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210622工商 如何讓銀行看得起你？買房新手必看6大重點
工商書房→https://ctee.com.tw/bookstore/selection/477016.html

買房除了自身的喜好及挑房哲學，買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要！尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房，讓我來分享與銀行交手的過程中，究竟有哪些眉角是要特別注意呢？

堅守預算上限

雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線不能退讓。以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶需求」找房，預算其次，畢竟出錢的不是我，何況買家通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。

如今換成我是買家，反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經高估自己的賺錢能力，買了高額儲蓄險，帶來長達6年的自虐式生活，但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後繼續找房，畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道，唯有保守評估才能守住安穩的心。

談到房貸，主要分4大項目：還款年限／年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期／寬緩期。以我從業10年的心得，影響這4個項目的因素，屋況其次，購買人本身才是重中之重！

如何讓銀行看得起你？

還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99％」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成，而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒，又渴望賺取客戶的利息，兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。

我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高，導致銀行不願意放款太多時，如果購買人的財力證明夠雄厚，通常貸款仍不是問題。然而，每個人的工作性質不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。

以我為例：我待的公司規模並不大，又是零底薪的業務型態，像我們這種人在買房時，銀行給的條件通常不太好，所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元，長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢；還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單，且不解約亦不申請保單質借；以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠，也沒使用過最低應繳金額，維持零負債及良好的信用評比。

我發現，現代銀行普遍已與時俱進，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權，讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。

像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點，對於收入不穩定的職業，如果希望爭取好的貸款優惠，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養！

還款年限

目前市面上主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案，而還款年期的長短，攸關屋齡與購買人的年紀。

以人來說（通則非一定）：銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65−25＝40，也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房還款年限最長就是20年了。

以房來說（通則非一定）：銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）的耐用年限為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越長。

以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但由於我具備「首購」身分，所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。

要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力，但不代表真的要繳滿30年，只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。

貸款成數

一開始，我找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，縱然我是VIP客戶，最高也只能貸6成，後來換國泰世華，沒想到它們最高能貸85成，這樣一來一回就差了25％，也就是將近250萬元的自備款！

不過每家銀行的政策都不同，且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠，並不代表明年也是喔！

房貸利率

每家銀行略不同，甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。

方案1：貸款7成，利率1.48％，無寬限期。

方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，但要加收1筆48600元的房貸型壽險。

起初，兆豐為了引誘我找它們申貸，只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是套房，加上我本身是零底薪的業務等因素，因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了，後來問朋友才知道，這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸讀者，不管如何，買房一定至少要找2家銀行，貨比三家不吃虧。

寬限期

還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但這樣代表你並沒有完全搞懂。

以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還，也就是2＋20＝總共22年。正解是，頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還；換句話說，原本可用20年攤還的本金，卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢，先樂後苦的概念。

我要強調，這並無所謂對或錯，只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例：他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，只要寬限期一到，就轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣無限循環，他可以永遠不繳本金，每月只付1萬元的利息，就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢，還可以去享樂或投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算，差別只在能否湊出自備款而已。

最後我選哪種方案？

兆豐的方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，房貸型壽險48600元。

國泰世華：貸款85成，利率1.31％，無寬限期。

以上是銀行核貸下來的2個方案，最後我選擇了國泰世華，而我的想法是這樣的。

如果選兆豐，代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可花用，同事也附和說：「3年很長，3年內會發生什麼事不知道，只繳利息，及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉，獲利了結，豈不爽快！」聽起來似乎很有道理。

只是，寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」；二來這是我人生的第1間房子，算是「起家厝」，我本來就打算長期持有；三是我把買房當存錢，所以沒有不繳本金的打算；四是小套房可以貸款85成，且不需購買房貸型壽險，某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。

還有1個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他，反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上，而閒錢越多則越想作怪，這是人性。既然這樣，不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！

省出一棟房：24招易上手的存錢絕技(本文摘自陳泰源著《省出一棟房：24招易上手的存錢絕技》，台灣遊讀會股份有限公司提供)

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/07/210622-6.html

【龔成問答信箱】（Q19481-Q19500）

Q19481：

龔sir，第一次inbox，多謝你願意花時間指點迷津。

本身從未諗過投資，鍾意消費，有剩先儲，錢都儲得不多。只係人越大越發現如儲現金想買樓，無父幹係天方夜譚。我睇過你兩本著作《財務自由行》同《股票勝經》

覺得你所講既買入企業價值呢個核心理念好正確，因此手頭上既股票都會以長揸為目標。

我本身對數字唔敏感，更加無金融方面既知識，依家未有能力分析股票既價值。因此決定先月供股票儲資產。希望日後有機會上你堂再學多點！

背景：
27歲 未有家室 未有物業
月入5萬 開支18000
已投資股票15萬
現金23萬

目標3年內儲100萬！

已入手股票：
京東健康 100股 170.4@
盈富基金 1000股 24.87@
小米 1400股 16.85@
陽光房產 2000股 3.72@
比亞迪電子 500股 35.3@

另加美股約5萬

我打算先開始月供12000港股，睇過龔sir既介紹，諗左個組合出黎：

2800 盈富基金 $5000
0002 中電控股 $2000
1211 比亞迪股份 $1000
1810 小米 $2000
2382 舜宇光學科技 $2000

但最近見1211升好多，是否應該先轉供另一隻潛力股？
始終係呢個年紀想投資多d潛力股先，所以我應該只集中供一隻收息股（盈富），其餘全投放係潛力股？多謝龔sir賜教

我想一步一步養成儲蓄習慣先
將來會儲多點月供會加碼，務求早日達成目標！

祝身體健康，長搵長有！

龔成老師︰

你這個年齡，是財富增值的黃金時期，要好好把握，盡你一切的力量去儲蓄、投資、學投資知識。

你可以投資「平穩增值股」+「潛力股」，不過，由於潛力股要求你有一定的投資知識，因此這刻不用急著投資，你可以集中在平穩增值股先，潛力股小注好了。

雖然你暫時未有物業，但這刻先以股票集中做好財富增值先。

初學者當未能掌握平貴，用月供去儲貨，係一個最穏健的做法。

比亞迪（1211）現價計係貴架水平，月供最好都等到$120以下才開始，咁會較理想。而盈富（2800）唔係收息股，佢派息率唔算高，但有一定增長力，都適合你。

組合上，潛力股和平穏增值股比例合適。你可以用這個月供組合，每月餘下資金先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。

現時大市在合理區，23萬資金和每月儲倒的資金，就等大市出現一定程度的下跌，才大力度掃貨，然後長線投資。

而你持股中，陽光房地產（0435）主要用來收息，增長力唔高，唔適合你。因此，暫時唔好再加注了。

你這年齡，雖然可以投資更多潛力股，但前題是你都要有一定的投資實力，因為潛力股要求的技巧與承受風險較多。

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Q19482：

老師您好，我最近留意到823，778同2778呢三隻reits類型既收息股，但睇返佢地各自個息率都有幾大分別。

如果想揀其中一隻用黎做穩定收息既話，請問會揀邊隻比較好啲，麻煩哂

龔成老師：

3隻都是不差的收息股，但由於持有物業類別不同，因此都有不同。

領展（0823）會有增長力，置富（0778）則較穩定股息較好，所以要睇你要那類。

至於冠君產業（2778），都有質素的，不過風險度比置富略高。

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Q19483：

你好，對於一個剛剛在社會打聘左一年，戶口數字就接近六位數字，成積是否算不錯？

以下是我的部置
1.中芯×1000股
2.小米×600股
3.中銀香港×1000
4.煤氣×1000
20000現金
是否可取?

龔成老師：

這是一個不差的成績！是很好的開始！

你要繼續努力，你這個年齡，是財富增值的黃金時期，要好好把握，盡你一切的力量去儲蓄、投資、學投資知識。

上述的4股都是有質素，可以持有，整體的分配無問題。如果你能承受風險，以及投資有實力，其實可以加多少少潛力股。

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Q19484：

老師1153有投資價值嗎？

龔成老師：

佳源服務（1153）質素不算差，但又不算好強。

佢係浙江省的綜合物業管理服務供應商，管理的物業組合涵蓋住宅物業、工業園區、多功能綜合體、購物中心、辦公樓、醫院及學校等。

佢由佳源國際控股（2768）分拆於香港聯交所上市，並主要提供以下三項服務：

（１）物業管理服務（２）非業主增值服務（３）社區增值服務。

業務不差，生意穩定及保持增長，都有盈利，不過規模不大，加上母公司規模不算大，都令發展力只是一般。現價合理區中上部，投資價值都算有，但不算好強。

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Q19485：

龔sir 岩岩上完你股票班 感謝分享

以下是我打算的投資組合 可比點意見嗎？ 今年36 歲。
每月打算儲15000， 7-8k 買股票

現持
0823 200 股 @63
0002 500股 @72.1

未來
1177 月供$1000
1448 月供$1000
2382 月供$1000
823 想$65 再入2 手
6823 月供1000
20000基金（ 3 厘回報）

2.如果想買金沙， 現價約33$ 應該直接入還是月供？

3.我另想用20 萬投資（已留現金）， 請問應該如何配置？

4. 考慮緊入同仁堂， 現價$4.8 值得入嗎？

龔成老師：

1）36歲，仍是財富有增長力的年齡，你可以投資平穩增長股+潛力股。現時持股雖然有質素，但增長力不強，你之後加上月供潛力度高少少的股，可以。

你打算買入及月供的，都無問題，香港電訊（6823）是收息類，未必太適合你。

如果你能承受風險，可考慮月供安碩恒生科技（3067）$1000。

這基金追蹤恆生科技指數之表現，而恆生科技指數，都是一些有質素的潛力股，例如阿里（9988）、騰訊（0700）、小米（1810）、美團（3690）等的新經濟類公司，長遠有潛力。所以有長線持有價值。由於基金有30隻股票，比起單一股票，風險能減低。

不過，現價都唔平，大約在合理區頂，因此，這刻不能大注投資。最好的策略，就是月供，或自行分注小注慢慢收貨，原理如同不斷儲貨，這樣就能平均買入價，減少風險。然後就長線持有。

2）現價合理，如果你資金足夠，可現價入。如果現金不算多，就月供。

3）平穩增長股+潛力股。

平穩增長型：你可以考慮盈富（2800）、銀娛（0027）、恆基（0012）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

潛力型：安碩恆生科技ETF（3067）、阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、中生製藥（1177），但就要明白波動性比上述會高左，同時風險大左，你要自己平衡。部分要等回少少先入。

4）同仁堂科技（1666）小注可以，這股都有質素，但增長力比過往減。現價合理區中下部。

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Q19486：

你好，想問下內航股走勢，想入753 or 670 。
感謝

龔成老師：

兩隻中中國國航（0753）會較有質素。

中國國航（0753）主要基地位於中國北京，亦係中國最大之商業航空公司之一。

主要業務包括航空營運業務，即提供航空客運及貨運服務。以及其他業務包括提供飛機維修服務、地勤服務及其他航空公司相關服務。

過往多年，生意與盈利都算有上升，不過，有時會因經濟等因素令佢有點波動。

不過，質素未算最高級別的類型。

其中一個風險，是油價。油價對佢成本影響好大，令盈利有波動。

另外，航空業對經濟週期較敏感，收入不穩，同時唔算係一個好賺錢的行業，因此這股的質素只是一般。

現價合理，經濟好轉與疫情過去對佢有正面影響，但由於本身不是好好賺，因此，又唔值得投資太多。

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Q19487：

龔先生你好,我比你本股票勝經吸引而買左
剛剛開始睇,但有d不明白之處, 望指教：

內容提到複利息, 我明白公式計法, 但如何應用呢？

例如我買左一隻股票每年有息收, 所持有既股票繼續在證券戶口, 你意思收到既息儲下仍放在戶口, 滾存再買另一隻股票, 對嗎？ 我不明白複利息如何應用在買股票上.

龔成老師：

複利息的概念，其實我地投資股票，就是買入企業，而企業本身會賺錢，然後再投入落企業裡滾存，企業會以複息的模式增長。

同時，你買股票會收到息，你只要將利息再投入該股，不斷買入股票，財富就能產生複息力量。

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Q19488：

你好呀，龔成老師！經過朋友介紹，留意到你嘅Facebook專頁。看完一個月真是獲益良多，非常感謝你的分享。我有問題想請教下你。

我現時工作了5年，因為沒有理財知識，主要都係靠慳錢定存而儲蓄。現時大概有90萬元，九成是現金，其中部份金錢就做定期，餘下有3手政府ibond，而因為聽聞滙豐是穩定收息

大概一年半前從高位入咗2手匯豐（$69），但是仲沒有放，現在價值大概3萬多元。

睇左你個FB大概一個月，明白到資產增值的重要性，而現金不是資產更會眨值，股票樓宇才是比較重要。

想投資但是不知道該如何分配，而且想在未來大概2年內樓市下跌時入手。

我現時打算以長期資產增值為目標，可以承受中至低風險。

睇完你FB後打算投入10萬元分批每季購入盈富和領展，股票比例是否太少？而對於股票選擇
想請問老師有什麼意見？

另外，我計劃預留10萬元作中高風險較高回報的投資，不知道基金是否一個好的選擇？

除此以外，想問請可以先拜讀老師哪一本著作先？因為時間不多，一方面不想未準備充足就入市，另一方面又怕錯過時機。感謝老師

龔成老師︰

現金係可以無限量發行，長線只會貶值，不宜用來做財富增值。我地應該集中係優質資產，好似優質股票、物業等。

當我地進行人生財富累積時，會運用「先增值，後現金流」方法。年輕人應著重於增值類資產，而較年長的，就應著重保守類別。因年輕人財富系統未成形，同時負擔較少，可以承受較高風險，所以應以增長為先。

例如初期投資較有潛力股票，令財富增值較快，到一定金額後，可轉較平穩增值的股票。最後有相當財富時，才換成收息股去為自已創造穏定現金流。

你只工作了5年，相信你是位年青人，組合應以增長力為主。IBOND、匯控（0005）都是用來收息為主，不宜有太多。

平穏增長股︰盈富（2800）、金沙（1928）、恆基（0012）、平安（2318）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、長建（1038）、粵海（0270）、領展（0823）。

潛力股︰安碩恒生科技（3067）、阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、中生製藥（1177）、福壽園（1448），但這些股票風險較高，你要自己平衡。

現時大市在合理區，你現有90資金可以先投入一半，用"分注"形式，慢慢買貨。餘下一半就等大跌市，才大力度掃貨。

書本上，你也可以睇我寫架"80後百萬富翁"、"財務自由行"和"股票勝經"。

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Q19489：

你好～京東健康 現價值唔值得入？如果現在入一手 如何？

另外華潤萬象生活 值得長線投資嗎？

你好！福萊特6865 同 信義光能 現價值得入嗎？ 那一隻比較好？

龔成老師︰

由京東（9618）分折出來京東健康（6618）其業務主要提供線上線下的醫藥出售和健康管理服務，業務布局包括醫藥電商、互聯網醫療、智慧醫療解決方案、健康服務等4個大板塊。

京東健康旗下京東大藥房，更是內地線上線下收入規模最大的零售藥房。其互聯網醫院，日接診量超過10萬次。

質素上，京東健康是有的。但由於估值難，不確定性大，同時暫時計唔平。如你只是一手，可以的。

華潤萬象生活（1209）由華潤置地（1109）分拆於香港聯交所上市，主要從事住宅和物業管理服務。

此股都有投資價值，但佢剛上市不久，參考數據唔多，很難估值，暫時只宜小注投資。

福萊特玻璃（6865）和信義光能（0968）都有質素，主要在中國生產及銷售光伏玻璃。

你預佢盈利會比較波動，因行業有一定不確定性。現價偏貴，要回較多才算較合理。

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Q19490：

龔成你好 ，很多謝你不厭其煩的分享價值投資法。在耳濡目染下終於擺脫短線持股、享受到股票倍升嘅回報。
讀了你幾本著作及跟進你的post後有幾個問題想請教：-

1. 記得你話現在市況適宜保留一定現金，可能約40-50%等大跌時入市。但又明白現金長線只會貶值

那若大市一直沒有大跌或到便宜區（可能會等好幾年？
）那一直手持那麼多現金怎辦？可否分享以你為例，
你現在手持的現金百分比是多少、平均年度持股百分比又是多少？

2. 知你一直很推介中國電塔，原因是國內3大電訊商都是他的客戶。但我認為正因他的成立是要服務各大電訊商，那他怎能有好的利潤/profit margin? 想看看你對我的看法有何意見？

3. 請問你怎樣比較平安好醫生、阿里健康同京東健康？我buy線上睇醫生嘅長線概念，本來想等價買平安好醫生，
但發現他的賺錢能力還有好一段時間才能改善，所以不知三者那個較好。謝謝

龔成老師︰

1）我地點都要留一定的現金，除非你見到大市大跌，處恐慌期，同時好平，否則，留有一定的現金是需要的。以現時的市況平貴，你預要留3-5成現金，當你不斷有收入，現金的比例會增加，其實就算未大跌，都可以適度入市。

我在大一般的市況，會留3-5成，之前2020年頭跌市，就用了部分「之前儲起的現金」，令現金數跌至2成左右，然後又因為有收入加上大市去翻合理，現金比例自然上翻3成。

2）你的想法都正確，由於佢客戶係3大電訊商，議價能力會打折扣。

但我地會睇埋成個行業架發展，佢會因為5G而直接受惠。加上佢在內地極高市佔率，是內地鐵塔龍頭，有壟斷優勢，因此長線整體發展會唔錯。

不過，佢的增長力的確無過往咁強，但質素仍在的。

3）京東健康（6618）、平安好醫生（1833）和阿里健康（0241）都係有質素和潛力，但問題係佢地是有危有機的類別，雖然業務增長好快，但這刻仍處於現金流不強的狀態。

估值上好困難，因為無實質的盈利數據作為基礎，我地這刻只能靠"估"，好難明確話邊隻明顯係好D。

暫時睇現有數據，值博率會係平安好醫生（1833）較為佔優（以長期業務增長力）。這些企業都可投資，但緊記只宜小注。

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Q19491：

老師你好，我22歲，而家累積左五十萬儲蓄，沒有任何投資過的經驗，請問可以如何入手，透過投資增大自己的資產？

龔成老師︰

你這個年齡，是財富增值的黃金時期，要好好把握，盡你一切的力量去儲蓄、投資、學投資知識。

你可以投資「平穩增值股」+「潛力股」，不過，由於潛力股要求你有一定的投資知識，因此這刻不用急著投資，你可以集中在平穩增值股先，潛力股小注好了。

平穩增值股︰盈富（2800）、銀娛（0027）、恆基（0012）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

潛力股：安碩恒生科技（3067）、阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、比亞迪（1211）、中生製藥（1177），但就要明白波動性比上述會高左，同時風險大左，你要自己平衡。

若你對這些股票都唔認識，可以先集中在盈富（2800），佢係包括52間質素不錯上市公司股票的組合。

現時大市處合理區，你可以先動用一半資金，慢慢咁分注入市。餘下一半，就是等大跌市時出手。如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q19492：

睇左你4-5本書，終於明白多d，現金變資產既理念，會逐步將之前既股票轉做一d更有價值既資產

我想問，我現在有大約30萬現金，對於0788有d搭糖，因為5G發展，佢似乎係其中一個巨頭，配合未來5G既發展，應該是不錯的資產股。

但我同時明白，買入價會影響回報，但我仲未識計合理價同便宜價（遲d會上堂架啦），想問現價1.16，是合理價嘛？

佢既合理價同便宜價係？如果我把30萬全部買佢，可以嘛？

龔成老師︰

中國鐵塔（0788）有質素和前景，中國的3大電訊巨頭，都是佢的主要客戶，以及大股東，當5G發展，佢一定會受惠，因此前景仍然正面。

佢現時的收入正不斷增長，盈利都保持向上，但股本回報率不高，是這股較弱的地方。現價在合理區中間位，可分注，慢慢入貨。

但留意任何股票、任何行業，我們都不應太過集中，因為一個行業就算更有優勢，也有機會面對行業週期及突發風險，太集中會對你整個財富組合不利。

因此，你要建立一個平衡的投資組合，當中有不同的類別、不同的行業，這是最好的平衡風險方法。相同行業不可佔組合多於3成，而單個別企業不要高過15%。

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Q19493：

請問0027 現在一個月低位 可以入嗎？
請問合理價/入手價大約應該係幾多

龔成老師︰

"一個月低位"是一些短線技術指標，唔建議用佢來做參考。

股票平定貴，我地應用佢長線質素、行業前景、財務狀況等基本因素來做判斷。

銀娛（0027）現價算是合理區中上部，可分注。但未算平，故要控制注碼。

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Q19494：

想問下sir, 1579頤海國際，6862海底撈，9922九毛九，哪隻會比較優質，它們都屬水桶一的股票嗎

龔成老師︰

頤海國際（1579）、九毛九（9922）、海底撈（6862）都係有潛力股票，算係水桶一至二之間。

現時估值都係貴架水平，值博率都唔算高，你投資要注意風險。

若考慮整體質素、品牌等，海底撈（6862）會係當中較優勝的一隻。

佢以「海底撈」品牌經營火鍋店及外賣業務，火鍋菜單由鍋底、醬汁蘸料以及在鍋底烹飪的食材三個主要部分組成，可點單鍋、鴛鴦或四宮格鍋底組合，餐廳提供多種調料及食材，以及供應小吃、酒和飲品。

在中國有好多分店，以及外國都有。

生意增長力強，有規模，有品牌，整體正面。相信長遠仍有發展的。

不過，這股市場比佢好高估值，現價貴。如果有貨可長線，但無貨最好跌翻D先考慮。

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Q19495：

龔老師，你好！想請教一下關於比亞迪的問題。我本年5月開始月供$1,00比亞迪，至今7個月。

平均購入價為114左右。我見比亞迪的價錢月來越高，是不是應該暫停月供呢？

（備註：每月$1,000月供不是問題的）謝謝你！祝 聖誕快樂，身體健康！

龔成老師︰

比亞迪（1211）係一隻有質素潛力股，如果你係年輕至中年人士，係適合。

月供雖然可以平衡價格波動，但當個價係異常地偏高，我地就應考慮減少，甚至停供。

比亞迪現時係貴的水平，月供應該停一停，等回到$120再開始。

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Q19496：

老師，請問TCL電子屬於潛力股嗎？

龔成老師︰

TCL電子（1070）全球最大的電視生產企業之一，其產品銷售遍及全球各主要市場。

集團本質不差的，業務穩定，生意不差，有持續的盈利。不過，過往的增長力該就不算強，稱唔上係潛力股。

此股負債略高，係一個唔理想架地方。現時估值，可說是處合理區水平，可分注。

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Q19497：

龔sir 你好呀，近排留意隻信義玻璃 868 想買入並長期持有

但依家持有1762 萬咖壹聯同 6988 樂享互動 2隻都蝕緊
分別 29%同9% 想問下仲可咖可以持有定或者要止蝕

多謝你既意見同時間

龔成老師︰

一隻股票是否持有，係睇佢質素和前景。買入價只係心理因素，唔好用佢來考量。

萬咖壹聯（1762）上市年期唔算好長，我無仔細研究此股，初部睇佢業務上，都算有潛力。

由於2020年中期業績有所回落，而且佢本身上市價唔平，過去市場對佢預期很高。當市場覺得佢表現不似預期，就會出現較大回調。

雖然佢回落不少，但現價只是較正常水平。如果佢佔你組合唔多，可以守住先。

樂享互動（6988）於內地專有商業智能技術（包括數據收集、產品分析、產品推薦等）及平台在行業客戶與自媒體發布者之間架設紐帶及提供服務。

同樣地，都係上市不久，都要一段時間才見真章。以2019年盈利計，現時估值十分高。若現貨不多﹐可以守。

信義玻璃（0868）長遠正面，不過就未必是高增長的類別，潛力度比過往略有減少。

加上佢不斷將較高增長的業務分柝左上市，令現時的信義玻璃增加，只是平穩類。

現時估值偏貴，投資值博率一般，回翻少少才可以入貨，或只小小注等跌先正式入。同時，你預佢中短期會比較波動，要長期先見到收成。

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Q19498：

龔sir 請問868及2331 是否有足夠的潛力於現時去投資？

龔成老師︰

信義玻璃（0868）近年的增長力弱左，不過，佢在技術上的行業優勢仍在，相信長遠仍是正面，不過就未必是高增長的類別，潛力度比過往略有減少。

加上佢不斷將較高增長的業務分柝左上市，令現時的信義玻璃增加，只是平穩類。

現時股值己經係貴，回翻D成才算合理區。你要預佢中短期都會比較波動，長線才會見倒收成。如真的想入，現價少少注好了，等跌先正式入。

李寧（2331）本質不差，本身有品牌，生意與盈利都有理想增長，賺錢能力不錯，相信前景正面。

但現時已經貴，你預佢起碼回較多，才算合理水平。

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Q19499：

你好，我現時持有0066和2628
兩隻都係剛剛開始月供

0066供左雨個月，現價覺得高，會視乎情況去供
2628覺得如果價在15.7--17.5(暫定)，會月供2000

但我幾隻股票想問下你的意見

005滙豐，如果價去到36-39，可否入貨？
941中移動是否有潛力，長線持有？
0012恆基地產價格都是3年低位，地產一向回報唔差，可否長線持有？

823房產信託基金你睇好長遠前景嗎？

按道理，呢四隻個價都係2-3年低位，是否值得考慮(它們市賬率低過1，係咪可定性抵買？)

龔成老師：

月供股票唔應該太多變化，一般是5年的投資，最少都3年。你要想清楚，這些股是否優質，是否適合你，在長遠你的財富組合上，發揮那一個作用。

港鐵（0066）有質素，你長供都得，短期內不內停。至於中人壽（2628）雖然都有質素，但增長力比過往年代減，你在$18以下先供，都可以的。

至於匯豐（0005）$39以下合理，但你預佢只是收息，增長力不強，所以要睇翻你的投資目標。

至於中移動（0941）同樣只是收息股，現價合理。

恆基（0012）現價合理，平穩增長型，可長線。

領展（0823）長遠仍正面，不過增長力比過往年代略減。

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Q19500：

你好呀老師 我想詢問一下6055 中煙香港 呢間公司算唔算有護城河？

長渣的話係咪一個適合既投資公司?

PS 細佬未接觸你地既書之前買落，賺左幾次短炒，然後再買左幾手壓左住貨。謝謝

龔成老師︰

中煙國際香港（6055）係中國煙草總公司的全資附屬公司，承擔中國煙草總公司國際業務的管理及運營工作。

中國煙草總公司為中國唯一根據國家煙草專賣制度從事煙草專賣品生產、銷售及進出口業務的實體。

業務上，的確有獨特性，不過，上市時間未算好長，真實面要慢慢先見到。加上佢股價十分波動，因此是較高風險的類別，唔建議持有太多。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

201022房仲買房初體驗（下）：與銀行打交道—零底薪的財力培養法＠文陳泰源

【前言】

買房除了關於自身的喜好以及如何挑好房之外，買房之前如何培養自身的財力證明以爭取優惠房貸更是重要的一環！尤其我買的是限制更嚴格的小套房，而在申請貸款與銀行交手的過程中又有哪些眉角要注意呢？接下來讓我娓娓道來……

【堅守預算上限】

雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線是不能退讓的，以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶要的屋況」去找房，預算則其次，畢竟出錢的不是我，何況買家在預算上通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出或接近上限的房子給買家。

如今換成我是買家，反而以預算列為最優先前提，一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經歷過「高估自己賺錢能力買了高額儲蓄險」所帶來長達6年的自虐式生活，讓我不願再為了置產而大幅影響生活品質。

因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後再繼續找房，畢竟銀行最後給我「閉瞎抹蚊」（台語的搞什麼花招），我不會預先知道，唯有保守再保守才能在買房時守住安穩的心。

【如何取得優惠房貸？】

談到申請房屋貸款，主要分4大項目：還款年限/年期、貸款成數、房貸利率及只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業房仲10年的心得是，影響這4個項目的因素裡，屋況其次，購買人本身才是重中之重！

《如何讓銀行看得起你？》

還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款九成九」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上的房子，貸款上限最高六成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣貸款最高至八五成，而頂新魏家之所以可以貸至九成九不外乎是財力已經大到銀行不怕它倒閉又渴望賺取客戶的利息，在兩情相悅的情況下最終取得超優惠貸款成數。

我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高導致銀行不敢放款太多時，如果購買人的財富實力夠雄厚，通常貸款仍舊不會是問題。然而，每個人因為工作性質的不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。

以我為例：我的公司規模並不大，又是無底薪，像我們這種人在買房子的時候，銀行給的條件通常不會好。

所以，我努力在「其他財力」上培養證明。除了買房自備款的「活存加定存」共OOO萬元長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢之外，另外還有2張在2018年已繳清的6年期（累計共8年）高額美元儲蓄險保單並且不解約亦不申請保單貸款，以及每個月的信用卡帳單也都繳清不拖欠也沒使用過「最低應繳金額」，維持零負債及良好的信用評比。

不過，我後來發現銀行普遍都已與時俱進了，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以我在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權讓銀行直接向國稅局調閱我「近兩年」的年度綜合所得稅申報紀錄。像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是房仲業務而不採信，好在我去年跟前年的所得紀錄都還算亮眼。

講更直白一點，對於收入不穩定的職業，如果希望銀行給你好的貸款條件，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「兩年前」就得開始培養起了！

《還款年限》

目前市面上的貸款年限主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年的專案，而還款年期的長短攸關屋齡與購買人的年紀。

以人來說：通則非一定，銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65—25＝40也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房年限最長就是20年了。

以房來說：通則非一定，銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據，判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）建築耐用年限則為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越久。

以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但因為我具備首購身份，銀行經綜合考量下願意給我30年期。

要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺你的利息也就越多，所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力但不代表我要繳滿30年為止。只要有賺到較多的獎金或意外之財，能提早還款就早點繳清。

因為，時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。

《貸款成數》

由於我買的是套房，銀行的限制比較多。通則來說貸款成數會落在6～7成。

以我為例：我一開始找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，除非我是VIP級客戶，縱然如此最高也只能六成，真是氣死倫！可後來我換國泰世華，最高卻能給我至85成，來回就差了25％將近250萬元的自備款！是不是差非常多？

強調，每家銀行的政策不同且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房的貸款成數最高，不代表明年也是喔！

《房貸利率》

每家銀行略有不同，甚至同一家銀行會出現兩種方案。以我為例：我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2個方案讓我選。

方案1：貸款七成，利率1.48％，無寬限期。

方案2：貸款八成，利率1.31％，3年寬限期，但要加1筆48600元的房貸型壽險。

一開始兆豐為了吸引我，直接拿方案2引誘，絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是「套房」加上「我本身是業務工作」收入不穩定等因素必須加保方可啟動方案2。

一開始我被唬住了，後來問了許多朋友才知道這筆費用早該在一開始申貸時就要讓客戶知道，有點讓人「奇摩歹」，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸大家，不管如何，買房一定要至少找兩家銀行，貨比三家不吃虧。

《寬限期》

還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但光知道這樣代表你「並沒有真正搞懂」寬限期。

以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還也就是2+20＝總共22年。其正解是頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還。換句話說，原本可用20年攤還的本金卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點，這是先樂後苦的概念。

偏好使用寬限期的人，只能說觀念與我不同，強調，無所謂對錯喔！以我朋友為例：

他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，而只要寬限期一到就立刻轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣，他可以永遠每月只付1萬元的利息就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢還可以拿去享樂或轉投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算？

【我最後選擇哪個方案？】

兆豐的方案2：貸款八成，利率1.31%，3年寬限期，房貸型壽險48600元。

國泰世華：貸款八五成，利率1.31%，無寬限期。

以上是銀行核貸下來的兩個方案，最後我選擇了國泰世華，想法如下，……↓

如果選擇兆豐，代表未來3年期間我光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可以花用，同事也附和說「3年很長，3年內會發生什麼事都不知道，只繳利息及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉獲利了結，豈不爽快。」好像很有道理？

當我與自己對話後，發現「寬限期」並不符合我的價值觀，一來是我個性偏好先苦後樂，二來這是我人生的第一間房子算是「起家厝」，我本來就打算長期持有，三是我把買房當存錢，沒打算不繳本金，第四個原因是，小套房可以貸款八五成且不需購買房貸型壽險，某個角度也算是證明自己多年的努力被銀行認可的里程碑。

還有一個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。

理性思考，我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或基金，萬一虧錢怎麼辦？寬限期只會讓人留下更多的現金在身上，而「閒錢越多越想作怪」是人性，既然這樣不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！

【原來，房貸是個好壓力】

租房子好比與人交往，住不慣（相處不來）就換一個，挺自在也蠻自我的；買房子，感覺像是生小孩，背房貸就如同背負著孩子的吃喝等生活開銷，花費變大了，壓力也隨之而來，這也許是有些人罹患所謂「產後憂鬱症」的原因吧？

其實，我自己也察覺到，無債一身輕並有了閒錢之後，我的情緒管理變差了，做業務開始有些隨興，我知道這並不利於我的事業，這也是我想藉著揹房貸重回「負債狀態」的動機之一。然而從交屋的那一刻起，我意識到責任感無形中提升了，遇到奧客時也變得比較有耐心，為人處事漸漸圓融了起來。

一直以來我常常被問：到底租房好？還是買房好？

過去沒買過房子的我會客觀地分析兩者的利弊讓民眾自行判斷，因為這不過就是每個人的「選擇」而已。如今，若你再問我同樣的問題，我的答案肯定是買比租好，因為我體悟到：「適度的」房貸壓力可以成為更好的人。

【後記】

對於買房經驗不足的首購族來說，預算拿捏過份樂觀讓自己深陷極大經濟壓力是常犯的毛病，而買房除了自備款之外還有哪些其他費用呢？以我買的房子權狀14.39坪、總價約1000萬元來說，……↓

契稅：29574元
印花稅：3957元
實價登錄費：1500元
地政規費（過戶）：5961元
地政規費（貸款）：10008元
貸款設定費1筆1棟：5000元
申請銀行貸款的開辦費：3000～5000元
代書費（土地所有權過戶）1筆：7000元
代書費（建物所有權過戶）1棟：7000元

上述這些稅費加起來大約7萬元，如果再把交屋後的屋況整理（非裝修）費用算進去，差不多就是買房總價的1～2％。因此請記得，除了自備款及2％買方服務費之外，至少還要預留2％的費用喔～

希望我的買房經驗能幫助到你一點點，只要能幫助到你一點點，就不枉費我打那麼落落長的文章啦！

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