里奧叔叔的台灣創業路《9》
經過一翻討價還價之後終於簽買賣約交訂金，之後就要安排銀行申請貸款。
緊記：有部份銀行不接受商業樓宇貸款申請
其實里奧叔叔係買呢兩間office 之前已經買左間自住樓，今次就一次過分享比大家知申請既過程啦。
里奧住緊橦樓係攞到身份證後買既，因為只台灣住左一年既關係，當時買樓做貸款都會有少少擔心，而最擔心就係怕萬一落左訂之後做唔到貸款會被𧞅訂，不過因為里奧叔叔橦樓係新樓盤，簽買賣合約時建商已經清楚注明如貸款不批便會退還全數，但買中古樓就要注意呢個條款，最好係簽定合約時加上退訂條款，一般台灣中古樓都唔會有人同你爭，所以賣方都會大多數都會接受呢個條件。
剛剛取得身份證便買樓，需要什麼文件？
里奧叔叔都係以600萬投資移民，之前都有介紹過里奧當時第一年都係Hea 做，有正常營運生意但係都好hea，公司銀行帳號條數亦沒有很好的業績「第一年記得都得2XX萬生意額」，600萬中有300萬仲做左一年定期，又用咗百幾萬買車，亦沒有其他收入證明。
除左自己和公司用緊既銀行之外，里奧叔叔再同時搵多一間外資銀行交文件做比較，其實所需要既都係財力證明，由於係以台灣人身份購買，所以只需提供台灣既財力證明，以當時里奧叔叔既情況來說，財力證明就只有公司+個人銀行存摺。
7-8成貸款只需要身份證加幾個簽名
從投資移民時公司設立的銀行開戶到個人銀行帳號都屬同一間銀行，建商有幫忙向另外的銀行貸款估價，但利率都比自己常往來的利率高少少「1.75%」，所以最後都決定用返自己銀行上會，而且手續非常簡單，整個過程記得就係經過建商安排後，我就比張身份證再簽幾個名就完成了.
好啦，講返間office 既情況先，台灣買樓唔流行夫妻聯名物業，因為不論是否個人資產，原則上結婚後都是共同持有的，所以今次兩間office 就里奧與里奧嫂一人一間既名。
銀行業務經理為左sell 客有D亂嚟
問題嚟啦，銀行業務經理話里奧叔叔名下買左樓都未夠一年又買多一間office ，利率做唔到之前既1.75 %比我地，而且申請手續費亦由$5000 加到一萬「當時里奧叔叔心諗，有古惑」，又話因為銀行貸款都有計分制，雖然里奧叔叔公司與銀行常有往來，但如果可以再做一些投資計劃或保險計劃會好好多，在貸款上一定會比較有優勢。
里奧叔叔當時聽到後覺得有一D唔妥就想直接了解多D，所以就打電話到台北總行問過究竟。
里奧：請問銀行是否對投資客戶或購買保險後，貸款會比較容易又會增加信貸評分？
銀行：請問閣下是我們現在客戶嗎？
里奧：是的，但我不是想投訴，只是想明白多一些資料。
銀行：明白的，麻煩你提供一下xxxx
整個過程里奧都沒有投訴任何人，重點是不太清楚台灣銀行既做法所以多打兩個電話了解清楚，最後銀行話會過兩日回覆。
兩日後，A銀行高雄分行貸款部經理打比里奧叔叔啦
銀行經理：里奧叔叔你好，我收到總行通知，對你提出的問題向你解釋一下。
里奧：好的，麻煩了
銀行經理：我們之前提出的投資建議都只是一些建議，而貸款的審批結果最終都依台北總行決定批核。
里奧：明白
銀行經理：總行對你的辦公大樓貸款已核準了，手續費和利率都跟之前的一樣，但因為商業樓宇關係，貸款年期最長就只可以15年，而且需要將公司作為擔保。
里奧：可以呀，但請問有限公司都沒有任何資產，這樣擔保有用嗎？
銀行經理：有用的，這是我們需要的，要麻煩你來對保「核對內容」時帶上公司章就可以。
里奧：自己的公司去擔保自己去申請貸款完全沒問題，明天來。
🤣🤣🤣🤣未完呀
代書…首先要說明一下「代書的工作主要的工作是代辦土地和不動產交易的法律文件申請及相關服務的人員」
約好代書到銀行對保啦，先處理好里奧嫂名下嗰間先，之後到里奧叔叔嗰間，利率…年期…blablabla........
咦…等一下！里奧叔叔睇到私人名義買入，但點解每個月供款會係里奧既公司自動轉帳既？
銀行經理：這是很正常的，因為是用公司作擔保，所以bla bla bla ....講左10分鐘，但里奧都係唔明🤣🤣
里奧：雖然係用公司做擔保，但業主是里奧私人名義，但還貸支出是由公司帳出，那公司支出了錢但資產並非公司，這聽來都怪怪的，雖然里奧做生意都略懂會計，但從來有問題都應該交給專業的來，等我打給我的會計師。
「向會計說明之後」
會計：這不對呀，雖然辦公樓是公司自用的，但公司還是會跟老闆「里奧」簽定租約及每月交租金，還房貸從公司出那租金又再支出，這個是非常不合理呀，為什麼不能從私人帳號扣？為什麼要用公司帳號？
銀行同事不停解釋，但不論點解釋我地都覺得唔合理，最終就請銀行將這件案再送回台北重審，過多大約一星期就送回來，任何問題亦同時修正了。😰😰😰
經過今次之後真的覺得在新環境生活，真係咩都會有機會發生🤣
🖐🖐留意返，所有都係里奧叔叔既真實經歷，所以有機會同最佳做法有些出入🖐🖐
好啦，終於搞掂曬兩間office , 準備一間裝修自用，另一間係咪真係租出去呢？收租又有咩要注意呢？下次同大家分享。
請大家記得要幫手分享出去呀🙏🏼🙏🏼
#里奧叔叔
#台灣移民
#投資移民
不動產估價師有用嗎 在 [心得] 109年不動產估價師上榜心得(代po) - 看板Examination 的推薦與評價
背景：
我個人去年從政大地政系畢業，一開始也只是想說趁畢業前考一下證照試水溫，
所以在大四那年開始準備不動產經紀人、地政士的考試，很幸運的都順利考取。
之後考量估價師與地政士考試有些科目重疊，因此畢業後花了將近一年的時間全職準備
估價師的考試，很開心能夠順利考上這三張證照，兩年的國考生涯終於劃下句點。
除了不動產經紀人是自己準備外，地政士、不動產估價師我都是報名高點的函授課程，
因為函授課程讓我看課的時間不受限制，時間運用更有效率。
除此之外，對於不懂的課程我可以重新複習，增加自己學習的效果，因此我非常推薦
他們的函授課程。
以下是我國文外各科的成績和準備方式與大家分享：
1.民法物權與不動產法規（73分）：
由於這科的內容在地政士都已經非常徹底地準備過一次，因此我是等到考試前一兩個月才
又回去翻之前的講義做複習。此科範圍極大，但物權重點不外乎相鄰地關係、區分所有權
、共有、抵押權等，且出題方式不會考太多理論題型，多以實例題為主，故準備方向要先
釐清否則會事倍功半；
不動產法規範圍亦非常之大，但論土地法規、平均地權條例等其實都有大致的出題重點，
而許文昌老師也針對這些重點有邏輯架構的整理成講義，這也是為何我認為有必要補習的
原因。
最後，土地稅、估價師法在考前一定要看過，這兩個如考出會是很好拿分的題目，至於土
地徵收條例則可與土地利用科目一起準備。
2.土地利用法規（64分）：
土地利用可說是所有科目裡面範圍最大的一科，且條文十分艱澀，我個人非常推薦于俊明
老師，不但將新修法跟過往熱門題目整理出來，也盡量用口訣加強我們的記憶，讓這科準
備上輕鬆不少。
就準備策略而言我自己有做出取捨，首先新修法一定是重中之重（如都更條例、危老等）
再來才針對都計法、非都管制規則等進行準備，如果希望全部都準備到絕對背不完，而
且投報率很低。
3.不動產估價理論（64分）：
除了估價技術規則是基礎應全部背熟外，更重要的是了解不同估價方法的精髓，近年考
題大多靈活且觀念居多，此外公部門大量估價近年來也越來越重要，因此建議此部分也
要掌握。平時除了補習班講義外也要多看幾本學者著作（如奉瑤老師），才能夠融會貫
通。
4.不動產估價實務（45分）：
有別於以往考試以三大估價方法為主軸居多，近年來考題多變且十分靈活，往往出乎考
生意料之外，像今年的徵收就是以往從未出現過的考題。
因此本科準備三大估價方法運用只是基礎，除了歷屆試題都要實際操作過以外，亦應觀
察近年趨勢針對可能出現的考題做出準備。
5.不動產經濟學（58分）：
我個人覺得本科是最抽象的一個科目，沒有經濟學基礎的人讀起來會十分辛苦，還好許
文昌老師有先上經濟學基礎課程，讓我在之後的準備可以更加容易上手。
另除補習班講義外，強烈建議一定要多看幾本學者著作（如殷章輔老師、林森田老師）
，且對於圖形的分析方式也要多作練習，才能在考場針對題目靈活應對。
6.不動產投資分析（58分）：
相對其他科目而言，投資算是範圍比較明確可以準備的一科，建議一定要把計算題作為
重點，剩下在盡量針對歷屆考題練習，以為應對。
綜上，估價師考試的難度比地政士高上許多，就準備過程我認為一定要能夠有自己的想法
，並能清晰論述才是得高分的關鍵，與地政士偏法條居多的準備方式有所不同。
我個人花了一個半月準備經紀人考試、三個月準備地政士考試，但估價師卻花了將近一
整年的時間準備，平常一週大約讀六天，一天最少八個小時，考前一個月甚至每天平均
花12個小時在準備，準備過程真的是有說不盡的痛苦，但考上後一切都值得了，希望大
家都能順利通過考試！
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