有朋友問起廢墟種類有什麼,我答什麼都有,因為所有的地方總有一日都會廢棄,唐樓、學校、戲院、商場、甚至是機場都不會永遠存在,朋友反應有點驚雅,但隔了兩秒又發現這是事實
我們習以為常的環境其實沒有我們想像中永恆不變,樓下吃了20年的麥當勞會結業,由細唱到大的卡拉OK房也要關門,舊樓會重建,戲院會易手,不用像切爾諾貝利發生一個核爆才廢棄,普通一個舖頭也會"自然死亡",特別在香港這個急速發展的城市。所以往往聽到有某頭舖頭快要結業,才有人關注起來,可能你會覺得那些人都是"忽然懷念",或太過"傷春悲秋",我卻覺得是大多數接受不多原來身邊的環境、習慣、文化是那麼容易改變而可惜的表現。
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皇都戲院䇄立在北角超過半個世紀, 曾經無限風光, 但花無百日紅, 風光的皇都在97年後就進入了黑暗的廿年. 廿年的荒廢, 誰會想到它有東山再起的一日? 芸芸眾生她遇上了鄭志剛, 新世界的少主.
他收購皇都, 誓要令她重現當年的光彩, 因此皇都重生了, 開始了她的第二次人生.
人也好, 物也好, 有幾多人可以有這種幸運? 活一次是自然, 活兩次就是萬中無一.
皇都的新主是鄭志剛, 本來行過都未必看一眼的一座廢墟, 今天連城中的達官貴人都爭着來打一下咭, 當然還不欠各大KOL, 公關公司老總 , 各自擺盡POSE在自已的社交媒體落力展示. 一下子, 皇都又成為了香港的一件盛事.
人紅, 就是人人都喜歡來奉迎一番, 大紅花向來都是人抬人; 原來不單止是人, 物也一樣. 找對了主人, 身價就是不一樣.
現在的皇都不再是廢墟, 不再是鬼影處處, 鄭志剛一擲千金, 把皇都內的寶都保育下來, 復修工程正式動工前, 新世界期下的Culture for Tomorrow推出《尋找你我他的皇都》的代入式歷史體驗活動, 重新演繹當年幕幕經典場境, 市民可於4月中起,透過網上虛擬導賞.
從踏入皇都戲院商場, 可以先在售票處接過一張舊式戲票, 展開第一身體驗之旅. 由昔日的璇宮戲院、「小上海」到皇都戲院, 再走到由國際級表演到中西首輪電影. 《尋找你我他的皇都》同時還展示過百件戲院舊物、電影戲票等。
鄭志剛是一個有心人, 他告訴我原來他小時候都未來過皇都, 但他不惜工本為香港留下一個寶, 只是香港這兩年失去了太多, 很多珍貴的東西已經留不住, 過去的香港恐怕只有在記憶裡尋找, 皇都歸來, 可是已經物是人非, 真是萬般滋味在心頭.
The State Theatre 皇都戲院
香港廢墟商場 在 張哲生 Facebook 的最佳解答
臺南市中西區西門路二段「從老到新」1979 vs 2020
上圖由 James W. Brown Jr. 拍攝於1979年7月17日,畫面往左為西門路往北,與中正路交會(目前路口北側為麥當勞,南側為寶島鐘錶),路上可見「西遊記」人物打扮的喪葬陣頭。
其實早在「孝女白瓊」喪葬陣頭形成之前,台灣民間即有「五子哭墓」、「三藏取經」、「牽亡歌陣」等喪葬陣頭,其中的 「三藏取經」源自明代神怪小說《西遊記》,屬於小戲性質,通常在告別式現場演出,其劇情為:「唐三藏取經回程中,孫悟空以火眼金睛查知,有某家善人亡故,因此就以取得之真經為亡者超渡。」,「三藏取經」陣頭並無哭喪之表演,出殯時亦隨送葬隊伍遊行,意謂帶領亡靈前往西天極樂世界。
下圖由好友鄭嘉瑩於2020年12月26日在同地拍攝,非常謝謝他專程前往拍照予我製作今昔對照。可以看到西門路二段82號「吳胃腸科」的招牌依舊,而隔壁(84號)的「上海老天祿」則已經變成了「新東陽」。
同地 Google 街景:http://goo.gl/maps/pXX4f
關於上海老天祿:
老天祿本店創立於清末民初的上海市浙江路。上海老天祿的創始人蔡毓根先生在年僅12歲時(1939年)就離開江蘇老家到上海打拚,當時蔡毓根的長兄任職於上海市「老天祿」本店,便安排蔡毓根在老天祿學徒習藝。
民國38年(1949年),因為國共戰爭而渡海來台,在人地生疏、舉目無親的情況下巧遇同鄉友人趙寶根與邵東壽,於是三人集資合夥經營小型食品工廠,蔡毓根先生負責產品的製造與研發等技術面的工作,其他兩位則負責銷售與業務,在當時台北市西門町合開兼賣滷味的上海餅店並沿用大陸上海的老天祿招牌。
後來因為生意不錯,因此分家各自開業,蔡毓根創立上海老天祿食品公司,趙寶根以新天祿為店名,劭東壽則成立老天祿食品號。後來趙寶根的新天祿因為經營不善而關店,因此現在僅剩位在成都路的上海老天祿,以及武昌街的老天祿(已易主給謝玉泉)。
當年蔡毓根的「上海老天祿」就設立在台北市最熱鬧的西門町(成都路12號,目前西門圓環NET那棟)。創建之初,蔡毓根以拓荒者的精神,踏實經營,一切從零開始。憑著創業的幹勁及一身好手藝,不出數年,老少咸宜的美食在口耳相傳的好評中,「老天祿」三個字逐漸樹立了名聲,指名購買的顧客愈來愈多。
上海老天祿在開業期間搬遷數次,民國48年(1959年)因租約到期,搬遷到漢中街119號,更名為「上海老天祿食品號」。民國55年(1966年)2月5日的西門町大火,燒掉了蔡毓根十多年來辛苦經營的心血,損失慘重,但在許多當年的老顧客,包括台灣水泥公司董事長辜振甫先生等人在資金上的支助,蔡毓根在當年五月以信用貸款增資成立「上海老天祿食品有限公司」,並在成都路56號現址復業。
蔡毓根當年在上海老天祿所學習的是茶點與糕點的製作,因此到台灣之後所開設的上海老天祿一開始就是專賣茶點與糕點,但隨著時代的演進,這類食品的購買人口逐漸減少,因此蔡毓根的夫人便開始嘗試滷一些食品來賣,最早的滷味是以整隻的雞鴨與猪肉去製作,來賣給附近的上班族,口味簡單,後來購買的人愈來愈少,而這樣的產品又相當佔空間,因此就改賣一些體積較小的滷味,例如豆干、翅膀、雞腿等,沒想到反應不錯,也愈賣愈好,直到香港藝人劉德華在偶然的機會下吃了武昌街「老天祿」的鴨舌頭,深深的為這個鴨舌頭所吸引,透過媒體的大肆報導,打響了整個上海老天祿與老天祿的名號,讓滷味與老天祿劃上等號。
老店的品牌,常常會有一些紛爭,上海老天祿與老天祿也不例外,但與一般家族分家後的品牌之爭不同,他們是共同使用老天祿這個名號而各自創業。
當年劭東壽在中華路與衡陽路口的新聲戲院滷味部經營的滷味店,一樣是以「上海老天祿」為名。
不過,最早上海的老天祿所著名的是上海糕點、糖炒栗子、金華火腿等食品,並無販售滷味,而邵東壽製作的廣式滷味,則讓老天祿在台灣以滷味聞名。
目前武昌街「老天祿滷味」的老闆謝玉泉在年輕時是新聲戲院滷味部「上海老天祿」的員工,他刻苦耐勞的客家精神贏得邵老闆的信任,而將店鑰匙交給他負責開門與打烊。邵東壽曾說,他會在對面的中華商場偷偷觀察員工的工作情形,結果發現一些與他同鄉的上海員工只要老闆不在,就會偷懶、聊天、嗑瓜子,而只有「小謝」在認真做事。
後來,曾有位劉先生跟邵東壽承租小部分的店面做滷味生意,可惜沒做起來,在劉先生放棄之際,省吃儉用的「小謝」謝玉泉已存了不少錢,於是向邵老闆表明欲承接滷味部的意願,讓他來繳納店租給戲院。於是,在邵老闆的首肯下,開啟了謝玉泉的滷味人生。
當年戲院文化漸漸興起,買滷味進戲院品嘗的觀眾愈來愈多,謝老闆回憶道,張小燕的媽媽曾是新生戲院裡老天祿滷味的常客。
後來,劭東壽舉家移民美國,謝玉泉便以新台幣四百萬元向邵老闆買下上海老天祿品牌,並頂下新聲戲院裡的滷味部店面繼續營業。
民國65年(1976年),謝玉泉又買下現在的武昌街店面,於民國68年(1978年)開設名為「新天成」的滷味店,此時謝老闆同時坐擁中華路上的上海老天祿與武昌街上的新天成。
民國73年(1984年),新聲戲院欲收回滷味部所有權,並進行全面翻修,於是謝老闆決定將重心放在武昌街的新天成滷味。
由於不少老顧客在新聲戲院翻修而暫停營業時,改跑到成都路的「上海老天祿」去買滷味,而不知道武昌街的新天成才是同一個老闆。於是,謝玉泉決定將「老天祿」三字註冊為滷味相關營業項目之商標,並將武昌街的「新天成」更名為「老天祿」。
1988年5月7日,整修中的新聲戲院發生大火,燒成了廢墟,造成兩人輕重傷。於是,新聲戲院歇業,戲院內的滷味部同時走入歷史。(2002年,此地改建成目前的商業大樓,即錢櫃KTV中華新館的所在地。)
然而,謝玉泉在武昌街開設的「老天祿」雖然在民國67年(1978年)才以新天成之名開幕,但仍以老天祿的創始老店自居,因此,成都路的「上海老天祿」展開了與武昌街「老天祿」的品牌之爭。
在法庭上,「上海老天祿」提出各項資料,包含當年創立的營業登記證,照片及其他相關的資料,雖然後來的判決結果是雙方都可以使用「老天祿」這個名字,但為了有所區隔,「上海老天祿」仍繼續冠上「上海」為名,並以「1949年的創始老店」重新打響名號。
如今,源出一脈的武昌街「老天祿」與成都路「上海老天祿」,將一起努力將上海的老口味延續下去,且讓我們樂觀其成。
香港廢墟商場 在 果籽 Youtube 的最佳貼文
112億新主場館率先睇 東京奧運最賺錢選手村用紙板做床?(果籽 Apple daily)
日本視東京奧運為擺脫災害,向世界展示國家已「重生」的機會,所有建築都以環保為目標,日後發展成可持續使用的奧運遺產。記者這次獲邀進入為此特地重建的新國立競技場和選手村參觀,帶大家先睹為快。
奧運一過,很多選手村就變為死城廢墟,但日本人就見到商機。奧運結束後,選手村將改造成有商場、學校等配套的高尚海景住宅,單位大小為約645至1,615呎,索價5千萬至1億日圓(約353萬至706萬港元),現在已獲超額認購70倍,十分搶手。運動員宿舍裏的1.8萬張床均由紙板床架和可回收塑膠床褥造成,可以整張回收。不過改裝選手村成住宅需另外投入成本和時間,過程中會否製造大量廢物,失去「環保奧運遺產」的初衷,有待日後揭曉。
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香港廢墟商場 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳解答
【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平
香港寸金尺土,普通打工仔窮一生薪水,才能買到一個劏房型單位,黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲,但細心留意會發現,總有一個死場(死寂商場)在附近,明明位處市中心交通方便,但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興(Edwin),和我們來一轉經典死場遊。
壽終正寢:佐敦廣場
「有些死場是瀕臨死亡邊緣,而這個(佐敦廣場)是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場,商場名字仍於大廈外清晰可見,但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」,卻查不到正確位置。
座落在人來人往的佐敦道,很難想像這樓高四層的商場,已烏燈黑火二十多年,是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道,街上人流很多,很旺場,但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價,最便宜的便是這座佐敦廣場。」
土地註冊處資料顯示,三樓九號舖位建築面積約70平方呎,原業主1993年以$69.7萬購入,持貨23年,2016年僅以$10萬易手,呎價僅$1,429,賬面勁蝕86%、約$60萬,堪稱全港最平的舖位。Edwin表示,香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售,然後不宣傳、不用任何方法吸引人流,夾硬做死一個場,令舖位貶值,然後再安排相關人士以低價收回舖位,「做這些事很沒道德,可說是乞兒兜裏拿飯吃,所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我,希望我可以把商場活化,我也會說我不要。」
佐敦廣場前身為伯爵酒樓,實用面積共約一萬平方呎。1992年,分拆成超過160個舖位出售,當年呎價逾萬,但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後,發現舖位皆為「縮水舖」,實用率只得三至五成,生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢,聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入,其他樓層已經被封閉。
「你簡直是商舖華佗!」當記者和Edwin在商場門外傾談之際,一把聲音突然從我們身旁傳過來,原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主,由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說:「開業的時候很多人入伙,但空置了這麼多年,聽說你令很多倒楣的商舖起死回生,我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙,我們就趁這個難得的機會,入去探秘。
2010年,有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓,就曾在2012至13年,短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館,2016年在一樓開了雀會,二樓開了私房菜,但全都在很短的時間內結束營業。
鄰近高鐵 於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢,還有餐具調味料,統統都沒有清走。Edwin說:「真的不知道發生甚麼事,該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵,佐敦道地舖價值以億元計算,這裏卻變成了一個廢墟。」
再上三樓,大窗戶透入自然光,雜物清空了,感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了,但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎,以這裏的黃金地段來計,一定能夠租出去,每一層我估計能以$15萬放租。」
但上到四樓,又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等,幸好是白天進來,入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區,人流地理位置俱佳,很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西,「甚麼靈異也好,樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧!加上買賣商舖與住屋不同,開舖頭做生意不需要過夜,所以就算是餐廳酒樓也好,就算有人死了也不會變成凶舖,凶宅很多,但沒有凶舖。」
由門口的告示板到散滿一地的文件,相信背後可能有很多訴訟問題業權問題,Edwin說:「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單,想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的,你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。
氣若游絲:先達廣場
「死場分幾種,其中一種是死亡中,好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎?看租值升跌便知一二。Edwin說:「上帝要你滅亡,必先令你瘋狂!租值有最高峯的時候,地下一間舖出租$5萬至$10萬,跌到現在的$1萬至$2萬,跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害,但最近急速下跌,最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問,職員都說最近有很多蝕讓,租務部職員說:「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」
吉舖處處 舖位變貨倉
先達廣場位於旺角亞皆老街83號,一共三層約3.9萬平方呎,前身是先施百貨,在1995年劏成350個舖位出售,面積由72至488平方呎,堪稱本港第一代經典劏場。職員說:「業主都很資深,沒有按揭、沒有壓力,在這個艱難時刻,就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出,租金只是3,000元,已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空,能夠渡過這個艱難的時期,現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金,甚至有人租來當貨倉。
商場內外吉舖處處,目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓,吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓,人流更為稀少,約半數店舖沒有開門。Edwin說:「越做越靜的情況下,就會出現三個情況:一,租來當貨倉;二,開成人用品店,成人用品店當然是開在較靜的地方。三,不需要太多人流的服務行業,例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水,所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖,都不能經營。Edwin補充:「沒有食肆、小食店,不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄,只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」
經營靠好業主 等炒風救場
我們來到維修電話老師傅黃維邦(Wilson)的店,他的店已屹立先達20多年,可說是見證着先達的興衰。Wilson說:「現在絕對是低潮,沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了,人們不像以往一有新型號手機便換機,「我有另一間舖回收二手機,我們收到的手機都是壞的,現在的手機不是壞了也不會放售。」
他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主,「當時樓下的店舖租金加幅一倍,甚至一倍半,但我這個業主都只是加了我一成租金,現在逆境下業主都願意減租,有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖,看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下,Wilson也沒有考慮要換舖慳租金,「沒有想過呢,平租的通常在角落的位置,沒有這個位置好。加上業主對我這樣好,做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少,對手機維修不算很大影響,「手機壞了一定會過來維修,人流多有時只是逛逛,不一定會買東西,手機維修穩穩定定,發達一定冇我份,夠交租餬口便沒有問題。」
Edwin認為,救活先達廣場的方法,只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身,互聯網格價太容易,引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子,有一些突破性的產品出現,整個炒風來臨,炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」
死過翻生:地皇廣場
位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場,是死場中的經典,其中二樓238號舖位,2012年底以約$400萬買入,2017年以$30萬轉售,勁蝕$370萬。Edwin說:「所有商舖來說,最蝕入肉的可說是這個,簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%,眼光要很『準』,因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」
2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場,2013年拆成200多個舖位出售,舖位面積由50至174平方呎,套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦,發現商場設計與售樓書不同,實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱,將會有行人天橋接駁至地皇廣場,但不單止沒有天橋,商場電梯更經常因故障停用。
Edwin說:「死場的特性是,易入難出,有一些是自動電梯進入商場,但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場,便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達,人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性,進出不便和業權分散。
聯合業主翻身 出租率達100%
業主之一的王榮梅(Olive)當年以$400萬買入了一劏舖,「收舖時,簡直是晴天霹靂!當時是買樓花沒有實物可看,實物與我們想像中有很大出入。面積很小,還是天價,一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」
她曾嘗試放售或出租,都不能得到好價錢,更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商,在2016年成立地皇之光管理有限公司,團結場內近百名業主聯合招租。她說:「回想起也覺得淒涼,曾經試過有一位業主,說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間,於是我便在地鐵車廂內走來走去,進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作,「講難聽一點,衰到不能再衰了,不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司,但店主進駐後幾個月便退租。她說:「零售根本冇得做,因為趨向網購,我們就想不如做不能網購的飲食,於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃,更幫手大力宣傳,成功把當時的出租率推上到100%。
雖然走入地皇商場,仍不能以人流旺盛去形容,但不見有貨倉舖和空置舖,Edwin說:「這裏不算死,縱使有舖拉了閘,但是都有租客的。」美食廣場已因完約在2月結業,要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租,現在一樓已成了夾公仔機舖,雖然疫情下不能正常營業,但總算是正確方向。Edwin說:「一個好的商場,最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場,人們很自然便會在上二樓三樓逛街,商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯,能吸引外來人。租金很便宜,2,000到3,000元已包冷氣費管理費等,租來創業其實都不錯。」
記者:鄭汝翹
攝影:張志孟、許先煜
香港廢墟商場 在 果籽 Youtube 的最佳解答
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「有些死場是瀕臨死亡邊緣,而這個(佐敦廣場)是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場,商場名字仍於大廈外清晰可見,但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」,卻查不到正確位置。
果籽 :https://hk.adai.ly/appleseed
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