個案: 一間屋變出三間樓 #2070
問:
如果本身一間收租樓 日出康城11座 1333呎，4房，銀行估價1300萬,已經供斷，
月收23000租，賣左佢換大圍站新盤3房放租及等升值，值搏嗎？
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諗sir Answer:
建議由「博唔博得過」咁問將投資提升為「風險與回報」之間的的衡量，當你知道自己手上有幾錢同埋計出過往樓價波幅後，就可更數理決出應否投資此樓房項目。留意買樓可以借，因為考慮買樓不只係你有幾錢? 更要計出可問銀行借幾錢? 即將借貸力一併考慮。
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至於將投資簡化做「睇升定睇跌」? 有如一眾電視機前問股既「股民」，佢地咁問左幾十年，到尾都仲係得個「問」字，而唔係揸住幾間樓去嘆。所以欲投資上作精明決策，筆者已為你理順一二。
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至於本案案主梗係唔屬無知股民，話哂人地有間供滿4房，都值1300萬right? 但由於佢無提供個人月入及資金水平，及年齡，我真係唔知一旦佢入手大圍新盤，若果跌佢有冇能力守? 同埋佢個預算夠買而家sell緊既第一期向西? 望針山(大約荃灣)個邊? 定係更多人接受既望東? 向獅子山個邊?
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當然最尾個期會係最靚仔，而家起到10層都未夠，佢向北有城門河景，三房望河就最貴啦。但大圍三房向河是否稀有? 諗sir唔認為。因隔離名城全三期都係供應三至四房為主，呎價只16000/呎附近十年樓齡未夠。比你千八萬預算，會買間城門河景向北三房? 定係入名城住四房? 可能真係有人選擇住大些(名城四房)…所以大圍新盤既三房係咪之後會跑贏大市? 諗sir係有疑惑。
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家陣天氣咁熱，企係新盤售樓處既經濟辛苦非常，你見上星期係觀塘已有不少經紀為爭個細盤生意而群聚武鬥。今次大圍新盤未確定係新世界邊個場開賣，但點都唔好因諗sir一個意見而令佢地無左生意。
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如讀者係30歲，等得下? 又或者4-5千萬淨資產，守得下，咁就當佢大圍間新屋2020-2030年跑輸當然無問題。好似佢原本間康城，入伙頭幾年都係跑輸大市，到2018年先榮登十大屋苑全年升幅榜。要知新樓頭個3年由於高溢價賣走，想再升較難。3-6年間因過了SSD不斷有人催業主賣樓，沽壓又大。到得第七年先叫「守得雲開見月明」，所以你睇下康城而家咩樓齡?
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重申一下，諗sir支持大家入飛抽新盤。如果諗sir係讀者，會入飛抽兩房新盤。其實大圍呢個鐵路盤對年青才俊，最具吸引力。新兩房在大圍供應少，加上一落就三條地鐵線，合要搭地鐵既人仕。不過心水清既你都知: 香港更有能力將樓價bid上去既人，通常都唔搭巴士地鐵既…
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新盤如抽中，15%首期入手兩房，開心的買左佢。120-150萬左右首期，讀者當然有。淨低1150萬，用600萬首期買間九龍區三房，出租用途上會，供預600/259*10000 ~ 23k而收租估計25k，呢間自給自足。淨低1300-150-600 = 550萬，可入手收息101有授之直債，一內房一銀行一地產，年派息是12%內房、銀行7%，而地產那條最保守只3.5%，到期保本。銀行那條要用coco bond，不過讀者應有能力受此風險。最後550萬平均收息8%一年，即40萬息一年。有發鈔銀行及全港全國最大地產商保證、收3-4年加埋本身550萬都夠700萬，又買第三間啦。咁係咪一間康城拆三間，死錢變生錢。
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槓桿水平的適當安排
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如何判斷債基、直債的出入市時機?
債基買賣收10-12%息一年又如何慳洗費?
直債一旦發生問題要賣走之判斷
認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實
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諗SIR(買樓003)【一拆二收租睇市班Online 】
第一課：2020年5月23日(六) 14:00-16:45
第二課：2020年5月30日(六) 14:00-16:45
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課程內容:
A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?
B. 睇市心法
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
– 跑贏跑輸屋苑數理化解構
– 中原數市指數走勢預測方法
C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
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中原宿舍好抽嗎 在 [資訊] 中原大學100學年度學生宿舍住宿申請- 看板CYCU_Talk 的推薦與評價
原itouch網址 https://ppt.cc/3O_U
幫忙轉貼資訊，如有疑問以學校公告為準
中原大學100學年度學生宿舍住宿申請須知
（一）申請：
1.資格：二年級以上學生（含碩士班研究生）。
2.時間：3/17（四）上午00：00至3/24（四）晚上24：00止。
採線上申請，網址為：https://itouch.cycu.edu.tw
(路徑：學生1網通/生活/個人申請查詢/學生住宿申請)。
3.住宿地點：女生住良善宿舍、男生住信實宿舍。
（二）審核：
1.住宿核准優先次序：
（1）身心障礙生：請提供本人之身心障礙手冊影本。
（2）低收入戶生：請提供鄉鎮市區公所以上單位的低收入戶證明文件影本。
（3）僑生、外籍生：請僑輔室或國際事務中心出具證明。
（4）隻身在台學生：請提供離外島戶口名簿或戶籍謄本（居住半年以上、6
個月內之証明文件）。
（5）考核通過之學生宿舍自治會幹部。
（6）設籍於桃園縣以外（含桃園縣偏遠地區）之學生。
（7）設籍於桃園縣之學生。
（8）延畢生。
（9）學士進修班、碩士專班。
若審核通過名額，不超過學生宿舍容納量，則全部准予住校；若超過學生宿舍
容納量，則以抽籤方式決定之。
2.審核方式：
（1）特殊生審核：需於3/24（四）晚上24：00前檢具有效證明，交回宿舍指導
老師審核，同時須將扣點銷至0點，審核未通過者，取消優先住宿權，列
入一般生抽籤。
（2）一般生審核：每學期扣點滿10點（含）者，喪失住宿抽籤資格。中籤者，
若本學期結束前扣點達10點（含）或記申誡以上處分者，取消其中籤資格。
（3）中籤率參考過去住宿紀錄，扣點分數越高者，中籤率越低。由於寒暑假之
扣點併入下學期計算，故99學年上學期扣點包含98學年暑假扣點、99學年
下學期扣點包含99學年寒假扣點。
（扣點分數查詢：學生1網通/個人資訊/個人綜合資料/住宿資料）
（4）學期間（末），宿舍環境清潔打掃複檢不合格者，取消住宿抽籤資格。
（5）曾違反住宿相關規定並記申誡以上處分，不得再次申請住宿。
3.99學年未住宿者，參考前次住宿紀錄（98學年或97學年）。
4.3/28（一）於學生宿舍公告免抽籤住宿名單、核准抽籤名單、床位分配及中籤
率，有疑問者可於3/29（二）上午10:00前提出修正。
（三）抽籤：
1.3/29（二）中午12:30男生於信實宿舍2樓會議室，女生於良善宿舍2樓自習室
公開電腦抽籤，可親自到場觀看作業流程。
2.抽籤方式：電腦採亂數抽出核准住宿名單及候補序號。
3.抽籤後，即時於學生宿舍及網路公告，有疑問者，請於4/13（三）16：00前向
指導老師提出複查。
4.欲放棄床位者，請於4/14（三）12：00前提出申請，逾期將按規定處分。
5.候補期間：4/15（五）~ 4/29（五），每星期五公告候補名單於網路及各宿舍，
放棄之床位按候補序號遞補，候補上者需主動向宿舍老師確認，未確認者視同
放棄，放棄之床位依序遞補。
注意事項：
（一）100學年度，良善宿舍每學期住宿費10,000元，預收冷氣電費1,000元。預收之電費
按電錶實際使用度數，每度收取3元，多退少補。
（二）100學年度，信實宿舍每學期住宿費4人房10,000元，另預收電熱水器及冷氣電費
1,500元，每度收取2.7元，多退少補。
（三）前二項之收費標準依學校最新公告為準。
（四）學生宿舍空間有限，設計學院學生之作業及作品請在系館完成，無法提供工作間，
申請時請自行考量。
（五）宿網流量管制：
凌晨 2:00~ 6:00 400MB
白天 6:00~17:00 600MB
晚上 17:00~ 2:00 (總流量2GB未用完流量)
（六）100學年起男生宿舍夜間實施不定期點名。
（七）抽中床位或候補上床位，逾期放棄者，取消下學年申請住宿資格。
（八）如有疑問，女生請洽良善宿舍，分機7403；男生請洽信實宿舍，分機7601。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 140.135.42.100
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