📜 [專欄新文章] Unirep介紹: 使用ZKP的評價系統
✍️ Ya-Wen Jeng
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Unirep是什麼? 怎麼用?
Photo by Raphael Lovaski on Unsplash
UniRep 是一個使用零知識證明(Zero-knowledge Proof)而達到具有隱私保障的評價 (reputation) 系統。使用者有權利享有多個暫時性的身份,但又同時能提出證明,讓其他人可以驗證評價是否符合自己宣稱的數量。此外,使用者也無法拒絕接收對自己不利的評價。
想像一個情境:如果Alice是Airbnb的使用者,Alice常常透過Airbnb租房,且Alice曾經獲得獲得許多Airbnb房東的好評;有一天Alice想透過Booking.com訂房,http://xn--alicebooking-kt4so6lvyab96x7trhi5b54x.com/,所以在Booking.com上沒有任何評價,萬一Booking.com的房東不想把房子租給來路不明的客人,那Alice要如何向Booking.com的房東證明她其實都是用Airbnb租房,且獲得許多好評?
Alice雖然可以透過截圖或公開自己的資訊向Booking.com的房東證明自己擁有這些好評,但這樣Alice的隱私或許會被洩漏,例如Alice不想讓Booking.com的房東知道自己去過哪些地方、住過哪些民宿;或者Alice有可能偽造截圖,或者偽造評價,那Booking.com的房東要如何相信Alice所提供的證明文件是真的來自Airbnb的房東?除此之外有沒有更彈性的方式,Alice可以選擇性地向Booking.com的房東證明,自己至少有10個好評,但不透露自己總共有多少好評?
Photo by Andrea Davis on Unsplash
使用Unirep協定就可以解決這個問題。UniRep 取名自 Universal Reputation,希望透過區塊鏈上智能合約的可互用性 (interoperable,指智能合約容易被多方呼叫且容易透過智能合約與對方互動),讓不管是Airbnb的房東、Booking.com的房東或是Alice都能很容易地透過Unirep的智能合約與對方互動,且透過零知識證明的方式,讓Alice的評價具有隱私的保障,Alice不用明確地向Booking.com的房東說這些評價是怎麼獲得、是什麼時候獲得,也可以彈性的證明自己至少有多少好評,或者最多有多少差評。
密碼學
Unirep主要用到的密碼學方法有
雜湊函數 hash:若有一個雜湊函數 f(x) = y 則由x可以很輕易的用f算出y,但從y推回x是幾乎不可能的,且要找到兩個不同的x對應到相同的y也是幾乎不可能的(沒有碰撞問題)。
零知識證明 zero-knowledge proof:可以將複雜的運算邏輯轉成容易驗證且具有隱私保障的驗證問題,使用者只要將變數輸入,這個零知識證明的演算法就會產生對應的證明且計算出對應的結果,使用者只要將此證明和運算結果輸入驗證的程序中,其他人就能驗證使用者是不是提出正確的證明,若驗證成功,則驗證者就能相信提出證明者高機率擁有正確的知識,也就是在計算證明時的輸入變數。
ZKP Proof System
ZKP Verification System
Semaphore:semaphore 是設計為可以用零知識證明驗證的身份認證系統。Unirep 中用來產生私鑰 (identity) 和公鑰的 hash 值(identity commitment),讓使用者不必公開 identity 仍能透過零知識證明驗證其公私鑰的對應性。
雜湊樹 Merkle trees:Unirep 中大量運用雜湊樹的方式確保評價紀錄,而其中用到的雜湊樹又分兩種:Incremental merkle tree 和 Sparse merkle tree
Incremental merkle tree: 從 index 0 開始依序插入雜湊樹中的樹葉。為了使 ZKP 的 circuit 大小固定, Unirep 中使用固定高度的 Incremental merkle tree。
Sparse merkle tree: 在特定的 index i 插入樹葉
Incremental merkle tree and sparse merkle tree
UniRep中用到的名詞定義
Epoch
指一段特定的時間,例如7天
UniRep 的 Epoch 從 1 開始計算,7天過後Epoch數加一,即 Epoch 變為 2
Epoch Key
每個使用者在每個 Epoch 都能產生 n 把 Epoch key,用來收取評價 epoch_key = hash (id, epoch, nonce)
id: 這裡指用 semaphore 產生的 identity
epoch: 表示這是在第幾個 epoch 產生的 epoch key
nonce: 若 Unirep 規定使用者能在一個 epoch 產生 5 把 epoch key,則使用者可以選從 0 到 4 為此 nonce
因為雜湊函數的性質,算出來的 epoch key 很難推回原本的 id, epoch, nonce, 所以看到 epoch key 並不能推回使用者是誰。
以Alice為例,當Alice住完Airbnb,房東會透過 epoch key 給予 Alice 評價,但房東無法知道 Alice 在同個 epoch 的其他 epoch key 是哪一把,也無法知道 Alice 在別的 epoch 獲得的評價,除非 Alice 在這個 epoch 重複使用同一把 epoch key 收取評價。
User 使用者
用 semaphore 產生 identity 並使用此 identity 註冊的使用者
使用者是接收評價、證明評價、或是花費評價的人,用 epoch key 跟其他人互動,因為 epoch key 會隨著 epoch 增加而改變,所以對使用者來說每個 epoch 能產生的 epoch key 都不同,具有保護隱私的效果。
在上面的例子中使用者指的是 Alice, Bob, Airbnb 的房東, Booking.com的房東
Attester 證人
用 Ethereum address 或 smart contract address 註冊的用戶
是會被使用者記錄下來的評價給予者
Unirep 會給這些 address 一個 attester ID,而這個 attester ID 不會隨著 epoch 增加而改變,使用者可以知道這個評價是來自哪一個 attester。
在上面的例子中指的是 Airbnb 跟 Booking.com,因為 attester ID 不變,所以使用者可以證明這些評價是來自於 Airbnb 或是 Booking.com
User State Tree (UST)
是一 Sparse merkle tree
每個使用者都有自己的 User State Tree,其中樹葉表示所收到的評價的hash值,而葉子的 index 表示 attester ID,UST 樹葉的定義為
USTLeaf = hash(posRep, negRep, graffiti)
例如 Airbnb 的 ID 是1,Booking.com 的 ID 是 3,那 Alice 的 User State Tree 中 index 為 1 的地方會有自己在 Airbnb 獲得的總評價的 hash 值,而 index 為三的地方則為空的評價。另一個使用者 Bob 的 User State Tree 亦同,在 index 為 1 的地方會有自己在 Airbnb 獲得的評價,在 index 為 3 的地方會有自己在 Booking.com的評價。
Global State Tree (GST)
是一固定樹高的 Incremental merkle tree
Global State Tree 的葉子到樹根都是公開的資訊,當有使用者註冊或者更新 User State Tree 時會在 Global State Tree 裡新增一個新的樹葉,GST 樹葉的定義為:
GSTLeaf = hash(id, USTRoot)
先送出的樹葉先插入到較前面的 index,之後的樹葉依序插入 GST 中。
以 Alice的例子來說,當 Alice跟 Bob註冊 Unirep時,都會產生一個 GST的樹葉,更新 GST的樹根,若 Alice先註冊,則 Alice的 index會較 Bob前面。注意,這邊的 Airbnb 和 Booking.com 等 attester 並不是用這棵 Global State Tree註冊。
Epoch Tree
是一個 Sparse merkle tree
Epoch Tree 跟 Global State Tree 一樣從葉子到樹根都是公開的資訊,Epoch Tree 中樹葉的 index 為 epoch key,而樹葉的值為該 epoch key 的 sealed hash chain
每個 epoch key 都有一個 hash chain,hash chain 的定義為
hashedReputation = hash(attestIdx, attesterID, posRep, negRep, graffiti)hashChain[epochKey] = hash(hashedReputation, hashChain[epochKey])
此 hash chain 是為了防止使用者漏收了哪一筆評價,如果使用者少收了其中一筆評價,則 hash chain 的結果會完全不同。最後驗證時如果其中一個 epoch key 的 hash chain 改變,會造成 epoch tree 樹根跟原本的 epoch tree 的樹根不同。
而 Sealed hash chain 是在每個 epoch 結束後,Unirep 智能合約會再將這條 hash chain 再 hash 一次
sealedHashChain[epochKey] = hash(1, hashChain[epochKey]) isEpochKeyHashChainSealed[epochKey] = true
需要再把這條 hash chain 封起來的用意是,避免這把 epoch key 過了這個 epoch 之後再繼續接收評價,所以 epoch tree 會用這個 epoch key 最後的 sealed hash chain 去計算樹根。
Nullifier
中文翻譯為註銷符,當我們要防止一件事情重複發生時,就可以使用這個 Nullifier
Unirep 中使用到 Epoch key nullifier:此 nullifier 是用來限制使用者不能在不同的 epoch 使用重複的 epoch key 去收取評價,也不能被其他使用者使用;此外也可以用來檢視使用者是否重複執行 UST 的更新
Nullifier 也用 hash 計算,但多使用一個 domain 變數,避免與 epoch key 產生相同的 nullifier 而洩露自己擁有的 epoch key,也可以用不同的 domain 產生不同用途的 nullifier
epochKeyNullifier = hash(EPOCH_KEY_DOMAIN, id, epoch, nonce)
Epoch Transition
一個 epoch 結束過後,要透過 epoch transition 的步驟,更新 Unirep 及使用者的狀態
其中要做的事包含將智能合約上的 epoch 數加一,還有將所有 epoch key 的 hash chain 封起來
接著使用者就可以執行 User State Transition 更新自己的 UST
User State Transition
到下一個 epoch 後,使用者可以透過自己的 identity,找出自己在前一個 epoch 所有的 epoch key,並根據每把 epoch key 收到的評價更新到自己的 UST,最後計算出最新的評價狀態,產生一個 GST的樹葉,插入 GST 中 (如同註冊時一樣)。
使用者之後如果要花費評價或者產生下一個 epoch 的 epoch key 時,因為必須確認自己的 UST 在當前的 epoch,所以需要經過 User State Transition 確保自己有一個 GST 的樹葉在 GST 中。
Unirep 協定
有了 Unirep 的名詞定義後,接著介紹 Unirep 是如何運作的。
註冊
Unirep 的 user 和 attester 的註冊方式不同:
User signup and attester signup in Unirep
User
User 透過 semaphore 產生 identity 和 identity commitment,identity 就如同私鑰,identity commitment 就如同公鑰
將 identity commitment 和預設的 UST 樹根經由 hash 計算得 GST 的一個樹葉
若使用者要證明自己在某個 epoch 有註冊或者有更新自己的 UST,則證明自己是 GST 的某一個樹葉,利用零知識證明的方法,輸入 identity、UST 樹根,還有 merkle tree 中要計算 hash 值的相鄰節點,則最後可得到一個 GST 的 root,其他人可以驗證這個 GST 的 root 是否符合這顆公開的 GST。
Attester
Attester 則是用自己的錢包,或者用智能合約的地址註冊,呼叫 attester sign up 的 function 後,Unirep 會指定一個 attester ID 給這個地址,往後 attester 用相同錢包或合約地址給予評價時,Unirep 會檢查此地址是否被註冊,若有註冊則可以給予 epoch key 評價。
以 Alice 和 Bob 為例,Alice、Bob、Airbnb的房東、Booking.com的房東會產生 identity 並且透過 Unirep 合約用 user 的註冊方式獲得一個 GST 的樹葉代表自己;
而 Airbnb 和 Booking.com 會透過 attester 的註冊方式,使用特定的錢包地址或是撰寫智能合約呼叫 Unirep 的 attester sign up function。
當然 Alice 或 Bob 如果想用自己的錢包註冊為 attester 也是可以,這時合約就會紀錄 Alice 和 Bob 的錢包地址,並給予一個新的 attester ID。
給予評價
在 Unirep 中評價的接收者是 epoch key,接著介紹 user 和 attester 是如何互動。
How an attester gives reputation to an epoch key
Alice 在 Unirep 註冊過後,就可以產生 epoch key 接收評價
epochKey = hash(identity, epoch, nonce)
但 Airbnb 的房東看到這把 epoch key,要如何知道 Alice 確實是 Unirep 的合法使用者,且 epoch key 的 是合法的,例如 nonce 小於 5,或者 epoch 是當前的 epoch?
如果 Alice 直接提供 epoch 和 nonce,別人沒有 identity 也無法計算此 epoch key,更不用說如果 Alice 提供 identity 會造成 Alice 完全沒有隱私可言,所有人都可以計算出 Alice 收過哪些評價。
因此我們用一個零知識證明,證明此 epoch key 是合法的。細節請參考 epoch key proof,主要是證明使用者有一個合法的 GST 樹葉在 GST 中,並且 epoch 和 nonce 也都符合。
房東得到 Alice 提供的 epoch key 和 epoch key 的證明,並且透過 Unirep 的合約驗證通過之後,就可以給予評價。
獲得空投評價、使用者可以給予評價的限制可以由各個應用自行定義,例如 Airbnb 可以決定空投 30 個正評給使用者, Booking.com 可以決定空投 20 個正評給使用者。
另外,為了確認房東也是合法的使用者,也為了防止房東重複花費 (double spending) 自己的評價點數,Unirep 上的應用也可以用 reputation nullifier 及其 proof 去證明使用者合法使用自己的評價。
例如,此 reputation nullifier 可以用下列計算方式取得:
reputationNullifier = hash(REPUTATION_DOMAIN, id, epoch, nonce)
當 reputation nullifier 及 proof 產生後,就會與房東要給的評價一起發送到 Airbnb 的智能合約上,智能合約會驗證 proof 是否合法,nullifier 是否有被發送過,若檢查都通過的話則 Unirep 會紀錄此評價給 epoch key,並將 hash chain 更新。
接收評價
使用者即使可以證明自己擁有哪一把 epoch key 並且大家都知道這把 epoch key 有多少評價,但這有可能造成使用者故意忽略其他把 epoch key 中對自己不好的評價,因此 Unirep 限制使用者只能在每個 epoch 結束,每把 epoch key 都封起來之後,才能用 User State Transition 更新自己的評價。
User State Transition in Unirep
這裏也是用 User State Transition Proof 去保證使用者是根據正確的方式計算出最新的 UST,且用 epoch tree 限制使用者必須處理每一把 epoch key 的結果。
亦即,需要等到 epoch 結束後,Alice 才能透過 User State Transition 獲得 Airbnb 房東的評價,更新自己的使用者狀態。
證明評價
當使用者通過 User State Transition 之後會有最新的 UST 狀態,此時 Alice 就可以透過 reputation proof 向 Booking.com 她有來自 Airbnb 的評價,在reputation proof 中檢查使用者是否有其宣稱的 UST (例如總共有多少好評、多少差評來自哪一個 attester ID),並且此 UST 的狀態儲存在當前 epoch 的 GST 中。
在生成 reputation proof 時,即使 Alice 總共有 100 個好評,但 Alice 仍可以產生「至少有10個好評」的證明,Booking.com 的房東若驗證成功,則只能知道 Alice 宣稱的「至少有 10 個好評」而不能知道 Alice 總共有 100 個好評。
常見問題
Alice 能不能給 Airbnb 的房東評價? Alice 能不能給 Bob 評價?
可以。
Airbnb 的房東和 Bob 也都能產生 epoch key,因此如果 Alice 有兩者的 epoch key 及合法的 proof 則可以給予評價。此時 Alice 可以選擇透過 Airbnb、Booking.com、或甚至自己的 Ethereum account 當作證人給予評價 (也必須選擇一個證人)。
Alice 可以透過 Unirep 給 Airbnb 評價嗎?
如果 Airbnb 也透過 Unirep 註冊為使用者,並且產生 epoch key 的話就可以。但如果 Airbnb 只註冊為證人的話不行。
Alice 可以證明評價來自哪一個 Airbnb 房東嗎?
如果 Airbnb 的房東沒有註冊為證人,則 Alice 不能證明評價來自哪個房東。
若 Airbnb 的房東用自己的 Ethereum account 註冊為證人,則 Alice 只能證明評價來自這個 Ethereum account,但無法知道這個 account 是一個 Airbnb 的房東。
從 Airbnb 獲得的評價可以在 Booking.com 花費嗎?
需看 Booking.com 的智能合約如何定義,但一般來說不行,因為 attester ID不同,但未來可能會開發各個應用程式之間的兌換評價功能。
如果遲遲不執行 User State Transition 會發生什麼事?會不會收不到之前的評價?
若 Alice 在第一個 epoch 註冊,並在第一個 epoch 產生 epoch key 接收評價,但 Alice 到第五個 epoch 才執行 User State Transition,那 Alice 會根據第一個 epoch 的 GST、epoch tree 執行 User State Transition,因此仍然可以在第五個 epoch 收到來自第一個 epoch 的評價;而在第二到第四個 epoch 因為 Alice 無法產生出合法的 epoch key proof,因此無法接收評價。
User State Transition 可以自動執行嗎?
不行。
只有使用者主動給出私鑰,即 semaphore 的 identity,才可以產生合法的 User State Transition proof,若將私鑰交給第三方幫忙執行可能會侵害使用者的隱私。
結論
Unirep 是一個具有隱私保障的評價系統,透過 ZKP 的保護使用者可以在匿名的情況下收取評價、給予評價、並且向他人證明自己的評價。Unirep 可以用於跨應用程式間的評價證明,可以在 A 應用程式中獲得評價,並向 B 應用程式證明在 A 應用程式中獲得多少評價。若想了解更多有關 Unirep ,可以參考 Github、文件或加入 telegram 群組討論。
本文感謝 CC, Nic, Kevin, Doris 協助審稿。
Unirep介紹: 使用ZKP的評價系統 was originally published in Taipei Ethereum Meetup on Medium, where people are continuing the conversation by highlighting and responding to this story.
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近幾支衣索比亞的《西達摩Sidamo》產區,會改名為《西達馬Sidama》產區,並非產地改變,而是咖啡業界常以Sidamo命名,久而久之就以為其行政區為Sidamo。
近年Sidama區公投將於SNNPR Region下獨立出來,故其行政區正名Sidama西達馬將會全面取代以往我們所熟悉的Sidamo西達摩
#衣索比亞西達馬檸檬花蜜
#衣索比亞西達馬桃可可
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§ About Sidama 關於希達馬
衣索比亞是族裔支別組成豐富而複雜的國家,其淵流甚至在世界人種的歷史上站在非常制高點的位置。由於族裔繁多民族性強,各族裔間的錯綜複雜的關係也是衣國政治的一個重要變因,例如三四年前Gedeo區的暴亂、兩三年前南部Oromia的不安、去年以來Tigray區域的武裝衝突大幅佔據衣國的新聞版面。Sidama在衣索比亞,不只是咖啡的產區,一個行政區域,也代表Sidama族,有其自己的族語,即Sidama語。但Sidamo從早期星巴克與衣索比亞政府間的商標註冊大戰,在咖啡界中一直是個頗具知名度的名號,但近年正名為Sidama的呼聲一直都在,ECX也約在2007年就採用Sidama為其官方文件的稱呼,但咖啡界仍習以Sidamo稱之。
我想接下來情勢將會有較大的改變,原隸屬於SNNPR Region (衣索比亞的行政區域四級制,Region-Zone-Woreda-Kebele,Region為最大的級別),SIDAMA Zone在2019年的公投中,以98.52%的贊成票,將Sidama從SNNPR Region底下獨立出來,2020年6月成為衣索比亞的第十個行政Region。最新的衣索比亞行政地圖如連結所示https://en.wikipedia.org/wiki/Regions_of_Ethiopia#/media/File:Regions_of_Ethiopia_EN.svg 。
開始接觸精品咖啡亦不過十數年光景,去過衣索比亞卻也接近二十次了,短短數年間衣索比亞不僅在咖啡產業歷經數變,例如ECX, Vertical Integration, Minimum Price Mechanism等等,也經歷衣索比亞數次的政經情勢變化,各種產業上的策略也常依此需要調整,說衣索比亞是精品咖啡最有活力的產區真是一點也不為過。
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《文章分享自圓石咖啡》
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100個租舖陷阱: 第1個 - 住宅契或商業契?
如果物業是住宅契,從事商業活動的話:
- 出唔到牌
- 影響業主業權
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可查閱政府租契(包括任何批地條件)、佔用許可證(由屋宇署發出)、核准建築圖則(由屋宇署核准)及/或分區計劃大綱圖(由城市規劃委員會審批)以核實法律准許的用途。
#租舖陷阱
香港大學法律諮詢網站
住宅物業用作商業用途。此等行為會否影響業主的權益或使負上任何責任?
物業若被用作未經許可的用途,可能為其擁有人(即業主)帶來麻煩及/或法律責任,包括:-
違反政府租契
香港所有的土地(除現今聖若翰座堂所座落的一塊土地外)均為香港政府所擁有,而地主只是向政府租用土地。一般大廈單位的擁有人其實只是(政府的)租客及擁有該大廈所座落土地的業權的共有人。政府把土地租給一位「擁有人」的時候,當然會簽立契約。這份契約一般稱為政府租契,內裡包括對「擁有人」及其所有權繼承人的各種限制。其中一項常見的限制就是「擁有人」必須遵守政府租契所載的土地使用規限。假若有人違反有關限制,例如在指定為住宅用物業內進行商業活動,政府即有權重收該物業,並收回該物業的佔有權。雖然政府極少採用此等較為極端的措施,但地政總署可要求「擁有人」申請臨時豁免及繳付豁免費,以換取政府暫時寬免其重新進入有關物業的權利。
雖然這種極端措施很少使用,但若佔用人公然無視警告而繼續違規,在嚴重的情況下,地政總署會毫不猶豫地重收該物業。政府有權根據《政府土地權(重收及轉歸補救)條例》(第126章),在土地註冊處登記政府重收土地文據註冊摘要。一經註冊,該土地會被視為已經由政府重收,業主立即停止成為該土地的擁有人。在這種情況下,根據上述條例第8條,前業主只可向行政長官申請救濟(如果承認已發生違規行為),或在發生爭議時向原訟法庭提出申請。
違反大廈公契
大廈公契乃一份對一幢樓宇內所有單位的擁有人均具有約束力的協議。基本上,它列出與管理該大廈有關的規條。
標準的大廈公契都會列明,單位擁有人必須遵守有關的政府租契,並只能夠把物業用作已獲准許的用途。單位擁有人一般也須確保租客或佔用人沒有違反有關條款。因此,即使租客違反政府租契及大廈公契,業主仍須就管理公司或大廈其他單位擁有人提出的法律行動負上責任。
對第三者的責任
標準的大廈公契都會列明,單位擁有人必須遵守有關的政府租契,並只能夠把物業用作已獲准許的用途。單位擁有人一般也須確保租客或佔用人沒有違反有關條款。因此,即使租客違反政府租契及大廈公契,業主仍須就管理公司、業主立案法團(如有的話)或大廈其他單位擁有人提出的法律行動負上責任。
對第三者的責任
假若住宅用物業被用作商業用途,自然也出現比預期為多的訪客。訪客遇上與該物業有關的意外,並因而對業主作出申索的風險也會相應增加。
妥善草擬的租約可能會列明,租客若違反該文件的條款,則須就因之而起所有對業主的申索及責任作出補償。但若業主面對一份草率的租約,可能發覺其並未就有關責任作出清楚闡釋。在這種情況下,業主或許會因由其佔用人在物業內的未經授權的使用或事故而捲入完全未有預計的訴訟糾紛。
刑事責任
假若租客僅是把物業用作未獲准許的用途,業主可能面對的最壞境況也只限於金錢損失及賠償。但如果業主知道租客在物業內從事非法活動,例如經營賭場或賣淫場所,而不聞不問,業主可能會須負上刑責。
任何非法使用物業的行為,如上所述,亦可能引致地政總署對業主執行政府租契或其他共同擁有人對業主執行公契。
大部分租約都會清楚規定有關物業的用途,例如住宅、零售、工業等。假若租客違反有關條款,可能引致業主行使其沒收租賃的權利。不過,業主應諮詢專業法律意見,以便清楚了解業主的權利和責任,包括可能申請禁制令。例如,即使租客把住宅用物業用作家庭辦公室,可能只不過把該物業的地址用作通訊地址,而所有商業活動也只不過是在電腦上進行。雖然可以說物業的使用可能包括商業元素,但這類行為根本不會損害該物業,也不會對業主有負面影響。在這種情況下,即使租客可能在技術上違反了租約的條款,業主可能不會有當然權利獲得禁制令 (無論是臨時的還是永久的)。

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中一註冊文件 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的精選貼文
【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平
香港寸金尺土,普通打工仔窮一生薪水,才能買到一個劏房型單位,黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲,但細心留意會發現,總有一個死場(死寂商場)在附近,明明位處市中心交通方便,但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興(Edwin),和我們來一轉經典死場遊。
壽終正寢:佐敦廣場
「有些死場是瀕臨死亡邊緣,而這個(佐敦廣場)是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場,商場名字仍於大廈外清晰可見,但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」,卻查不到正確位置。
座落在人來人往的佐敦道,很難想像這樓高四層的商場,已烏燈黑火二十多年,是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道,街上人流很多,很旺場,但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價,最便宜的便是這座佐敦廣場。」
土地註冊處資料顯示,三樓九號舖位建築面積約70平方呎,原業主1993年以$69.7萬購入,持貨23年,2016年僅以$10萬易手,呎價僅$1,429,賬面勁蝕86%、約$60萬,堪稱全港最平的舖位。Edwin表示,香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售,然後不宣傳、不用任何方法吸引人流,夾硬做死一個場,令舖位貶值,然後再安排相關人士以低價收回舖位,「做這些事很沒道德,可說是乞兒兜裏拿飯吃,所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我,希望我可以把商場活化,我也會說我不要。」
佐敦廣場前身為伯爵酒樓,實用面積共約一萬平方呎。1992年,分拆成超過160個舖位出售,當年呎價逾萬,但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後,發現舖位皆為「縮水舖」,實用率只得三至五成,生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢,聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入,其他樓層已經被封閉。
「你簡直是商舖華佗!」當記者和Edwin在商場門外傾談之際,一把聲音突然從我們身旁傳過來,原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主,由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說:「開業的時候很多人入伙,但空置了這麼多年,聽說你令很多倒楣的商舖起死回生,我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙,我們就趁這個難得的機會,入去探秘。
2010年,有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓,就曾在2012至13年,短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館,2016年在一樓開了雀會,二樓開了私房菜,但全都在很短的時間內結束營業。
鄰近高鐵 於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢,還有餐具調味料,統統都沒有清走。Edwin說:「真的不知道發生甚麼事,該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵,佐敦道地舖價值以億元計算,這裏卻變成了一個廢墟。」
再上三樓,大窗戶透入自然光,雜物清空了,感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了,但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎,以這裏的黃金地段來計,一定能夠租出去,每一層我估計能以$15萬放租。」
但上到四樓,又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等,幸好是白天進來,入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區,人流地理位置俱佳,很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西,「甚麼靈異也好,樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧!加上買賣商舖與住屋不同,開舖頭做生意不需要過夜,所以就算是餐廳酒樓也好,就算有人死了也不會變成凶舖,凶宅很多,但沒有凶舖。」
由門口的告示板到散滿一地的文件,相信背後可能有很多訴訟問題業權問題,Edwin說:「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單,想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的,你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。
氣若游絲:先達廣場
「死場分幾種,其中一種是死亡中,好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎?看租值升跌便知一二。Edwin說:「上帝要你滅亡,必先令你瘋狂!租值有最高峯的時候,地下一間舖出租$5萬至$10萬,跌到現在的$1萬至$2萬,跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害,但最近急速下跌,最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問,職員都說最近有很多蝕讓,租務部職員說:「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」
吉舖處處 舖位變貨倉
先達廣場位於旺角亞皆老街83號,一共三層約3.9萬平方呎,前身是先施百貨,在1995年劏成350個舖位出售,面積由72至488平方呎,堪稱本港第一代經典劏場。職員說:「業主都很資深,沒有按揭、沒有壓力,在這個艱難時刻,就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出,租金只是3,000元,已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空,能夠渡過這個艱難的時期,現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金,甚至有人租來當貨倉。
商場內外吉舖處處,目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓,吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓,人流更為稀少,約半數店舖沒有開門。Edwin說:「越做越靜的情況下,就會出現三個情況:一,租來當貨倉;二,開成人用品店,成人用品店當然是開在較靜的地方。三,不需要太多人流的服務行業,例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水,所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖,都不能經營。Edwin補充:「沒有食肆、小食店,不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄,只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」
經營靠好業主 等炒風救場
我們來到維修電話老師傅黃維邦(Wilson)的店,他的店已屹立先達20多年,可說是見證着先達的興衰。Wilson說:「現在絕對是低潮,沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了,人們不像以往一有新型號手機便換機,「我有另一間舖回收二手機,我們收到的手機都是壞的,現在的手機不是壞了也不會放售。」
他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主,「當時樓下的店舖租金加幅一倍,甚至一倍半,但我這個業主都只是加了我一成租金,現在逆境下業主都願意減租,有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖,看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下,Wilson也沒有考慮要換舖慳租金,「沒有想過呢,平租的通常在角落的位置,沒有這個位置好。加上業主對我這樣好,做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少,對手機維修不算很大影響,「手機壞了一定會過來維修,人流多有時只是逛逛,不一定會買東西,手機維修穩穩定定,發達一定冇我份,夠交租餬口便沒有問題。」
Edwin認為,救活先達廣場的方法,只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身,互聯網格價太容易,引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子,有一些突破性的產品出現,整個炒風來臨,炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」
死過翻生:地皇廣場
位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場,是死場中的經典,其中二樓238號舖位,2012年底以約$400萬買入,2017年以$30萬轉售,勁蝕$370萬。Edwin說:「所有商舖來說,最蝕入肉的可說是這個,簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%,眼光要很『準』,因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」
2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場,2013年拆成200多個舖位出售,舖位面積由50至174平方呎,套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦,發現商場設計與售樓書不同,實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱,將會有行人天橋接駁至地皇廣場,但不單止沒有天橋,商場電梯更經常因故障停用。
Edwin說:「死場的特性是,易入難出,有一些是自動電梯進入商場,但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場,便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達,人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性,進出不便和業權分散。
聯合業主翻身 出租率達100%
業主之一的王榮梅(Olive)當年以$400萬買入了一劏舖,「收舖時,簡直是晴天霹靂!當時是買樓花沒有實物可看,實物與我們想像中有很大出入。面積很小,還是天價,一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」
她曾嘗試放售或出租,都不能得到好價錢,更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商,在2016年成立地皇之光管理有限公司,團結場內近百名業主聯合招租。她說:「回想起也覺得淒涼,曾經試過有一位業主,說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間,於是我便在地鐵車廂內走來走去,進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作,「講難聽一點,衰到不能再衰了,不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司,但店主進駐後幾個月便退租。她說:「零售根本冇得做,因為趨向網購,我們就想不如做不能網購的飲食,於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃,更幫手大力宣傳,成功把當時的出租率推上到100%。
雖然走入地皇商場,仍不能以人流旺盛去形容,但不見有貨倉舖和空置舖,Edwin說:「這裏不算死,縱使有舖拉了閘,但是都有租客的。」美食廣場已因完約在2月結業,要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租,現在一樓已成了夾公仔機舖,雖然疫情下不能正常營業,但總算是正確方向。Edwin說:「一個好的商場,最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場,人們很自然便會在上二樓三樓逛街,商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯,能吸引外來人。租金很便宜,2,000到3,000元已包冷氣費管理費等,租來創業其實都不錯。」
記者:鄭汝翹
攝影:張志孟、許先煜

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