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買房下斡旋真的是一門學問🥺
很多糾紛都是從這時候發生的...

文章採訪： 百億房產教練
#買房 #議價 #斡旋 #假日學知識

何時該買房？該怎麼買？投資最難的事情？

何時該買房？

第一個問題應該要反過來問，何時不該買房？或者何時買房會比較吃虧？

貸款貸不下來的時候不該買房，買房很少有人不用貸款，成數多寡暫且不論，所以若是貸款很難成功，建議您還是先將工作穩定後，再來考慮買房的事情，所以工作不穩定，貸款不易，買房也困難。

再來買房會吃虧，也是因為貸款利率差的關係，這個也是跟工作有關係，譬如業務獎金性質的工作，薪資收入起伏大，所以銀行核貸的條件可能會比較差，再來譬如是創業老闆，貸款條件可能也會比較差，因為銀行認定創業風險高，所以反而受雇人員的貸款條件會比較好，所以受僱醫師的貸款條件超好，反而創業的診所醫師老闆，貸款條件反而打折。

所以若是短期內有工作變動，可以考慮在貸款條件好的時候買房，貸款條件比較好，比較不會吃虧。

同樣的，若是短期內工作有變動，自住房產也是比較麻煩，畢竟買房賣房都是件不容易的事情，要花費不少時間精力，若是有簽約的工作，合約快要結束的時候，避免做出買賣重大決定，應該等工作稍微確定後，再來配合住房的事宜。

該怎麼買？

買房我們只先考慮自住的情況，買房怎麼買？做足功課。

買手機要做多少功課？

自助旅遊訂飯店要做多少功課？

買房金額比買手機多十百千倍，買個手機都可以研究半天，買房認真研究實在不過分，市面上有不少書籍跟房屋有關，千萬不要懶惰讓爸媽、其他人決定，你買手機會讓你爸媽決定嗎？自己用的手機自己選，自己住的房子自己找。

買房之前多出去旅遊幾次、多租幾次房，就會知道自己的喜好，旅遊喜歡住熱鬧的商店街？還是人少風景好的地方？喜歡住民宿？還是喜歡住飯店？需要飯店設施的？還是便宜可過夜的？

買房也不要預備太遠，小倆口剛結婚，短期三五年內也沒有要生小孩，就不用準備小孩房間買太多房，將來等到小孩出生，也沒那麼快可以自己睡一間，周遭很多朋友小孩上了小學都還是跟父母一起睡，如果預算充足再來考慮其他房間配置，譬如書房、健身室、視聽室，只是現在房價都不便宜，小小一間房成本都要百萬，這些錢改放在0050，獲利拿去繳健身房會員都划算。

買房地點距離工作不要太遠，單程交通時間在一個小時還可以接受，超過太多就有點花時間，所以買房地點會影響後續男女雙方的工作地點，交通方式也要再確認，有時候認為開車騎車很方便，結果停車很麻煩，大眾運輸也要事先確認路線。

遠距工作算是疫情時代的少數美好收穫之一，不過我是覺得完全遠距還是滿困難的，人與人的互動是不可缺少的，所以地點的選擇還是滿重要的。再來若是有小孩之後，學區的考慮也是滿重要的，畢竟教育體系是需要足夠人數支撐的，小眾教育路線金錢與時間成本高，不是人人負擔得起。

如果你對該地區不熟悉，可以暫時先用租房的，騎驢找馬，等到熟悉該地區，也覺得不錯後，再從附近找房買，比較不會買錯，至於很多人擔心買貴？整體房價上上下下很難預料，譬如最近幾個月疫情嚴重，房價也沒下跌多少，所以要等到整體房價波動比較困難，自己做好功課也不會買的比別人貴就好，買錯比買貴容易。

買房預算也可以用租房租金回推，若是你目前租房條件很滿意，假設租金一個月2萬一年24萬，現在出租報酬率大約是3~5%左右，所以從3%反推回去約八百萬左右，假設貸款八成可以看總價約一千萬的房子，然後買房還要準備頭期款，償還貸款也盡量本金一起攤還，所以這樣每個月的負擔，還是會比單純租房高，但是也應該還可以負擔，房貸過了五年十年後，也可以考慮轉增貸，這樣之前還款的本金，又會重新回到手上。若是總價差距過大，譬如預算暴增到兩千萬，可能都是不小的負擔，需要再三考慮。

房貸申請銀行也是門功課，重點是找額度高、利息低、年限長、沒有綁其他金融商品，薪轉戶銀行比較知道公司狀況，可能會有員工優惠方案，另外也可能有銀行做促銷活動，可以留意親朋好友跟哪家銀行貸款優惠，多多比較，比較重點還有一個，就是數字直接對比，最後搜集三家不錯的，再來做最後的徵信確認仔細數字，因為短時間銀行無法過度徵信，會引起懷疑。

與銀行往來要視同正式往來，若是有申辦信用卡，盡量每期都是全額繳清，不要逾期，免年費的信用卡至少要辦一張使用，長期培養信用，申辦房貸銀行也可以辦張信用卡，給往來銀行理專做點業績，銀行是少數合法借貸管道，一定要跟銀行培養好關係，好好經營，至於推銷的其他金融商品，自己認真做點功課，至少跟指數投資做點比較。

若是財務狀況極度保守的朋友，擁有半年到二年的週轉金，仍然有儲蓄（現金、定存、儲蓄險）超過十年租金，工作穩定，沒有其他金融商品、投資組合，而且沒有購買自住房屋，處於租屋狀態，我會積極建議開始考慮買房，期間可以拉長半年至一年，在這個資金寬鬆、通膨明顯的年代，持有過多的現金，改配置在自住房產，也是一個很穩定可靠的方式。

最後買房跟結婚有點類似，沒有完美的，都是比較級的，可以設定一個目標，譬如看房三個月十二個週末，每週看五個案子，總共看六十個案子，初期先不做決定，等到過了一半，也就是六個週末三十個案子後，有比過去更好的案子出現，就可以下手準備斡旋了。

最後的最後，買房跟結婚差不多，入住後跟婚後，與之前期待還是會有點落差，只要不要相差太多，能夠忍耐的請多包容，左右鄰居、樓上樓下鄰居、管理員、停車位...，很容易有摩擦，不是只有這個建案有問題，搬家換房子後還是會出現其他問題，人生就是如此xd。

投資最難的事情？

投資最難的事情就是本金

大詩人常常笑說指數投資三大缺點：本金大、時間久、很無聊

其實主動投資也需要本金，大詩人以前做產業分析師的時候，其他同事文組畢業沒幾年，薪水不高也存沒多少錢，所以投資只能買低價股，或者一兩檔股票套牢，就沒有其他錢投資了，講白了任何投資方法，都需要本金繳學費，初期的冤枉路走越多，需要的本金越多。

再來是本金若是不夠，投資很容易想開槓桿，不論是貸款增加本金，或者使用期貨、選擇權，本質上都是開槓桿，開槓桿除了費用增加，利息、手續費都是費用，風險也增加很多，危機出現時很容易被迫清倉出場。

增加本金最常見的方式就是增加薪資收入，可是台灣彌漫太多理所當然的氛圍，以我之前的工作台積電工程師為例子，怎麼會有人以為這是個正常上下班的工作呢？怎麼有辦法套用勞基法的工時呢？每個人都想要錢多事少離家近，問題就是你找不到這種工作，台積電在台灣是排名領先群的工作，對比美國像是在蘋果公司上班，你會誤以為蘋果上班很輕鬆嗎？很多人下班回家也都是在工作，壓力也都是很大的。

很多事情是沒有辦法線性控制的，台積電三倍的薪水、三倍的累，我可以只要兩倍的薪水、兩倍的累就好嗎？

今天分享買房的事情，還是自住而已，就要做很多功課，若是要做包租公、投資客，那要做的功課更多，買房不只要跟銀行經營關係，房子買了也要好好經營，不然在貴的傢俱也是掛衣服、在貴的豪宅也是垃圾屋，萬事起頭難，買房也需要頭期款，投資更需要本金，天底下沒有白吃的午餐，謝謝大家。

如果能在凱達格蘭大道看《藍色大門》該有多好。

這是一篇存在草稿許久，
修改過數次還未能發出的貼文。

同婚兩週年了，
彩虹平權大平台早早就開始籌辦活動，
申請路權，邀請來賓，
廣邀同志友善品牌跟文創商品。

同婚通過後的某天，我跟 呂欣潔 聊到，
十年前的我們，從沒想過同婚可以在我們有生之年通過，
我們是從多麼悲觀的青少年，
長成一個漸漸敢於樂觀的大人。

眼見著活動日日籌辦擴展的某天，
我突然想起孟克柔跟張士豪，
如果能在立法院外的道路，
並肩看一場《藍色大門》該有多好？

活動的預算有限，公播權的費用只能尋找外援，
幸好外援並不遠，同溫層超溫暖，
「違章女生大包廂」的廂民們紛紛響應，
這場播映活動快速拍板定案。

在那個平行時空的515號的尾聲，
在許多感人的發言跟表演過後，
夜市漸漸安靜下來之後，
大家會在這塊土地上找到一席之地，
並肩坐下，也許站在一邊，
一起看著晚場的《藍色大門》。

電影散場後，整條馬路上的人潮也漸漸散去，
如同某個尋常的一天，
各種性傾向、各種性別、各種認同的人，
都能夠尋常地過生活。

原本的紀念活動訂在515，重回立法院外，
中途因為撞期國中會考，擔心影響到附近考場，
斡旋過後場地改至凱道。
當天預計有兩百個文創攤位跟友善同志品牌參與。

五月初疫情重新來襲，團隊們迅速決議延至619，
後來的事大家都知道了，
人們的生活快速調整型態，
臺灣人在戒慎中保持互助，反覆修正並前進。

文末附上活動的直播連結，
肉體要有防疫距離，就改成線上群聚吧！

最後要如同電影片末跑馬燈，
想感謝這次參與《藍色大門》放映的朋友們，
公播權留著，期待在凱道相見的那一日，
超過的金額將平分三份捐給大平台、熱線跟同家會。

感謝名單｜
李語晨
JC
吳翊鳳
Chang yun hsin
思亮
Cakey
maru_kamik
蘇蘇米奇
賴郁青
Jojo
雅筑
阿藤
冰斗喫甜
廂民
Hana Hong
ㄇㄖ
Kris 米
Dailun
黃于庭
兔&豬
Yona
喬
黃芝庭
摳尼
小良
蔡小孟
Yona
郭沛晴
楊茜如
薛怡平
捌零捌參工作室
雨刀
阿苾
姵姵
瑜棉
eo
莫非
Minnao
李小華
阿筑
李佳盈
姚彥熊

彩虹平權大平台
6 月 19 日星期六下午 3 點，線上見！
YouTube｜https://bit.ly/35I7f8h
Facebook｜https://bit.ly/2S7j0BU

191201中視 屋主沒點頭同意賣 斡旋金可以全拿回
影片網址→https://youtu.be/EuE_9tV3ktE

主播/蕭惠文：「很多商品都有審閱期，買房子也有審閱期嗎？那如果付了定金、斡旋金，這錢拿得回來嗎？」

主播/蕭惠文、攝影//陳時煉 採訪報導……↓

2017年一項調查，名下有房的上班族有3成2的人後悔買房，買房後悔了怎麼辦？中古屋，賣掉、出租還是自己住都是方法，該選哪一個可以參考房是景氣。

房仲業者/陳泰源 表示：「房地產趨勢是往上的，那說實話，你可以一邊自住而且一邊慢慢賣，賣到一個好價錢。」

真心想賣就不建議出租，因為房客通常不喜歡被打擾，沒辦法實際看屋，會增加買賣難度。

還沒簽約前，真後悔了，不想有損失，屋主有沒有同意是關鍵。

住商不動產企研室經理/徐佳馨 表示：「後悔的這個時間點是在屋主同意之前，他當然可以把這部分去做撤回。」

屋主還沒點頭同意，買房後悔了，斡旋金可以拿回來，但要記得，反悔第一時間立刻通知房仲，用簡訊、LINE留下紀錄，避免以後有紛爭，而且斡旋期不要拖太久，建議時間最多7天，屋主同意後才反悔，數十萬的斡旋金可能被沒收。

如果簽的是內政部要約書，要付3%違約金，1000萬的房子要付30萬違約金，沒得商量。

看合約不用花錢，不要嫌麻煩，每個字都要看仔細，因為一旦你簽了約之後呢，想要後悔就要付出一些代價。

買賣契約不動產說明書跟房屋買賣相關的文件，每個條文都要看仔細，條文中沒寫的，像貸款額度要註明，萬一貸款下不來，才能解約不賠錢。

住商不動產企研室經理/徐佳馨 表示：「貸款的金額如果沒有達到這樣子的所謂成數可以去做解約，那買方不用負擔任何責任，關鍵在於強調的是房貸，因為過去曾經有把所謂的信貸也把它去做合併計算。」

買預售屋，違約賠償金更高，總價的15%，1000萬房子要付150萬違約金，不想付就要把握5天以上的合約審閱期，簽了約才反悔，解套方法就是工程期間趕緊轉賣。

房仲業者/陳泰源 表示：「交屋之前，房子在蓋的過程當中，這兩年甚至是三年的時間，你隨時只要有買方願意承接，你都可以落跑。」

房價好或許可以小賺，但萬一房價跌也要有心理準備會賠錢，另外建商蓋屋坪數有誤差，才可能不賠錢。

房仲業者/陳泰源 表示：「100坪的結果實際上換給你的是97坪或者是103坪，你有多退少補的這個部分超過2%的話，你也可以反悔，而且沒有任何違約的罰則。」

買房代價高，少的百萬，多的幾千萬，所以下手前想清楚不要衝動，不然後悔了，萬一又碰上房是不景氣，真的只能賠錢避免更大損失。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/12/191201.html

【まとめのまとめ】
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家族で夕飯食べてたら、

弟がいきなり立ち上がって

「ごめんなさい。

　大学行けなくていいから
　100万円貸してください」

と親に向かって泣いて頭下げた時。



事の起こりは、当時中
1だった弟が家のPCで
こっそり卑猥なサイトを
見ようとしたことからだった。

弟はリンクで飛ばされてる
うちに架空請求のページを
踏んでしまった。

当時はまだ架空請求が流行り
始めた頃で、

中高校生の間じゃそんなに
メジャーではなかった。

弟はどんどん膨れ上がる
金額に恐怖し、

叔父に相談した。

叔父は父の弟で、かなり歳が
離れていて当時まだ20代だった。

叔父甥というよりイトコの
ような間柄だった。

親には恥ずかしくて言えないけど、

叔父になら…と相談したんだと思う。

叔父は「俺にまかせろ」と言い、

数日後

「なんとか業者と話をつけて
　やったけど、

　100万もかかった」

と弟に言った。

それ以後、弟は叔父の
パシリになった。

最初は「何々買ってこい」
とかたわいない内容だったんだけど、

段々エスカレートして

ついに
「クラスメイトの女の子を斡旋しろ」
と叔父は言い出した。

弟は

「さすがにそれは…でも
　100万円の借り…」

と思い悩んだ末、

親に打ち明けて借金を返して
もらうしかない!と決心し、

夕飯中に告白したのだった。



泣く弟に両親は「???」の嵐。

私は「弟、おかしくなったの
　?」と怖かった。

両親が問いつめると、

弟は上の内容を白状。

母親が「詐欺だ!恐喝だ!」
と激怒した。

歳の離れた弟を溺愛している父と、

祖父母(叔父両親)は叔父を
かばったので母はさらに怒髪天。

一時は離婚の危機にまで話がいった。

結局祖父母と叔父と疎遠になって、

両親は離婚しないで済んだ。

私と弟はあれから一度も
叔父に会ってない。

今では笑い話だけど、

弟が「100万貸して」と
言った時の当惑と恐怖は
たまに夢に見る。



よくそんなクズな弟を庇
えるな…父と祖父母



弟なりに必死で考えたんだろうな

サイト見たのは事実だし、

なかなか言い出せなくて
悩んだ事だろう

それを逆手に取ったクソを庇
える父親も祖父母もないわー

で、弟はしっかり大学まで
行かせてもらえたの?



無事進学しましたw

元気で研究室にこもってます



弟さんちゃんと進めて良かった



お父さん、自分の子供よりも
弟への愛情がまさってたのか

そりゃ、お母さんはキレて当然だわ

しかし、お父さんはそこまで
溺愛してた弟と疎遠になる
事によく納得できたね

此公仔是以『有生之蓮 解鋒鏑』為設計主軸。因芬陀利華清淨不垢體作用，讓素還真重生成為解鋒鏑。解鋒鏑雖失去了素還真的記憶，卻因天命使然，腳踏蓮花重入九輪天與苦境之戰端，從中以智慧斡旋各大勢力，守護整個武林。
立刻預購：http://shop.pili.com.tw/store/item.ph...
※ 預購日期：2017/11/24(五)中午12:00~2017/12/24(日)
※ 產品售價：650元
※ 預購金額：590元
※ 產品內容：解鋒鏑公仔，配件包含蓮花型底座、持扇左手、未持劍左手。
※ 預購限定：加贈「同框劇照卡」
※ 取貨時間：預計2018年4月下旬
※ 銷售通路：霹靂網/直營店/加盟店/淘寶網/環球新左營店/ibon mart/博客來/巴哈商城/台北地下街 瑞瑟可玩具/FamiPort

【解鋒鏑】公仔實體輪展表─【監修搶先看】

台北直營店(三創園區7F)-11/24-11/30
新北直營店(板橋大遠百8F)-12/02-12/08
台中直營店(廣三SOGO12F)-12/10-12/16
高雄旗艦店(夢時代藍鯨館2F)-12/18-12/24

11/24-12/24 於各直營店輪展時間到店拍照打卡上傳FB，就送『解鋒鏑名片卡』唷！(每店100張，送完為止)