[找尋低點訊號教你找房價長期及短期買點]
找尋低點訊號教你找房價長期及短期買點
逢低承接是投資最重要的原則,買基金買股票買屋子想賺錢亦是如此。雖然精確判斷房市的高低點不容易,但本文提供幾個判斷訊號,教你輕易看懂房市趨勢,低點買進,成為年輕人有機會第一次買屋就不賠錢的贏家。
回顧2003年是本波房地產起漲點~如果當年能嗅到商機而進場買不動產的朋友~目前大概都賺飽飽?? 且看現在的經濟市況與政府政策是否跟當年一樣有符合進場條件? 各位再考慮是否值得現在去買房投資? 如果沒有的話 是否要再等等? 畢竟機會成本還有許多投資儲蓄的好管道比房產好!
2000年全球股市泡沫化,台北股市從萬點崩跌,將房市一併拖累下來,政府在2003年8月提出振興房市方案,大刀闊斧提撥3200億元、利率5.5%的優惠房貸,對象不限首購族。
緊接著一連串的優惠房貸就未曾停歇,至2005年5月行政院又增撥3000億元,總計5年來優惠房貸的額度累積達1.8兆,若以每戶申貸額度2百萬元計,等於已鼓勵約9萬戶的房屋買盤進場。
但2000年起政府只利用降息及提供優惠房貸的手段,還不足以拉抬房市回溫,一直到2002年1月初,立法院通過土增稅減半徵收2年的措施,才見到買氣成長。
調降土增稅率後,各縣市政府的稅收不但沒有減少,反而逆勢成長,足以證明土增稅減半措施逐漸發酵。2004年這項政策又再延長1年,2005土增稅率調降為20%、30%及40%。
當政府覺得房是太過火熱而進場打房~這時候還想跟政府場反調作對而進場螂臂擋車的投資客~無疑是找死吧? 央行2011開始史上第二次採取選擇性信用管制, 上一次是民國七十八年的房市二二八事件, 房市沉寂多年, 這一次的升息會重演上一次的資產泡沫事件?
當年政府共用了3招利多來提振房市:一方面調降利率,其次是持續性提撥優惠貸款,接著再調降土增稅2年,好不容易培育出房市小小的火苗,終於在SARS過後,這把溫火變成大火,燒旺了房地產買氣,告別長達13年的蕭條期。
回顧2004-2005年,只要勇於在低點出手,幾乎都賺到2成左右,足見大膽在低點買進,才是購屋獲利的關鍵。
由不動產相關統計幾個訊號可找房市長期低點
房市的高低點並不容易判斷,但只要多蒐集市場訊息,就可以判別房價是走在上升階段或下降階段。以下幾個訊號教你判斷房市低點是否即將要出現? 如果有三個以上的訊號出現~就可能會是進場的好時機~如果不是呢? 那我只能祈禱您是運氣好沒買在套牢高點。
訊號1:房屋成交件數低
內政部統計處每月會統計建築物買賣移轉件數,根據交易數量可約略看出市場的熱度,成交量低,代表房市低迷。
在2012之前的上一波房市高點出現在1996年,房屋買賣移轉件數達50多萬件,但之後亞洲金融風暴又2000年網路泡沫~2001年成交件數僅25萬件,幾乎是高點的一半,顯示出成交量低,也是市場低點所在。
而2004年全年房屋成交件數回升達41萬多件,比2001年的低點成長6成,今年1∼4月成交件數已達13萬7000多件,按照這樣的速度,今年預估可維持40萬件,代表買氣仍然熱絡。
訊號2:住宅建築執照及使用執照申請數量續創新低
新建房屋必須先申請建築執照,因此建照的數量,代表市場上新建房屋的供給量,供給量少,市場需求多,房價就有上漲的可能;反之,新屋供給量大,房價就有下滑疑慮。
想知道房市是否處於相對低檔位置,建築執照(動工前申請)及使用執照(完工後申請)是判斷的方法之一。2001年建照申請數量創下1980年代以來新低,市場新屋量銳減,代表房市正處於谷底,而房市的多頭行情也於2003年起正式啟動。
觀察2004年建照戶數約11萬戶,若是成長量與前一年相當,預計建築執照及使用執照數量,將維持與過去差不多的水準,這也代表籌碼(新屋量)穩定增加~也就是說市場還不至於到達浮濫地步~新房屋沒有供過於求太多。
訊號3:經濟成長率出現衰退現象
房地產是人生最大的一筆置產支出,而房地產又與經濟成長息息相關,若經濟長期低迷,房市要好也難。
台灣經濟成長率從1980年代後半期的二位數之後,就呈現長期下滑趨勢,2001年間甚至出現負值(亦即所謂的經濟衰退),這也是台灣房市走了十幾年長空的原因。
而2002年經濟成長率穩定回升,房市也因此出現一波反彈行情。接著就要觀察經濟成長率是否能夠維持穩定上升趨勢,房市才能繼續有所支撐。
訊號4:精華指標區房價領先回溫
要判斷房市是否進入谷底期並不困難,最困難的是「U」型底會走多久,以日本為例,東京房市走空15、16年;台灣房市從1990年股市萬點行情後回檔,至2003年反彈,空頭也走了13年,中間雖有幾波小反彈,但卻沒有走出大行情。
判斷房市低點是否出現,可以觀察精華指標區。以日本為例,東京都涉谷房價(類似台北忠孝東路3段)在2003年11月底首度止跌回升,預告房市將有回溫的趨勢。台灣在2003年時,北市精華區也出現建商標地成本上揚的訊號。
3大訊號找房市短期低點-房市有時也會因為重大利空或其他因素而出現短期低點,這也是不錯的進場點。以下3個訊號可以用來判斷房市短期低點是否浮現。
訊號5:重大利空造成短暫性供需不平衡
有時重大利空會造成房市短期的供需失衡,此時就是一個不錯的短期買點。舉例來說,2000年921大地震,曾造成國內房市產生短暫的閉鎖效應,買盤急速降溫;2003年4月爆發的SARS疫情,幾乎沒有成交量,但不論股市、房市都在此時打下大底;2004年總統大選爭議,再加上319大遊行,政局不穩讓民眾購屋信心喪失,也連帶影響房價。現在回頭來看,其實重大利空都打出當時的短期底部。
訊號6:重大交通建設施工時,短期回檔
有重大交通建設對區域房價雖然是利多消息,但通常開始施工後,會因為環境不佳、交通進入黑暗期,連帶使房價順勢回檔,等到完工後就會回升。舉例來說,台北縣市捷運建設的周邊房市、快速道路交流道附近,上一波2004年如南港、三峽、竹北等後來都大漲,目前雙子星大樓都更案及捷運南京線~萬大線~民生汐止線使萬華大同區正處於施工黑暗期,可以留意。
訊號7:大型社區交屋2年內,轉手率高
新大樓通常在交屋的1∼2年內,轉手頻率較高,因此大型的千戶造鎮社區在交屋時,房價幾乎會先跌10∼15%,等到住戶穩定下來,市場上的供給變小,房價才會開始走穩甚至回升到預售價。若是搭配景氣回溫及管理得當,房價還有可能一路攀升。
以新店的大型造鎮社區湯泉為例,2002年前第1期剛推出時,平均成交價僅15、16萬元,在交屋時房價也曾回檔,但由於湯泉陸續推出2、3期,並搭配國內景氣翻揚,2005年第3期的預售價已喊至24萬元。目前漲到3字頭了!!
訊號8:當銀行房貸放款成數又像當年一樣回復到八成五以上(不靠代書給的第二本假合約拉高)~甚至給民眾100%貸款的機會出現~就閉著眼睛去買吧! 畢竟銀行也不是笨蛋~貸款給你那麼多準備以後變成呆帳而處理一堆法拍?
訊號9:熱錢不斷湧入台灣~甚至是開放陸資到台宜民購屋等政策出籠?? 那有可能精華區A級商辦也難跌下來~因為大陸有錢的富豪只會來台灣想要買最好的地段布局及炫富! 但也要小心投報率及炒作過熱經濟反轉的急速回檔?
訊號10:一旦央行要抑制通膨的升息又止升也是可以觀察訊號~因為通常降息是已經怕經濟衰退也把通膨因子的考慮除外~為了刺激景氣而採取降息進行貨幣政策調節市場資金!
訊號11:如果景氣燈號從藍燈變成黃藍燈 也會是個好買點!
根據住展雜誌統計房市六大指標,統計顯示;2012/12住展風向球分數為39分,較11月的分數再降了2分。燈號為連續第3個月代表”衰退注意”的黃藍燈?風向球持續低飛,雖沒破底打破最差的”藍燈”燈號,但一直沒有銷售進展與遲滯的買氣,讓許多工地早早休息去度小月,促使房市持續低檔徘徊不進,住展風向呈現黃藍燈(衰退注意)。
此次下降的主因,除了預售推案量未如/預期推出之外,12月各工地的來人組數與成交組數,持續因為實價登錄的『價格破壞效應』及天候不佳等因素,在買方不願意追價及賣方也不願意降價求售的拉拒戰下,呈現雙方僵持的局面,銷售率也因而沒有太大的進展。普遍影響了各工地的來人與成交組數。
選舉、政策和全球景氣是影響台灣房價的三大主要因素。全台只有台北市房價較不容易受到選舉和政策影響,影響台北市房價的主要變數將是全球景氣。
尤其是學區文教區、市中心商辦店面精華區和富豪惜售交易量少的精華區段,房價不易跌~有可能不會漲~現在買的價格是十年後的價格~但至少抗跌保值;但工業區工業住宅和大型重劃區宇供給過大郊區(尤其是天冷風大的基隆淡海林口)則是易跌區域要小心。
壽險龍頭國泰不動產指數 與房產仲介龍頭-信義房屋編制的指數及台灣房屋、未來事件交易所和政治大學預測市場研究中心合作,2012/11開始,以內政部營建署的「房價綜合趨勢分數」為預測標的房地產價格期貨指數,都是提供買賣雙方房價趨勢重要資訊來源可參考。
從建商標售土地的狀況趨緩、2012年經濟成長率只能「保一」,但2013有機會成長到3.4~加上以成交量來觀察,這兩年會是房市的調整期?
個人看法-自住型的購屋人,從2013農曆七月開始不妨可以抱持多多看屋、慢慢議價的心態,投資客則2016再考慮比較有把握的可能低點,有機會買到一間賺錢屋。
部分文章節錄自劉育菁
同時也有5部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,161002三立 投報率低、房東苦撐 租房醞釀漲10% 影片網址→https://youtu.be/mTpovFgTkXg 40坪中古屋,屋齡17年,3房1廳,廚房還有陽台,沒有華麗裝潢,月租金2.2萬,但明年開始,房租恐怕還要調漲一成以上。 記者徐紹芸、徐士庭採訪報導……↓ 投資客帥過頭手上...
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http://tw.news.yahoo.com/膨風現形實價登錄台北豪宅對折賣-213003553--finance…
第二波九月實價資訊昨天公布,昨天晚報及今天早報都頭版大幅報導,台北豪宅膨風現形對折賣,信義區豪宅每坪喊價200萬,成交僅113萬;另外,台北有五區都有每坪20多萬成交個案;最重要的訊息是全國北、中、南各地發現高、低成交單價9月大多較8月下跌,幅度約有1~2成。上述第二波實價揭露後效果值得評論並持續關注!
首先,二次實價揭露成交個案發現,同一地區或相鄰街道附近,成交價格每坪單價差距很大(一、二十萬到二、三十萬都有),業者都宣稱個案條件不同,不可相比。但差距如此大,難道不是反應有不少人買貴了!過去房價越炒越高,即是業者與媒體只揭露最高價個案,購屋者買貴了都不自覺。如今,大家都可以看到所有高、低成交價,再也不當冤大頭,購屋者要「比低不比高」,用力議價,相對過去不合理的成交價,房價自然明顯下跌!
其次,過去這幾年,房巿投資客炒作盛行,推出個案均見投資客不斷轉手買賣炒高價格,案子交屋後,面臨貸款壓力,投資客多的個案陸續拋售,實價揭露前降價出售(仍有相當賺頭),如典型的捷運宅如美河巿,每坪下殺15萬出售,新莊重劃區、林口、三峽、淡水等大量推案,投資客聚集、晚上不點燈個案,均陸續出現房價大幅下跌個案(賣主仍小賺)!如此將產生骨牌效應,結論是:不合理的房價(投資客炒作、房屋沒人住)怎麼上去,就會怎麼下來!
第三,過去業者均宣稱台北巿、新北巿首善之區,房價不會跌,豪宅有錢人住的也不會跌!然而實價揭露後,首善之區不少個案,包括捷運宅下滑明顯,下殺1~2成,豪宅更是膨風,下殺4~5成!如此訊息反應業者說法在實價揭露後,房價不攻自破!還是一句老話:當民眾發現不合理的現象後,自然會群起反抗(不再相信業者),大家會逐步邁向(要求)回到合理現象!
第四,過去業者宣稱實價揭露後,賣方將調降開價,如此將使議價空間縮小,甚至不二價,同時因為實價揭露,交易時間也將縮短,無論如何,實價揭露不會影響成交價,房價不會因此下跌。然而根據仲介業者調查結果,實價登錄後,議價空間及交易時間反而都擴大!當然房價下跌現象也因實價揭露而呈現「國王新衣」。顯然業者並未釐清當前房巿已下滑的實價揭露,「買方巿場」已形成的情境!
第五,實價揭露後,各種訊息顯示房巿進入修正期,然業者仍大力鼓吹未來房巿一片榮景,現在不買會後悔,購屋者半信半疑、惶恐不安。業者宣稱房價不可能跌2、3成,過去幾年聽信某學者不買的,現在都後悔,千萬不要重蹈覆轍!然而這幾年自住客陸續買在投資客與業者炒作高點的個案,是否會發現實價揭露後房價逐步下滑,未來會更後悔?
最後,第一、二波只揭露八、九月實價登錄結果,此資訊並未反應十月16日實價揭露後的效果,因此實價揭露後的房價衝擊效果要到明年一月才能略見端倪。如果購屋者對未來房價的漲跌仍有疑慮,何妨等待觀望到明年,房價揭露個案更為豐富完整,如此更見真章,不致判斷錯誤後悔!
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161002三立 投報率低、房東苦撐 租房醞釀漲10%
影片網址→https://youtu.be/mTpovFgTkXg
40坪中古屋,屋齡17年,3房1廳,廚房還有陽台,沒有華麗裝潢,月租金2.2萬,但明年開始,房租恐怕還要調漲一成以上。
記者徐紹芸、徐士庭採訪報導……↓
投資客帥過頭手上至少上百間房,但想當包租公可沒這麼容易,以區段來看,大安區高總價,平均空屋超過30天,相對來說,鶯歌三峽租金行情低,出租機會也比較高。
房仲業者陳泰源表示:我可能租的房子的屋況不是很好,不然就是以前希望可以住三房,你現在可能要屈就只能住兩房,使用空間會縮小。
裝潢好的,加上成本,租金勢必提高,但租越貴,房客越不敢下手,讓包租公很頭痛,加上房屋稅、地段率一再增加,就連帥過頭都坦言,明年房東租屋成本至少增加18%。
但以台灣來看,平均租屋投報率只有2%~3%,相較周邊其他國家,日本5%,馬來西亞6%,柬埔寨更高達8%,不少包租公選擇投資國外,相對來說,管理難度高,房貸利率也比台灣來得高,但國內租屋市場萎縮,房東也只能咬牙苦撐。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/173215107
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/mTpovFgTkXg/hqdefault.jpg)
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160921東森財經 最強砍價王 買屋73折成交
影片網址→https://youtu.be/vr7HNx7dqoQ
陳郃頻:「像這樣一房一廳格局,屋齡15年的中古屋,價格和兩年前相比,就打了八折。」
記者陳郃頻、林晏任採訪報導……↓
17坪,緊鄰捷運站,價格從每坪70萬降到現在60萬有找,房市冷冰冰,屋主也降價求售。
最新一期的商業周刊,找到一對30多歲的年輕夫妻,兩個人收入大約十萬元,預計花1300萬買個一輩子的家,兩個人花了七個月終於找到中和區一樓店面17坪,加上20坪地下室的物件,但屋主開價1800多萬,陳柏源喊價1100萬,最後1300萬成交,73折達陣。
房仲業者陳泰源表示:「並不是仲介跟你說車位多少就多少,就算一樣是平面車位,它的價格也應該要有30~50萬之間不等的價差。」
最強砍價王,議價有撇步,想買房的小資族注意看,新北三峽、台中北屯等都是CP值超高易入手的潛力區。還有六都房價,像是台北市的信義區降幅超過兩成,新北市的土城區減幅也有14%,專家就教戰,降幅越大的區域,價格越好談。
房仲業者陳泰源表示:「上半年屋主比較不願意讓價,買賣雙方拉鋸比較明顯,可是下半年有要賣房的賣方,普遍都有這樣的心理認知,絕對是降價換成交。」
台灣房市價量重挫,交易量創下25年的新低,上班族想買房,不妨多比較撿點便宜。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/170795222
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/vr7HNx7dqoQ/hqdefault.jpg)
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140117東森財經 捷運3環3線停擺 汐止 三峽 樹林房跌3-5%
影片網址→http://youtu.be/BZPuwTaNpNs
感謝記者 劉思妤 的採訪,2年前,曾經有人問我,如果預算不夠,還是想投資房地產的話,可以買哪裡呢?我說:「"暫時"捷運末端宅」。
價格,依然便宜;自助客,交通便利有捷運;投資客,銷售時可以畫想像大餅「號稱未來捷運會延伸,不再是最後一站」。
因為還沒動工、捷運還沒營運的地方,畢竟還是有所謂的"變數",因此買「暫時性捷運末端宅」,可以說進可攻、退可守。
以下是新聞報導......↓
記者 劉思妤:汐止車站即將連接捷運三環三線,不過目前無法全部順利動工,首當其衝的就是周邊房價。
捷運三環三線被民進黨團踢爆,新北市捷運興建根本呈現空轉。
居民氣得跳腳,橫跨雙北市的三環動線,萬大、三鶯線在新北市轄區內沒有動工跡象;三線中的淡海、安坑和汐止民生線全部停留在紙上作業,消息一出周邊房價、應聲下跌。
房仲業者 陳泰源 表示:捷運三環三線,雖然還沒有蓋的一些地區,當初房子供應量很大的地方,譬如說樹林、三峽,特別是汐止。
政府喊出要蓋捷運,汐止房價在政策釋放利多後翻漲兩倍,新成屋一坪60萬起跳,實價登錄均價一坪30萬、三峽是28萬,樹林一坪也站上25萬大關,新成屋是40萬,這三區首當其衝,房價恐怕有3~5%的跌幅。
房仲業者 陳泰源:置產客最倒楣、投資客也算他衰啦!當初就是因為有捷運的題材我才在那邊買房子的,所以不排除會有一波拋售潮。
新北三環三線只有少部份開始動工,讓投資客心驚驚,若捷運真的停擺,汐止三峽新建案恐怕出現拋售潮。
三環三線蓋不下去,不只辜負市民期待,牽連周邊地區房價也受到嚴重影響。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/72006705
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