近年購屋者在購買預售屋過程,除簽訂預售屋買賣契約書,另外還要再與金融機構簽訂一份不動產開發信託契約書,請教莊教授,其對購屋權益的保障為何? https://pse.is/3k63c9
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不動產開發信託契約 在 Facebook 的精選貼文
『對此,本刊向消基會請教,消基會房屋委員會委員林旺根表示,所謂的信託是指財產放在一個專戶裡面,由信託業、建經公司或銀行負責管理,如果要用於建築,就只能專款專用在建築上。而一份不動產開發信託契約裡面,所謂的「財產」包含了建商自備款、建商向銀行融資款項,以及民眾的購屋款項,「今天會發生民眾權益受損的狀況,最主要的原因是,動用信託款的『指示權』常常在開發商身上,也就是說,由建商決定哪種款項先用。」林旺根點出關鍵。
原本建商動用信託款項的合理順序,應該依序是建商的自備款、銀行的融資款,接下來才是消費者的購屋款。但實際上,民眾的購屋款多半會先被建商拿來使用,一旦哪天房子蓋不下去,如果連融資款、自備款都被用得差不多了,消費者能拿回來的錢就會只剩下一點點。「一般來說,消費者的購屋款不該先用,但這部分卻偏偏沒有明文規範,金管會沒有規範銀行對信託契約進行管理,是造成消費者受害的最大元凶。」林旺根直言。
到底消費者購買預售屋要如何不踩雷?林旺根提醒,信託有5種安全機制,其中又以「價金返還保證」最有保障,即使房子蓋不起來,民眾的錢也能全數領回,「問題是,民眾不能自己選擇要哪一種信託方式,是由建商決定的。」
「實務上,預售屋買賣還是以『不動產開發信託』及『價金信託』最常見,依然會有風險。所以,較可行的做法,還是消費者在買房前,盡量對建商的信用做好評估,這會更實際。」林旺根建議。』
(共有 1~4 篇)
不動產開發信託契約 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的精選貼文
200714ETtoday 房仲作家槓建商隔空再交火 地主:「一屋二賣」風險恐波及無辜
影片網址→https://house.ettoday.net/news/1760022
知名房仲老家都更,因質疑建商私自申請危老重建,並涉獨吞容積獎勵,兩造爆發糾紛,今(14日)負責該案的大家地產發出聲明,稱「建案土地及房屋早已信託給銀行,陳姓地主主張應分配房屋部份,信託銀行已全數保留並未銷售,絕無『一屋二賣』之情事。」而該戶地主代表陳泰源則回應:「信託銀行僅承諾,地主主張的房源,不會提供匯款帳戶,但無法『保證』建商不會私下賣屋,一屋二賣風險,永遠存在。」
房產中心/台北報導
針對地主戶提出該案的3大疑點,包括:一、建商拿地主印章私自申請《危老重建條例》,連附給信託銀行的補充協議,都不是地主簽名的原件。二、一樓店面一切為4,面寬改為3.3米,與原先協議3間店面、面寬4.8米迥異。三、地主尚未選戶,就搶先預售,恐導致「一屋二賣」。
大家地產的聲明則如下:一、大家地產與陳姓地主及銀行,共同簽立不動產開發信託契約,並將相關補充協議作為附件。此信託契約文件,主約由陳姓地主親自簽名,並由陳姓地主、本公司及信託銀行三方共同留存一份為證,並沒有簽名變蓋章,而增加分配權益之補充協議,因載明保密條款,故未置入信託契約附件中,並非「被消失」。
二、此案實際進入結構安全設計階段,發現一樓店面區,會有一個大型柱子,若照原先分割為3個店面,中間陳姓地主家分配店面,必然有此大樑柱,破壞店面視野與格局,大家地產便設計將一樓分為4個店面,使樑柱被隔間包藏。
大家地產補充,「但陳姓地主既堅持店面原寬度,又不能有結構樑柱,我們只好依據契約條件,將店面恢復為原先4.8米寬度,深度則配合結構安全,再做合理設計」
三、已特別成立專案聯繫專線讓客戶諮詢,委任律師陳守文強調:「建案土地及房屋早已信託給銀行,陳姓地主主張應分配房屋部份,信託銀行已全數保留並未銷售,絕無『一屋二賣』的情形。」
大家地產董事長卓家雄更質疑,「本案已經進入司法調查程序,但房仲作家陳泰源不但沒有靜待判決結果,反而憑藉媒體圈人脈,放出不實議題,每天在自身部落格及臉書不停發文攻擊建商,試圖干擾『松蔦青語』銷售,其背後動機到底是什麼?」
而陳泰源在獲悉大家地產的聲明之後,也立即發出回應,指出:「訴訟曠日廢時,待司法判決下來後,已是2~3年後的事情,屆時房屋已經交屋了,我們無法等到那時候,讓建商『價金補償』,我們只希望,透過投訴,讓糾紛限縮於『地主與建商』就好,不要波及無辜的消費者。」
而針對建商的反駁,陳泰源則再度強調:「本案是2014年簽的『合建』契約,代刻印章的『授權範圍』絕對不包含2017年的危老。地主根本沒授權建商去申請危老容獎。」
針對店面「格式」,陳泰源則說:「建商稱,如果要恢復3間店面,中間店面勢必要有柱子,隨便問個第三方客觀的建築師、其他建商,聽來都是鬼扯。我家是50年的老舊房子,都沒有柱子,為什麼2020年的建築工法就一定要有柱子?如果有柱子,就是連同建築師一併提告求償。」
就「一屋二賣」疑慮,陳泰源表示:「信託銀行(瑞興)僅承諾,地主主張的房源,不會提供匯款帳戶,但無法保證建商不會私下賣屋,大家地產至今只憑『一紙聲明』保證,卻不敢公布已售房源自清,一屋二賣風險,永遠存在。」
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/07/200714ettoday.html
不動產開發信託契約 在 公視新聞網 Youtube 的最佳解答
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"預售屋買賣定型化契約的新制度,在五月一號正式上路,新版規定屋簷雨遮不能計價,但可以登記,而消基會認為一旦房子蓋好了,到時候成屋買賣時還是可能計價,將會變成一國兩制,造成市場混亂,因此消基會建議雨遮不要納入登記。
5月1號開始,根據新制預售屋買賣定型化契約的規定,預售屋屋簷和雨遮部分只可登記,不計價,消費者雖開心,卻也擔心建商會把成本轉嫁到其他費用。
不只消費者擔心,有專家也發現,目前有些建商會先跟買方簽預約訂購單收取預約金,等預售屋蓋好後,建商才再簽成屋買賣契約,就可規避雨遮不得計價的新制。
新制預售屋買賣定型化契約,除了銀行信託外,另增設了不動產開發信託、同業或公會連帶保證等等五種履約保證機制,希望可以保障所有買預售屋的消費者,不過消基會發現,新制契約中的履約保證,並不保證房子一定蓋得起來而且無瑕疵。
消基會建議,為了避免爭議,雨遮應全面改為直接不登記,另外,也建議新成屋和中古屋的屋簷雨遮也應該都要列入,而主管機關消保會也要加強履約保證的細節,考慮新增預售屋完工的保證,讓消費者的權益更有保障。"