房地合一2.0自今年七月一日上路,至今約一個月的時間。以結果論,此政策促使了房市“量縮價揚“,消費者買房更為不容易。
以下剖析賣方心態與立場:
1.預售屋
a).7/1前
若屋主要稅後淨賺100萬,在所得稅率12%的情況下,買方至少要出到價差114萬才可成交。
若屋主要稅後淨賺200萬,在所得稅率20%的情況下,買方至少要出到價差250萬才可成交。
若屋主要稅後淨賺300萬,在所得稅率30%的情況下,買方至少要出到價差429萬才可成交。
7/1後
若屋主要稅後淨賺100萬,在持有兩年內出售,買方至少要出到價差182萬才可成交(與7/1前交易差了68萬)。
若屋主要稅後淨賺200萬,在持有兩年內出售,買方至少要出到價差364萬才可成交(與7/1前交易差了114萬)。
若屋主要稅後淨賺300萬,在持有兩年內出售,買方至少要出到價差546萬才可成交(與7/1前交易差了117萬)。
b).若知道有其他已購戶在7/1前賣掉淨賺200萬。屋主勢必也會想跟進淨賺200萬(甚至更高)。現在因為獲利被高額稅賦稀釋,在前方沒有利空訊號、目前也沒有急需現金的情況下,大多屋主選擇放著不出售。
供給變少,但需求仍旺=>房價飛噴
2.新成屋
原本持有兩年房地合一稅率20%,現在要放五年稅率才降至20%。屋主不甘願被課那麼多稅,在前方沒有利空訊號或不缺現金時,屋主寧可選擇放著或出租。
供給變少,但需求仍旺=>房價飛噴
3.(2016年以前登記持有的)中古屋
雖然售屋不受房地合一2.0稅制的影響,但看著市場房源少且社區價格屢創新高。既然暫時沒有其他好的標的,持有成本也低,倒不如房子就放著看戲。
供給變少,但需求仍旺=>房價飛噴
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總結:
除了中古屋是在看戲外,預售屋跟新成屋都受限於房地合一2.0高稅賦的範疇。
其實也不是屋主不想賣。你要屋主現在賣屋,可以,屋主就是把稅務成本轉嫁上去而已。但問題是你願意出那麼高的價格幫屋主cover稅嗎(你出的價款中,有35~45%是在幫屋主繳稅)?
有時候覺得蠻感慨的,政府原先修擬房地合一2.0的立意,是要抑制房價不健康的短期炒作。但這卻導致很多屋主乾脆直接把房子收起來(囤起來),惜售心態濃厚,買房的人只有更加艱辛而已。
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,140327非凡 北市調路段率 影響6.6萬戶 漲幅9% 影片網址→http://youtu.be/3-J6r5GZi98 感謝記者 陳盈卉 的採訪,通北街之所以路段率漲幅驚人,最主要的原因是那裡多了一個建案《富邦-九莊》,在《九莊》交屋以前,通北街一帶的房價平均都落在40~50萬之間,後來因為豪...
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資金行情的局勢,容易令人迷失並讓自己暴露在風險中(part.2)
在全民瘋買房的此時,我們看到不少投資人初嚐獲利甜頭後,為了快速賺大錢,一次買個好幾間,已明顯失去了風險控管的概念。
如果有達到當初預期獲利出場,那倒還好。但如果情況不如預期呢?
要是突然來個黑天鵝,或政府政策突然來個急轉彎,就算不至於造成房價崩盤,但當風向一變,轉手容易度跟獲利程度絕對超乎你想像。
若有歷經2016~2017年投資被咬過的人,相信至今仍記憶猶新(那是一個“你想賠售還不見得會有人願意接“的年代)。
以下淺談一些投資房子的觀念:
1.如果你今天是投資預售屋,建議買的當下就要作好最壞打算:“如果轉不掉,要能接受過戶並扛貸款“。
很多人買預售屋,當下都打著如意算盤,持有短少的時間,創造高額報酬。近一兩年竹北房市的瘋狂更是有目共睹,拿到第一手預售屋,短短幾個月賺個100~300萬已變得習以為常。
但大家是否知道,以往在房市持平的時候,我們在第一線銷售預售屋換約的案子,通常要等到封頂或拆鷹架時,詢問度才開始比較熱絡。對買方來說,離交屋還有很長一段時間,何必現在就作決定、先把一筆錢投進去?且那個時期,屋主持有個一兩年,若能賺個100~150萬就算不錯的報酬了,更枉論賺個30~50萬就停利出場的投資客比比皆是。
2.如果你今天是投資中古屋你要賺價差,進場前就要先設好“具可行性“的停利價。並同時想好如果房子賣不掉,出租投報是否能cover每月房貸管理費的支出。
3.最後,我們來談談你能同時扛幾間房子的問題:
如果你是預售屋,因為工程期間都沒有貸款,故不論你同時有幾間預售屋,只要在工程款付得出來,加上於建商約定之禁止換約日前轉掉就沒事了。但風險就如上述,若沒順利轉掉,你要能接受過戶並貸款。
如果你今天是成屋,以央行目前(最新於2021/3/18)頒佈的限貸令,自然人第三間貸款至多5.5成,第四間(含)以上貸款至多5成,且均無寬限期。
所以你就要計算一下你薪資所能負荷的“房貸總額“能到多少。一般人評估房貸是用月薪的1/3計(如:月薪15萬,每月支付5萬於房貸上),如果你今天沒有老幼要養,或你覺得置產重要性更甚於一切,你要拿月薪的1/2或2/3計也可以。
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總結:
當然,不同時空背景,市況自然就不同,無法一言以蔽之。以上講得都是最為保守的情況,值得投資新手作參考。
所謂“投資“,目的就是要賺錢,我們雖不能掌控市場,但能做的是把所有情況盡可能設想周到,並把風險降到最低。
很多人喜歡投資房子,因為房子的槓桿能創造高投報。但有利就有弊,不論是預售屋還是中古屋,每隔一些時間就會有款項需支付(預售屋是工程款,中古屋是房貸+管理費),所以本身有穩定的現金流是很必要的。
一般人的穩定現金流通常是本業薪水;而資產族的穩定現金流除了本業薪水外,也許還多了股息跟房租。要試想如果今天臨時來個意外發生(如:公司薪酬突然縮水、突然發生車禍無法工作等),你為資金缺口作了多少準備。
投資,一直以來都是量力而為的事。不需要去羨慕他人資產擴張的速度,穩紮穩打才走得長遠。
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📌📌新舊價差逾一倍!中捷「這站」中古屋超划算🚄🚄
#台中捷運綠線 將於2021年3月25日重啟試營運,不過台中房市早已掀起逐捷運而居的熱潮,不管新舊物件,幾乎全面看漲。#台灣房屋集團 趨勢中心統計綠線各站,屋齡3年內新成屋、3年以上中古屋價差,結果顯示,緊鄰七期市政中心的市政府站,新成屋平均單價達54.5萬,足足比中古屋的25.9萬高出110.4%!同區段的 #水安宮站、#文心森林公園站,也有94.4%及71.6%的懸殊價差,使當地中古屋顯得經濟實惠;而價差最小的是南段的大慶站,新成屋25.6萬,與中古屋的20.5萬僅相差24.9%。
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140327非凡 北市調路段率 影響6.6萬戶 漲幅9%
影片網址→http://youtu.be/3-J6r5GZi98
感謝記者 陳盈卉 的採訪,通北街之所以路段率漲幅驚人,最主要的原因是那裡多了一個建案《富邦-九莊》,在《九莊》交屋以前,通北街一帶的房價平均都落在40~50萬之間,後來因為豪宅《九莊》出現後,實價登錄一戶總價破3億,單價都落在130~150萬之間,過去乏人問津的通北街,突然詢問度熱了起來,卻也大幅調高了當地房屋稅,不知倒是該笑還是該哭呢?
以下是新聞報導......↓
米白色莊園,柵欄前有綠色植栽,警衛戒備森嚴,就是因為這只有9戶九棟坐落在大直通北街,成交總價衝破三億元的豪宅透天厝,讓三年一調的路段率修正為150%。
房仲業者 陳泰源 表示:出來的實價登錄平均單價高達130~140~150都有,那是通北街旁邊一坪40~50萬的一倍以上,所以是因為這樣的關係大幅調高他的路段率。
一棟200坪起跳的透天厝,去年房屋稅大約是4萬4千元,路段率調整到150%之後,今年要繳交的房屋稅要增加2萬3千元,達到6萬五千元。
記者 陳盈卉:因為這個透天豪宅的出現讓通北街的路段率調漲五成,也讓未來在同一個區域裡頭出現的新成屋,房屋稅增加一倍。
北安路30坪的中古公寓房屋稅大約5000元,再扣掉折舊,但同坪數的房子如果是今年7月請領使用執照的新成屋,房屋構造標準單價翻倍,再加上路段率的調整,房屋稅可能衝破萬元大關,與周邊的中古屋價差一倍。
除了大直,台北市這次公布99條路段稅率調整,以捷運周邊重劃區,以及特色商圈為此次調高的重點,還包括信義計畫區、內科、南港經貿園區與永康商圈,共6.6萬戶房屋受到影響,平均調幅也達到9%。
包括房屋稅、契稅和財產交易所得稅等等稅額的增加,估計增加稅收1.3億元,只是對小市民來說,三年一條的路段率距離賦稅公平,恐怕還有好長一段路要走。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/73379666
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