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210622工商 如何讓銀行看得起你？買房新手必看6大重點
工商書房→https://ctee.com.tw/bookstore/selection/477016.html

買房除了自身的喜好及挑房哲學，買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要！尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房，讓我來分享與銀行交手的過程中，究竟有哪些眉角是要特別注意呢？

堅守預算上限

雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線不能退讓。以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶需求」找房，預算其次，畢竟出錢的不是我，何況買家通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。

如今換成我是買家，反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經高估自己的賺錢能力，買了高額儲蓄險，帶來長達6年的自虐式生活，但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後繼續找房，畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道，唯有保守評估才能守住安穩的心。

談到房貸，主要分4大項目：還款年限／年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期／寬緩期。以我從業10年的心得，影響這4個項目的因素，屋況其次，購買人本身才是重中之重！

如何讓銀行看得起你？

還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99％」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成，而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒，又渴望賺取客戶的利息，兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。

我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高，導致銀行不願意放款太多時，如果購買人的財力證明夠雄厚，通常貸款仍不是問題。然而，每個人的工作性質不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。

以我為例：我待的公司規模並不大，又是零底薪的業務型態，像我們這種人在買房時，銀行給的條件通常不太好，所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元，長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢；還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單，且不解約亦不申請保單質借；以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠，也沒使用過最低應繳金額，維持零負債及良好的信用評比。

我發現，現代銀行普遍已與時俱進，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權，讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。

像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點，對於收入不穩定的職業，如果希望爭取好的貸款優惠，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養！

還款年限

目前市面上主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案，而還款年期的長短，攸關屋齡與購買人的年紀。

以人來說（通則非一定）：銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65−25＝40，也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房還款年限最長就是20年了。

以房來說（通則非一定）：銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）的耐用年限為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越長。

以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但由於我具備「首購」身分，所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。

要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力，但不代表真的要繳滿30年，只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。

貸款成數

一開始，我找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，縱然我是VIP客戶，最高也只能貸6成，後來換國泰世華，沒想到它們最高能貸85成，這樣一來一回就差了25％，也就是將近250萬元的自備款！

不過每家銀行的政策都不同，且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠，並不代表明年也是喔！

房貸利率

每家銀行略不同，甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。

方案1：貸款7成，利率1.48％，無寬限期。

方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，但要加收1筆48600元的房貸型壽險。

起初，兆豐為了引誘我找它們申貸，只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是套房，加上我本身是零底薪的業務等因素，因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了，後來問朋友才知道，這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸讀者，不管如何，買房一定至少要找2家銀行，貨比三家不吃虧。

寬限期

還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但這樣代表你並沒有完全搞懂。

以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還，也就是2＋20＝總共22年。正解是，頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還；換句話說，原本可用20年攤還的本金，卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢，先樂後苦的概念。

我要強調，這並無所謂對或錯，只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例：他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，只要寬限期一到，就轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣無限循環，他可以永遠不繳本金，每月只付1萬元的利息，就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢，還可以去享樂或投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算，差別只在能否湊出自備款而已。

最後我選哪種方案？

兆豐的方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，房貸型壽險48600元。

國泰世華：貸款85成，利率1.31％，無寬限期。

以上是銀行核貸下來的2個方案，最後我選擇了國泰世華，而我的想法是這樣的。

如果選兆豐，代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可花用，同事也附和說：「3年很長，3年內會發生什麼事不知道，只繳利息，及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉，獲利了結，豈不爽快！」聽起來似乎很有道理。

只是，寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」；二來這是我人生的第1間房子，算是「起家厝」，我本來就打算長期持有；三是我把買房當存錢，所以沒有不繳本金的打算；四是小套房可以貸款85成，且不需購買房貸型壽險，某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。

還有1個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他，反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上，而閒錢越多則越想作怪，這是人性。既然這樣，不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！

省出一棟房：24招易上手的存錢絕技(本文摘自陳泰源著《省出一棟房：24招易上手的存錢絕技》，台灣遊讀會股份有限公司提供)

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/07/210622-6.html

【龔成問答信箱】（Q18421-Q18440）

Q18421：

Hi老師，我今年19歲，上年比媽媽介紹左股票呢樣野，由完全唔識就去抽9988，之後無意中睇到你個page，
認識價值投資，買咗兩隻潛力股，到而家得到一個可觀嘅回報

呢年經歷唔少起伏，有3月股災，果時"輸"唔少，因為明白價值投資而冇擔心過，想多謝你先。

你成日叫人Strong hold優質股，我明白佢如果有個特點係可以永遠優質，理論上係可以唔放

但係唔放咪一直入錢入錢而冇得享受？要直至足夠金額財務自由咪好耐？其實聽咁耐財務自由，
姐係有幾多（錢/收息股）先叫財務自由？

另外想請教潛力股，點樣去判定佢唔再有潛力？例如你所講嘅1211，你話要等電動車普及，先考慮放出，
咁其他行業呢？小米就可以等佢將平價手機引入啲生活用品比人購買，製造一個生活圈都用小米

同樣道理係咪姐係當佢生活圈普及就代表佢潛力會減左（同時亦代表佢成功左普及）到時就可以放？咁樣你認為點先為止普及？

有咩準則？你之前隻六福點解放左？因咩事/因素/準則你覺得佢潛力唔及1211？

龔成老師︰

當我地進行人生財富累積時，會運用「先增值，後現金流」方法。年輕人應著重於增值類資產，而較年長的，就應著重保守類別。因年輕人財富系統未成形，同時負擔較少，可以承受較高風險，所以應以增長為先。

在初期會投資較有潛力股票，去令財富增值加快。到一定金額後，可轉較平穩增值的股票。最後有相當財富時，才換成收息股去為自已創造穏定現金流。

而中間係唔係一定唔會沽貨，又唔一定。如果你無定平貴能力，咁一直持有一隻優質股，會係最安全架做法。

若你有一定投資經驗，當發現個大市好狂熱，估值已經異常地高。咁我地就應該增加現金持有架比例，因而要沽出部份優質股。

而點樣去判斷一隻優質股，已經無潛力。就正如你所講，現在投資比亞迪（1211），因為好大程度係由於佢係行內有很高技術，而且電動車未普及。當電動車普及，佢就會由潛力股，變成平穏增長股。

每個企業都會有不同原因，你要自已細心去研究，到底間企業架獨特優勢在那裡（可能係技術、品牌、壟斷性優勢等），從而知道點去衡量一隻股票潛力是否尚存在。

例如投資潛力股，好多時的原理是「由細間公司開始投資，等佢變大」，到佢真正變大左，就可以賣出。

而六福（0590）我個時賣出係好早期架事，當時係因為見佢升唔少，比亞迪（1211）又在$1X水平。其實要考慮好多值博率的問題，但原則上，會建議長線為核心。

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Q18422：

龔成，前幾日發生咗一件事，想分享一下同埋同你講聲多謝!

話說前幾日去銀行遇到個RM，都預咗佢會sell產品但見仲等梗就聽吓啦！佢一開始係sell年金，記得你經常強調「先增值後現金流」，我覺得以我年紀可以接受增值力強啲既投資所以推咗佢。

佢見我嫌回報低，就推界高息股票掛鈎xx(唔記得最尾幾個字），我突然閃出「大富翁致富藍圖」入面講既銀行高息產品陷阱，所以就用風險太高嚟推佢。

點知佢再解釋，果然就係期權，但呢兩個字完全冇出現過。

我就直接答佢：咁咪即係期權囉...佢呆咗5秒就答：期權？唔係...！佢可能係咪俾我拆穿之後唔知點反應...之後佢屢敗屢試，見我話風險太高就叫我買債券，但睇吓都係BB級別，何況而家低息環境債券都唔太吸引啦所以又再推咗佢

短短20-30分鐘我感覺好似係個考試，考梗我喺本書度學到啲咩

所以好多謝你，$168既書可以咁長知識

龔成老師：

哈哈，好呀，證明你的基礎知識不差。

銀行與坊間的投資公司，都會包裝產品去出售，不是話佢地的產品有問題，而是我地要有自己的知識，先可以「避免比佢地帶住走」。

2008年金融海嘯，當年好多高薪一族，就是買左大量累計期權（Accumulator），最後輸左好多錢。所以，你有知識，就可以有獨立分析能力。

就算到近年，唔少銀行賣債券基金，話裡面投資「高息債券」，所以派息穩定，但高息債券另一價名就是「垃圾債券」，所以，我地有知識是十分重要的。

保持進步啦！

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Q18423：

龔sir你好，我今年35歲，正常月入35000，另加bonus，唔穩定，因為我有家庭，減去家用、工人等等基本上每個月都無得淨。疫情前有bonus才有得淨。

有計劃置業但現在經濟差，打算買d有質素股票等多d資金再置業。想問如何建立一個健康的股票組合？麻煩晒龔sir

基本資料如下
現金500000
月薪 35000
股票 9988 $239 400,
700 $521 100,
1810 $23.8 1000

多謝指教！

龔成老師：

由於你收入與支出相等，未能儲到現金，因此要較小心運用$50萬，唔好太進取。

你現時持有的股票，都有質素的，可以持有。

你之後可考慮平穩增長股，由於市況唔特唔平，因此你動用$25萬好了，慢慢分注入優質股。

你可以考慮盈富（2800）、銀娛（0027）、恆基（0012）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

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Q18424：

龔成老師
我在手頭上

有 2手1號長和 平均價$51.75
有 2手5號匯豐 平均價$42.5
有 2手2018 瑞聲 平均價$55.22

你覺得我可否長期持有？
有無升值潛力？

希望得到你少少意見

龔成老師：

長和（0001）有質素，有收息及少少增長能力，不過增長力就比過往年代弱。

瑞聲（2018）有質素，增長力會比0001好，你可以長線持有。

至於匯控（0005），賺錢能力與增長力的確弱左，但又未去到完全無質素，近期股價受壓，除左佢經營環境影響，佢派息問題都是因素，因為市場一向理解這股是「收息股」。

我從股息角度分析這股。

相信長遠是收息股，但股價增長就有限。可以先從佢近年唔派息及財務情況分析。

首先睇翻佢財務數據唔算話特別差，今次要停派息，主要原因係接獲英倫銀行透過審慎監管局發出的書面通知，要求匯豐取消派息。

所以，佢並不是自己好唔得，而去到要唔派息，而是因應翻英國監管局要求，才這樣做，所以，雖然是不好的利息，但不是核心性不利。

停派息對收息股從來都不是好事，但在這全球經濟咁差時候，為集團預留一筆資金備用，對集團和股東都是有利的。

在全球經濟環境影響下，集團中短情況相信都會維持波動，未來再停派息也說不定。但我地投資應該要集中考慮翻佢長線因素，雖然預期匯豐中短期表現會受壓，但長線質素依然存在。

作為收息股係可以，概念上，就是放棄中短期股息，而預期將來慢慢回到正常狀態，只要你投資組合唔好太偏重單一隻匯豐或銀行業就無問題。

但記得，唔好佔比太重就得。同時明白這只是收息股，唔好對股價有太大期望。同時不能持有太多。

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Q18425：

你好，我今年34歲，之前一直幫屋企人還錢，完全冇積蓄，月月清

終於今年還哂，我好想要有多啲錢
我月入35K, 每個月應該係可以有18K儲蓄嘅⋯
我想問

完全冇投資經驗，點開始好？
多謝！

龔成老師：

你要做三樣野，第一，增加知識，你要學理財及投資的知識，記住，投資並不是坊間的炒炒賣賣，你要從書本或課堂上認真學習。《股票勝經》適合初階者的。

第二，了解銀行及證券行，去開一個證券戶口，並準備做月供股票。

其實兩者都可以，銀行就較方便，但手續費就較貴，證券行收費就較平。你可以先了解下不同的收費。

第三，將每月的部分資金，去做月供股票，供盈富（2800）。對初階投資者來說，月供股票是一個很好的累積財富方法，因為可避免你一次過在高位買入的風險。

你現時可開始，每月供$8000盈富（2800）。

原理如同儲錢，不過就不是儲現金，而是儲股票。計劃要長期進行。

另外，盈富是一個組合，適合絕大部分人投資，風險不高，長期儲貨可助你財富平穩增值，記住要長線持有。

當你在做上述三件事的同時，開始學下股票，了解下那些股票適合你自己。上述只同你簡單供盈富，當你過幾個月，有知識及少少經驗後，就可以利用你手上的資金，其中一部分，去投資股票。

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Q18426：

龔老師，在現有的數隻房地產信託基金中，是否以領展最有發展潛力，並且收息較佳？

若想買領展，現在的價格是否合理呢？
謝謝！

龔成老師：

領展（0823）在當中，增長力較高，但股息率卻不是最好，如果要股息高少少及穩定D，置富（0778）會較好。

領展現價合理，分注投資，長線持有，可以的。

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Q18427：

你好，龔老師，我今年32歲，想幫小朋友做一個讀書基金，每月儲5000

而家開始，18年後可以用，請問股票可以月供邊隻同埋供幾多隻，等到18歲既時候有一筆錢，謝謝你

龔成老師：

最好就是月供ETF，你可以供盈富（2800）$3500、華夏恒生科技（3088）$1500，長期進行，這是一個較平衡，長遠有基本增長力的做法。

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Q18428：

龔成老師你好，我而家做緊餐廳生意，我生意唔錯搵到一舊錢，黎緊租約滿唔續租，我有以下打算
而家二選一

1.買樓+開間小型餐廳
2.同股東開間大型餐廳

如果是老師會點揀？那個風險較高？

龔成老師：

1）會較低風險，你可以平衡左你的財富，同時有基本的物業持有，對你來說較穩陣。

2）風險會較高，不過，如果你較年輕，想進取D，而你對你及股東又好有信心，就可以做。

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Q18429：

龔成老師 我47歲有2個20,14歲仔女，有工作，老公同我分開投資，想問呢個組合可以長期持有嗎？合適嗎？

我樓已經供完，有一份年金剛買每月供＄1000供10 年，亦有儲蓄保險連危疾供＄1000 現金有10萬如大跌市再可入貨

股票30萬,如下778佔15%,2388佔15%,1177佔15%,1448佔7%,14佔8%,1972佔15%,1928佔10%,270佔15%望到時退休财富已經纍積唔該

另仲想問強積金如恒指升到高位需要轉保本基金?

龔成老師：

儲蓄保險連危疾供＄1000，可保持進行。

現金有10萬如大跌市再可入貨，方向正確。

至於股雲組合，都是有質素的股票，而你的年齡，財富仍有增長的能力。你可以用「先增值，後現金流」的方法。

你現時的股票組合，基本上都適合的，但個股去到15%佔組合，已經是上限你最好增長翻一些ETF，例如盈富（2800）、恒生科技（3088）（盈富佔較多），對你的組合平衡度會較好。

當你到近退休年齡時，你可以轉到收息類資產

至於強積金的配置其實唔複雜，你只要按你的年齡階段，去進行分配就得，年輕時較進取，中年平穩，退休前就保守。基本上你按年齡，慢慢跟這樣比調整就得。

強積金是一個超長線投資，中短期當然會有上落，但就唔需要轉來轉去。

只要按你的年齡，長線配置就得。我自踏入社會工作後，一直都是100%恆指，無變過，根本唔需要理會。

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Q18430：

1）老師你好，我是澳門的，今年27歲，現金約有十萬，亦因疫情關係未來薪金每月只有1萬多，扣除所有洗費月供基金年金供款等每月能儲2千

想累積財富未來兩年結婚或必要時用，但對股票不太認識，想了解老師常推薦的盈富基金適合嗎，月供多少比較好？及有其他推薦來分散風險嗎？如入手現在可入嗎？

2）可推薦新手投資的書藉嗎？

龔成老師：

1）如果你的資金，將會在1、2年內動用，投資股票未必是最好的選擇，因為買股票原理如同買企業，企業增長需時，而中短期股價只會因當時市況而波動，而無人知你1、2年後動用資金時，市況如何，因此，你應該持有較多現金，以「所需的現金」作最大的考慮，如果有資金剩，就可以投資股票。

當然，你不用100%持有現金，但就會大部分都是。你可以按你可承受的風險，小部分投資股票，盈富（2800），是可以的，這是一個組合，對未有選股能力的投資者來說，是較好的選擇。月供$2000可以，但你要先考慮現金情況。

2）你可首先睇：

《80後百萬富翁》
《股票勝經》
《財務自由行》

之後再睇其他。

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Q18431：

老師你好，我今年19歲，今年讀大二，外地讀書冇收入，積蓄有7萬元左右，想未來畢業後10年內草到第一桶金，請問可以點做？

龔成老師：

你最好試下做生意，這年齡最適合試，多d發掘身邊的機會，一些你地年輕人先見到的商機，好好把握。

如果你唔想做生意，都可以善用這筆資金，投資股票，$25000可以開始投資，另外$25000就等投資機會，要大跌市才動用。$20000就是備用。

你這個年齡，是財富增值的黃金時期，要好好把握，盡你一切的力量去儲蓄、投資、學投資知識。

你可以投資「平穩增值股」+「潛力股」，不過，由於潛力股要求你有一定的投資知識，因此這刻不用急著投資，你可以集中在平穩增值股先，潛力股小注好了。

你可以考慮盈富（2800）、銀娛（0027）、恆基（0012）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

如果想增長力高少少，可考慮：華夏恆生科技ETF（3088）、阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、比亞迪（1211）、中生製藥（1177），但就要明白波動性比上述會高左，同時風險大左，你要自己平衡。部分要等回少少先入。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q18432：

龔成老師您好，由2018年初至今follow 你FB 已經2年多了，睇住你由2年前得5-6萬follower，到今日既16萬follower，真係好戥你開心

多謝您2年幾前推介既1211，令我而家整個股票組合升值了不少（平均買入價4x蚊）。我諗我會繼續長期持有。
（不過估唔到既係0285升得仲勁、因為1211和0285如果同時持有就會有集中風險，所以我最後揀左1211）

龔成老師：

近幾年我的確發展得好快，比較有趣的是，當我FB的人數上到大約10萬，開始多行家針對我，其實我都唔知點解，但有趣的地方，反而係我因為咁樣而多人識多，有網友同我講就係因為咁樣而跟左我。

比亞迪（1211）可以保持長線持有，比亞迪電子（0285）都有質素，但有時我地投資，都要先從風險角度考慮。

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Q18433：

老師早晨，Q1. 看了你比亞迪短片，覺得應該持續長線持有此股。

不過，查返資料幾年前比亞迪試過來港搞電動的士，不過因為充電及電池續航性問題而失敗並徹出香港，擔心能否再在香港卷土重來

始終充電站設施不足在香港土地問題下是一個阻礙，如果香港始終難以普遍，對此股票會否有深遠影響？

Q2. 百勝中國質素如何？

龔成老師：

1）潛力企業在發展過程中，總會遇到好多問題，產品未得，這是正常的，如果產品已好成熟，就不是潛力股。

由於佢技術仍不斷進步，好多問題慢慢會解決。而佢主要市場在大陸，發展正面，因此香港市場對佢來說貢獻不會大。

2）百勝中國（9987）有質素，不過由於本身已好大隻，並不是快速增長的類別。

佢主要係中國大陸經營餐廳業務，旗艦餐廳品牌包括快餐品牌肯德基與休閒餐飲品牌必勝客（都係利用獨家經
營和授權經營權）。

佢另外仲有其他品牌代理，包括小肥羊（專營火鍋）、黃記煌（燜鍋品牌）、東方既白（中式快餐品牌）、ＣＯＦＦｉｉ　＆　ＪＯＹ（咖啡店品牌）、Ｌａｖａｚｚａ（授權咖啡店品牌）等。

睇翻佢的資料，佢係中國的1400多個城市，共有約1萬間家餐廳，當中約85%餐廳由集團擁有及自營。

可見有一定的規模與經營網絡，過往的業務都不差，增長力都有。相信長遠能利用當中的優勢保持發展。

不過，現價都唔算平，加上本身已有一定的規模，所以預期佢只是平穩增長類，如果投資，要分注入，適合長線的。

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Q18434：

老師 我依家讀緊大學 我想問下你覺得如果邊讀書既話做咩副業會比較好？定還是專心讀書呢？

同埋我發現好多時候一啲優質股未去到好平，通常喺合理區中下部就開始回升，太貪心搞到錯失左機會。

咁係咪應該只留一半錢等待便宜價位，然後另一半喺合理區入手長期持有會比較好？

龔成老師：

你是大學生，應該有能力進行副業，單靠讀書在現時社會無用的。

你可以試下做生意，由你身邊人、年輕人的需求與商機開始尋找。總之，唔好想太多，「做」是最好的，不斷試就有機會。

有關優質股，的確有時會有這情況，因為優質股市場都好重視，好多時唔會跌得太多，所以去到咁上下已經會回升。

因此，我都會建議優質股在合理區，分注買部分（例如買入3-5成），同時留現金，等自己有一些貨，如果大跌就加注。如果唔跌上升，起碼都有基本的貨。

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Q18435：

老師想請問一下你

1.你當年離職，成為全職投資者，會唔會突然間冇左固定收入而不安，係咩原因令你決定係當時離職？

2. 3718北控制城市資源管理，會唔會係一個有潛力的股票，我覺得垃圾處理回收係一個大趨勢

龔成老師：

1）因為當時我的被動收入，以足以支持我的日常支出，所以不安感減少左。但最初都有少少的，因為賺錢模式變左，但我地都要克服的。最重要知道是大方向正確，就要自己大踏步進行。

當時我外面的業務發展理想，同時被動收入已足夠，所以辭職。

2）北控城市資源（3718）有質素的。

佢主要在中國從事環境衛生服務；危險廢物處理業務；以及廢棄電器及電子產品處理業務。

環境衛生服務方面，佢的服務涵蓋綜合道路清潔、垃圾分類、垃圾收運、垃圾轉運站管理、公廁管理、糞便收運、綠道養護、河道保潔服務。

同時自2019年起開始，佢有係北京的若干商住區域提供物業管理服務。

過往財務數據不差，有一定的增長力，有長線投資價值。

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Q18436：

老師你好，本人平均價$7買入建設銀行三萬股

建設銀行現在的業務狀況你認為我將來$6.5 出售還是在低價購入拉低平均價好？

龔成老師：

建行（0939）有質素的，不過銀行業的賺錢能有所減少，加上壞賬問題，都影響企業的質素。

你原有的貨，可以持有。如果加注，你要先計算加注後，這股佔你股票組合的比例會否太多，銀行股佔股票組合的比例會否太多。

如果你計加注後仍不多，就可加少少。

記住，重點不是「拉低平均價」，而是組合比例與配置。

而這股只是收息股，增長力不強。

另外，你要在加注後，仍有現金剩。

如果你長遠想收息，可一直持有，如果想組合有增長力，就上翻$6以上考慮轉其他。

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Q18437：

你好！龔先生，本人因理財不善，今年二月申請了46萬貸款，供6年，每月供$9571，我計算了6年須付多二十多萬利息。

我現手頭有50多萬現金，想請教龔生我直接一次過清貸款好還用投資生財好，約須付42萬左右，已付6萬多利息，自己心想還未付那麼多利息，不如一次過清。

如果你建議我不清，50多萬用可建議我作什麼投資好？

請龔生指教，因本人是不善投資，感謝及等候你回覆！

龔成老師：

第一，你要先找翻資料，了解你這筆貸款的「實際年利率」，如果實際年利率太高，就應該盡快清還。

這個就是你的「資金成本」，除非你的「投資回報率」，能大過這個成本，否則，早點清還是有著數的。

另外，借貸投資是高階投資者才能用的方法，如果你在過往的投資經驗中，10年有8年都有錢賺，平均回報不差，就可以考慮將資金投資。

否則，盡日還錢會較著數。

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Q18438：

老師，我手上有400股9988,平均價195. 請問什麼價位可以增持？

另外手上有1211, 590($13x7000),1810($13.4x3000)

同問什麼價位可以增持？
唔該老師

龔成老師：

阿里（9988）有質素，你可以長線持有，至於增持，由於你本身有貨，加上現價唔算平，所以唔需要太急去增持。去翻$230以下，最好$200先考慮會較好。

或者你利用月供，長期入都得。

另外的幾隻，六福（0590）是合理價，你可以首先考慮這股加注（但要記住同一股不能佔組合比例太多）。而比亞迪（1211）、小米（1810），等回翻10%-15%先加注會較好。

同時，大市這刻唔算特別平，所以你加注後，最好有現金在手。

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Q18439：

Hi龔sir! 近來科技股一直熱炒，之前月供開嘅1211都有賺到D錢，但此版塊已被熱炒，所以我此刻反而唔想再月供，睇番舊經濟股覺得值搏率更高，我咁諗正確嗎？

龔成老師：

有不少科網股的確有點熱，雖然未到完全狂熱的狀態，但的確要小心。你停供是可以的，持有的貨，可以暫時繼續持有。

而你將資金轉到舊經濟，是可以的。

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Q18440：

老師，我之前買賣小米，有短炒情況，發覺好似行錯路。

之前，我心郁郁用左10000左右入左兩手小米，當時24.6，收市又有成25.6，賺左幾百，算係人生第一次買股用真錢，係有種興奮感覺。

但係之後開市26.6一開就即刻跌落25蚊就嚇左一下，即刻放左一手，之後又見佢升返又即刻買返一手

之後成日都心不在焉，時時刻刻都開手機睇股價，最後收市跌返落25.7。

冷靜落黎諗下，發現自己犯左好多新手毛病，終於明白你當初點解講跟市太貼唔係好事。

我個人第一次買成個人都好緊張，明明知要睇長期，但當時就係冇耐性，又有少少跟討論區既人風向行事，同埋俾個股價少少地影響左自己心情。

當交左小小學費攞經驗，純粹同你分享一下，我覺得真係要落一落場試下水溫先有呢種經驗，係幾有挑戰。我依家諗緊好唔好繼續留住兩手好，你有冇咩睇法？

龔成老師：

這些要你自己經歷的，想像投資，同用真錢投資，是完全不同的兩回事，這要你自己感受才得。

這都是學習。

希望你之後學識長線投資，因為成功的投資者、基金經理，都是好有耐性，同時能夠平常心面對股價。

而一般的散戶，好易會被股價上落影響左投資決定，例如在優質企業質素無變，但股價下跌的情況下，因為心理因素而賣出。

總之你記住，我地不是炒股，是配置，將你的現金轉為優質股，長線投資。小米（1810）有質素，但相信股價會好波動，平常心。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

201022房仲買房初體驗（下）：與銀行打交道—零底薪的財力培養法＠文陳泰源

【前言】

買房除了關於自身的喜好以及如何挑好房之外，買房之前如何培養自身的財力證明以爭取優惠房貸更是重要的一環！尤其我買的是限制更嚴格的小套房，而在申請貸款與銀行交手的過程中又有哪些眉角要注意呢？接下來讓我娓娓道來……

【堅守預算上限】

雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線是不能退讓的，以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶要的屋況」去找房，預算則其次，畢竟出錢的不是我，何況買家在預算上通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出或接近上限的房子給買家。

如今換成我是買家，反而以預算列為最優先前提，一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經歷過「高估自己賺錢能力買了高額儲蓄險」所帶來長達6年的自虐式生活，讓我不願再為了置產而大幅影響生活品質。

因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後再繼續找房，畢竟銀行最後給我「閉瞎抹蚊」（台語的搞什麼花招），我不會預先知道，唯有保守再保守才能在買房時守住安穩的心。

【如何取得優惠房貸？】

談到申請房屋貸款，主要分4大項目：還款年限/年期、貸款成數、房貸利率及只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業房仲10年的心得是，影響這4個項目的因素裡，屋況其次，購買人本身才是重中之重！

《如何讓銀行看得起你？》

還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款九成九」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上的房子，貸款上限最高六成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣貸款最高至八五成，而頂新魏家之所以可以貸至九成九不外乎是財力已經大到銀行不怕它倒閉又渴望賺取客戶的利息，在兩情相悅的情況下最終取得超優惠貸款成數。

我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高導致銀行不敢放款太多時，如果購買人的財富實力夠雄厚，通常貸款仍舊不會是問題。然而，每個人因為工作性質的不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。

以我為例：我的公司規模並不大，又是無底薪，像我們這種人在買房子的時候，銀行給的條件通常不會好。

所以，我努力在「其他財力」上培養證明。除了買房自備款的「活存加定存」共OOO萬元長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢之外，另外還有2張在2018年已繳清的6年期（累計共8年）高額美元儲蓄險保單並且不解約亦不申請保單貸款，以及每個月的信用卡帳單也都繳清不拖欠也沒使用過「最低應繳金額」，維持零負債及良好的信用評比。

不過，我後來發現銀行普遍都已與時俱進了，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以我在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權讓銀行直接向國稅局調閱我「近兩年」的年度綜合所得稅申報紀錄。像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是房仲業務而不採信，好在我去年跟前年的所得紀錄都還算亮眼。

講更直白一點，對於收入不穩定的職業，如果希望銀行給你好的貸款條件，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「兩年前」就得開始培養起了！

《還款年限》

目前市面上的貸款年限主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年的專案，而還款年期的長短攸關屋齡與購買人的年紀。

以人來說：通則非一定，銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65—25＝40也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房年限最長就是20年了。

以房來說：通則非一定，銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據，判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）建築耐用年限則為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越久。

以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但因為我具備首購身份，銀行經綜合考量下願意給我30年期。

要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺你的利息也就越多，所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力但不代表我要繳滿30年為止。只要有賺到較多的獎金或意外之財，能提早還款就早點繳清。

因為，時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。

《貸款成數》

由於我買的是套房，銀行的限制比較多。通則來說貸款成數會落在6～7成。

以我為例：我一開始找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，除非我是VIP級客戶，縱然如此最高也只能六成，真是氣死倫！可後來我換國泰世華，最高卻能給我至85成，來回就差了25％將近250萬元的自備款！是不是差非常多？

強調，每家銀行的政策不同且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房的貸款成數最高，不代表明年也是喔！

《房貸利率》

每家銀行略有不同，甚至同一家銀行會出現兩種方案。以我為例：我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2個方案讓我選。

方案1：貸款七成，利率1.48％，無寬限期。

方案2：貸款八成，利率1.31％，3年寬限期，但要加1筆48600元的房貸型壽險。

一開始兆豐為了吸引我，直接拿方案2引誘，絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是「套房」加上「我本身是業務工作」收入不穩定等因素必須加保方可啟動方案2。

一開始我被唬住了，後來問了許多朋友才知道這筆費用早該在一開始申貸時就要讓客戶知道，有點讓人「奇摩歹」，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸大家，不管如何，買房一定要至少找兩家銀行，貨比三家不吃虧。

《寬限期》

還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但光知道這樣代表你「並沒有真正搞懂」寬限期。

以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還也就是2+20＝總共22年。其正解是頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還。換句話說，原本可用20年攤還的本金卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點，這是先樂後苦的概念。

偏好使用寬限期的人，只能說觀念與我不同，強調，無所謂對錯喔！以我朋友為例：

他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，而只要寬限期一到就立刻轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣，他可以永遠每月只付1萬元的利息就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢還可以拿去享樂或轉投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算？

【我最後選擇哪個方案？】

兆豐的方案2：貸款八成，利率1.31%，3年寬限期，房貸型壽險48600元。

國泰世華：貸款八五成，利率1.31%，無寬限期。

以上是銀行核貸下來的兩個方案，最後我選擇了國泰世華，想法如下，……↓

如果選擇兆豐，代表未來3年期間我光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可以花用，同事也附和說「3年很長，3年內會發生什麼事都不知道，只繳利息及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉獲利了結，豈不爽快。」好像很有道理？

當我與自己對話後，發現「寬限期」並不符合我的價值觀，一來是我個性偏好先苦後樂，二來這是我人生的第一間房子算是「起家厝」，我本來就打算長期持有，三是我把買房當存錢，沒打算不繳本金，第四個原因是，小套房可以貸款八五成且不需購買房貸型壽險，某個角度也算是證明自己多年的努力被銀行認可的里程碑。

還有一個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。

理性思考，我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或基金，萬一虧錢怎麼辦？寬限期只會讓人留下更多的現金在身上，而「閒錢越多越想作怪」是人性，既然這樣不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！

【原來，房貸是個好壓力】

租房子好比與人交往，住不慣（相處不來）就換一個，挺自在也蠻自我的；買房子，感覺像是生小孩，背房貸就如同背負著孩子的吃喝等生活開銷，花費變大了，壓力也隨之而來，這也許是有些人罹患所謂「產後憂鬱症」的原因吧？

其實，我自己也察覺到，無債一身輕並有了閒錢之後，我的情緒管理變差了，做業務開始有些隨興，我知道這並不利於我的事業，這也是我想藉著揹房貸重回「負債狀態」的動機之一。然而從交屋的那一刻起，我意識到責任感無形中提升了，遇到奧客時也變得比較有耐心，為人處事漸漸圓融了起來。

一直以來我常常被問：到底租房好？還是買房好？

過去沒買過房子的我會客觀地分析兩者的利弊讓民眾自行判斷，因為這不過就是每個人的「選擇」而已。如今，若你再問我同樣的問題，我的答案肯定是買比租好，因為我體悟到：「適度的」房貸壓力可以成為更好的人。

【後記】

對於買房經驗不足的首購族來說，預算拿捏過份樂觀讓自己深陷極大經濟壓力是常犯的毛病，而買房除了自備款之外還有哪些其他費用呢？以我買的房子權狀14.39坪、總價約1000萬元來說，……↓

契稅：29574元
印花稅：3957元
實價登錄費：1500元
地政規費（過戶）：5961元
地政規費（貸款）：10008元
貸款設定費1筆1棟：5000元
申請銀行貸款的開辦費：3000～5000元
代書費（土地所有權過戶）1筆：7000元
代書費（建物所有權過戶）1棟：7000元

上述這些稅費加起來大約7萬元，如果再把交屋後的屋況整理（非裝修）費用算進去，差不多就是買房總價的1～2％。因此請記得，除了自備款及2％買方服務費之外，至少還要預留2％的費用喔～

希望我的買房經驗能幫助到你一點點，只要能幫助到你一點點，就不枉費我打那麼落落長的文章啦！

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