【你的錢是花在 #買房?還是在幫銀行 #作保?】
民眾購買 #預售屋 時,
常聽建商說該建案有「#履約擔保」,
會把承購戶付的錢放到「#不動產開發信託」或「#價金信託」的專戶中,讓資金「依工程進度專款專用」;
一般民眾以為這代表房子完工就一定能交屋
或就算房子沒能完工、也還拿得回繳出去錢。
但您知道嗎?
這類履約擔保信託機制,
其實是建商的「自益信託」,
受益人是建商或地主,
同樣付出價金到信託專戶的承購人並非「受益人」,
要等到建商無法履約交屋時,
才能和其他債權人分配那筆可能已經快用光的信託資金。
您是否又知道,很多時候民眾把價金放進履約擔保信託,
其實是把半輩子的積蓄拿去擔保銀行的債權?
這是因為信託專戶中所謂資金的「專款專用」,
其實包含了建商支付建案的貸款本息!
永昌發現:
銀行往往一手對建商提供預售屋建案的貸款,
另一面充任該建案履約擔保信託的受託人。
這種球員兼裁判的作法顯然有違信託制度上受託人的忠實義務,
陷於利益衝突的銀行只會把信託的資金拿來優先滿足自己的債權!
根據永昌瞭解,
實務上甚至有銀行在信託專戶資金用罄後,
要還不出錢的建商拿建案的房屋來抵償,
導致預售屋的承購戶落至房屋和價金兩空的境地!
永昌質詢內政部 #花敬群 次長,
指出這種受託銀行同時對建商放貸、圖利自己的弊病,
花次長當場回答內政部的方向上是以保護預售屋承購人為優先、
並承諾會跟金管會討論如何修正制度運作上的扭曲。
但永昌進一步發現:
信託公會其實在去(108)年11月就將修定的規範由金管會送交給內政部,主要內容就是在辦理建物所有權第一次登記、
確定預售屋竣工及產權後,
才能動支信託專戶中承購戶的價金。
時隔一年,內政部竟然完全沒有作為!
永昌不禁懷疑,主管機關是否真有把預售屋承購戶的權益當一回事?
如果內政部不作為,那就由永昌來替大家把關:
盡速修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,不讓您繳交的價金去幫銀行作保!
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