金融類股2020年獲利預期將全面衰退
在央行宣布降息一碼後,公營銀行被要求房貸、信貸降息幅度要提高到2~3碼後,原本觀望中的民營銀行由中信金打響第一槍也跟進調降至最多3碼。
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銀行是藉由放款與收款的利差來增加獲利數字,調降後獲利可預期的會直接下修。若是投資人期待今年獲利會繼續創新高那就有點不切實際了。
原本在不跟進降息的條件下,能維持去年獲利已經算是高標,在宣布跟進加碼降息後今年整理獲利衰退已經是可預期的結果。
手中持有金融股的投資人就不要太期待有什麼逆風表現了,跟去年相比少虧就是贏了!
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讓自己被自己騙在養套殺中,是很多購屋人的問題,你身邊很多朋友就是如此,打了購屋的卡,用了寬限期,媽媽給的自備款,並且還和爸媽一人付一半貸款(利息),讓你跟你的朋友以為,他輕鬆的買了一間房。
會使出利誘的建案,九成九是爛房子。買了之後大家都得了斯德哥爾摩症候群,會上網護自己建商及建案的盤。比如我最近就看到:「寶咖咖其實也沒有不好,他讓我買得起房」,然後被他的朋友罵翻:「漏水或售後不服務你就知道慘」、「轉售困難」等等的實話。
你願意聽實話,還是願意被自己騙?
不少購屋人喜歡被自己騙,寶豐昌茂遠日盛每年推出數萬戶房屋,遍佈在全台,這些建商還沒倒,就代表一定還有市場,有人就甘於受騙。
我前同事買了一間雨遮台灣第一大的翔譽房,他還客氣的邀請同事們去他家參觀,我是婉拒了這種場面,你想想,一定會發生:
同:我家很漂亮吧!這格局超方正的,你一定挑不出啥毛病,你看那採光多好!我還花了200萬裝潢咧!你要不要採訪我家寫成一篇美麗裝潢文啊!
S:我可以看一下那知名的超大雨遮嗎?你家的雨遮應該也有3坪大,天氣熱的時候晚上可以躺在那裏睡覺吧。
同:房仲說有這個雨遮就不怕雨噴進來。
S:3坪值150萬耶,你這雨傘也太大太貴。
同:我不知道那個要錢…。想說以後外推可以賺回來,等我多存點錢就來改造。
S:你確定你違建不會被拆?不會被鄰居檢舉?
同:現在鄰居很少,多爽,公設等於我專用。
S:啊有人在繳管理費嗎?
S:你看(指窗外)你鄰居正在換衣服,嘖嘖嘖景觀真好。
同:所以起床第一件事是拉緊窗簾,哎呀開冷氣就不怕悶熱。
S:這樑好粗喔,你該買個厚一點的床頭櫃。
同:可是房間就沒走道了,沒關係我可以釘上六帝錢,掛隻蕭撐住。
S:咁有效……?
S:你房間有魚味??
同:喔,昨晚我老婆煎魚。
然後我就被趕出去了。
下為原文:
「自備30萬起,月付輕鬆」、「低自備10萬交屋」,房市不景氣,建商祭出低首付小宅猛藥催眠年輕人,但小心落入「養套殺」陷阱!台中一名上班族,被88萬低自備方案吸引,購入預售小宅,原本銷售人員承諾,可向建商貸款並結合信貸,填補頭期款不足的缺口,豈料交屋前才發現信貸核不過,不只淪為斷頭戶,可能還要將已付款全賠進這間房,他只好委託仲介低價轉單急售,最終只拿回一半自備款,人生第一次買房,落下財房兩失的遺憾。
32歲的張姓上班族,月入4.5萬元,他被建商「自備88萬圓夢購屋」吸引,心想自己年過三十、存簿也有近百萬元,心一橫就簽下權狀21坪、總價780萬的預售小宅案。
差34萬,買房夢一場空
總價780萬元的預售屋,至少要二成頭期款、156萬元,可想而知88萬元根本不夠,這時候銷售人員告訴張男,可以一半向建商貸款、一半用信用貸款,補足剩餘68萬元缺口,張男心動答應,但沒想到的是,直到交屋前半年,他才發現在自身還有車貸的情況下,34萬元信核過不了,在家人也無法支援的情況下,面臨違約風險,依照合約,建商最高可收最高總價15%的違約金,換句話說,不只88萬元拿不回來,房屋也面臨斷頭危機,他只好為託仲介以低於市價轉單急售,最終只拿回一半自備款元,一場購屋夢,讓他賠掉44萬元血本。
按照一般購屋流程,簽下預售屋合約後,要陸續付出定金、簽約金;建案開工時,繳交8%至10%不等的開工款;之後依建案進度,每期繳交工程款,到交屋前付出的總金額,大約就是屋價的二、三成,也就是所謂的購屋頭期款。
但張男的低自備方案,從下定到開工,建商只收88萬元,直到交屋前才需繳足頭期款餘款,而張男直到交屋前半年才發現信貸不過,房屋根本過不了戶,這就是建商的經典的養、套、殺三部曲。
第一步養,誘你衝動下定
建商除了大打心理戰,從簽約後到交屋前,消費者只要付不出價金,房屋所有權都還在建商手上,真的遇到斷頭屋主,沒收已繳價金之餘,還能再將房屋重新出售,實際上穩賺不賠。
資深的代銷業者就透露,建商第一步曲「養」,先打出各式口號「低自備XX萬即可成家」、「買房比買車還便宜」等等,讓年輕人衝動下訂,尤其第一次購屋的年輕人,在銷售人員糖衣包裝之下,毫無抵抗力,儘管有《預售屋定型化契約》規範,但在頭期款付款項目,也會另行註明「若因顧客因素導致貸款無法放款,差額顧客需自行補足。」等約定。
第二步套,哄你掏出老本
當被廣告吸引來的購屋客,擠滿案場後,建商的第二步「套」就展開了,不具名的建設公司老闆就表示,在低自備的條件下,當然不足以應付頭期款,此時滿手鈔票的建設公司,就能夠利用「建商貸款」、或是幫忙找「信用貸款」來加速成交,也就是說至少兩成的自備款,屋主僅自備一成,「其他的,建商幫你想辦法」,讓民眾無後顧之憂的簽約,反正建商、代銷賺到業績,銷售一路長紅,誰管無知的購屋客貸款能不能通過。
歡喜簽約做足成家夢之後,一路到了交屋前半年,就是建商第三部曲「殺」的收割期,最容易引爆斷頭危機的,是自備款關卡,繳不出來就會面臨建商不交屋,被沒收已繳價金,或是急於降價轉售求現等窘境。
第三步殺,繳不起等斷頭
群義房屋名星逢甲加盟店彭育峰表示,今年已進入第一波低自備交屋潮,只要是當初打出低首付、低自備的建案無一例外,在交屋前半年的時間,進入貸款對保程序時,都出現貸款不能過,約5%的資金斷頭屋主,急售需求,看似比例很低,但小宅預售案少則百戶多則上看400、500戶,數量也不容小覷。
不過更多人選擇撐過頭期款門檻,先用盡全力補足差額咬牙拚交屋,但別忘了「低首付」不等於「低房價」,入手後才是惡夢的開始,舉例來說780萬的預售案,頭期款屋主自備80萬,加上建商無息借貸80萬分三年償還,共支付兩成160萬;用現在房貸1.7%試算,620萬房貸分30年,一個月須支付約2.2萬,再加上建商貸款每月也須繳交2.2萬。
加總起來交屋後,一個月房貸竟高達4.4萬,資深的代銷業者表示,大多數被「低自備」建案吸引來的消費者,財力本就不雄厚,即便使用「寬限期」也只能多生存兩年,當初埋下年輕人衝動購屋的因,已造成未來幾年財務隱憂的果。
看懂合約,自備至少三成
中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出,預售屋就是賣一個夢,建商、代銷口頭上會允諾購屋者貸款成數能達到8成,但其中有部分可能是信用貸款,在購屋前建議消費者先了解貸款組合,並且注意在合約中是否有載明若達不到貸款成數是否可以解約,還是消費者必須用現金補齊。
現在市況的確是買方市場,適合入手,不過最穩妥的做法,江龍名建議,在購屋前至少備足總價的三成,甚至更多一些,以備不時之需;另外銀行在審核貸款時,會依循用戶信用卡繳納是否正常、工作的穩定度來評斷放款成數,自身評估十分重要。
最後他提醒,預售屋只是將頭期款繳納時限分期、拉長,工程款一但結束,在交屋前還是須備齊所有款項,斷頭危機一旦出現,一場成家美夢立刻變惡夢。(陳筱惠/台中報導)
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【金融】中國大力發展租屋市場
中國在1998年才開始允許私人擁有住房,為歷史性的城市土地「淘金」拉開序幕。現在中國政府正在推動一種不一樣的住房體制改革:讓更多的人租房。
在公眾對住房成本飆升表達強烈不滿之後,中國國家主席習近平在去年10月份召開的具有里程碑意義的中共第十九次全國代表大會上,承諾加快建立購租並舉的住房制度。北京、上海等多地地方政府已經開始採取「只租不售」的辦法以掛牌方式出讓居住用地。包括碧桂園控股有限公司在內的眾多開發商,已經宣佈了開發數百萬套出租房的計劃。國有銀行正在紛紛通過提供大規模信貸額度的方式向「只租不售」開發商提供專案融資支持,而上海證券交易所正在鼓勵推出以租金收益為依託的租賃住房房地產信託投資基金。
瑞穗證券亞洲有限公司駐香港首席亞洲經濟學家沈建光稱:「開發商競相開發『只租不售』住房,表明一種新的模式正在出現。」這種模式將介於市場化的商品房制度和過去的工作單位分房制度之間。在商品房制度下,資本狂熱已經令北京與全球房價最難負擔城市香港看齊。未來幾年裡,其他旨在抑壓房地產市場的政策措施料將一一推出,其中包括醞釀已久的房地產稅。
萬科企業股份有限公司在上海郊區開發的一個長租公寓項目,以千禧一代客戶為目標。該項目一房戶的月租金400美元起,按當地標準來看並不貴。一房戶型面積從15平米到20平米不等。該項目所在區域,匯集了很多辦公樓和汽車製造廠。配套設施包括宿舍風格的公共空間、室內健身房以及飲品與食品自動售貨機等。上海萬科租賃住房事業部總經理嚴勇表示,該項目前期共395套房已經租出95%左右,承租人大多是1985年以後出生的人。
在世界各地的大城市裡,年輕人通過租房先立足並不罕見。但在中國,年輕人買房的現象更為普遍:中信建投證券有限責任公司提供的資料顯示,中國首次購房者平均年齡約為30歲,而在美國和日本這一數字分別為33歲和39歲。中國自有住房擁有率在全球居於前列。中國父母往往會資助成年子女買房結婚。相比之下,出租房一直很難流行起來,部分原因是租戶享有的權利有限,而且大量存量出租單位的品質低下,其中有些公寓單位甚至都沒有洗手間和廚房。
嚴勇表示,雖然萬科在上海的長租項目得到市場認可,但營運效果尚有進步空間,而政府出台的支持政策令公司對未來的需求增長保持樂觀。威斯康辛大學商學院(University of Wisconsin School of Business)教授鄧永恆稱,理論上,出租房板塊蓬勃發展將有助於穩定住房市場,並化解「非理性」房價風險。鄧永恆參與的一項研究表明,從2004年到2016年,北京土地價格上漲了1538%。在出現短暫下跌後,房價的飆升強化了「買房准沒錯」的觀念。
即使新政策可以幫助改變這種觀念,但挑戰亦不少。中國政府必須在不導致房價大跌,以及不引發金融市場上地產相關類投資巨額虧損的前提下調控市場。他們將不得不平衡其他因素,比如一些中小城市的住房庫存過剩以及人口增長率下降等問題。此外,政府需要摒棄每逢經濟需要刺激時便任由房價上漲的舊習。
不過,據東方證券股份有限公司預測,到2030年,中國住房租賃市場規模將高達4.2萬億元人民幣(合6570億美元),幾乎佔2017年住房銷售總額的一半。根據上海市住房發展規劃,到2020年,預計上海新增租賃住房將達4250萬平方米,超出新增自有住房規模。北京市已經推出共有產權住房試點。到2021年,租賃住房在北京新建住房中的佔比將達30%左右。許多辦公樓、商場和工廠廠房將被改造成租住房。
國有銀行中國建設銀行在深圳推出了個人住房租賃貸款產品,為租賃住房項目吸引租戶。據《財新》雜誌報導,建行租房貸的利率比住房貸款利率更低,額度最高100萬元人民幣,最長期限10年,無需抵押品。
分析人士表示,這些變化可能需要數年時間才會在市場上穩固下來,但也有分析師指出了習近平推動住房改革的決心。「幾年前習近平開始反腐的時候,大家並沒有預料到其力度會如此之強,但事實證明中共反腐力度超出了想像。」瑞穗證券的沈建光稱,「現在,大多數人仍然認為房價永遠不會下跌,炒房現像依然普遍。那是習近平尚未成功的一個領域。這意味著在他達成目標之前,政策執行力度將會加大。」――彭博社
#租屋 #只租不售 #房地產信託投資 #萬科
中信九成房貸 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳貼文
131121年代 公股銀行好大方 VIP房貸 禮遇魏家買帝寶
影片網址→http://youtu.be/IPQlCtkdqj8
感謝記者 林筱凡 的採訪,關於頂新魏家買豪宅,雖然觀感差,但他們是合法的,而且是一種實力的展現。
當年(2009年)並無所謂的豪宅限貸令,所以貸款成數、利率當然比較鬆,何況換做我是銀行,我當然寧願九成貸,甚至全額貸、甚至還超貸給頂新魏家,總比貸款給不知名的小市民好,畢竟頂新魏家還款能力強,財力證明雄厚。
以下是新聞報導......↓
頂新魏家能大量購買帝寶豪宅,除了本身財力雄厚,銀行貸款可是幫了不少忙。
中信銀董事長 童兆勤:我們沒做這事喔!
民營金控馬上撇清,不過根據了解有9家銀行都曾經貸款給魏家買帝寶,包括第一銀行、兆豐銀、彰銀、永豐、國泰世華、台新、元大銀,其中有三家都是公股行庫,總貸款金額高達26億。
房仲業者 陳泰源 表示:現在政府有規定,總價超過8000萬以上認定就是豪宅,因此房屋貸款成數可能最高只有一半,甚至更低才3~4成而已,如果你是二屋以上,那房貸利率絕對是不可能才2%的,可能超過2.5%已上了。
一般民眾買豪宅,貸款成數頂多六成,利率絕對超過2%,但魏家買帝寶竟然可以貸到超過9成,公股行庫房貸把關不夠嚴,雖然當時還沒有所謂的豪宅限貸令,但社會觀感依然很差。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/71363580
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中信九成房貸 在 [請益] 公教房貸,哪家鑑價/成數高? - 看板PublicServan 的推薦與評價
最近在林口買房,
查了一下資料,除了台銀標到的築巢優利貸以外,
標榜公教貸款的還有很多家,
其中台銀、中信、彰銀免收開辦費,
台灣中小企銀、全國農業銀行也說有公教1.31%,但要開辦費。
兆豐銀行也說有1.31%起,
可實際去台北市(工作地)的彰銀詢問,表示1.31%只限首購,不適用
櫃台並質疑別家也是限首購,我提到網頁上並沒有說,櫃台說那你要去實際問才知道。
代書找的中信,鑑價只有成交價的九成,這樣只能貸0.9x0.8,剩7成多
想請問一下,
有需要找不同分行鑑價看看嗎? 還是同一間就都差不多?
彰銀真的限首購嗎?
要實際貸到公教方案的8成,有沒有推薦的做法,像是找哪一間銀行之類的。
謝謝
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 182.234.211.133 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/PublicServan/M.1629290913.A.FC7.html
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