環境能否獲得政府的幫助改善?政府還要將主要的住宅補貼資源協助人民在高房價買房子嗎?還是應該重新檢討住宅政策,將主要資源協助人民租房子且改善租屋環境呢?
第三,台北市與新北市的租屋環境如此惡劣,但台北市仍有12萬多戶空屋,新北市有近33萬戶空屋閑置,政府至今仍在規劃討論此租賃平臺,但成效完全不彰,如此績效令人遺憾!換言之,台灣民間住宅一方面空閑浪費一堆,一方面卻惡劣擁擠一堆,政府與人民卻束手無策?!
第四,住宅法有許多社會(出租)住宅的要求規定,但政府卻未認真執行,反之,住宅法並無合宜(出售)住宅的要求規範,政府卻大力推動,但人民未必買得起,國有土地也因此落入私人手中。換言之,政府合宜住宅政策是否要全面修正,改為社會出租住宅,且全力認真推動?!
最後,政府有提供每月3600元的租金補貼,為何此政策無法落實?這些「籠民」為何沒有能申請受惠?政府有認真面對檢討改進此租金補貼政策嗎?!
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